РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 декабря 2010г. Стрежевской городской суд Томской области в составе:
председательствующего судьи - Чижикова Д.А.,
при секретаре - Шкорлухановой А.Г.,
с участием истца - Забаранковой Л.Е.,
представителя истца - Котельникова В.Я.,
ответчика - Суховерховой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-693/10 по иску Забаранковой Л.Е. к Суховерховой Е.В. о взыскании убытков в связи с отказом от исполнения обязательств,
УСТАНОВИЛ:
Истица Забаранкова Л.Е. обратилась в Стрежевской городской суд с иском к ответчику Суховерховой Е.В. о взыскании убытков в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу № 1, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 13103, 25 рублей.
Истица в обоснование требований указывала, что 01 апреля 2008г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу № 1, по которому последняя приобретала спорную квартиру за 1920000 рублей. При передаче 01 апреля 2008г. квартиры Суховерхова Е.В., согласно условиям договора, выплатила Забаранковой Л.Е. денежную сумму в размере 500000 рублей в качестве аванса, оставшиеся денежные средства в размере 1420000 рублей обязалась выплатить в срок до 24 апреля 2008г. Обязательства Суховерхова Е.В. перед Забаранковой Л.Е. не исполнила. Оставшуюся часть денежных средств не выплатила. В июле 2008г. Суховерхова Е.В. на заемные в Банке денежные средства приобрела себе квартиру, расположенную по адресу № 2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 июля 2010г. В июле 2009г. Суховерхова Е.В. обратилась в суд с исковым требованием о расторжении указанного договора. При рассмотрении этого искового заявления, Суховерхова Е.В. факт приобретения указанной квартиры скрыла, и просила расторгнуть договор по причине не продажи дома. Сведений о нахождении дома в собственности у Суховерховой Е.В. не имеется. Исполнить свои обязательства по договору не имела возможности, поскольку имела долги. Истица отказалась возвращать Суховерховой Е.В. уплаченный аванс в размере 500000 рублей, поскольку неисполнением обязательств по договору, ей причинены убытки в размере 955000 рублей, которые выражаются в следующем.
Забаранкова Л.Е. имела намерение приобрести квартиру в г.Дубна Московской области на денежные средства, полученные от продажи квартиры Суховерховой Е.В.
15 июня 2008г. Забаранкова Л.Е. заключила с Л.А. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу № 3 за цену в размере 2000000 рублей. В обеспечение этого обязательства Забаранкова Л.Е. уплатила аванс в размере 355000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 1645000 руб. обязалась выплатить в срок до 30 июля 2008г. Данные денежные средства не выплатила Л.А., поскольку ответчик Суховерхова Е.В. не выплатила оставшиеся по условиям договора денежные средства.
Упущенная выгода истицы составляет 600000 руб., поскольку стоимость квартиры изменилась, значительно уменьшилась, в этой связи истица впоследствии продала спорную квартиру за цену в размере 1320000 рублей.
Уплаченный аванс в размере 355000 рублей Л.А., а также упущенная выгода в размере 600000 рублей составляют убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, предусмотренных ст.15, ст.393 ГК РФ.
Истица просит суд взыскать с Суховерховой Е.В. убытки в размере 990325 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13103, 25 рублей.
В ходе рассмотрения дела истица уточнила основание иска.
В заявлении истица и ее представитель указали, что фактически договор купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г. является незаключенным, однако полагают, что обязательства, в силу положений ст.310 ГК РФ, Суховерхова Е.В. не имела права в одностороннем порядке отказаться от исполнения принятых обязательств по оплате стоимости жилого помещения, обязательств по передаче оставшейся части денежных средств. Данное нарушение, по мнению истицы, повлекло нарушения ее прав, этими действиями ответчик причинила истцу убытки, которые выразились в следующем.
Убытки в виде аванса в размере 355000 рублей, уплаченные Л.А. по предварительному договору в счет приобретения квартиры в г.Дубна Московской области.
Упущенная выгода в размере 600000 рублей, которая является разницей в стоимости квартиры в момент заключения договора с Суховерховой Е.В. и ее стоимостью в момент продажи.
Истца просит суд взыскать с ответчика убытки в связи с неисполнением обязательства в размере 955000 рублей и судебные расходы в сумме 4100 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13103 рублей 25 копеек.
Истица Забаранкова Л.Е. в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований. Суду пояснила, что 24 апреля 2008г. Суховерхова Е.В. должна была выплатить ей оставшиеся денежные средства в размере 1420000 руб., однако, в связи с отсутствием денежных средств, сумма в срок, оговоренный сторонами, не выплачена. Регистрация договора купли-продажи неоднократно продлевалась. Предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался. Обязательства по передаче квартиры, ключей от квартиры, регистрации Суховерховой Е.В. и ее детей по месту жительства, истица исполнила. В срок до 24 апреля 2008г. она не отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку совместно по соглашению с ответчиком решила ждать от Суховерховой Е.В. уплаты денежных средств по договору. Последний раз регистрация договора приостановлена в срок до 21 июня 2008г., после предупреждения регистратора, истица забрала документы на квартиру. Поскольку между Забаранковой Л.Е. и Суховерховой Е.В. существовала устная договоренность, истица не могла продать квартиру иному лицу. Впоследствии истица продала квартиру, расположенную по адресу № 1 за цену в размере 1320000 руб., поскольку цены на квартиру существенно снизились, что подтверждается информационной справкой .
