РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2010 года г. Старый Оскол
Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Денисенко И.М.
при секретаре судебного заседания Червенко А.В.,
с участием истицы Малаховой А.И., ее представителя Савиновских Е.Б. по устному ходатайству в порядке ч.6 ст.53 ГПКРФ, ответчиков Гунько В.А., Гунько С.Н., их представителя – адвоката МКА «Юридический центр» Приходько И.Д. по ордеру № *** от *** г., представителя третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области – Абсатаровой Н.М. по доверенности от *** года,
в отсутствие ответчика Семыкина А.П., надлежащим образом извещенного о дате и месте слушания дела, о причинах неявки не сообщившего,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малаховой А.И. к Гунько В.А., Гунько С.Н., Семыкину А.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности договора,
УСТАНОВИЛ:
*** года между ответчиками Гунько В.А., Гунько С.Н. и Семыкиным А.П. заключен договор купли-продажи по *** доле каждым в квартире № *** дома № *** м-на *** г. *** (далее – спорная квартира).
Считая нарушенными свои права указанной сделкой, истец Малахова А.И. инициировала предъявлением иска данное гражданское дело. Сослалась на наличие у ответчика Семыкина А.П. перед ней задолженности по алиментным платежам на содержание несовершеннолетних детей в размере более *** руб. и запрет судебного пристава-исполнителя от *** г. на проведение регистрационных действий по отчуждению спорной квартиры.
Просит признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от *** г. недействительной в силу ее ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Гунько В.Н., Гунько С.Н. передать квартиру Семыкину А.П., а Семыкина А.П. обязать передать Гунько В.Н., Гунько С.Н. *** руб.
В судебном заседании истец и ее представитель поддержали заявленный иск.
Ответчики Гунько В.Н., Гунько С.Н., их представитель возражали против иска, ссылаясь на законность совершения сделки от *** г. и добросовестность приобретения спорной квартиры.
Представитель третьего лица – УФРС государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области Абсатарова Н.М. оставляет решение по делу на усмотрение суда, поскольку в силу Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган не является участником гражданско-правовых отношений относительно того имущества, права на которое регистрирует, не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, поэтому не может занять позицию какой-либо из сторон по делу.
Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные истцом требования необоснованным и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Гунько В.А., Гунько С.Н. заключили с Семыкиным А.П., от имени которого действовал по нотариально удостоверенной доверенности от ***г. Алексеев А.А., договор купли-продажи по *** доле каждым в квартире №*** дома № *** м-на *** г. *** от *** г., на основании которого *** года Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области произвело регистрацию перехода права собственности по *** доли в указанной квартире с Семыкина на Гунько В.А., Гунько С.Н. (запись регистрации № ***– доля в праве по *** в отношении Гунько В.А. и Гунько С.Н.).
Данное обстоятельство подтверждается письменным договором купли-продажи квартиры от *** года, зарегистрированным *** года, номер регистрации: ***, свидетельствами о государственной регистрации права от *** г. ***, ***. В настоящее время согласно указанным свидетельствам право собственности на спорную квартиру зарегистрировано по *** доле в праве за каждым: Гунько В.А., Гунько С.Н.
Из объяснений истицы, показаний допрошенной в качестве свидетеля судебного пристава-исполнителя Г., материалов исполнительного производства Старооскольского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Белгородской области следует, что *** года возбуждено исполнительное производство о взыскании с Семыкина А.П. в пользу истицы Малаховой А.И. алиментов на содержание несовершеннолетних детей в размере *** части. Ввиду злостного уклонения Семыкина от уплаты алиментов и наличием у него задолженности по алиментам в размере *** руб. на *** г., Малахова А.И. *** обратилась в службу судебных приставов с заявлением о наложении ареста на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Постановлением судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество от ***г. объявлен запрет на распоряжение и регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) имущества в виде квартиры ***.
*** года указанное Постановление поступило в регистрационную службу, а *** года регистрационная служба произвела учет указанного запрета, что подтверждается материалами из дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. При этом в Постановлении судебного пристава-исполнителя не был указан кадастровый номер, присвоенный данной квартире соответствующими органами, а в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним отсутствовал раздел, открытый на объект недвижимости по адресу г***.
