Дело № 2 – 4461 / 2011 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 октября 2011 года г. Стерлитамак
Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Нугумановой Э.Ф.
при секретаре Тимербулатовой А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогачевой Л.В. к Администрации городского округа г. Стерлитамак о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии,
установил:
Истица обратилась в суд с иском и просит сохранить помещение, расположенное по <адрес> перепланированном состоянии, признать жилое помещение – <адрес>, принадлежащее ей на праве собственности, нежилым помещением, исключить жилое помещение – <адрес> из жилого фонда администрации городского округа <адрес> как объект жилого фонда, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на жилое помещение – <адрес>, включить нежилое помещение, расположенное на первом этаже девятиэтажного кирпичного <адрес> в нежилой фонд Администрации городского округа г. Стерлитамак как объект нежилого фонда. Свои требования обосновывает тем, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение – трехкомнатная квартира, расположенная по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ею было получено заключение по обследованию <адрес> жилом <адрес> с целью перевода в нежилой фонд под магазин промышленных товаров, где с выездом на место комиссией установлено, что перевод квартиры в нежилое помещение под магазин промышленных товаров с размещением входной группы со стороны <адрес> возможно. ДД.ММ.ГГГГ было получено Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии реконструкции части первого этажа жилого <адрес> под магазин промышленных товаров государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В ДД.ММ.ГГГГ был изготовлен и согласован рабочий проект переустройства и перепланировки части первого этажа <адрес> под встроенное нежилое помещение <данные изъяты> Интересы собственников жилых помещений в указанном жилом доме в связи с переустройством и перепланировкой квартиры не нарушены, на что имеется согласие собственников жилого дома. После чего ею была произведена перепланировка и переустройство жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа г. Стерлитамак Отделом архитектуры и градостроительства выдано Градостроительное заключение по результатам выполненной перепланировки и переоборудования квартиры, согласно которого узаконение переоборудованной и перепланированной квартиры под магазин промышленных товаров возможно при условии соблюдения требований градостроительных и технических регламентов. Также в данном заключении указано, что «Градостроительные регламенты в части основных видов разрешенного использования соответствуют правилам землепользования и застройки ГО г. Стерлитамак. В связи с тем, что переустройство и перепланировка выполнены с учетом требований строительных и санитарных норм, а также не нарушают права и законные интересы собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровью.
Представитель истца по доверенности Беликова А.В. исковые требования поддержала.
Представитель отдела архитектуры и градостроительства по доверенности Галиева А.И. иск не признала и показала суду, что градостроительное заключение выдавалось истцу, нет согласования с управляющей компанией о выносе батареи. Не все условия соблюдены для перевода жилого помещения в нежилое. Истица обращалась к ним с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, комиссия обследовала, возможен перевод при соблюдении всех условий. Отсутствует согласование всех собственников многоквартирного дома на присоединение общего имущества собственников.
Представитель Стерлитамакского городского филиала <данные изъяты> «Бюро технической инвентаризации» по доверенности Зайцева Л.А. оставляет решение на усмотрение суда, при этом показала суду, что ДД.ММ.ГГГГ проведена техническая инвентаризация. До этого, в ДД.ММ.ГГГГ. в техпаспорте на квартиру не было разрешения на перевод, указано, что нет документов. Это делается постановлением администрации. Сначала дается разрешение, потом акт готовности.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Судом установлено, что Рогачева Л.В. является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сделка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ Рогачевой Л.В. в квартире произведена перепланировка, в процессе которой выполнен демонтаж подоконных частей, объединяя площади жилых комнат и лоджии.
По результатам комиссии, производившей обследование <адрес> жилом <адрес> с целью перевода в нежилой фонд под магазин промышленных товаров, составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, квартира расположена на первом этаже <данные изъяты>этажного кирпичного жилого дома. Ориентация окон квартиры на запад и на восток, на магистральную <адрес>, с интенсивным движением автотранспорт, что дает возможность оборудовать изолированный вход со стороны улицы. Квартира № трехкомнатная, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Место, отводимое под размещение входной группы, свободно от инженерных сетей, деревьев и кустарников. Через прилегающий участок проходит дренаж. Комиссия считает перевод квартиры в нежилое помещение под магазин промышленных товаров (одежда) с размещением входной группы со стороны <адрес> возможным. Рекомендовано в проекте благоустройства предусмотреть укладку тротуарной плитки типа «брусчатка» до пешеходной дорожки вдоль жилого <адрес>, озеленение прилегающей территории посадкой цветочных клумб, устройство декоративного ограждения из кованого металла прилегающего участка до пешеходной дорожки по <адрес>.
