Дело № 2-1186/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Старорусский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Шеремета И.Ф.,
при секретаре Вороновой Н.Н.,
с участием истца Громовой Н.В.,
представителя ответчика Козловой Е.В., действующей на основании доверенности № <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной нотариусом нотариального округа города Ульяновска,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Громовой Н.В. к Быстрову А.Л. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка и расходов по погашению задолженности и оформлению документов к договору,
У С Т А Н О В И Л:
Громова Н.В. обратилась в суд с указанным исковым заявлением к Быстрову А.Л. по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они взяли на себя обязательства до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5 предварительного договора истец (покупатель) передала ответчику (продавцу) задаток в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, истец погасила задолженность ответчика за коммунальные услуги и взяла на себя расходы, связанные с оформлением документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры. От заключения договора купли-продажи ответчик устранился без объяснения причин. Предложение расторгнуть предварительный договор и возвратить сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, оставлено ответчиком без удовлетворения. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задаток в сумме <данные изъяты> рублей, расходы, связанные с оплатой задолженности и оформлением документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры в сумме <данные изъяты>, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей и оплатой юридических услуг (подготовка искового заявления) в сумме <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании истец Громова Н.В. исковые требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении дополнив, что факт передачи денежных средств Быстрову А.Л. в сумме <данные изъяты> рублей подтверждается распиской. Кроме того, Быстров А.Л. выдал ей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представление его интересов в органах по приватизации жилья по вопросам приватизации квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. В связи с исполнением этого поручения ею оплачена задолженность по коммунальным платежам и оплачены услуги, связанные с оформлением документов для последующей купли-продажи квартиры. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру на имя Быстрова А.Л. ею получено ДД.ММ.ГГГГ. После этого, Быстров А.Л. с ней не встречался: по месту регистрации он не проживает, его место жительство ей не известно.
В судебном заседании представитель ответчика Козлова Е.В. исковые требования не признала пояснив, что по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, истец в момент подписания основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ, должна была оплатить <данные изъяты> рублей, что она не сделала и, следовательно, по её вине не заключен основной договор купли-продажи и таким образом, если за неисполнение обязательств виновна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Быстров А.Л. не уклонялся от заключения договора купли-продажи, Громова Н.В. до ДД.ММ.ГГГГ не пыталась встретиться с ним и повела себя как недобросовестный покупатель: до настоящего времени удерживает документы на квартиру, препятствуя тем самым Быстрову А.Л. полноправно владеть и распоряжаться своей собственностью. Не отрицает, что истец оплатила коммунальные платежи и платежи по оформлению документов, связанных с приватизацией и получением свидетельства о регистрации права собственности на квартиру в сумме <данные изъяты>., но Быстров А.Л., по вине истца, также понёс убытки, связанные с расторжением ранее заключенного договора с <данные изъяты> о продаже спорной квартиры в сумме <данные изъяты> рублей.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО 1 показала, что Быстров А.Л. желал заключить договор купли-продажи квартиры, но Громова Н.В. не исполнила условия предварительного договора и не передала ему оставшуюся часть денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ, что послужило препятствием к заключению договора купли-продажи. Кроме того, истец затягивала время, постоянно говоря, что документы на квартиру ещё оформляются и до настоящего времени эти документы удерживает.
Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Быстровым А.Л. и Громовой Н.В., стороны взяли на себя обязательства до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Пришли к соглашению, что квартира продается по цене <данные изъяты> рублей. Указанная сумма оплачивается Покупателем в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей уплачивается Продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора, что подтверждается распиской. Оставшуюся сумму - <данные изъяты> выплачивает Продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Из расписки, выданной Быстровым А.Л. ДД.ММ.ГГГГ Громовой Н.В. следует, что Быстров А.Л. получил от Громовой Н.В денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Быстров А.Л. уполномочивает Громову Н.В. быть его представителем в органах по приватизации жилья по вопросам приватизации квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.
Свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено право собственности Быстрова А.Л. на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
Квитанциями об оплате природного газа, услуг связи, технического обслуживания домофона, кабельного телевидения, выданных на имя Быстрова А.Л. и подписанных Громовой Н.В., а также квитанциями за предоставленную информацию в УФСРГК, по заявке в БТИ, за услуги по оформлению документов на приватизацию и регистрацию права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> выписанных на имя Громовой Н.В., подтверждается факт их оплаты в сумме <данные изъяты>.
Выслушав истца Громову Н.В., представителя ответчика Козлову Е.В., свидетеля ФИО 1, исследовав письменные материалы, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (понуждение заключить договор).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Быстровым А.Л. и Громовой Н.В. следует, что стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец и представитель ответчика ссылаются на то, что по вине другой стороны не был заключен основной договор купли-продажи квартиры. Истец указывает на те обстоятельства, что Быстров А.Л. сменил место жительства, которое ей не известно, и данный факт нашёл своё подтверждение: в заявлении Быстрова А.Л., представленном в суд, он указывает, что находится в отъезде; в докладных курьера Старорусского районного суда отражен тот факт, что со слов соседей Быстрова А.Л. он не проживает по указанному адресу длительное время; по показаниям свидетеля ФИО 1, ответчик проживает в <адрес>. Кроме того, истец указала, что сбор и оформление ею документов на квартиру Быстрова А.Л. заняли значительный период времени, и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру было получено только ДД.ММ.ГГГГ. Представитель ответчика указывает на то, что Громова Н.В. затягивала время, ссылаясь на оформление документов на квартиру и не оплатила своевременно оставшуюся часть денежных средств, в счет покупки квартиры. При этом, не одна из сторон не представила доказательств выхода с предложением к другой стороне о заключении договора купли-продажи квартиры.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В виду того, что до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили договор купли- продажи квартиры, ни одна из них не вышла к другой стороне с предложением о заключение такого договора, не обратилась в суд с требованием о понуждении заключить договор, следовательно и обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращёнными и исковые требования, в части расторжения предварительного договора, удовлетворению не подлежат.
Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что данный договор является соглашением о задатке и денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей уплачивается Покупателем Продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора, что подтверждается распиской.
Представитель ответчика Козлова Е.В. полагая, что за неисполнение договора ответственна истец Громова Н.В. и по её вине не заключен договор купли-продажи, считает, что задаток в размере <данные изъяты> рублей должен остаться у ответчика.
В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. В виду того, что предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может, а только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях, то и задаток может обеспечивать обязательство только по основному договору, что возможно, если только такой договор заключен.
Придя к выводу, что обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи прекращены, так как стороны согласились не заключать договор купли-продажи (никто не вышел с предложением о заключение такого договора и не обратился в суд с требованием к понуждению заключения договора), следовательно и денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, должны быть возвращены Громовой Н.В.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами.
Согласно представленному расчету, произведенному на основании представленных квитанций и не оспариваемому представителем ответчика, истец оплатила предоставленные ответчику коммунальные услуги и оформление документов на приватизацию квартиры и регистрацию права собственности на неё за Быстровым А.Л. в сумме <данные изъяты>. и, таким образом, исковые требования в этой части, подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика, что действиями истца также причинены убытки и ответчику, ничем не подтверждены и не могут являться основанием для освобождения от возмещения причиненного ущерба, либо неисполнения обязательств. Требования по возмещению причинённых убытков рассматриваются в судебном порядке при подачи соответствующего иска.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.
Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела и, таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств уплаченных за оказание юридических услуг в сумме <данные изъяты> рублей и государственной пошлины, в части удовлетворенных требований, в сумме <данные изъяты> рублей, также подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 380, 381, 421,429 ГК РФ, ст.ст. 11, 56, 198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Громовой Н.В. к Быстрову А.Л. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка и расходов по погашению задолженности и оформлению документов к договору, удовлетворить частично.
Взыскать с Быстрова А.Л. в пользу Громовой Н.В. <данные изъяты> и судебные расходы связанные с оплатой государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей и юридических услуг в сумме <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения: с ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: И.Ф. Шеремета