РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2011 года г. Старый Оскол
Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Степанова Д.В.,
при секретаре Загородней К.А.,
с участием представителя истца-ответчика ТСЖ «Космос» Карханина В.М., по доверенности от 21.10.2010 года, выданной сроком на один год, представителя ответчика-истца Жукова С.В. по доверенности от 12.02.2010 года, выданной сроком на три года, представителя третьего лица ЖК «Жилье-2000» Колосова И.А., действующего на основании протокола общего собрания членов ЖК «Жилье-2000» от 01.10.2010 года,
в отсутствие ответчика-истца Жуковой И.А., просившей рассмотреть дело в ее отсутствие,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Космос» к Жуковой И.А. о взыскании задолженности и обязании заключить договор содержания и ремонта общего имущества и по встречному иску Жуковой И.А. к ТСЖ «Космос» о признании не выбранным способа управления многоквартирным домом и признании договора управления многоквартирным домом не соответствующим требованиям закона,
установил:
Жукова И.А. является собственником квартиры №*** дома №*** м-на ***.
С *** года организацией обслуживающей дом №*** м-на *** является ТСЖ «Космос», на основании протокола общего собрания собственников помещений от *** года.
Дело инициировано иском ТСЖ «Космос», которое с учетом уточненных исковых требований просило обязать Жукову И.А. заключить с ними договор содержания и ремонта общего имущества в отношении жилого помещения – кв.*** дома №*** м-на *** и взыскать с нее в их пользу сумму долга за ремонт и содержание жилья в сумме *** рубль *** копеек и пени за несвоевременную оплату в сумме ***рублей ***копеек.
По встречному исковому заявлению, с учетом уточненных требований, Жукова И.А. просила признать не выбранным способ управления многоквартирным домом №*** м-на *** и признать договор управления многоквартирным домом №*** м-на *** от *** года не соответствующим требованиям Жилищного кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца-ответчика заявленные требования поддержал в полном объеме. Относительно встречных исковых требований возражал в полном объеме, сославшись на их необоснованность. По требованию о признании не выбранным способа управления многоквартирным домом просил применить срок исковой давности.
Представитель ответчика-истца исковые требования ТСЖ «Космос» не признал в полном объеме, сославшись на отсутствие у ТСЖ «Космос» полномочий на управление домом №*** м-на *** и на взимание денежных средств на содержание и ремонт общего имущества, а также на отсутствие в представленном для подписания договоре содержания и ремонта общего имущества существенных условий, без которых данный договор не может быть заключен. Требования по встречному иску поддержал.
Представитель третьего лица ЖК «Жилье-2000» в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ТСЖ «Космос». Встречный иск просил удовлетворить.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования ТСЖ «Космос» обоснованными частично, а встречные требования Жуковой И.А. не обоснованными.
Согласно ч.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициатором собрания собственников может выступить любой из собственников многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома №*** м-на *** было проведено *** года по инициативе одного из собственников квартиры в данном жилом доме.
На повестку дня перед собранием поставлены следующие вопросы: изменение способа управления многоквартирным домом и расторжение договора с ЖК «Жилье 2000» с *** года; создание ТСЖ «Космос»; утверждение устава ТСЖ «Космос»; избрание правления и ревизионной комиссии ТСЖ; плата на техобслуживание жилых помещений.
По итогам заочного голосования договор с ЖК «Жилье 2000» расторгнут и создано ТСЖ «Космос».
Согласно утвержденного собственниками многоквартирного дома устава ТСЖ «Космос», данное ТСЖ создано с целью объединения собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе дома №*** м-на ***, для совместного управления комплексом недвижимого имущества (п.*** Устава). Данное ТСЖ является некоммерческой организацией (п.*** Устава).
Таким образом, собственниками многоквартирного дома №*** м-на *** был выбран способ управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ «Космос), в связи с чем требование ответчика-истца о признании не выбранным способа управления многоквартирным домом №*** является необоснованным и подлежит отклонению.
Протокол общего собрания от *** года, а также устав ТСЖ «Космос» ни кем из собственников жилого дома №*** м-на ***, в том числе ответчиком-истцом Жуковой И.А. не обжаловались.
Довод представителя истца-ответчика о применении к требованию о признании не выбранным способа управления срока исковой давности, так как решение общего собрания собственников многоквартирного дома состоялось более двух лет назад, является необоснованным, так как ответчиком-истцом само данное решение не обжалуется, а к заявленному ею требованию применим срок исковой давности три года.
Таким образом из вышеизложенного следует, что жилой дом № *** м-на *** находился на балансе ТСЖ «Космос» с *** года.
Согласно справки ТСЖ «Космос» от *** года в кв. *** дома №*** м-на *** совместно с Жуковой И.А., являющейся собственником данной квартиры свидетельство о государственной регистрации права *** от *** года), проживают и зарегистрированы муж Жуков С.В. и сын Ж. Общая площадь квартиры *** кв.м.
Согласно п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, п. «д» ст. 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 года №25, в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Учитывая вышеизложенное, довод ответчика-истца о неправомерности взимания платежей за техническое обслуживание является необоснованным.
В судебном заседании установлено, что согласно расчета представленного ТСЖ «Восточный» задолженность по оплате за ремонт и содержание жилья за период с *** года по *** года составляет *** рубль *** копеек.
Примененные при составлении расчета тарифы соответствуют тарифам, установленным Решением территориального Совета депутатов города Старый Оскол и Старооскольского района.
Расчет проверен судом и является верным.
Однако суд принимает во внимание довод ответчика-истца о том, что сумма задолженности за *** год подлежит уменьшению на ***%, так как ее квартира расположена на первом этаже дома.
