Дело № 2968 /2010 г.
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации16 декабря 2010 года г.Стерлитамак.
Стерлитамакский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Мусиной Р.М.
с участием помощника прокурора Стерлитамакского района Немчиновой О.В.
при секретаре Кузнецовой Э.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Поповой Т.И.
к Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н., Ермолаеву Н.А.
о снятии с регистрационного учета, выселении, признании договора незаключенным;
встречному иску
Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н.
к Поповой Т.И.
о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка
Установил:
Попова Т.И. обратилась в суд с иском к Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н., Ермолаеву Н.А. о снятии с регистрационного учета, выселении (л.д.6-7).
Свои требования истица мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (продавцом) и покупателями - ответчиками Ермолаевой Н.В. (мать), Ермолаевой М.Н. (дочь), Ермолаевой О.Н. (дочь), был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>
Основной договор должен был быть заключен после получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, т.к. затрагивались права несовершеннолетней Ермолаевой О.Н. и несовершеннолетней дочери самой истицы.
Ответчики вселились и стали проживать в спорном доме, при этом в декабре 2004 года передали задаток <данные изъяты> руб., остальную часть <данные изъяты> руб. обязались передать после подписания основного договора. Ответчики Ермолаева Н.В. и ее дочери Ермолаевы О. и М. были зарегистрированы в указанном доме.
Однако основной договор так и не был заключен, ответчики Ермолаева Н.В. и Ермолаев Н.А. стали злоупотреблять спиртными напитками, оформлением документов не занимались; на претензию от ДД.ММ.ГГГГ не ответили. Ответчики до сих пор проживают в спорном доме, Ермолаева О.Н. достигла совершеннолетия, никаких расходов по содержанию домовладения ответчики не осуществляют, не оплачивают налоги и коммунальные услуги.
Поскольку основной договор купли-продажи не заключен, просит снять ответчиков Ермолаеву Н.В., Ермолаеву О.Н., Ермолаеву М.Н. с регистрационного учета по указанному адресу, и выселить всех ответчиков из указанного дома.
Впоследствии истица уточнила исковые требования, представила дополнительное исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ о снятии с регистрационного учета, выселении и признании договора не заключенным (л.д.65).
Помимо ранее заявленных требований, истица просит признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, т.к. в договоре не определены срок заключения основного договора и не определена цена продаваемых объектов недвижимости, т.е. не достигнуто соглашение по существенным условиям договора.
В судебном заседании истица иск поддержала, пояснила, что является собственником жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу. В 2004 году решила продать дом, на тот момент с ней проживали и дети, в том числе несовершеннолетняя дочь Малышева Татьяна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Ответчики решили купить у нее дом, в апреле 2004 года Ермолаевы Н.В. и ее муж Ермолаев Н.А. осмотрели дом, договорились о продаже им домовладения за <данные изъяты> руб. Ответчики занимались продажей своей квартиры в <адрес>, передали задаток <данные изъяты> руб. У нотариуса составили предварительный договор купли-продажи, т.к. требовалось разрешение органов опеки, поскольку дочь истицы Татьяна была несовершеннолетней. Кроме того, у ответчиков также были проблемы с продажей квартиры из-за наличия несовершеннолетней дочери Ольги. Решили, что основной договор будет заключен после получения разрешения органов опеки на совершение сделки.
В июле 2004 года по просьбе ответчиков она разрешила им вселиться в жилой дом и зарегистрировала Ермолаеву Н.В. и ее дочерей Ермолаевых О. и М. в указанном доме. Ответчики передавали ей по частям деньги, на общую сумму <данные изъяты> руб. Остальную часть <данные изъяты> руб. ответчики так и не выплатили. Ермолаева Н.В. и ее супруг Ермолаев Н.А. пьянствуют, никаких расходов по содержанию дома и оплате коммунальных услуг не несут, за долги были отключены газ и свет.
ДД.ММ.ГГГГ направила претензию ответчикам, ответа не получила.