Филиалом <данные изъяты> «Центр гигиены и эпидемиологии в РБ» в <адрес> дано экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ по проекту реконструкции части первого этажа жилого <адрес> под магазин промышленных товаров о соответствии проекта требованиям <данные изъяты>00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»; <данные изъяты> «Здания жилые многоквартирные»; <данные изъяты> «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»; <данные изъяты> «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».
ДД.ММ.ГГГГ составлен протокол № общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, расположенных по <адрес> на предмет вывода помещения, расположенного по <адрес> из жилого фонда в нежилой фонд. Против перевода <адрес>, расположенной по <адрес> из жилого фонда в нежилой фонд, а также перепланировки и реконструкции данной квартиры под коммерческую недвижимость <данные изъяты> собственники помещений дома не возражали.
В ДД.ММ.ГГГГ Рогачева Л.В. обратилась в отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Стерлитамак для узаконения переоборудованной и перепланированной квартиры под магазин промышленных товаров.
Согласно градостроительному заключению по результатам выполненной перепланировки и переоборудования квартиры по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой <адрес>, является объектом общего права всех собственников помещений в многоквартирном доме. Для устройства входной группы в проектируемое нежилое помещение и благоустройства территории, необходимо оформить согласие собственников помещений в многоквартирном <адрес> на передачу в пользование части общего имущества части земельного участка (ст. 36, 44 ЖК РФ). Перепланировка квартиры приводит к дополнительной потере тепла. Отопительные приборы перенесены в летнее помещение <данные изъяты> Отделка фасада и входная группа данного магазина выполнена не в соответствии с эскизным проектом, согласованным с главным архитектором города. Соблюдение технических регламентов обеспечивается проектом переустройства и перепланировки помещений квартиры под магазин промышленных товаров при условии предоставления теплотехнического расчета на вынесенное отопление в летнее помещение с утеплением пола, потолка и ограждающих конструкций. Выявленное переустройство жилого помещения рекомендовано согласовать с Управляющей компанией – <данные изъяты> <адрес> по противопожарным требованиям к данному помещению, со Стерлитамакским межрайонным филиалом <данные изъяты> «Центр гигиены и эпидемиологии в РБ» по санитарному состоянию помещения.
В силу пункта 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Пунктом 2 ст. 23 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещения из жилого в нежилое.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения.
На основании пункта 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В связи с тем, что Рогачевой Л.В. перепланировка жилого помещения произведена самовольно, Отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Стерлитамак письмом № от ДД.ММ.ГГГГ в согласовании перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое отказано.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкцию дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пунктов 1,2, ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Судом установлено, что переустройство жилой квартиры Рогачевой Л.В. привело к изменению площади объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что подтверждается следующим.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права на жилое помещение – <адрес>, площадь помещения составляла <данные изъяты> кв. м. При обследовании квартиры комиссией площадь квартиры составляла также <данные изъяты> кв. м, что отражено в заключение от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь нежилого помещения после переустройства составила <данные изъяты> кв. м. Увеличение площади объекта произошло в результате оборудования санузла на территории объекта, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Работы, предусмотренные проектом реконструкции жилого помещения, в том числе и установка отдельного входа в нежилое помещение на общей стене многоквартирного дома и крыльца, устройство тротуара с помощью укладки тротуарной плитки, озеленение прилегающей территории, устройство декоративного ограждения, связаны с занятием части земельного участка.
Статья 40 ЖК РФ допускает уменьшение размера общего имущества только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Такое согласие Рогачевой Л.В. не получено.
Таким образом, судом установлено, что Рогачевой Л.В. согласия участников общей долевой собственности в многоквартирном доме всех собственников помещений дома на занятие части общего имущества собственников дома и части земельного участка не получено.
При данных обстоятельствах, учитывая, что Рогачевой Л.В. условий перевода помещения, предусмотренных п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ не соблюдены, а именно, <данные изъяты>, оснований в удовлетворении исковых требований Рогачевой Л.В. о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении помещения в перепланированном состоянии не имеется.
Руководствуясь ст. 22, 23, 24, 36, 40 ЖК РФ, 290 ГК РФ, ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Рогачевой Л.В. к Администрации городского округа г. Стерлитамак о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.
Председательствующий судья: Нугуманова Э.Ф.