Дело № 2-668/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 июля 2010 года г. Стерлитамак
Стерлитамакский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Усманова В.М.
с участием адвоката Рахимова Р.Л.
при секретаре Тимофеевой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Давлетовой Нажии Умерхановны к Салихову Иреку Марсовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы задатка
УСТАНОВИЛ:
Давлетова Нажия Умерхановна обратилась в суд с иском к Салихову Иреку Марсовичу о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы.
Свои требования истица мотивирует тем, что 19 мая 2009 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства - жилого дома, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, ... район, с. ..., ул. ..., дом .... Стоимость земельного участка и объекта незавершенного строительства по вышеуказанному договору составила 1730000 рублей. В тот же день 19 мая 2009 года между ними было заключено соглашение о задатке, согласно которому истица уплатила ответчику задаток в сумме 500000 рублей, оставшаяся сумма подлежала уплате после заключения основного договора купли-продажи. Впоследствии при детальном осмотре объекта незавершенного строительства был выявлен скрытый брак в виде вертикальных трещин наружных стен, что может привести к разрушению объекта, о наличии данного брака ответчик не информировал истицу. Полагает, что предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке подлежат расторжению в связи с существенными изменениями обстоятельств, зная о наличии которых стороны никогда бы не заключили договор купли-продажи. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи и взыскать с ответчика сумму задатка 500000 рублей, а также судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины 6600 рублей.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности Овчинников А.И. исковые требования поддержал в полном объеме, считает, что предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи ответчик не оговорил наличие дефектов дома, тем самым, сумма задатка подлежит возврату истице.
Представитель ответчика Салихова И.М. – адвокат Рахимов Р.Л. исковые требования не признал, пояснил, что между сторонами был заключен предварительный договор и соглашение о задатке, после их подписания истица стала пытаться изменить ранее согласованные условия договора купли-продажи, предлагая ответчику снизить цену по договору, на что ответчик вынужден был направить истице письмо о несогласии с ее предложениями. Убедившись, что ответчик отказался от снижения цены договора, истица заявила о недовольстве качеством дома и уклонилась от заключения основного договора купли-продажи. Просит обратить внимание на то, что истица является профессиональным риэлтором, специалистом в области купли-продажи объектов недвижимости, тем самым, осмотрела объект договора тщательным образом и только после осмотра заключила предварительный договор и соглашение о задатке. Предполагает, что истица имела намерение приобрести вышеуказанный объект недвижимости в целях дальнейшей перепродажи, то есть действовала как предприниматель, но убедилась, что прибыль от реализации объекта будет ниже той, на получение которой она рассчитывала, тем самым, истица пытается избежать последствий заключения соглашения о задатке и предварительного договора. Ответчик предлагал истице явиться на заключение основного договора купли-продажи, однако истица проигнорировала его письменные обращения. Просит в иске отказать.
В судебном заседании свидетель ФИО1 показала, что является риэлтором, оказывала помощь ответчику в продаже принадлежащего ему земельного участка и незавершенного строительством дома по вышеуказанному адресу. В первой половине мая 2009 года к ним обратилась истица с предложением продать ей дом ответчика. Она объяснила истице, что имеется покупатель на дом, который внес задаток. Однако истица продолжала уговаривать продать объект недвижимости ей. По просьбе истицы показала ей дом и участок ответчика, истица осматривала объект дважды – сама и в присутствии супруга. Никаких препятствий в осмотре дома истице не создавалось. Истица осматривала дом как снаружи, так и изнутри. Истица настойчиво просила продать дом ей, предлагая более высокую цену, ответчик согласился, вернул задаток первоначальному покупателю и заключил с истицей предварительный договор и соглашение о задатке, получил от истицы в тот же день задаток. Стороны подписали предварительный договор и соглашение о задатке, истица передала ответчику задаток 500 000 рублей. Впоследствии ответчик сообщил, что истица просит изменить условия договора, снизить цену и дать отсрочку в выплате оставшейся суммы, на что ответчик не соглашался. Ответчик направлял истице письма и телеграммы с просьбой о явке для заключения основного договора и несогласием на изменение условий договора.
В судебном заседании свидетель ФИО2 показала, что является риэлтором, совместно с ФИО1 занималась продажей дома и земельного участка, принадлежащих ответчику. При этом, уже имелся покупатель, внесший ответчику сумму задатка. К ним в риэлторское агентство обратилась истица и предложила продать ей объекты недвижимости, ссылаясь на то, что осматривала дом, ей он понравился. По просьбе истицы дважды выезжали на осмотр объектов. Дополнила, что истица осматривала дом как профессиональный риэлтор, указывала на дефекты, однако настаивала на заключении предварительного договора и соглашения о задатке, при этом добилась от ответчика снижения цены до 1 730 000 рублей с учетом дефектов, хотя истец продавал участок и дом за 2 000 000 рублей. После этого истица вновь стала просить снизить цену и предоставить отсрочку в оплате оставшихся сумм. Но ответчик не был согласен с изменением условий договора.
В судебном заседании эксперт ООО «Центр независимых экспертиз» Тамарский А.И. показал, что по заявлению Давлетовой Н.У. была проведена экспертиза частного дома по адресу: РБ, ... район, с. ..., ул. ..., дом ..., он своевременно известил ответчика и его представителя о проведении 31 мая 2010 года осмотра незавершенного строительства - жилого дома. Также показал, что имеет квалификационный сертификат № 102 сроком действия с 27.03.2008 года по 27.03.2011 года в области экспертизы строительных товаров и услуг, экспертизы услуг жилищно-коммунального хозяйства.
Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, 19 мая 2009 года между Давлетовой Н.У. и Салиховым И.М. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства – жилого дома, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, ... район, с. ..., ул. ..., дом ..., общей стоимостью 1730000 рублей л.д. 6).
Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункта 5 вышеуказанного договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 22.06.2009 года.
На основании ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.
19 мая 2009 года между Давлетовой Н.У. и Салиховым И.М. заключено соглашение о задатке, согласно которому Салихов И.М. намерен передать Давлетовой Н.У. право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: РБ, ... район, с. ..., ул. ..., дом .... В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на объекты недвижимости, Давлетова Н.У. передала Салихову И.М. задаток в сумме 500000 рублей л.д. 7).
В соответствие с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
18.06.2009 года, 20.06.2009 года Салиховым И.М. в адрес Давлетовой Н.У. направлены телеграммы с предложением заключить договор купли-продажи на согласованных условиях л.д. 114-115).
Таким образом, до истечения срока заключения основного договора предложение продавца Салихова И.М. о заключении договора в ранее оговоренный срок было направлено покупателю Давлетовой Н.У., следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, не прекратились.
В силу ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или бы он был заключен на значительно отличающихся условиях.
Как видно из материалов дела, 09.06.2009 года покупателем Давлетовой Н.У. в адрес продавца Салихова И.М. направлена телеграмма с просьбой расторгнуть предварительный договор купли-продажи в связи с обнаружением строительных дефектов и вернуть уплаченную сумму задатка л.д. 13).
В обоснование своих доводов истица ссылается на акт проверки технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: РБ, ... район, с. ..., ул. ..., дом ..., составленный 18 июня 2009 года начальником отдела технического надзора МУП «Стройзаказчик» г. Стерлитамака РБ, наружные стены дома и пристроенной части имеют вертикальные трещины, имеются разрушения стены пристроенной части, при дальнейшей усадке жилого дома может произойти обрушение наружных стен, дальнейшая эксплуатация не считается возможной л.д. 11).
Также нал.д. 211-224 дела имеется экспертное заключение, проведенное экспертом ООО «Центр независимых экспертиз» Тамарским А.И. (квалификационный сертификат № 102 сроком действия с 27.03.2008 года по 27.03.2011 года) по заявлению Давлетовой Н.У. с целью определения соответствия изготовления частного дома требованиям нормативно-технической документации, согласно которого выявлены следующие нарушения: не правильная подготовка грунта (без учета набухания грунта и сил пучения на фундамент); отсутствие компенсирующей подушки; произошло нарушение целостности фундамента со всех сторон здания. Чего произошло нарушение целостности ограждающих конструкций здания. Обследованное здание имеет глобальный технический износ – распространяющийся на весь объект в целом в виде снижения фактических значений технико-экономических параметров здания по сравнению с нормативными. Данный вид износа является не устранимым. Данное строение для дальнейшей эксплуатации, для целей завершения строительства и последующем его использовании в качестве индивидуального жилого дома, не пригодно.
О дате проведения экспертизы ООО «Центр независимых экспертиз» ответчик и его представитель - адвокат Рахимов Р.Л. были уведомлены л.д. 225-230).
Следовательно, дефекты являются существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В опровержение доводов о проведении экспертом ООО «Центр независимых экспертиз» Тамарским А.И. экспертизы объекта незавершенного строительства, представитель ответчика - адвокат Рахимов Р.Л. не заявлял ходатайства о назначении судом аналогичной экспертизы.
Доводы представителя ответчика - адвоката Рахимова Р.Л., показания свидетелей ФИО1, ФИО2 о том, что истица при заключении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке знала о дефектах объекта недвижимости и при этом настаивала на заключении договора, являются несостоятельными, поскольку истица Давлетова Н.У. и является специалистом в области недвижимости, но не обладает специальными познаниями в строительно-технической деятельности.
На основании ч.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, суд считает необходимым исковые требования Давлетовой Н.У. удовлетворить, расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 19 мая 2009 года, заключенный между Давлетовой Н.У. и Салиховым И.М., взыскать с Салихова И.М. в пользу Давлетовой Н.У. сумму задатка в размере 500000 рублей.
Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В связи с этим, суд считает необходимым взыскать с Салихова И.М. в пользу Давлетовой Н.У. государственную пошлину в размере 6600 (Шесть тысяч шестьсот рублей) рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.429, 380-381 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Давлетовой Нажии Умерхановны к Салихову Иреку Марсовичу о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 19 мая 2009 года, заключенный между Давлетовой Нажией Умерхановной и Салиховым Иреком Марсовичем.
Взыскать с Салихова Ирека Марсовича в пользу Давлетовой Нажии Умерхановны сумму задатка в размере 500000 (Пятьсот рублей) рублей, государственную пошлину в размере 6600 (Шесть тысяч шестьсот рублей) рублей, всего 506600 (Пятьсот шесть тысяч шестьсот рублей) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Стерлитамакский районный суд РБ.
Председательствующий судья В.М.Усманов
Решение вступило в законную силу 24.08.2010г. согласно кассационного определения ВС РБ о