Дело №2-439/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 апреля 2011 годаг.Стерлитамак
Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Калентьева А.Н.,
при участии адвокатов Богдановой И.Н., Ждановой А.Х.,
при секретаре Карповой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коньковой Т.М., Конькова В.М., Конькова А.В., Конькова В.В. к Фазылову Р.Г., Фазыловой Р.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительными записи регистрации, взыскании уплаченных за квартиру денежных средств, применении последствий ничтожности сделки,
установил:
Конькова Т.М. обратилась в суд с иском к Фазыловой Р.Р., Фазылову Р.Г. о расторжении договоров купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между нею и Фазыловым Р.Р., расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между нею и Фазыловой Р.Р.. Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и продавцом Фазыловым Р.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному адресу, принадлежащая ответчику на праве собственности. Данная сделка зарегистрирована в регистрационной службе. Так же ДД.ММ.ГГГГ она продала свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. После заключения договора с Фазыловым выявились существенные недостатки приобретенной квартиры по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Фазылову Р.Г. была направлена претензия о компенсации или расторжении договора купли-продажи квартиры. Фазыловым Р.Г. была написана расписка о согласии на расторжение договора. После чего ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ на претензию об отказе от расторжения договора.
Впоследствии было представлено уточненное исковое заявление, согласно которого просит расторгнуть указанные договоры и признать их недействительными.
Впоследствии Конькова Т.М., Коньков В.М., Коньков А.В., Коньков В.В. обратились в суд с уточненным исковым заявлением к Фазылову Р.Г., Фазыловой Р.Р. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Коньковой Т.М. и Фазыловым Р.Г.; признании недействительной записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Коньковой Т.М. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании с Фазылова Р.Г. уплаченных за квартиру денежных средств в размере <данные изъяты> рублей; применении последствий ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, вернув стороны в первоначальное положение; признании недействительной записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Фазыловой Р.Р. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы Коньков В.М., Коньков В.В., Коньков А.В., извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд по вызову не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Истец Конькова Т.М. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что между истцами и ответчиками произошел обмен квартирами. Перед заключением договора купли-продажи квартира была осмотрена, их устраивала. Когда пришли в квартиру, чтобы делать ремонт, ремонтник провалился под пол. Под полом росли грибы, трубы отопления проходили под досками. Фазылов сказал, что привезет доски, необходимые для ремонта, но привез столько, сколько хватило на половину комнаты. Стена была в плесени, в последствии вымыли ее медным купоросом, переклеили обои, но плесень вышла наружу. В настоящее время плесень распространена везде. ДД.ММ.ГГГГ Фазылов написал ей расписку о своем согласии на расторжение договора с условием, после того как узнал о намерении Коньковой Т.М. обратиться в суд с иском. Со стороны истцов все условия были выполнены. При обмене квартир истцы от Фазылова получили <данные изъяты> рублей. В настоящее время в квартире, расположенной по <адрес>, никто не проживает. Истцы проживают в той квартире, которую должны были отдать Фазыловым. В настоящее время имеется решение суда о выселении истцов из жилого помещения, расположенного по <адрес>, проживать в квартире по <адрес>, она не может, поскольку у нее <данные изъяты>. Акт приема-передачи квартиры она подписывала, квартиранты при осмотре квартиры, паласы поднимать не запрещали, препятствий для осмотра квартиры не было.
Представитель Коньковой Т.М. адвокат Богданова И.М. иск поддержала и пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ проведено экспертное заключение, в котором указано, что в квартире, расположенной по <адрес>, произошло поражение гнилью. Предвидеть состояние жилого помещения не представлялось возможным. Квартира продана в ненадлежащем состоянии. Согласие сыновьями и мужем, которые не являются собственниками квартиры, давалось на продажу квартиры за <данные изъяты> рублей, то есть на других условиях. Согласия не должны рассматриваться как надлежащие. Пункт о качестве квартиры в договоре отсутствует. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей фактически не передавались, состоялась сделка мены с доплатой.
