РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2011 года г. Старый Оскол
Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Е.А. Ятченко
при секретаре Е.А. Богдановой
с участием представителя истца - ответчика Банка ВТБ 24 (ЗАО) Кононенко В.Н., действующей на основании доверенности №*** от *** г., сроком на три года, ответчика - истца Мальцевой Н.Г. и ее представителя по письменному заявлению Якименко Н.А.,
в отсутствие ответчика Мальцева А.Н., своевременно и надлежащим образом уведомленного о дате, времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ 24 (ЗАО) к Мальцевой Н.Г., Мальцеву А.Н. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, и встречному иску Мальцевой Н.Г. к Банку ВТБ 24 (ЗАО) о признании незаконным взимание комиссии за выдачу кредита, взыскании уплаченных денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
*** г. между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Мальцевой Н.Г. был заключен кредитный договор №***, по условиям которого банк предоставил кредит для приобретения *** и ***, в размере *** руб., с уплатой за пользование кредитом **% годовых, на срок ***месяца.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств между банком и Мальцевой Н.Г. был заключен договор залога «закладная» приобретаемого имущества: ***и *** по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, улица ***, дом **. Между Мальцевым А.Н. и банком заключен договор поручительства.
Дело инициировано иском Банка ВТБ 24 (ЗАО), сославшегося на неоднократные нарушения ответчиками кредитных обязательств и просившего: взыскать солидарно с Мальцевой Н.Г. и Мальцева А.Н. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) задолженность в сумме *** рублей ** копеек из которых *** руб. – задолженность по кредиту, *** руб. – проценты за пользование кредитом, *** руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, *** руб. – пени по просроченному долгу, а также начиная с *** г. и по день реализации *** определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых и пени за несвоевременную уплату плановых процентов и пени по просроченному долгу в размере ***% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу *** руб.; обратить взыскание на объект недвижимости, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул***, д. 31д, в том числе: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость *** общей площадью *** кв.м в размере *** руб., определить начальную продажную стоимость жилого дома, общей площадью *** кв.м, в размере *** руб.; взыскать с Мальцевой Н.Г. и Мальцева А.Н. в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** руб. и ** руб.
В последующем Банк ВТБ 24 (ЗАО) увеличил исковые требования и просил суд расторгнуть кредитное соглашение №*** от *** г.
Мальцева Н.Г. предъявила встречные требования, сославшись, что кредит предоставлялся банком при соблюдении заемщиком ряда условий, в том числе после оплаты комиссии за выдачу кредита, которая была оплачена ею в размере *** руб. Полагает, что взимание указанной комиссии не соответствует закону, в связи с чем просила признать незаконным взимание Банком ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору комиссии за выдачу кредита в размере ***руб. и взыскать с Банка ВТБ 24 (ЗАО) в ее пользу*** руб.
В судебном заседании представитель истца – ответчика поддержал заявленные требования, против встречного иска возражал, сославшись, что условие о комиссии включено в кредитное соглашение, которое Мальцева Н.Г. подписала добровольно.
Ответчик – истец Мальцева Н.Г. и ее представитель, возражали против иска Банка ВТБ 24 (ЗАО) в части взыскания пени, определения подлежащими выплате с *** г. и по день реализации квартиры, проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых и пени за несвоевременную уплату плановых процентов и пени по просроченному долгу в размере ***% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу *** руб., сославшись, что действующим законодательством предусмотрена возможность взыскания процентов на будущий период в решении суда только применительно к ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование кредитом и пени, установленные договором, имеют иную правовую природу.
Также ответчик – истец не согласна с начальной продажной стоимостью *** и ***, которую банк просит установить в ходе обращения взыскания на объекты недвижимости.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования Банка ВТБ-24 (ЗАО) обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, встречный иск Мальцевой Н.Г. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Истцом-ответчиком представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие, что *** г. между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Мальцевой Н.Г. был заключен кредитный договор №***, по условиям которого банк предоставил кредит в размере *** рублей, сроком на ***календарных месяца, с уплатой за пользование кредитом ***% годовых. Согласно п. 2.3. кредитного договора, кредит предоставлен для целевого использования, приобретения ***, расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, улица ***, дом **, общей площадью **кв.м, относящемуся к категории земель – земли поселений, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером ***, и ***, расположенного по адресу: Белгородская область, город ***, улица ***, дом ***, общей *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, кадастровый номер ***.
Согласно п. 3.1. кредитного договора, кредит предоставлялся банком, при условии выполнения Мальцевой Н.Г. ряда условий, в том числе уплаты комиссии за выдачу кредита, которая была оплачена ею в размере *** рублей.