Поскольку основной договор так и не заключили, просит признать не заключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ, выселить ответчиков из жилого дома и снять Ермолаеву Н.В., Ермолаеву О.Н., Ермолаеву М.Н. с регистрационного учета по указанному адресу.
Представитель истицы Кучумов А.И. исковые требования поддержал и пояснил, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ следует признать незаключенным, т.к. в договоре не предусмотрены ни цена продаваемых объектов недвижимости, ни конкретный срок заключения основного договора.
Ответчики Ермолаева Н.В., Ермолаева О.Н., Ермолаева М.Н. представили встречное исковое заявление к Поповой Т.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д.48-49).
Свои требования мотивируют тем, что при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ передали Поповой Т.И. <данные изъяты> руб., основной договор подлежал заключению после получения Поповой Т.И. разрешения органа опеки на совершение сделки, т.к. дочь истицы на тот момент была несовершеннолетней. Документы, необходимые для регистрации сделки, у Поповой Т.И. имелись. ДД.ММ.ГГГГ Попова Т.И. направила им претензию, в которой просила выплатить оставшуюся сумму, но о заключении договора и регистрации сделки в претензии не указывалось. В настоящее время ответчики не отказываются от исполнения своих обязательств по расчету с истицей по оставшейся части суммы, также согласны заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации. Однако Попова Т.И. сама уклоняется от заключения договора, тем самым, ответчики просят обязать Попову Т.И. заключить с ними договор купли-продажи дома и земельного участка.
Ответчики Ермолаева Н.В., Ермолаева М.Н., Ермолаев Н.А. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела без их участия. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчиков согласно представленным заявлениям.
Ранее ответчик Ермолаева Н.В. иск Поповой Т.И. не признала, встречный иск поддержала, пояснила суду, что истица первоначально сообщила, что все документы для купли-продажи домовладения у нее имеются, передали истице задаток <данные изъяты> руб., остальную часть должны были передать после заключения основного договора купли-продажи. Выяснилось, что органы опеки не дают согласие на совершение сделки, т.к. у Поповой Т.И. была несовершеннолетня дочь. Договорились, что основной договор будет заключен после достижения дочерью истицы <данные изъяты> лет. Заселились в дом с согласия истицы, Попова Т.И. зарегистрировала Ермолаеву Н.В. и ее дочерей Ермолаевых О. и М., но зарегистрировать Ермолаева Н.А. отказалась. После достижения дочерью истицы <данные изъяты> лет они сами не обращались к истице для заключения договора и регистрации сделки, предлагали истице доплатить оставшуюся сумму, но истица отказывается от получения денег. Иск не признает, т.к. другого жилья у семьи не имеется (л.д.38-39, 55-56).
Ответчик Ермолаев Н.А. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ иск не признал. Пояснил, что оформление основного договора должно было состояться после того, как дочери Поповой Т.И. исполнится <данные изъяты> лет, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, при этом должны были передать истице оставшуюся сумму <данные изъяты> руб. Он сам не зарегистрирован в указанном доме, другого жилья у их семьи нет (л.д.38-39).
Ответчик Ермолаева О.Н. в судебном заседании иск не признала, встречный иск поддержала. Пояснила, что ранее с родителями и сестрой проживали в квартире по адресу: <адрес>. Родители решили продать квартиру и купить дом в сельской местности, нашли дом в д.Преображеновка, договорились с истицей о покупке дома. В мае 2004 года родители продали квартиру в <адрес>, передали истице задаток на общую сумму <данные изъяты> руб., вселились в указанный дом. В 2005 году от истицы поступила претензия, в которой Попова Т.И. просила доплатить сумму. Другого жилья у них нет, согласны выплатить истице сумму <данные изъяты> руб. Действительно, газ и электричество в доме отключены за неуплату, но она согласна оформить кредит и рассчитаться по долгам.