Ответчик Фазылов Р.Г. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что им было дано объявление о продаже квартиры, после чего ему позвонила Конькова, посмотрела квартиру, сказала, что квартира плоховата, необходимо будет доплатить за ее квартиру. После чего еще один раз посмотрела и согласилась на обмен квартир. В последствии Фазылова просила расторгнуть договоры, на что он согласился, но с условием возврата денег и возвращении квартиры в первоначальное состояние. В той квартире Фазылов никогда не жил, в ней проживали квартиранты на протяжении 1,5-2 лет. Квартиранты не жаловались на состояние квартиры. Конькова факта того, что денежные средства от продажи квартиры ею потрачены, не оспаривает.
Ответчик Фазылова Р.Р., извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд по вызову не явилась. Суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.
Представитель ответчиков адвокат Жданова А.Х. иск не признала и пояснила, что договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. Законодательство предусматривает в случаях добровольного отказа, либо при существенном нарушении условий договора. В данном случае существенных нарушений условии договора не имеется. Фазылов продал вторичное жилье, в котором проживали люди. Квартира Фазыловой приобретена в соответствии с законодательством. Конькова осознавала, что они обязуются сняться с регистрационного учета.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по доверенности Мустафина Е.Н. пояснила, что п.п. 2 и 5 искового заявления касаются государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке, а не свидетельство. Это акты подтверждающие, а не правоустанавливающие.
Свидетель ФИО1 показал суду, что знает Конькову, в чьей квартире два года назад делал ремонт. Когда стал отдирать в квартире обои, его нога провалилась в пол, поскольку полы были гнилые почти на 70%. Когда вскрывали полы, там была грибковая плесень. В спальной комнате стена была покрыта плесенью.
Свидетель ФИО2 показала суду, что жила в квартире по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с сыном и снохой. Постоянно проживала там с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, потом часто приходила. В ДД.ММ.ГГГГ в спальной комнате переклеили обои. В зале, после того как сын убрал диван, на него уже перешла плесень, они прикрыли это место линолеумом в ДД.ММ.ГГГГ. Когда приходили смотреть квартиру, стена была завешана ковром, плесени не было видно. О недостатках квартиры не спрашивали, поэтому свидетель ничего и не говорила. В квартире в период окончания отопительного сезона стоял запах сырости.
Суд, заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что согласно договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Конькова Т.М. продала Фазыловой Р.Р. принадлежащее ей на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Стерлитамакским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по РБ, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Коньков А.В., Коньков В.В., Коньков В.М. дали согласия на продажу указанной квартиры, удостоверенные нотариусом Первой государственной нотариальной конторы г.Стерлитамак ФИО3, реестры №, №. Нотариусом разъяснено, что после продажи квартиры за ними не сохраняется право пользования квартирой, они обязались сняться с регистрационного учета в установленные договором сроки.
В настоящее время собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является Фазылова Р.Р., что подтверждается записью регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Довод адвоката Богдановой И.М. о том, что согласие сыновьями и мужем, которые не являются собственниками квартиры, давалось на продажу квартиры за <данные изъяты>, то есть на других условиях, согласия не должны рассматриваться как надлежащие, суд считает несостоятельными, поскольку доказательств, подтверждающих данные доводы в суд в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлены. Кроме того, в соответствии с решением Стерлитамакского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, Коньков В.М., Конькова Т.М., Коньков В.В., Коньков А.В. признаны прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и выселены из указанного жилого помещения.
Согласно договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Фазылов Р.Р. продал Коньковой Т.М. принадлежащее ему на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Стерлитамакским филиалом Государственной регистрационной палаты при МЮ РБ, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. стоимость указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Фазыловым Р.Р. и Коньковой Т.М. был составлен передаточный акт, подписанного обеими сторонами, согласно которого Конькова Т.М. приняла в собственность благоустроенную двухкомнатную квартиру №, находящуюся по указанному адресу, расположенную на <данные изъяты> этаже пятиэтажного дома. Покупателем указанная квартира осмотрена, претензий по техническому и санитарному состоянию квартиры нет (электропроводка не нарушена, газовые приборы исправны, трубопроводы не протекают).