Пунктом 4.3.9. кредитного договора определен размер ежемесячного аннуитетного платежа, включающий погашение кредита и процентов за пользование, в сумме *** руб. ** коп.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств, банком были заключены: договор поручительства №*** от *** г. с Мальцевым А.Н., договор залога (закладная) от *** г., приобретаемого недвижимого имущества с Мальцевой Н.Г.
Предоставление кредита в размере *** руб. подтверждается мемориальным ордером №** от *** г. и выпиской по лицевому счету Мальцевой Н.Г. №***.
Право собственности Мальцевой Н.Г. на предмет залога подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ***, выданными ***г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
Ответчик-истец Мальцева Н.Г. не отрицала факт не исполнение кредитных обязательств с *** года, сославшись на финансовую ситуацию в стране, неблагоприятно отразившуюся на ее предпринимательской деятельности.
Данные доводы ответчика-истца правового значения не имеют, поскольку в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Обязанность ежемесячно возвращать сумму основного долга, а также уплачивать проценты за пользование кредитом, возложена на Мальцеву Н.Г. условиями кредитного договора и положениями ст.ст. 810, 819 ГК РФ.
Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено право кредитора при нарушении сроков возврата частей кредита потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами, если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям.
Просроченная задолженность по возврату кредитной задолженности по кредитному договору №*** от *** г., в том числе подлежащая досрочному взысканию на основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 5.4.1 кредитного договора, согласно расчету истца – ответчика, составила *** руб. Расчет судом проверен и принят.
Поскольку Мальцевой Н.Г. и Мальцевым А.Н. не представлено доказательств возврата кредитных средств в указанной сумме, а также не оспаривался факт наличия данной задолженности, требование Банка ВТБ 24 (ЗАО) о взыскании *** руб. ** коп. заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 811 ГК РФ.
Согласно пункта 4.1. кредитного договора, ч. 2 ст. 811, ст. 819 ГК РФ, кредитор имеет право на уплату заемщиком процентов за пользование кредитом, поэтому исковые требования в части взыскания процентов за пользование кредитом по состоянию на *** г. в размере *** руб. **коп.
Что касается исковых требований об определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом, начиная с *** г. и по день реализации **, в размере ***% годовых и пени за несвоевременную уплату плановых процентов и пени по просроченному долгу в размере **% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу *** руб., то они не обоснованы, поскольку действующим законодательством предусмотрена возможность взыскания процентов на будущий период в решении суда только применительно к ст. 395 ГК РФ. Проценты за пользование кредитом и неустойка (пеня) установленные договором, имеют иную правовую природу.
Размер пени, заявленный ко взысканию, суд считает возможным, согласно ст. 333 ГК РФ уменьшить на 50%, что составит *** руб. **коп.
Денежные средства подлежат взысканию с заемщика Мальцевой Н.Г. и поручителя Мальцева А.Н., поскольку их ответственность солидарна (п. 2.1. договора поручительства).
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно пункту 2 указанной статьи, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Представленными доказательствами подтверждается, что Мальцева Н.Г. не вносит платежи в счет погашения задолженности по кредиту длительное время (около одного года), поэтому истец-ответчик вправе обратить взыскание на принадлежащее ей имущество, переданное в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.
Учитывая изложенное, требование Банка ВТБ 24 (ЗАО) об обращении взыскания на заложенное имущество: ***, расположенный по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, улица***, дом ***, общей площадью ***кв.м, кадастровый номер ***; ***, расположенный по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, улица**, дом **, общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, подлежит удовлетворению.
В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Исходя из условий закладной от *** г., денежная оценка предмета ипотеки определена в размере *** руб., в том числе денежная оценка *** составляет *** руб., денежная оценка *** составляет ***руб.
В материалы дела истцом представлен отчет N *** от *** г., составленный специалистами ООО «Н», в котором рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере *** руб. ** коп., в том числе рыночная стоимость *** –** руб. ** коп., рыночная стоимость ** **руб. ** коп.
В процессе судебного разбирательства Мальцева Н.Г. заявила о несогласии с определением рыночной стоимости ООО «Н», и представила отчет №** от ** г., составленный оценщиком «С» ИП К.., в котором рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере ***руб., том числе рыночная стоимость ** – *** руб., рыночная стоимость ** - *** руб.
Допрошенный в качестве специалиста оценщик К.. пояснил, что отчет N ** от ** г. ООО «Н» выполнен с грубым нарушением законодательства, поскольку специалист, производивший оценку не осматривал объект оценки, что отражено в самом отчете; при определении затратного подхода, специалист не учитывал кубатуру подвала, расположенного по всему периметру жилого дома; аналоги, учитываемые оценщиком, не сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости, поскольку пос. Б. находится в Курской области, село Л.расположено на расстоянии 15 км от г. Старый Оскол и в черту города не входит, улица М. и улица Ш. расположены в гораздо менее престижных районах, чем жилой дом Мальцевой Н.Г..