В судебном заседании представитель истца Котельников В.Я., действующий на основании ордера №1119 от 12 августа 2010г., поддержал заявленные Забаранковой Л.Е. требования.
Ответчик Суховерхова Е.В. в судебном заседании пояснила, что заявленные требования Забаранковой Л.Е. не признает. При составлении договора купли-продажи квартиры от 01 апреля 2010г., она предупредила истицу, что оставшиеся денежные средства ею будут уплачены после продажи дома, расположенного по адресу № 4. На землю и дом имелись правоустанавливающие документы, выданные на имя ее мужа – С.Ю.. После расторжения брака, С.Ю. по устному соглашению передал ей данный дом. Лицам, имевшим намерение приобрести дом, Банк отказал в выдаче ипотечного кредита. Государственная регистрация права собственности на квартиру Забаранковой Л.Е. сроком до 1 мес. неоднократно приостанавливалась, ввиду того, что ответчик не могла продать указанный дом, о чем Забаранкова Л.Е. знала. При этом, самостоятельно, не поставив в известность ответчика, 15 июня 2008г. заключила предварительный договор с Любимовым А.А.. Устная договоренность между ней и Забаранковой Л.Е. была сроком до 20 июня 2008г. В дальнейшем договоренности о том, что Суховерхова Е.В. приобретет спорную квартиру, между сторонами не имелось. Из газеты «Северная звезда» от 29 ноября 2008г. следует, что Забаранкова Л.Е. имела намерение продать спорную квартиру, чему ответчик не возражала, препятствий не чинила. При заключении договора спорную квартиру Суховерхова Е.В. намеревалась купить в целях расширения офиса, расположенного по адресу: адресу № 5, после продажи дома . Ипотечный кредит для приобретения квартиры Забаранковой Л.Е. она не могла оформить, поскольку впоследствии не смогла бы вывести квартиру из жилищного фонда. Квартира, расположенная по адресу № 2, приобретена по ипотечному кредиту для проживания, а не для расширения бизнеса. Истица самостоятельно имела возможность продать квартиру после отказа от государственной регистрации иному лицу.
Заслушав истицу Забаранкову Л.Е. и ее представителя Котельникова В.Я., ответчика Суховерхову Е.В., изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что между истицей и ответчиком 01.04.2008г. составлен и подписан письменный договор о купле-продаже двухкомнатной квартиры по адресу № 1.
Согласно тексту данного документа со стороны продавца участвовал З.М. в лице Забаранковой Л.Е., со стороны покупателя – Суховерхова Е.В., стороны имели намерение осуществить данную сделку по купле-продаже указанной квартиры на следующих условиях: цена отчуждаемой квартиры составила 1920 000 руб., расчёт между сторонами производится в следующем порядке: денежную сумму в размере 500000 рублей покупатель выплачивает в день подписания договора, оставшуюся денежную сумму в размере 1420000 рублей, покупатель выплачивает в срок до 24.04.2008г. Передача продавцом отчуждаемой квартиры, и её принятие покупателем осуществляется на основании передаточного акта. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
Данные обстоятельства установлены в судебном заседании из представленных суду письменных документов и вступившего в законную силу решения Стрежевского городского суда от 07.07.2010г.
Этим же решением установлено, что между сторонами письменный договор купли-продажи от 01.04.2008г., в силу положений п.3 ст.433 и п.2 ст.558 ГК РФ, не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Согласно п.3 договора купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г. стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры, которая составляет 1920000 рублей. В день подписания договора Суховерхова Е.В. выплатила денежную сумму в размере 500000 рублей, оставшуюся денежную сумму в размере 1420000 рублей обязалась выплатить в срок до 24 апреля 2010г.
По передаточному акту от 01 апреля 2010г. Забаранкова Л.Е. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г. передала Суховерховой Е.В. квартиру, расположенную по адресу № 1, которая последней была принята.
Учитывая положения п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ право собственности на квартиру, расположенную по адресу № 1 у Суховерховой Е.В. не возникло, поскольку государственная регистрация права не произведена.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Суховерхова Е.В. обязалась уплатить Забаранковой Л.Е. оставшиеся денежные средства в размере 1420000 рублей после продажи жилого дома, расположенного по адресу № 4. В установленный в договоре купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г. срок, ни позднее, Суховерхова Е.В. денежные средства Забаранковой Л.Е. не уплатила. В этой связи уведомлением Стрежевского межрайонного отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области . в государственной регистрации сделки купли-продажи, перехода права собственности сторонам отказано, ввиду неоднократного приостановления государственной регистрации сроком на 1 месяц и не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Иных дополнительных договоров (соглашений), к договору купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г., определяющих условия исполнения обязательства, между сторонами не заключалось. Доказательств тому, в нарушении ст.56 ГПК РФ, стороной истца не представлено.
