Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 февраля 2011 года г.о. Тольятти
Судья Ставропольского районного суда Самарской области Леонов А.И., при секретаре Медыниной Т.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-14\11 по иску Заломова Олега Николаевича к Кочмаревой Наталье Вячеславовне, Новикову Тимуру о признании сделок недействительными, применении последствия сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
В исковом заявлении, уточнив и увеличив исковые требования, доплатив государственную пошлину (л.д.179-181) Заломов просил суд:
-признать договор купли - продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Заломовым Олегом Николаевичем и Кочмаревой Натальей Вячеславовной ничтожным и применить последствия недействительности сделки (далее дом, земельный участок);
- признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, так как предшествующая сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась ничтожной;
-обязать УФРС по Самарской области, Ставропольский отдел, внести запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о признании предыдущей записи не действительной;
В судебное заседание не явился представитель третьего лица - УФСГ регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, извещался (почтовое уведомление) о причинах отсутствия суд не известил.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, не возражавших против, проверив материалы дела, принимая во внимание характер спорных правоотношений, существо требований, наличие доказательств, предоставленных сторонами, определил рассмотреть дело без участия представителя УФСГ регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее Росреестр).
В ходе судебного разбирательства истец, его представитель (по устному ходатайству) Селиверстов В.В. исковые требования поддержали. По существу Заломов пояснил, что он на основании договора дарения, заключенного со своей матерью ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, является правообладателем дома и земельного участка. В марте 2010 года он решил приобрести для себя и своей матери квартиры. Знакомая ФИО13 предложила ему оформить договор ипотеки с целью приобретения денежных средств под залог дома и земельного участка. Денежные средства под залог дома в размере 1500000 рублей под 10% в месяц он ДД.ММ.ГГГГ приобрел у Кочмаревой в здании ОАО «НТБ» о чем составил и передал Кочмаревой расписку, а также заключил с ней договор коммерческого найма дома (л.д.34). Кочмарева о займе этих денег также составила расписку (л.д.33). Для прикрытия договора залога он, будучи человеком, юридически не грамотным, подписал договор купли-продажи дома и земельного участка, датированный ДД.ММ.ГГГГ, однако этот договор был передан в Росреестр для регистрации ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, но в размере 1800000 рублей (состоят из 1200000 рублей – занял у Новиков Т. плюс 600000 рублей снял с личного счета), с процентами, он возвратил Кочмаревой в здании того же ОАО «НТБ», там же находился Кочмарев, ФИО8, Новиков Т.. Его расписку Кочмаревы ему не возвратили. Тогда же Кочмарева положила эти деньги, то есть 1800000 рублей в этом же банке на свой счет. Несколько позже, в г.Самаре Кочмарев ему возвратил 15000 рублей, поскольку посчитал, что он переплатил им (Кочмаревым) проценты. В последствии он узнал, что Кочмарева ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи произвела отчуждение дома и земельного участка Новикову. Каких-либо денежных средств, а именно 3550000 рублей он по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не получал, дом и земельный участок фактически не передавал Кочмаревой, до настоящего времени в нем проживает со своей матерью, оплачивает коммунальные платежи (л.д.68-72). По данному поводу он обращался в правоохранительные органы. В настоящее время он, а также ряд других лиц, у которых сложились примерно аналогичные обстоятельства, обратились повторно в правоохранительные органы с коллективным заявлением о привлечении к уголовной ответственности определенных лиц. Представитель, уточнив обстоятельства, пояснил, что прикрываемой сделкой является договор залога дома и земельного участка.
