Дело №2- 3879/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 октября 2011года г.Стерлитамак РБ
Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Халитовой А.Р.
С участием помощника прокурора г. Стерлитамак Шабриной Е.В.,
представителя истца ООО «ГазХим» по доверенности Степаненко Я.О.,
представителя ответчиков – истцов Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р. Р. по доверенности - Рахимова Р.Л.,
представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по доверенности - Мустафиной Е.Н.,
при секретаре Амировой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ГазХим» к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. о выселении из жилого помещения, встречному исковому заявлению Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. к ЗАО «Каучук», конкурсному управляющему Лысову Е.Н. НП СРО АУ «Южный Урал» о применении последствия ничтожности договора купли-продажи недвижимости, суд
установил:
ООО «ГазХим» обратились в суд с иском к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой Р. Р. с требованиями о выселении ответчиков из квартиры <адрес>, обязании ответчиков освободить жилое помещение от своего имущества и передать все имеющиеся экземпляры ключей истцу. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» приобрело квартиру <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между истцом и Закрытым акционерным обществом «Каучук», в простой письменной форме, на основании которого Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало право собственности истца на эту квартиру, о чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ в указанной квартире зарегистрированы и проживают: Исмагилова Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р.Р. В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилы помещением в соответствии с его назначением. Однако в сложившейся ситуации ООО «ГазХим» не может воспользоваться своими правами в полной мере. Ответчики проживают в жилом помещении без установленных к тому законом оснований. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» направило ответчикам письмо с предложением заключить договора купли-продажи квартиры по оценочной стоимости, однако реакции не последовало. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» направило ответчикам письмо с предложением освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета, вывезти личное имущество и передать все имеющиеся экземпляры ключей ООО «ГазХим» в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчики продолжают проживать в жилом помещении без установленных на то оснований.
Впоследствии ООО «ГазХим» обратились в суд с уточненными исковыми требованиями о выселении Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. из квартиры <адрес>; освобождении указанного жилого помещения от имущества ответчиков и передаче всех имеющихся экземпляров ключей истцу; снятии с регистрационного учета Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. по адресу: <адрес>.
Ответчики Исмагилов Р.Г., Исмагилова А. Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р. Р. обратились в суд со встречным исковыми требованиями к ООО «ГазХим», ЗАО «Каучук», конкурсному управляющему Лысову Е.Н. НП СРО АУ «Южный Урал» о применении последствий ничтожности договора купли-продажи недвижимости №, заключенного между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, в части касающейся продажи квартиры <адрес>, в виде приведения ответчиков в первоначальное положение. Свои требования мотивируют тем, что из полученного иска истцам стало известно о заключении между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимости №, в том числе, занимаемой ими по договору найма кв. <адрес>. Истцам неизвестно, когда и кем проводились торги по результатам, которых был заключен данный договор. Истцы полагают, что данный договор ничтожен, поскольку в нарушение ст. 558 ГК РФ в нем не только нет перечня лиц, проживающих в продаваемых квартирах, но и не решен вопрос об их правах.
Определением Стерлитамакского городского от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования приняты к производству для одновременно рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями ООО «ГазХим» к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. о выселении.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство в части предъявленных встречных исковых требований к конкурсному управляющему Лысову Е.н., ЗАО «Каучук» прекращено в соответствии с частью 7 ст. 220 ГПК РФ ввиду ликвидации юридического лица.
Представитель истца ООО «ГазХим» по доверенности Степаненко Я.О. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить требования ООО «ГазХим», в удовлетворении встречного иска отказать. Пояснив следующее, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГазХим» и Закрытым акционерным обществом «Каучук» заключен договор купли-продажи с торгов квартиры <адрес>. При совершении данной сделки истцу неизвестно было о том, что в спорной квартире проживают ответчики. Однако ответчики не могут оспаривать указанный договор купли-продажи квартиры на основании ст. 558 ГК РФ, так как они не являются стороной в данном договоре, по этим основаниям встречный иск не подлежит удовлетворению. В настоящее время ООО «ГазХим» является собственников квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проживание ответчиков в спорной квартире нарушает права истца как собственника имущества. Также пояснила, что квартира <адрес> не была в муниципальной и государственной собственности, в связи с чем не могла предоставляться ответчикам на условиях социального найма.
Ответчики – истцы по встречному иску Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р. Р. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представили суду заявления с просьбой рассмотреть дело без их участия. Представили суду возражение на исковое заявление ООО «ГазХим» о выселении, в котором просят в удовлетворении предъявленного к ним иска отказать, в виду необоснованности, а также в виду истечения срока исковой давности.
Представитель ответчиков – истцов Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р. Р. по доверенности Рахимов Р.Л. исковые требования ООО «ГазХим» не признал, встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснив, что ответчики Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилова Р.Р. были вселены на основании ордера, выданного Администрацией города Стерлитамака в соответствии с действующим на тот момент жилищным законодательством. В соответствии с ЖК РСФСР выселение ответчиков без предоставления жилья может иметь место лишь в случаях предусмотренных ст.ст. 98-99 ЖК РСФСР, однако основания предусмотренные данными нормами права отсутствуют. Выселение ответчиков невозможно и по основаниям предусмотренным ст. 675 ГК РФ, так как на сегодняшний день договор найма не расторгнут.