Из объяснений представителя 3-его лица Абсатаровой, показаний свидетеля – государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области К. следует, что ***г. государственным регистратором К. направлено уведомление в адрес Старооскольского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Белгородской области об учете вышеуказанного запрета по адресу.
Только *** г. между Семыкиным и Старооскольским городским округом Белгородской области оформлен Договор на передачу квартиры по адресу: *** в собственность Семыкину №*** от *** г. безвозмездно на основании Закона РФ от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
***года в Старооскольский отдел обратился Семыкин А.П. с целью государственной регистрации права собственности в порядке приватизации на объект недвижимого имущества - квартиру.
*** г. в Старооскольский отдел обратился представитель Старооскольского городского округа Белгородской области с заявлениями о государственной регистрации права муниципальной собственности и дальнейшего перехода права собственности к Семыкину А.П. К заявлениям сторон был также приложен кадастровый паспорт помещения от *** г. на объект недвижимого имущества квартиру, кадастровый номер: ***, расположенную по адресу: *** (номер дома указан с дробью).
Из пояснений допрошенного свидетеля – государственного регистратора И. и письменных материалов дела установлено, что *** г. специалистом Старооскольского отдела в электронной базе АИС «Юстиция» создан объект недвижимости в соответствии со сведениями, содержащимися в представленном кадастровом паспорте и в договоре на передачу квартир в собственность граждан в Белгородской области от *** г., а именно: ***.
Установлено, что в электронную базу АИС «Юстиция» было внесено два адреса одного и того же объекта недвижимости-квартиры с различным написанием адреса в части номера дома (***), один из которых содержал информацию о запрете на совершение регистрационных действий (дом ***), второй (дом ***), - без информации о запрете.
В связи с тем, что ограничений (арестов) по объекту, расположенному по адресу: ***, зарегистрировано не было, так же не было ограничений (обременений) и в отношении заявителя Семыкина А.П., *** г. государственным регистратором в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности, а также о переходе права собственности к Семыкину А.П. на квартиру: *** на основании договора на передачу квартир в собственность граждан в Белгородской области от *** №***. Оснований для признания этих действий не соответствующими требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у суда не имеется.
*** г. в Старооскольский отдел поступили документы на государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности от Семыкина А.П. к Гунько В.А., Гунько С.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от *** г. на объект недвижимости - квартиру, кадастровый номер: ***, расположенную по адресу: ***
Согласно данного договора, квартира принадлежала продавцу по праву собственности, на основании: договора на передачу квартир в собственность граждан в Белгородской области от *** №***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** г.
По причине отсутствия оснований для приостановления и отказа в регистрации сделки и перехода права *** г. государственным регистратором осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи и заявленного права общей долевой собственности покупателей Гунько на вышеуказанный объект недвижимости.
В обоснование доводов ничтожности по ст.168 ГК РФ сделки купли-продажи спорной квартиры от *** года, истец ссылается на наличие в момент заключения данного договора запрета на проведение регистрационных действий по отчуждению указанного имущества. Данные доводы суд признает неубедительными по следующим основаниям.
Как указано выше, по состоянию на *** г. спорная квартира не находилась в собственности ответчика Семыкина А.П., согласно положений ст.218 ГК РФ, он проживал в ней на правах нанимателя.
Собственником спорной квартиры на указанную дату являлся Старооскольский городской округ Белгородской области согласно Закону РФ от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Согласно п. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
Однако, в силу ч. 4, 7 ст. 69, ч. 1, 4 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве" только в том случае, когда судебный пристав-исполнитель достоверно информирован о принадлежности имущества должнику и данная информация подтверждена документально, имущество может быть арестовано, описано и изъято судебным приставом-исполнителем в ходе исполнения требований исполнительного документа.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом, идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером. Подраздел 1 содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Технический паспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости содержит особые характеристики (кадастровый номер, площадь, адрес объекта и т.д.) описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из множества других объектов недвижимого имущества.
В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
Суд считает, что Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество от *** г., которым объявлен запрет на распоряжение и регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) имущества в виде квартиры *** не соответствует требованиям закона, а именно ч. 4, 7 ст. 69, ч. 1, 4,5 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", т.к. при наложении ареста принадлежность должнику спорного имущества судебным приставом-исполнителем не была установлена и документально подтверждена. Судебным приставом – исполнителем в постановлении также не было указано достаточных характеристик (кадастровый номер, площадь, адрес объекта и т.д.) для описания и индивидуализации объекта недвижимого имущества, при том обстоятельстве, что технический паспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости уже существовали по состоянию на *** г., что следует из проставленных в них дат.