В судебном заседании ответчик Кочмарева, ее представитель (по ордеру) Молоков С.В. исковые требования не признала, предоставила отзыв (л.д.53). По существу Кочмарева на протяжении судебного разбирательства поясняла, что является покупателем дома и земельного участка, вопросами приобретения которого занимался ее супруг – Кочмарев. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Заломовым договор купли-продажи дома земельного участка. Согласно п.3 договора купли-продажи Заломов получил деньги в полном объеме, по акту приема передачи она приобрела в собственность недвижимое имущество. Была согласна с тем, что ДД.ММ.ГГГГ она, но после заключения договора купли-продажи, передала Заломову в качестве займа 1500000 рублей, поскольку истец нуждался в жилье и у него не хватало денежных средств. С этой же целью она подписала с истцом договор коммерческого найма дома от ДД.ММ.ГГГГ на срок два месяца. Денежные средства 1500000 рублей передавались Заломову в ОАО «НТБ», но с ее счета эти деньги не снимались. Определив, что истец не сможет с ней рассчитаться по договору займа до ДД.ММ.ГГГГ, он лишь возвратил 300000 рублей, она произвела отчуждение дома и земельного участка, заключив договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ с Новиковым. Предоставляя на обозрение Кочмаревой копию расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33), копию договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34), Кочмарева подтвердила, что именно эти документы подписывались ею (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ), однако позже ссылалась на то, что оригиналы этих документов Заломовым не предоставлены. В общей сложности, то есть по договору купли-продажи и договору займа она передала Заломову 5550000 рублей. Отнесла договор купли-продажи с Заломовым, договор займа с ним же, к различным сделкам, не имеющим к друг другу какого-либо отношения. Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ заключался с целью проживания Заломова и его семьи в доме в течение двух месяцев. Расписка, составленная Заломовым о получении им от нее 1500000 рублей, находилась у нее, но в настоящее время отсутствует, она утрачена. Новикову в период приобретения дома и земельного участка у нее, было известно, что в доме проживает семья Заломовых, она не показывала дом и земельный участок Новикову. Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что договор купли-продажи фактически исполнен Кочмарева, ее представитель и просили отказать в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании Кочмарев (третье лицо на стороне соответчиков) считал, что исковые требования удовлетворению не подлежат. По существу пояснил, что он обратился к риэлторам г.Самары (данные риэлторов он не помнит) по вопросу приобретения какого-либо недвижимого имущества с целью перепродажи и получения материальной выгоды, для того, что бы разъехаться с мамой. Ему предложили дом и земельный участок, осмотрев которые, он согласился приобрести это имущество по цене 3550000 рублей, которые были переданы перед сделкой, а договор купли-продажи подписан в здании регистрирующего органа ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем был согласен, что Заломов получил от Кочмаревой и 1500000 рублей по договору займа, так как ему не хватало денег по договору купли-продажи для приобретения жилья. Вопрос о займе возник незадолго до договора купли-продажи. Расписка по поводу этого займа отсутствует, этот документ утрачен. Заломов не возвратил денежные средства по договору займа, претензии к нему не предъявлялись, поскольку расписка отсутствует. Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ заключался между Заломовым и Кочмаревой, содержание договора не помнит. Новикова видел в Росреестре, когда Кочмарева заключала с ним договор купли-продажи. Собирались произвести отчуждение дома и земельного участка за 3800000 рублей, Новиков предложил 2500000 рублей. Поскольку ему необходимо было возвращать денежные средства, он согласился на 2500000 рублей, которые они с Кочмаревой полностью получили от Новикова.
В судебном заседании представитель Новикова Т. (по доверенности) Гурова Т.В. исковые требования не признала (предоставила отзыв л.д.192). В ходе судебного разбирательства поясняла, что Новиков является добросовестным приобретателем. Он на законных основаниях приобрел жилой дом, земельный участок, расчеты были произведены, недвижимое имущество принято Новиковым по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Новиков узнал Кочмаревых при заключении договора купли-продажи, Новикову было известно, что в доме проживает семья Заломовых, которые собираются приобрести себе жилье. Вместе с тем пояснила, что при рассмотрении настоящих правоотношений не могут быть применены положения ст.167 ГК РФ, поскольку Новиков является добросовестным приобретателем.
В ходе судебного разбирательства были допрошены свидетели.
Так свидетель ФИО8 пояснила, что ей известны Кочмаревы, Заломов, которого знает с февраля 2010 года. Она занимается вопросами недвижимости в частном порядке.
ФИО13 (директор ООО «Пани») сообщила ей, что Заломову необходимы деньги под залог дома. Она позвонила знакомым в Самару по этому вопросу. В итоге этими людьми оказались Кочмаревы, которые приезжали осмотрели дом и оценили его в 1500000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Заломовым и Кочмаревой была совершена сделка по купли-продажи в обеспечение возврата денежных средств. Заломову необходимо было до ДД.ММ.ГГГГ возвратить Кочмаревым 1500000 и проценты 10% в месяц от суммы займа. ДД.ММ.ГГГГ Заломов возвратил Кочмаревой 1785000 рублей, Кочмаревой была составлена расписка, в которой указывалось на то, что она не имеет претензий. Получение 1500000 рублей и возврат денежных средств происходило в ОАО «НТБ» г.Тольятти. ДД.ММ.ГГГГ, когда Заломов получил 1500000 рублей, он 1000000 рублей положил на свой счет, а 500000 рублей передал риэлторам для оформления различных справок с целью получения кредита. ДД.ММ.ГГГГ он снял 1 000 000 рублей для возврата Кочмаревой, ему же Новиков занял 1200000 рублей под 8% в месяц для возврата Кочмаревой. Она заключала с Заломовым договор на оказание услуг с целью получения ипотечного кредита (л.д.40).
