РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 февраля 2010г. Стрежевской городской суд Томской области в составе:
Председательствующего судьи - Чижикова Д.А.,
при секретаре - Шкорлухановой А.Г.,
с участием представителя истца - Котовой Т.В.,
ответчиков – Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелиховой И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Стрежевом Томской области гражданское дело по иску АК "Сберегательный банк Российской Федерации" к Шишову А.В.? Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелеховой И.П. об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
АК Сберегательный банк РФ обратился в суд с иском к Шишову А.В., Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелеховой И.П. о взыскании задолженности по кредиту, предоставленному Шишову А.В., об обращении взыскания на заложенное имущество, обосновав свои требования следующим образом.
.....................г.. между истцом и ответчиком Шишовым А.В. заключен кредитный договор №.................., согласно которому банк предоставил заемщику кредит в сумме 2 000 000р. на неотложные нужды на срок по .....................г.. под 17% годовых. Шишов А.В. обязался возвратить банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в срок и на условиях данного договора. .....................г.. Шишову А.В. произведена выдача кредита в размере 2 000 000рублей. .....................г.. с ответчиками Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелеховой И.П. заключены договоры поручительства №.................., №.................., №................... В качестве обеспечения обязательства по кредитному договору в соответствии с договором ипотеки №.................. от .....................г.. произведен залог объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: /................./, принадлежащей заемщику на праве собственности.
С .....................г.. Шишов А.В. гашение кредита не производил, заявив о своей неплатежеспособности. .....................г.. банком вся задолженность вынесена на просрочку, начисление процентов по кредиту приостановлено. По состоянию на .....................г.. за ответчиком Шишовым А.В. числится задолженность по кредитному договору в размере 1 596 805,68руб.
Истец просил суд взыскать с ответчиков солидарно в свою пользу сумму задолженности, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - /................./, принадлежащую ответчику Шишову А.В. на праве собственности, начальную продажную цену заложенного имущества установить в размере, определенном специализированной организацией при реализации квартиры (объекта залога) с торгов судебным приставом-исполнителем, признать ответчиков Шишова А.В., Шишову Ю.С., и их несовершеннолетних детей Ш.Е.., Ш.В.., утратившими право пользования /................./ с даты реализации данного объекта недвижимости, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 16084,03 рублей.
Решением Стрежевского городского суда от .....................г.. исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.
Кассационным определением Томского областного суда .....................г.. приведенное судебное решение от .....................г.. в части обращения взыскания на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру по адресу: /................./, общей площадью 62,7 кв.м, принадлежащую на праве собственности Шишову А.В. и установления начальной продажной цены указанного имущества отменено и направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В части взыскания с ответчиков задолженности по кредиту и судебных расходов решение суда от .....................г.. оставлено без изменения и вступило в законную силу.
В судебном заседании представитель истца Котова Т.В., действующая в соответствии с доверенностью №.................. от .....................г.., исковые требования поддержала и просила суд установить начальную продажную стоимость на вышеуказанный объект недвижимости в размере ликвидационной стоимости - 1 500 000 рублей, полагая, что за эту цену возможно реализовать имущество.
Ответчик Шишов А.В. в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, представил письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
На основании требований ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика Шишова А.В.
Ответчик Шишова Ю.С. в судебном заседании исковые требования признала.
Ответчики Чубко А.А. и Мелехова И.П. в судебном заседании исковые требования не признали. Полагали, что начальная продажная стоимость объекта недвижимости должна составлять не менее 1 600 000 рублей, но соответствующих доказательств не представили.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск, подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
Решением суда от .....................г.. установлено, что .....................г.. между истцом АК "Сберегательный банк РФ" ответчиком Шишовым А.В. заключен кредитный договор №.................. в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 000 000 рублей на цели личного потребления на срок по .....................г.. под 17% годовых, а заёмщик Шишов А.В. обязался возвратить истцу полученный кредит и уплатить проценты за пользованием им в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. Обязательства Шишова А.В. по договору обеспечены: поручительствами Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелеховой И.П., с которыми .....................г.. заключены договоры поручительства №.................., №.................. и №..................., а также залогом объекта недвижимости.
Свои обязанности по договору ответчик Шишов А.В. исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, с него и поручителей солидарно взыскана задолженность по кредиту в размере 1 596 805 рублей 68 копеек. В данной части решение вступило в законную силу.
.....................г.. между истцом и ответчиком Шишовым А.В. заключен договор ипотеки, согласно которому Шишов А.В. передал в залог АК Сберегательный банк РФ, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: /................./. Предмет залога оценен сторонами в 1 396 785 рублей.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Шишова А.В., возникших на основании кредитного договора №.................. от .....................г..
Ответчик Шишова Ю.С. дала нотариально удостоверенное согласие на заключение залога объекта недвижимости ее супругом Шишовым А.В.