Представитель третьего лица – Федеральной миграционной службы России по г. Стерлитамак в судебное заседание не явился, причина неявки неизвестна, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без его участия.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по доверенности Мустафина Е.Н. в судебном заседании пояснила, что Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р. Р. были вселены в квартиру <адрес> на основании ордера, на тот момент других способов вселения в квартиру не было. Считает, что выселение людей без предоставления другого жилья незаконно.
Представитель Администрации городского округа г. Стерлитамак в судебное заседание не явился, причина неявки неизвестна, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без его участия.
Суд, выслушав представителей сторон, представителя третьего лица Управления Росреестра Мустафину Е.Н., заключение прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно Конституции Российской Федерации (ч.1 ст.7) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, что также отражено в ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей право каждого на жилище (ч.1 ст.40). При этом Конституция Российской Федерации, гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).
Кроме того, ч.1 ст.46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных.
Действующее жилищное законодательство закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав (ст.11 ЖК РФ).
По общему правилу вновь принятый правовой акт регулирует те отношения, которые возникли после вступления его в законную силу, если иное не предусмотрено в самом акте. Учитывая, что жилищные правоотношения являются длящимися во времени, на момент возникновения правоотношений сторон действовал ЖК РСФСР, с 1 марта 2005г. – ЖК РФ, суд считает необходимым руководствоваться как нормами ЖК РСФСР, так и нормами ЖК РФ.
Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Каучук» являлось собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> соответствии со свидетельством о государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.
На основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» приобрел в собственность у ЗАО «Каучук» <данные изъяты> объект недвижимости, в число которых вошло и жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
По решению Арбитражного Суда РБ ЗАО «Каучук» признано банкротом, в связи с чем в Единый государственный реестр юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что ответчики Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р.Р. были вселены в квартиру <адрес> на основании ордера на жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору найма служит ордер, который должен удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям. Суд приходит к выводу о том, что ордер на жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ выдан уполномоченным на то органом – Администрацией города Стерлитамака, заключен в письменной форме, содержит все необходимые реквизиты, выдан на жилое помещение, пригодное для проживания для постоянного проживания.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вселение ответчиков в спорную квартиру могло быть обусловлено только наличием отношений вытекающих из договора найма.
При этом суд находит не состоятельными доводы представителя ООО «ГазХим» Степаненко Я.О. о том, что между ответчиками Исмагиловыми как нанимателями жилого помещения и наймодателем спорного жилого помещения ЗАО «Каучук» не заключен договор найма жилого помещения.
По тем основаниям, что согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако в силу ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны в случае спора возможности представлять иные письменные доказательства.
Такими письменными доказательствами, подтверждающими заключение договора найма, служат Постановление Администрации города Стерлитамака № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении списка распределения квартир в <адрес>, а также совместное постановление администрации и профсоюзного комитета ЗАО «Каучук» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Исмагилову Р.Г. выделена 4-хкомнатная новая квартира по адресу: <адрес>
В статье 10 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований возникновений жилищным прав и обязанностей, а именно жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок не противоречащих закону, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности, в результате приобретения в собственность жилых помещений, из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, вследствие действий /бездействий/ участников жилищных правоотношений или наступлении событий, влекущих возникновение жилищных прав и обязанностей.
Перечисленные основания для возникновения права пользования спорной квартиры у Исмагиловых имеются. После регистрации права собственности ЗАО «Каучук» на спорную квартиру с ДД.ММ.ГГГГ отношения с ответчиками Исмагиловым Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагиловым Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. по сохранению найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес> были продолжены, что подтверждается проживанием ответчиков в спорной квартире, оплатой коммунальных услуг, из чего суд приходит к выводу, что данные отношения по договору найма спорной квартиры носят бессрочный характер.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия(ст.60 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
При таких обстоятельствах, суд при ходит к выводу о том, что несмотря на перемену собственника жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> за нанимателями Исмагиловым Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагиловым Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. право пользования указанным жилым помещением сохраняется. В связи с чем требования о выселении Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. суд находит не подлежащими удовлетворению.
При этом суд считает необходимым отказать также в удовлетворении встречных исковых требований Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. о применении последствий ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения и приведении сторон в первоначальное положение по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.
Вместе с тем в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников - продавца и покупателя. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут.
Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя по договору, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.
Отсюда следует, что на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Однако ввиду того, что Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р.Р. не являются стороной оспариваемого ими договора купли-продажи жилого помещения, следовательно, они не являются и надлежащими истцами (заинтересованными лицами) относительно требования о применении последствий ничтожности договора купли-продажи квартиры, поскольку наличие либо отсутствие у них права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении встречных исковых требований Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.р., Исмагиловой Р.Р. о применении последствий ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения и приведении сторон в первоначальное положение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199., суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ГазХим» о выселении Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. из квартиры <адрес>; освобождении указанного жилого помещения от имущества ответчиков и передаче всех имеющехся экземпляров ключей истцу; снятии с регистрационного учета Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. по адресу: <адрес>. – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.р., Исмагиловой Р.Р. о применении последствий ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> приведении сторон в первоначальное положение – отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня вынесения решения суда в окончательной форме через Стерлитамасккий городской суд РБ.
Судья А.Р.Халитова