Свидетель ФИО9 (супруга Заломова). Ей известно, что ФИО13 предложила Заломову оформить кредит под залог дома. ФИО13 и нашла Кочмаревых, которых называла инвесторами. Заломов получил от Кочмаревых 1500000 рублей в здании ОАО «НТБ», была составлена расписка. Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ ей известен. Этот соглашение подразумевало возврат дома, в случае возврата денежных средств в размере, занятых у Кочмаревых. По договору займа Заломов рассчитался ДД.ММ.ГГГГ. Все расписки находились у ФИО13. Новиков занимал Заломову 1200000 рублей.
Свидетель ФИО10 пояснил, что приходится приятелем Заломову. Подтвердил, что в апреле 2010 года ФИО5 занимал у Кочмаревых крупную сумму денег, а именно 1500000 рублей под 10% в месяц, которые в июне 2010 года он возвратил. Получение денежных средств и их возврат он наблюдал самостоятельно в ОАО «НТБ». Он ему говорил, что не собирался продавать дом, а намеревался получить денежные средства взаймы.
Свидетель ФИО11 пояснила, что Заломова, Кочмаревых видела несколько раз. Является хорошей знакомой ФИО8, которая в апреле 2010 года попросила ее присутствовать при передаче денег и подписании бумаг. С начало Кочмаревы, Заломов, другие лица находились в Росреестре, а затем в ОАО «НТБ». Ей известно, что Заломов подписывал договор купли-продажи, как договор залога с целью возвратить денежные средства. В ОАО «НТБ» Кочмаревы передали денежные средства Заломову, были составлены расписки. В июне 2010 года она также присутствовала при возврате денежных средств Заломовым Кочмаревой в ОАО «НТБ» о чем составлялась расписка.
Свидетель ФИО12 пояснил, что знает Кочмаревых 3-4 года, дружеские отношения. Заломова видел в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, когда между Заломовым и Кочмаревой заключался договор купли-продажи дома и земельного участка. 3550000 рублей передавались в руки Заломову в автомобиле у Кочмарева, перед зданием Росреестра, а затем заключили сделку. Кочмарев изначально хотел приобрести ликвидную недвижимость. Дом и земельный участок он осматривал с Кочмаревым. Про договор займа с Заломовым ему ничего не известно. Ему также не известно, чтобы Кочмарев занимал другим людям денежные средства. Кочмарев ему не сообщал, что у него имеются финансовые затруднения с физическими лицами либо организациями.
Суд, заслушав стороны, проверив материалы гражданского дела, огласив материалы проверки КУСП №, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
К такому выводу суд приходит на основании исследованных в судебном заседании обстоятельств, а также в соответствии с нормами материального и процессуального права Российской Федерации.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1 ст.56 ГПК РФ).
По смыслу действующего законодательства, доказывать притворный характер сделки можно с использованием всех допускаемых процессуальным законодательством доказательств, то есть при помощи письменных доказательств, свидетельских показаний.
В процессе рассмотрения данных правоотношений было установлено, что договор купли-продажи (л.д.12), заключенный между Заломовым и Кочмаревой датирован ДД.ММ.ГГГГ годом, в Росреестр данный договор был передан ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами и следует из соответствующего заявления (л.д.197). Сделка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, тогда же зарегистрировано право собственности Кочмаревой в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. По условиям этого договора Заломов продал, а Кочмарева купила в собственность дом и земельный участок за 3550000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, земельный участок переданы истцом Кочмаревой.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Часть 2 ст.170 ГК РФ устанавливает, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Заломов осуществлял действия, направленные на получение денежных средств и имел намерения в счет получения денег передать в залог недвижимое имущество и земельный участок, что и было им сделано. Суд также считает установленным и то обстоятельство, что Кочмарева имела и реализовала намерения приобрести доход от передачи денежных средств Заломову под проценты с обеспечением денежных обязательств в виде получения в залог дома и земельного участка. То есть волеизъявления Заломова, Кочмаревой совпадали в части получения (передачи) денежных средств, передачи в залог недвижимого имущества.
Это следует из объяснений Заломова, показаний свидетелей, а также из ряда письменных доказательств, которые предоставлены Заломовым и являются допустимыми в данном случае.
К таковым суд относит копию расписки, составленную Кочмаревой ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Кочмарева передала Заломову 1500000 рублей (л.д.33). Этот документ предоставлялся Кочмаревой на обозрение, она была согласна с его содержанием.