В соответствии с п.4.6 кредитного договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по погашению кредита и (или) уплате процентов за пользование кредитом банк вправе потребовать от него досрочного возвращения всей суммы кредита и уплаты процентов, неустойки, предусмотренных договором. При этом банк вправе предъявить аналогичные требования к поручителям, обратить взыскание на заложенное имущество.
Согласно п.1 ст.348 ГК РФ в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество.
На основании ч.1 ст.50 Федерального закона РФ "Об ипотеке" от 16.07.1998г. №102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ, ст.51 Федерального закона РФ "Об ипотеке" требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Согласно п.1 ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998г. N102-ФЗВ судебном заседании между представителем истца, ответчиками Чубко А.В. и Мелеховой И.П. возник спор о начальной продажной цене заложенного имущества.
Определяя начальную продажную цену предмета залога, истец исходит из ликвидационной стоимости объекта недвижимости - 1 500 000 рублей, установленной в отчете об оценке квартиры №.................. от .....................г.. Ответчики полагают, что начальная продажная цена должна составлять не менее 1 600 000 рублей.
Таким образом, при рассмотрении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество суд обязан определить начальную продажную цену заложенного имущества.
При этом закон не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта исходя из стоимости этого объекта недвижимости, указанной в договоре ипотеки.
Согласно приведенному отчету рыночная стоимость предмета залога по состоянию на .....................г.. составляет 2 000 000 рублей, ликвидационная стоимость объекта оценки составляет 1 500 000 рублей.
Целью оценки является определение рыночной стоимости и иных видов стоимости, отличных от рыночной, понятия и методика определения раскрыты в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №..................)», утвержденном приказом МЭРТ России от .....................г.. №.................. (далее - Стандарт оценки).
Пунктом 6 указанного Стандарта оценки установлено, что рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение.
Аналогичное определение рыночной стоимости объекта оценки дано в ст.3 Закона «Об оценочной деятельности».
Согласно п.9 Стандарта оценки при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Определяя начальную стоимость объекта недвижимости, суд исходит из интересов взыскателя и должников, находя ее разумной в размере 1500 000 рублей.
Кроме того, судом учитывается, что с .....................г.. заемщиком Шишовым А.В. прекращены выплаты денежных средств в счет погашения кредита. В договоре ипотеки сторонами определена залоговая стоимость в размере 1 396 785 руб., рыночная стоимость в отчете об оценке указана в размере 2 000 000 руб., ликвидационная – 1 500 000 руб..
Учитывая отсутствие в договоре начальной продажной цены, наличие спора между сторонами о начальной продажной цене имущества, условий кредитного договора и положений действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что на этапе взыскания задолженности стоимость предмета залога при определении именно начальной цены не может быть равной рыночной стоимости, в связи с чем, должна быть ниже 2 000 000 рублей.
Довод ответчиков Чубко А.А. и Мелеховой И.П. о том, что начальная продажная цена недвижимого имущества должна составлять 1 600 000 рублей, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, не подтвержден доказательствами.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым определить начальную продажную цену квартиры /................./ в размере 1 500 000 (одного миллиона пятисот тысяч) рублей.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от .....................г.. Шишов А.В. является собственником трехкомнатной квартиры /................./. Поскольку квартира приобретена в браке с ответчиком Шишовой Ю.С., в соответствии со ст.34 СК РФ, квартира является совместной собственностью супругов.
Из справки МУ Б следует, что в квартире также проживают несовершеннолетние дочери ответчиков: Ш.Е.., .....................г.., Ш.В.., .....................г..
В соответствии со ст.30 ЖК РФ, ст.209 ГК РФ собственникам жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения указанным жилым помещением.
В соответствии со ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся дети собственника жилого помещения, пользуются указанным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
В силу ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества производится при обращении взыскания на имущество по обязательствам в установленном законом порядке.
Таким образом, в случае реализации /................./ в порядке обращения взыскания на заложенное имущество, Шишов А.В. и Шишова Ю.С. утрачивают право собственности на это имущество, вместе с членами своей семьи утрачивают право пользования жилым помещением и подлежат выселению без предоставления иного жилого помещения.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
АК Сберегательный банк РФ к Шишову А.В.? Шишовой Ю.С., Чубко А.А., Мелеховой И.П. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: /................./, общей площадью 62,7кв.м, принадлежащую на праве собственности Шишову Алексею Васильевичу, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 1 500 000 (одного миллиона пятисот тысяч) рублей.
С момента реализации заложенного недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: /................./, Шишов А.В., Шишова Ю.С. и члены их семьи: Ш.В. .....................г.., Ш.Е. .....................г.., утрачивают право собственности на жилое помещение - /................./, утрачивают право пользования этим жилым помещением и подлежат выселению без предоставления иного жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Стрежевской городской суд.
Председательствующий: подпись Чижиков Д.А.
Решение в окончательной форме принято 12 февраля 2010года.