Представитель ответчика Ермолаевой О.Н. – адвокат Вязовцев Е.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ реестр № - л.д.46) исковые требования не признал, встречный иск поддержал, пояснил, что между сторонами был заключен предварительный договор, основной договор подлежал заключению после получения разрешения органов опеки и попечительства и оформления необходимых документов. Истица получила задаток <данные изъяты> руб., впоследствии обратилась с претензией к ответчикам с требованием доплатить оставшуюся сумму, но при этом не предлагала заключить основной договор. После достижения дочерью истицы <данные изъяты> лет Попова Т.И. также никаких предложений по заключению договора не выдвигала. Ответчики не уклоняются от заключения договора купли-продажи и регистрации сделки, согласны доплатить истице сумму, однако истица сама отказывается от заключения основного договора.
Представители третьих лиц - отделения УФМС России в РБ по Стерлитамакскому району, Администрации Николаевского сельского совета в судебное заседание не явились, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав стороны, представителей, прокурора, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что иск Поповой Т.И. подлежит удовлетворению, во встречном иске следует отказать, по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Попова Т.И. обязалась продать, а Ермолаева Н.В., Ермолаева М.Н. и Ермолаева О.Н. обязались купить в общую долевую собственность по <данные изъяты> доле каждому земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
В силу п.4 договора основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома будет заключен после получения разрешения органов опеки и попечительства Администрации г.Стерлитамака или Стерлитамакского района и оформления других необходимых документов.
Указанный договор удостоверен государственным нотариусом Первой Стерлитамакской государственной нотариальной конторы (л.д.9).
Доводы истицы и ее представителя о том, что предварительный договор не может быть признан заключенным, т.к. в нем отсутствует соглашение о цене продаваемых объектов недвижимого имущества, заслуживают внимания.
В соответствии с ч.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ч.4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На основании ч.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка должен содержать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости.
Так, в силу ч.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст.424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.
Между тем, анализ предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что в договоре вообще не предусмотрена цена недвижимого имущества.
Представитель ответчика Ермолаевой О.Н. – адвокат Вязовцев Е.А. заявил о том, что при отсутствии в предварительном договоре цены имущества необходимо руководствоваться положениями ч.3 ст.424 Гражданского кодекса РФ, т.е. исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Указанная позиция представителя ответчика прямо противоречит требованиям ч.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ, в силу которой правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст.424 Гражданского кодекса РФ, в отношении продажи недвижимости не применяются.
Следовательно, руководствуясь положениями ч.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ, в связи с отсутствием в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о продаже земельного участка и жилого дома считается незаключенным.
Тем самым, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не влечет за собой возникновение прав и обязанностей у сторон.
Поскольку сделка не повлекла за собой юридических последствий, то ответчики не приобрели право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению, со снятием с регистрационного учета.
Оснований для удовлетворения встречного иска Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н., Ермолаева Н.А. к Поповой Т.И. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не имеется, т.к. предварительный договор признан не заключенным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.429, 555 Гражданского Кодекса РФ, ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Поповой Т.И. к Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н., Ермолаеву Н.А. о снятии с регистрационного учета, выселении, признании договора незаключенным удовлетворить.
Признать не заключенным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между Поповой Т.И., с одной стороны, и Ермолаевой Н.В., Ермолаевой М.Н., Ермолаевой О.Н., с другой стороны, удостоверенный государственным нотариусом Первой Стерлитамакской государственной нотариальной конторы Журавлевой У.В. ДД.ММ.ГГГГ, реестр №.
Выселить Ермолаеву Н.В., Ермолаеву М.Н., Ермолаеву О.Н., Ермолаева Н.А. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
Обязать отделение УФМС России по РБ по Стерлитамакскому району снять Ермолаеву Н.В., Ермолаеву М.Н., Ермолаеву О.Н. с регистрационного учета по адресу: <адрес>
Во встречном иске Ермолаеву Н.В., Ермолаеву М.Н., Ермолаеву О.Н. к Поповой Т.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Стерлитамакский районный суд.
Председательствующий
судья: Р.М МУСИНА
решение не вступило в законную силу