По мнению суда, Забаранкова Л.Е. могла и имела возможность реализовать свое право на продажу квартиры путем заключения другого договора после отказа в государственной регистрации сделки.
Заявляя требование о взыскании убытков в размере 355000 руб., Забаранкова Л.Е. указывает, что эти денежные средства выплачены в качестве задатка в счет стоимости приобретаемой квартиры, расположенной по адресу № 3. Обосновывая убытки указывает, что по вине Суховерховой Е.В. не оплатила стоимость квартиры полностью, по этой причине не смогла приобрести квартиру в г.Дубне и выплаченный задаток продавцом Л.А. не возвращен.
Суд приходит к выводу о необоснованности данного требования.
Истица, не имея гарантий, (не заключая иных дополнительных соглашений с ответчиком) о том, что денежные средства Суховерховой Е.В. будут выплачены, 15 июня 2008г. заключает предварительный договор с Л.А. о покупке у последнего квартиры в г.Дубне и передает в качестве задатка денежные средства.
Предварительный договор купли-продажи от 15 июня 2008г. и договор купли-продажи квартиры от 01 апреля 2008г. не взаимосвязаны между собой. О заключении предварительного договора истица ответчика в известность не поставила. Таким образом, исполнение обязательств по одному договору не может зависеть от исполнения другого договора.
По мнению суда, Суховерхова Е.В. не обязана была обеспечивать исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между Забаранковой Л.Е. и Л.А., из чего следует, что денежная сумма в качестве задатка в размере 355000рублей, уплаченная Забаранковой Л.Е., взысканию с Суховерховой Е.В. не подлежит.
При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи квартиры между Забаранковой Л.Е. и Л.А. не был заключен в срок до 30.07.2008г.
Из показаний свидетеля Л.А., допрошенного на основании судебного поручения, следует, что при телефонном разговоре с Забаранковой Л.Е. в августе, сентябре и октябре 2008г. она просила свидетеля об отсрочке и сообщала, что прилагает все усилия по продаже квартиры.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В порядке п.1 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п.3, п.4 ст.393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Основания возникновения обязательств определены в п.2 ст.8 ГК РФ).
Судом установлено, что Забаранкова Л.Е., как продавец, имела возможность продать спорную квартиру иному лицу, поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, и обязательства не возникли. При этом каких-либо препятствий Суховерхова Л.Е. продавцу квартиры не чинила. Данный вывод следует из дальнейших действий истицы, направленных на реализацию жилого помещения.
По сведениям средств массовой информации – газеты «Северная звезда» выпуска №№192-193 (10302-10303) от 29 ноября 2008г., Забаранкова Л.Е. давала объявление именно о продаже квартиры. С учетом этого и показаний свидетеля Л.А., суд приходит к выводу о том, что истица предпринимала действия по продаже квартиры по адресу № 1. Свое право на продавца квартиры истица реализовала 17.12.2009г.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 17 декабря 2009г., заключенного между Забаранковой Л.Е. и Ш.Д., А.С., последние за цену в размере 1320000 руб. приобрели у Забаранковой Л.Е. в собственность квартиру, расположенную по адресу № 1.
В силу ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. Таким же образом они свободны и при изменении или расторжении его, если иное не предусмотрено законом или договором.
Забаранкова Л.Е., зная об отсутствии материальной возможности Суховерховой Е.В. исполнять условия договора, имела возможность продать спорную квартиру с момента, когда в государственной регистрации сделки было отказано, и документы возращены истице.
В этой связи необоснованно и требование Забаранковой Л.Е. о взыскании убытков в размере 600000 рублей в виде разницы между ценой квартиры, установленной договором и ценой, за которую квартира впоследствии продана. Действия Суховерховой Е.В. не находятся в причинной связи с убытками, возникшими у Забаранковой Л.Е. в период с 21.06.2008г. и до момента продажи квартиры.
Факт временной передачи истцом квартиры ответчику не подтверждает заявленный размер убытков, поскольку после отказа в государственной регистрации, квартира ответчиком была возвращена собственнику.
Иные требования истицей не заявлены. Суд рассмотрел дело в рамках заявленных истцом требованиях и по приведенным основаниям (ст.196 ГПК РФ).
Согласно ст.100 ГПК РФ предусмотрено возмещение расходов на оплату услуг представителя.
Оказанные Забаранковой Л.Е. услуги адвокатом Котельниковым В.Я. по представительству в суде и государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд, являются судебными расходами. Учитывая, что суд отказывает Забаранковой Л.Е. в удовлетворении заявленных требований, то судебные расходы в порядке ч.1 ст.98 ГПК РФ взысканию с Суховерховой Е.В. не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Забаранковой Л.Е. к Суховерховой Е.В. о взыскании убытков в связи с отказом от исполнения обязательств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Стрежевской городской суд.
Председательствующий: подпись Д.А. Чижиков
Решение в окончательной форме принято 31.12.2010г.
в