Данный довод подтверждается протоколом общего собрания членов ТСЖ «Космос» от *** года, на котором установлены и утверждены тарифы на *** год, а также определено снизить тариф за техническое обслуживание дома на *** год для членов ТСЖ собственников помещений, расположенных на первых этажах на ***%.
Согласно представленного ответчиком-истцом расчета, с учетом уменьшения тарифов на *** год на ***%, сумма задолженности составляет *** рубля *** копеек.
Данный расчет также проверен судом и является верным.
Довод представителя истца-ответчика о том, что уменьшение тарифа применимо только для собственников квартир, которые являются членами ТСЖ, не основан на норме закона, так как все собственники многоквартирного дома имеет одинаковые права и обязанности, не зависимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. Зависимость размера оплаты коммунальных платежей от членства в ТСЖ законом не предусмотрена.
Согласно представленных ответчиком-истцом копий квитанций об оплате за коммунальные услуги и техническое обслуживание, ответчиком-истцом самостоятельно оплачивались все платежи, за исключением сумм указанных в графе «техническое обслуживание». Таким образом, факт произведенных оплат по квитанциям ТСЖ «Космос», свидетельствует о том, что ответчику-истцу было известно, что дом №*** м-на *** входит в состав ТСЖ «Космос».
Довод ответчика-истца о том, что у нее с ТСЖ «Космос» не заключено ни каких договоров о техническом обслуживании, в связи с чем она не должна им оплачивать за данный вид услуги, является не обоснованным, так как фактически истцом-ответчиком данные услуги оказаны, что не оспорено в судебном заседании представителем ответчика-истца и третьего лица.
Кроме того в судебном заседании установлено, что ТСЖ «Космос» собственниками дома №*** м-на *** выбрано как способ управления данным многоквартирным домом. Тарифы также принимались на общих собраниях. Решения данных собраний не обжаловались.
Учитывая, что решение общего собрания для всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным, а также наличие задолженности, с ответчика-истца в пользу истца-ответчика подлежит взысканию сумма в размере *** рубля *** копеек.
Согласно п.14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Размер пени подлежащий взысканию с ответчика-истца в пользу истца-ответчика исчислен по следующей формуле: (сумма задолженности)?на количество дней просрочки/***?ставку рефинансирования.
Ставка рефинансирования на момент предъявления иска составляла 7,75%. (Указание ЦБ РФ от 31.05.2010 года №2450-У).
Пени составляет *** рублей *** копеек.
Расчет произведен с учетом представленного истцом-ответчиком расчета, с уменьшением тарифа за *** год на ***%.
С учетом ст. 333 ГК РФ, учитывая частичную оплату ответчиком-истцом предусмотренных платежей, принципы разумности и соразмерности, суд считает необходимым снизить размер пени (неустойки) до *** рублей.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ТСЖ «Космос» в части взыскания задолженности и пени, подлежат удовлетворению частично в сумме *** рубля *** копеек (*** руб. + *** руб.).
Относительно требования истца-ответчика об обязании Жуковой И.А. заключить договор содержания и ремонта общего имущества суд приходит к вводу о его не обоснованности по следующим основаниям.
Как до рассмотрения данного гражданского дела, так и в ходе разбирательства по делу, истцом-ответчиком неоднократно изменялся бланк документа (договора), который предлагалось подписать ответчику-истцу, в целях оформления отношений между Жуковой И.А. и ТСЖ «Космос».
В обоснование требования об обязании Жуковой И.А. заключить договор содержания и ремонта общего имущества истцом-ответчиком представлен договор содержания и ремонта общего имущества от *** года.
Изучив данный договор, суд приходит к выводу о его несоответствии действующему законодательству, так как данный договор не содержит перечня какие-именно услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту обязуется выполнить по данному договору ТСЖ «Космос».
Согласно ч. 2 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Таким образом, исходя из смысла данной нормы, стороны по делу обязаны заключить между собой договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, однако данный договор должен быть заключен на обоюдно выгодных условиях и при его заключении не должны нарушаться права какой-либо из сторон договора.
Согласно ч.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из ст. 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В действующем законодательстве не предусмотрено оснований для заключения договора задним числом, а в данном случае истцом-ответчиком предлагается заключить договор от *** года.
Правовых оснований для обязания Жуковой И.А. заключить договор содержания и ремонта общего имущества именно в том виде, каком он представлен истцом-ответчиком, ТСЖ «Космос» не приведено.
Кроме того истцом-ответчиком не представлено суду доказательств отказа Жуковой И.А. от заключения договора содержания и ремонта общего имущества, а также факта обращения к ней с предложением заключить именно такой договор.
Относительно требования ответчика-истца о признании договора управления многоквартирным домом №*** м-на *** не соответствующим требованиям ЖК РФ, суд приходит к выводу о его необоснованности, так как данный договор с Жуковой И.А. не заключался и требование о его заключении истцом-ответчиком не заявляется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Иск ТСЖ «Космос» к Жуковой И.А. о взыскании задолженности и обязании заключить договор содержания и ремонта общего имущества признать обоснованным частично.
Взыскать с Жуковой И.А. в пользу ТСЖ «Космос» сумму долга за ремонт и содержание жилья в сумме *** рубля *** копеек, неустойку в сумме *** рублей, а всего *** рубля *** копеек.
В остальной части иск ТСЖ «Космос» отклонить.
Встречный иск Жуковой И.А. к ТСЖ «Космос» о признании не выбранным способа управления многоквартирным домом и признании договора управления многоквартирным домом не соответствующим требованиям закона отклонить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Старооскольский городской суд.
Судья подпись Д.В. Степанов
Копия верна:
Судья Д.В. Степанов