Дело № 2-3403/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации « 29 » декабря 2011 года г. Старый Оскол Старооскольский городской суд Белгородской области в составе: председательствующего судьи Сулим С.Ф. при секретаре Нестеровой Е.В., с участием представителей истца Гриднева В.И. (доверенность от 07.12.2009 г.), Новиковой О.М. (доверенность от 19.06.2007 г.), ответчика Валяевой Ю.В. (доверенность от 02.08.2011 г.), в отсутствие истца Батраковой И.Д., извещенной о времени и месте слушания дела, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батраковой И.Д. к администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании права собственности на нежилое помещение, установил: Администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области отказано Батраковой И.Д. в выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию нежилого помещения, в целях использования под офисное помещение агентства недвижимости, расположенного по адресу: г. Старый Оскол, м-н ***, дом ***, кв. ***, ввиду того, что объект создан без получения на это необходимого разрешения и является самовольной постройкой. Дело инициировано иском Батраковой И.Д., которая просила признать за ней право собственности на указанный объект недвижимости, ссылаясь на его соответствие строительным нормам и правилам. В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования. Представитель ответчика исковые требования заявителя не признала, поскольку истцом до начала производства работ по реконструкции спорного помещения не было получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме, работы выполнены без получения разрешительной документации. Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению. На основании договора купли-продажи квартиры от *** г. за Батраковой И.Д. зарегистрировано право собственности на ***комнатную квартиру с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, м-н ***, дом ***, кв. ***, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права от *** г. *** г. Новикова О.М., действуя в интересах Батраковой И.Д., в соответствии с требованиями ст. 23 ЖК РФ подала в Комиссию по рассмотрению вопроса и принятию решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории Старооскольского городского округа заявление и все необходимые документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода принадлежащего Батраковой жилого помещения в нежилое помещение. Проектом реконструкции квартиры под офис, выполненным «А» и согласованным с главным архитектором г. Старый Оскол и Старооскольского района, предусмотрено переоборудование *** в ***, *** в ***, ***, *** и *** – бытовую комнату, оборудование *** *** под ***, демонтаж и возведение перегородок, закладывание проемов. Для установки входа в офис, по главному фасаду жилого дома в наружной стене из оконного проема пробивается дверь с крыльцом, оборудованным съездами для инвалидных колясок, с перилами и козырьком-навесом. Указанный проект реконструкции жилого помещения соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», что подтверждается экспертным заключением по проектной документации № *** от *** г., подготовленным ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» и санитарно-эпидемиологическим заключением от *** г. По результатам рассмотрения заявления граждан и представленных документов, на основании решения комиссии от *** г. (протокол № ***), постановлением главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области № *** от *** г. переведено указанное жилое помещение в нежилое помещение, в целях использования под офисное помещение агентства недвижимости. Уведомлением администрация сообщила Батраковой о принятом решении, указав, что перевод возможен при условии проведения работ, предусмотренных представленным на комиссию проектом реконструкции жилого помещения в нежилое помещение, а именно: устройство крыльца, козырька, в помещении офиса подвесного потолка, выполнение внутренних и наружных отделочных и других работ в соответствии с представленным проектом. Выполнив работы, администрацией отказано истцу в выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию нежилого помещения, ввиду того, что объект создан без получения на это необходимого разрешения и является самовольной постройкой, что подтверждается сообщениями от *** г., от *** г., от *** г. Как следует из технического паспорта на квартиру № *** с кадастровым номером *** по адресу: г. Старый Оскол, м-н ***, дом ***, квартира расположена на *** этаже ***этажного *** дома, общая площадь помещений составляет *** кв. метров. В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. *** г. Батракова И.Д. обратилась в Старооскольский городской суд с заявлением об оспаривании действий администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, выразившихся в отказе заявителю в выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию нежилого помещения. Определением суда от *** г. заявление оставлено без рассмотрения ввиду наличия спора о праве, Батраковой разъяснено право разрешить спор в порядке искового производства. Такой способ защиты гражданских прав как признание права за конкретным лицом предусмотрен абз. 2 ст. 12 ГК РФ и исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры. Доводы представителя ответчика о том, что осуществление истцом устройства отдельного входа в принадлежащее помещение и возведение крыльца представляет собой изменение технико-экономических показателей дома, и подпадает под определение "реконструкция" многоквартирного жилого дома, реконструкция осуществлена без получения разрешительной документации, в отсутствие согласия всех участников общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме, и является в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной, признание права собственности повлечет нарушение прав других собственников жилых помещений, не основаны на доказательствах и подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права. Основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в ст. 222 ГК РФ. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В приведенных нормах п. 1 ст. 222 Кодекса исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной. В качестве самовольной постройки рассматривается не только возведение объекта недвижимости, но и осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий. Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). При этом под реконструкцией, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии с п. 10 указанной статьи объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"). При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу указанных правовых норм квартира в жилом доме не относится к объектам капитального строительства, а изменение ее функционального назначения и организация отдельного входа с крыльцом в многоэтажном доме не являются реконструкцией. Работы, произведенные истцом, не привели к изменению параметров объекта капитального строительства (жилого дома) или его части, не сказались на качестве инженерно-технического обеспечения других помещений в доме, реконструкцией не являются. Устройство дверного проема было произведено без присоединения к квартире заявителя части общего имущества в многоквартирном доме, поэтому получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, не требовалось. На основании изложенного, суд считает, что в рассматриваемом случае имела место именно перепланировка квартиры. Согласно ч. 8 ст. 23 ЖК РФ, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и(или) перепланировки, и(или) иных работ, документ, подтверждающий принятие решения о переводе, является основанием проведения соответствующих переустройства, и(или) перепланировки с учетом проекта переустройства и(или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с п. 5 части 2 названной статьи, и(или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения. Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи. Вместе с тем, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя документов, не установленных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое вправе потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Как следует из договора краткосрочной аренды земельного участка от *** г., в период получения разрешительной документации, в пользовании Батраковой находился земельный участок площадью *** кв. метров по адресу: г. Старый Оскол, м-н ***, дом ***, кв. *** (земли поселений), предоставленный ей Старооскольским городским округом для обслуживания нежилого помещения (размещение офиса). Из представленного Батраковой экспертного заключения № *** от *** г., подготовленного ООО «В» следует, что после проведения перепланировки квартиры, образованное нежилое помещение соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм, указанных в документах, регламентирующих строительную деятельность. Безопасная эксплуатация образованного нежилого помещения возможна в соответствии с его функциональным назначением, указанный объект не создает угрозу жизни и здоровью работающего персонала и посетителей, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц. Перепланировка и реконструкция соответствует требованиям ст. 29 ч. 4 ЖК РФ. В силу части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов, проживающих в вышеуказанном жилом доме граждан. Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил: Иск Батраковой И.Д. к администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании права собственности на нежилое помещение признать обоснованным. Признать за Батраковой И.Д., *** года рождения, гражданкой Российской Федерации, пол женский, паспорт серии *** номер ***, выдан ***города *** и *** района *** области *** года, право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером ***, площадью *** (***) кв. метров, расположенное на *** этаже ***этажного *** дома по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, микрорайон ***, дом ***, квартира ***. Решение суда является основанием для регистрирующего органа погасить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации собственности Батраковой И.Д. на квартиру по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, м-н ***, дом ***, квартира ***. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Старооскольский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья подпись С.Ф. Сулим