Указанный судебным приставом – исполнителем в постановлении адрес спорного объекта не совпал с адресом объекта, указанного в техническом и кадастровом паспортах. Кроме того, фактически запрет на распоряжение и регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) имущества в виде спорной квартиры от *** г. наложен по алиментным долгам Семыкина на имущество, ему не принадлежащее, поскольку Семыкин стал собственником данного имущества позднее, только *** г.
Суд признает неправомерным постановление судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий по отчуждению спорной квартиры также на основании ст. 446 ГПК РФ, ст. 79 ФЗ "Об исполнительном производстве" (имущество, на которое не может быть обращено взыскание), поскольку доказательств того, что у должника имелось другое жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, не представлено.
Доводы истицы о том, что судебный пристав-исполнитель лишь ограничил права должника по распоряжению имуществом и не обращал на него взыскание, приведенный в качестве обоснования законности вынесенного постановления, противоречит смыслу названных норм. Суд считает, что принятые судебным приставом-исполнителем меры в отношении жилого помещения, в котором проживал должник, по своей правовой природе являлись арестом имущества, в то время как законные основания для удовлетворения требований взыскателя за счет названного недвижимого имущества отсутствовали (несоразмерность обеспечительных мер размеру задолженности по алиментам, отсутствие доказательств принадлежности имущества должнику).
По указанным основаниям не имеют правового значения по делу показания свидетеля Гвоздевой Е.В. относительно правомерности вынесения ею Постановления о наложении ареста на имущество от *** г. ввиду субъективности мнения.
Показания свидетелей К., И. приняты судом в качестве надлежащих доказательств, поскольку свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности по ст.307,308 УК РФ, их показания согласуются также с письменными материалами дела.
В ходе судебного заседания установлено, что письменная форма договора купли-продажи спорной квартиры от *** г. соблюдена, поскольку указанный договор составлен в виде одного документа, подписанного сторонами, что соответствует ст. 8 ГК РФ, ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Волеизъявление Семыкина, как собственника квартиры на дату ее продажи имелось, выданная им нотариально удостоверенная доверенность от *** г. содержит условие о продаже квартиры и соответствует требованиям статьи 209 ГК РФ спорной квартирой распорядился не собственник, на момент совершения сделки доверенность не отменена и не изменена, доказательств этому суду не представлено.
Оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной по ст.168 ГК РФ в данном случае не имеется, поскольку судом признано неправомерным постановление судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий по отчуждению спорной квартиры от *** г.
По вышеуказанным доводам, не имеется оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, заявленных истицей (п. 2 ст.98 ГПК РФ, возмещению в пользу истца не подлежат расходы по уплаченной госпошлине.
Кроме того, заслуживают внимание доводы ответчиков Гунько и их представителя о том, что они являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ.
Истец, оспаривая договор купли-продажи спорной квартиры от *** г. с ответчиками Гунько, сама не являлась собственником этого имущества. Ссылаясь на наличие запрета на его отчуждение от *** г., в тоже время не оспаривает сделку по передаче спорной квартиры в собственность ответчику Семыкину в порядке приватизации от *** г. от Старооскольского городского округа, хотя на указанную дату уже существовал запрет на регистрационные действия по отчуждению данной квартиры.
Из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" следует, что оно направлено на защиту добросовестных приобретателей не по первой сделке, а в отношении последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Как прямо указано в данном Постановлении КС РФ, иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации (то есть в отрыве от ст. 302 ГК РФ) означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Из показаний ответчиков Гунько следует, что при заключении договора купли-продажи квартиры представитель продавца не предупреждал их о том, что квартира имеет или может иметь какие-либо обременения со стороны третьих лиц. Сами покупатели Гунько об этом не знали и не могли знать. Следовательно, приобретая квартиру на возмездной основе супруги Гунько стали добросовестными приобретателями.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск Малаховой А.И. к Гунько В.А., Гунько С.Н., Семыкину А.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности договора, - признать необоснованным и отклонить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Старооскольский городской суд.
Судья И.М. Денисенко