Из копии договора коммерческого найма, заключенного между Кочмаревой (наймодатель) и Заломовым (наниматель) ДД.ММ.ГГГГ следует, что наймодатель передает нанимателю во временное пользование жилой дом, срок найма с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили, что в результате исполнения настоящего договора должен стать переход права собственности на арендуемое нанимателем имущество к нанимателю, в случае, если последним будут добросовестно исполнены условия данного договора (п.1.5). Выкуп полученного в наем имущества происходит, если по окончании срока договора найма не были нарушены условия договора и сумма выкупа составит 1500000 рублей (п.3.7). Наниматель обязуется производить арендную плату в размере 150000 рублей за каждый месяц пользования имуществом (п.4.1). В случае неисполнения оплаты нанимателем, объект выставляется на продажу. Цена согласовывается с Нинимателем. Возврат денежных средств нанимателю после реализации объекта будет произведен за вычетом причитающейся платы наймодателю (п.4.2). В случае не удавшейся реализации объекта в течение одного месяца наймодатель вправе снижать цену реализуемого объекта до 30%, но не более того (п.4.3) (л.д.34-35).
В ходе судебного разбирательства Кочмарева была согласна с тем, что вышеизложенные документы действительно составлялись с ее участием.
По мнению суда сами по себе условия договора коммерческого найма говорят о том, что между истцом и Кочмаревой фактически был заключен договор залога недвижимого имущества, поскольку в этом соглашении стороны установили, что Заломов при возвращении Кочмаревой 1500000 рублей и 300000 процентов вновь становится собственником дома и земельного участка. Иных оснований для заключения данного договора у сторон не имелось.
Как следует из справки администрации сельского поселения Выселки муниципального района Ставропольский семья Заломовых проживает по адресу: с.<адрес> с ДД.ММ.ГГГГ года без выезда на другое место жительства. Заломов оплачивает коммунальные платежи в том числе и в период заключения договора купли-продажи, как ДД.ММ.ГГГГ, так и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-72), что говорит о том, что недвижимое имущество фактически не передавалось истцом Кочмаревой.
Отсутствие волеизъявления Заломова на продажу недвижимого имущества (10) ДД.ММ.ГГГГ по мнению суда также подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ФИО8, согласно которого ФИО8 приняла на себя обязательство осуществить подбор оптимальной программы ипотечного кредитования (л.д.105). Она же, ФИО8 приобрела у истца денежные средства для исполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.104, 106, 107).
Отсутствие аналогичных действий со стороны Кочмаревой, по мнению суда, подтверждены условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым жилой дом и земельный участок проданы за 2500000 рублей (л.д.27), тогда, как по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец получил от покупателя 3550000 рублей, несмотря на то, что в судебном заседании Кочмаревы утверждали, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была исключительно направлена на приобретение прибыли.
Данные, содержащиеся в проверочном материале также свидетельствуют о том, что воля сторон, то есть Заломова и Кочмаревой была направлена не на отчуждение недвижимого имущества, а на приобретение денежных средств в размере 1500000 рублей, путем передачи этого же имущества в залог Кочмаревой (л.д.89-178).
Приобретение денежных средств в размере 1500000 рублей от Кочмаревой ДД.ММ.ГГГГ, объективно подтверждено лицевым счетом Заломова (л.д.38).
При таких обстоятельствах, когда в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи дома, земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога, суд приходит к выводу о том, что названный договор является недействительным в силу его ничтожности (ч.2 ст.170 ГК РФ).
Рассматривая требования Заломова к Новикову о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27), по условиям которого Новиков приобрел у Кочмаревой то же недвижимое имущество, суд соглашается с позицией Заломова.
В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействителен в силу его ничтожности с момента совершения, то договор купли-продажи, заключенный между Кочмаревой и Новиковым от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительным, при этом не имеет юридического значения ссылка представителя Новикова на то, что Новиков является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Данный вывод согласуется с содержанием Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-В07-166 (л.д.198).
Принимая во внимание то, что недвижимое имущество фактически не выбывало из владения Заломова, который использует его по своему назначению до настоящего времени, Кочмарева не являлась правообладателем недвижимого имущества к ДД.ММ.ГГГГ году, суд не находит оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям механизма, изложенного в ч.2 ст.167 ГК РФ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Эти же последствия не могут быть применены и к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он является ничтожным в силу его притворности.
Вместе с тем, Новиков не лишен права обратиться в суд с иском к Кочмаревой о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд, учитывая, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными, считает правильным прекратить запись государственной регистрации права собственности в отношении дома и земельного участка Кочмаревой в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и
прекратить запись государственной регистрации права собственности в отношении дома и земельного участка Новикова в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования удовлетворить - частично.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Заломовым Олегом Николаевичем и Кочмаревой Натальей Вячеславовной недействительным в силу его ничтожности.
Признать договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кочмаревой Натальей Вячеславовной и Новиковым Тимуром недействительным.
Прекратить запись государственной регистрации права собственности Кочмаревой Н.В. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Прекратить запись государственной регистрации права собственности Новикова Т. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
В остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение десяти дней через Ставропольский районный суд.
Судья __________________