ДЕЛО № 2-202/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 24 января 2012 года. Мотивированное решение составлено 27 января 2012 года. Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ильиной О.И., с участием истцов Сагитовой О.В. и Сагитова А.Р., представителя истцов Мартыновского А.И., действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Харитонкиной М.К, действующей на ос- новании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Субботиной О.А., действующей на ос - новании доверенности №Д от ДД.ММ.ГГГГ, представителей третьего лица Асоновой М.Н., действующей на осно - вании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и Беляченкова О.В., действующего на ос - новании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, при секретаре Соколовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сагитовой ФИО12 и Сагитова ФИО13 к ПЖСК «МД-4» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на квартиру и о взыскании денежных средств, УСТАНОВИЛ: Сагитова О.В. и Сагитов А.Р. обратились в суд с иском к ПЖСК «МД-4» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в котором просят суд (с учетом принятых судом уточнений л.д.104-106): признать за ними право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, по 1/2 доле за каждым, и обязатьПЖСК «МД-4» обязанность по передаче им указанного объекта недвижимости; взыскать с ПЖСК «МД-4» в их пользу излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с ПЖСК «МД-4» в их пользу расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с ПЖСК «МД-4» в их пользу расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. Свои требования истцы обосновывают тем, что между ними и ПЖСК «МД-4» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры общей проектной (договорной) площадью 175 кв.м, в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор с уточнением площади и, соответственно, стоимости квартиры. Во исполнение договора ими полностью произведена оплата 100% от стоимости квартиры, то есть в сумме <данные изъяты> рублей (175 кв.м х <данные изъяты> руб/кв.м). Однако после завершения строительства выяснилось, что общая площадь составляет 150.1 кв.м, в связи с чем они потребовали от ПЖСК «МД-4» возврата излишне оплаченной суммы в размере <данные изъяты> рублей, которую ответчик в добровольном порядке в виду несогласия с уточненной площадью квартиры возвращать отказывается. По причине разногласий относительно итоговой площади квартиры и, соответственно, ее стоимости во внесудебном порядке ответчик отказывается от участия в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. В судебном заседании представитель истцов по доверенности Мартыновский А.И. иск поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в заявлении. Дополнительно пояснил, что спорная квартира истцам передана во владение и пользование в момент подписания предварительного договора весной 2010 года, что ими расценивается как фактически заключенная сделка купли-продажи в рамках основного договора, в связи с чем исковые требования сформулированы не в отношении обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности, а именно признания за истцами права собственности на спорное недвижимое имущество. В судебном заседании истцы Сагитова О.В. и Сагитов А.Р. поддержали иск и доводы представителя. В судебном заседании представитель ответчика - ПЖСК «МД-4» по доверенности Харитонкина М.К. иск не признала в части уточненной площади и, соответственно, истребуемой к возврату суммы, а также неразумности суммы представительских расходов, представив возражения, которые приобщены к материалам дела (л.д.98-101, 138-139). При этом признала фактическую передачу во владение и пользование истцам спорную квартиру, а также обязанность в оформлении перехода права собственности к истцам на спорную квартиру. В судебном заседании представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестра) по доверенности Субботина О.А. высказала возражения в части привлечения ее доверителя в качестве ответчика на том основании, что Росреестр какой-либо материальной или процессуальной заинтересованности в споре не имеет, заявив ходатайство об изменении их статуса с ответчика на третье лицо. В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Ступинского муниципального района по доверенности Асонова М.Н. возражений по предмету спора не высказала. Представитель Управления строительства, капитального ремонта и инвестиций администрации Ступинского муниципального района по доверенности Беляченков О.В. заявил о том, что разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на ввод ПЖСК «МД-4» в эксплуатацию квартала жилых домов, в одном из которых расположена спорная квартира, впоследствии постановлением от ДД.ММ.ГГГГ было отменено в виду неисполнения ПЖСК «МД-4» обязательств по благоустройству придомовой территории, однако данное обстоятельство никоим образом не влияет на права истцов; адреса жилым домам были присвоены постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился; о дне, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом; о причинах неявки суду не сообщил, возражения или ходатайство об отложении разбирательства суду не представил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, выслушав мнение сторон, проверив материалы дела, считает иск законным, обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ст.8: Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.). В силу ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5). Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПЖСК ЦМД-4» - с одной стороны, и Сагитовой О.В. и Сагитовым А.Р. - с другой стороны, был заключен предварительный договор № ПРД о купле-продаже <адрес>, расположенной по строительному адресу: жилой <адрес> в <адрес>, общей проектной (договорной) площадью 175 кв.м с последующим уточнением площади, строительство которой осуществляется согласно правоустанавливающим документам: постановления <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ; инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительного комплекса <адрес>, администрацией <адрес> и ПЖСК «МД-4»; разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-15). В соответствии с п.п.3.1., 3.2., 3.3. и 7.1. договора, цена будет определяться исходя из расчета <данные изъяты> рублей без НДС за 1 кв.