В настоящее время собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является Конькова Т.М., что подтверждается записью регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поэтому, суд считает, что сделки по купле-продаже квартир соответствует закону, договоры купли-продажи подписаны, как продавцом, так и покупателем, переходы прав собственности на квартиры зарегистрированы в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ Конькова Т.М. направила в адрес Фазылова Р.Г. претензию о компенсации аварийного состояния полов, о производстве восстановительного ремонта, в случае отказа в удовлетворении указанных требований, о необходимости дальнейшего обращения в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры, либо изменении его условий в части снижения цены. ДД.ММ.ГГГГ Фазыловым Р.Г. была составлена расписка о согласии расторжения договора купли-продажи жилого помещения в случае, если Конькова Т.М. приведет квартиру в первоначальное состояние и возвратит денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в течение двух недель. Данные условия Коньковой Т.М. выполнены не были.
Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной старшим мастером ЖЭУ №, заявки на устранение течи трубы центрального отопления в подполье в <адрес> поступали ДД.ММ.ГГГГ. Течь была устранена ДД.ММ.ГГГГ, после вскрытия полов собственниками в указанной квартире.
Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ дефекты на внутренних поверхностях конструкций и отделочных материалах жилого помещения, в виде грибков на внутренних поверхностях стен и отделочных материалах, являются следствием аварийного состояния общедомового имущества, системы центрального отопления, жилого здания. Система отопления здания, расположенная под жилыми помещениями квартиры <адрес>, имеет скрытые дефекты.
Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с п. 1 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время.
В судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по <адрес>, Коньковой Т.М. препятствий при осмотре данной квартиры никем не создавались, что ею не оспаривалось. При подписании передаточного акта квартира была осмотрена, претензий по техническому и санитарному состоянию не имелось. Таким образом суд приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора купли-продажи квартиры <адрес> со стороны Фазылова Р.Г..
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют какие либо доказательства подтверждающие, что недостатки, обнаруженные Коньковой Т.М. являются неустранимыми, не представлено и доказательств существенных нарушений прав истца, а также принимая во внимание отсутствие обстоятельств, препятствовавших осмотру при совершении сделки купли-продажи жилого помещения, что не оспаривали стороны с учетом положений о свободе договора, суд оснований для расторжения договора не находит.
Исковые требования истцов о необходимости взыскания с ответчиков денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей не подлежат удовлетворению, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что фактической передачи денежных средств за квартиру по <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, и квартиру по <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, указанных в договорах купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, не было. Фазыловым Р.Г. Коньковой Т.М. была выплачена разница в стоимости квартир в размере <данные изъяты> рублей, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о применении последствий ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Коньковой Т.М. и Фазыловой Р.Р., возврате сторон в первоначальное положение.
Государственная регистрация права собственности и переход права собственности на объекты недвижимости производится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации права на объекты недвижимости и сделок с ним», оснований для признания недействительными записей о праве собственности Фазыловой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и о праве собственности Коньковой Т.М. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 407, 450, 550, 551, 554 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ
Решил:
В удовлетворении требований Коньковой Т.М., Конькова В.М., Конькова А.В., Конькова В.В. к Фазылову Р.Г., Фазыловой Р.Р. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Коньковой Т.М. и Фазыловым Р.Г., признании недействительными записей о праве собственности Фазыловой Р.Р. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и о праве собственности Коньковой Т.М. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>,взыскании уплаченных за квартиру денежных средств, применении последствий ничтожной сделки - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы в Стерлитамакский городской суд.
СудьяА.Н. Калентьев