В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель Л., бывший собственник ** и ** по адресу: г. Старый Оскол, улица **, дом **, который пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи с Мальцевой Н.Г. ** г., в ** отсутствовала внутренняя отделка, за исключением двух комнат и санузла, отсутствовало ограждение земельного участка, тротуарная плитка, надворные постройки (беседка, гараж).
Представитель истца – ответчика Кононенко В.Н. подтвердила, что специалист ООО «Н» не осматривал объекты оценки в виду отсутствия доступа к объекту оценки, при этом не смогла пояснить, почему доступ отсутствовал и предоставить доказательства извещения Мальцевой Н.Г. о необходимости обеспечить доступ для осмотра ** и **.
Доводы Мальцевой Н.Г. о том, что к ней ни кто не обращался с просьбой предоставить объект для оценки, суд находит убедительными, поскольку в материалах дела имеется протокол выезда и проверки состояния предмета залога (ипотеки), составленный *** г. работником Банка ВТБ 24 (ЗАО) Н., в котором отражены результаты проверки.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан на основании ст. 15 Закона N 135-ФЗ соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, включая правила деловой и профессиональной этики, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Кроме того, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Соответствующее право закреплено за оценщиком в ст. 14 Закона N 135-ФЗ.
При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. п. 18 и 19 ФСО N 1).
В соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Таким образом, отчет N ** от ** г. ООО «Н», не может быть положен в основу определения начальной продажной цены имущества, поскольку существенно отличается от рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения настоящего дела, определенной в отчете №*** от *** г. оценщика Н. «С.» ИП К., который оценивал объекты недвижимости после их осмотра, а также учитывал все улучшения, произведенные Мальцевой Н.Г. и соответствующие аналоги объектов недвижимости, представленные на рынке недвижимости города Старый Оскол в районах, аналогичных по престижности. Иное могло бы привести к нарушению общеправового принципа справедливости и баланса прав и законных интересов кредитора и должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Следовательно, при обращении взыскания на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. ***, д. ***, суд считает необходимым положить в основу решения отчет №** от ** г., составленный оценщиком Н.«С» ИП К.. в котором рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере *** руб., том числе рыночная стоимость *** – *** руб., рыночная стоимость жилого дома *** руб.
Встречный иск Мальцевой Н.Г. является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку из п. 2 ст. 5 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" следует, что размещение привлеченных банком денежных средств в виде кредитов осуществляется банковскими организациями от своего имени и за свой счет. Установление дополнительных платежей по кредитному договору, не предусмотренных действующим законодательством, в том числе взимание комиссии за выдачу кредита в размере ***руб. – незаконно и является ущемлением прав истца – потребителя.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) с Мальцевой Н.Г. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ***рублей за требование об обращении взыскания на заложенное имущество, с Мальцевой Н.Г. и Мальцева А.Н. *** руб. за требование о взыскании задолженности, пропорционально удовлетворенным требованиям. С Банка ВТБ 24 (ЗАО) в пользу Мальцевой Н.Г. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере ***руб., которые подтверждены соглашением об оказании юридической помощи от *** г. и квитанцией от *** г.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Банка ВТБ 24 (ЗАО) к Мальцевой Н.Г., Мальцеву А.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, признать обоснованным в части.
Расторгнуть кредитный договор №**, заключенный ** г. между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Мальцевой Н.Г..
Взыскать солидарно с Мальцевой Н.Г., Мальцева А.Н. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) задолженность по кредиту в размере *** руб. ** коп., проценты за пользование кредитом в размере *** руб. **коп., пени в размере *** руб. 50 коп.
Обратить взыскание на ***, расположенный по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, улица **, дом **, общей площадью *** кв.м, относящийся к категории земель – земли поселений, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером ***, и ***, расположенный по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, улица ***, дом ***, общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, кадастровый номер ***. Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** руб., том числе начальная продажная цена ** – ***руб., начальная продажная цена ***- *** руб., определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с Мальцевой Н.Г. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей за требование об обращении взыскания на заложенное имущество.
Взыскать в равных долях с Мальцевой Н.Г., Мальцева А.Н. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** копейка за требование о взыскании задолженности.
В остальной части иск о взыскании пени и расходов на уплату государственной пошлины отклонить.
Встречный иск Мальцевой Н.Г. к Банку ВТБ 24 (ЗАО) о признании незаконным взимание комиссии за выдачу кредита, взыскании уплаченных денежных средств, признать обоснованным.
Взыскать с Банка ВТБ 24 (ЗАО) в пользу Мальцевой Н.Г. *** руб., а также расходы по оплате услуг представителя сумме ***руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Старооскольский городской суд.
Судья Е.А. Ятченко
Согласовано 20.01.2011
Судья Е.А.Ятченко