м, в связи с чем предварительная цена квартиры на момент подписания настоящего договора составляет 8 225 000 рублей, которая должна быть перечислена продавцу в течение 10-ти рабочих дней. В соответствии с п.4.5. договора, ПЖСК «МД-4» считается выполнившей свои обязательства по передаче квартиры в собственность Сагитовым после государственной регистрации перехода права собственности и права собственности последних на квартиру и фактической передачи квартиры во владение путем подписания обеими сторонами соответствующих передаточных актов. Оплата по договору Сагитовыми произведена в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21-23). В соответствии с п.5.1. договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее, чем через 30 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности ПЖСК «МД-4» на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ПЖСК «МД-4» на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.90-97). В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В силу п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара как имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается переданным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не готов к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом (ст.458 ГК РФ). Безусловно, исходя из толкования ст.429 ГК РФ единственной обязанностью сторон, вытекающей из предварительного договора, является обязанность в заключении основного договора. Однако, с учетом установленных обстоятельств суд расценивает сложившиеся правоотношения между сторонами как отношения, вытекающие из состоявшейся и исполненной сделки купли-продажи спорной квартиры, при которой ПЖСК «МД-4» передал во владение и пользование истцам квартиру с момента заключения предварительного договора (что стороны подтвердили в судебном заседании), а покупатели, оплатив полную стоимость товара, приняли квартиру, которой добросовестно и открыто владеют и пользуются, на что никаких претензий от ПЖСК «МД-4» не имеется (за исключением оплаты за жилищно-коммунальные услуги). В этой связи в качестве факультативной нормы суд полагает возможным учесть п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Таким образом, требования истцов о признании за ними права собственности на спорную квартиру, расположенную, с учетом постановления Главы городского поселения Ступино о присвоении адресов №-п от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.134), по адресу: <адрес>, <адрес>, подлежат удовлетворению на основании ст.ст.218, 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Не подлежит удовлетворению требование истцов об обязании ответчика передать спорную квартиру в собственность истцов, как излишне заявленное, поскольку в судебном заседании было установлено, что спорная квартира была истцам передана практически сразу после подписания договора № ПРД от ДД.ММ.ГГГГ, что стороны подтвердили в судебном заседании. Требование о взыскании ПЖСК «МД-4» излишне уплаченных средств в размере <данные изъяты> рублей подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям. Как указывалось выше, договор № ПРД от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен в отношении квартиры общей проектной (договорной) площадью 175 кв.м (в указанную площадь входит площадь всех помещений: жилых, нежилых и прочих) из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м (п.2.3.1. договора), в связи с чем истцы оплатили <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.2.3.1.1.2., п.3.3. и п.7.4. договора, по завершении строительства общая площадь квартиры будет уточнена (в сторону увеличения или уменьшения) по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, и в случае, если цена квартиры, рассчитанная в соответствии с п.3.1. настоящего договора, по данным экспликации и поэтажного плана квартиры будет меньше предварительной цены квартиры, указанной в п.3.2. настоящего договора, то ПЖСК «МД-4» обязана вернуть Сагитовым указанную разницу в порядке и в сроки, согласуемые сторонами дополнительно, но в любом случае не позднее 10-ти рабочих дней с даты подписания основного договора. В указанной части между сторонами имеется фактический спор, для разрешения которого судом был привлечен в качестве специалиста техник ГУП МО «МОБТИ» Кривченкова Н.М., пояснившая в судебном заседании о том, что крыльцо спорной квартиры входит в площадь застройки, но в общую площадь помещения квартиры не входит, в связи с чем общая площадь со всеми вспомогательными помещениями <адрес> по пе<адрес>, без крыльца, составляет по данными БТИ (л.д.119-125) 155.5 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), в частности, п.3.33. - п.3.39, а также Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в частности, п.6. В этой связи стоимость <адрес>.6 по пе<адрес> из расчета <данные изъяты> рублей за 155.5 кв.м составляет <данные изъяты> рублей, из чего явствует, что возврату Сагитовым при уточнении площади подлежит <данные изъяты> рублей. В силу ст.ст.94 и 100 ГПК РФ удовлетворению подлежит требование истцов о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, однако, с учетом принципа разумности; длительности рассмотрения настоящего дела и его категории сложности, суд полагает объективно верным взыскать с ПЖСК «МД-4» в пользу истцов <данные изъяты> рублей. В силу ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ПЖСК «МД-4» также подлежит взысканию госпошлина в доход государства, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере <данные изъяты> рублей. Одновременно с этим суд полагает объективно верным отказать в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, как к ненадлежащее заявленному ответчику. Согласно разъяснениям, данным в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Сагитовой ФИО14 и Сагитова ФИО15 удовлетворить частично: - Признать право общей долевой собственности Сагитовой ФИО16 и Сагитова ФИО17 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пе<адрес>, по 1/2 доле за каждым. - Взыскать в пользу ФИО1 и ФИО2 с ПЖСК «МД-4» (адрес местонахождения: <адрес>; ОГРН №; ИНН №) излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. - Взыскать в пользу ФИО1 и ФИО2 с ПЖСК «МД-4» (адрес местонахождения: <адрес>; ОГРН №; ИНН №) расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>) рублей. - Взыскать в пользу ФИО1 и ФИО2 с ПЖСК «МД-4» (адрес местонахождения: <адрес>; ОГРН <данные изъяты>; ИНН <данные изъяты>) расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. В остальной части иска, а также в части иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказать. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ступинский городской суд в течении месяца. Федеральный судья: Ильина О.И.