Дело № 2- 304/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 ноября 2011 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский районный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Мусиной Р.М.,

при секретаре Кузнецовой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М.

к ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», ООО «ГазХим», Управлению Росреестра по Республике Башкортостан

о признании права собственности на квартиры,

иску Валитовой Л.А., Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М.

к ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», ООО «ГазХим», Управлению Росреестра по Республике Башкортостан

о признании сделки незаконной

УСТАНОВИЛ:

Истцы Гадельшин Ф.А., Сулейманова Р.М. обратились первоначально ДД.ММ.ГГГГ в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Стерлитамакрайстройзаказчик», обществу с ограниченной ответственностью ((далее ООО) «ГазХим», Управлению Росреестра по РБ о признании права собственности: Гадельшин Ф.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Сулейманова Р.М. - на квартиру по адресу: <адрес>

Свои требования мотивируют тем, что в ДД.ММ.ГГГГ совместным постановлением администрации и профсоюзного комитета ЗАО «Каучук» истцам были выделены новые квартиры по указанным выше адресам.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» - инвестором - и ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» - заказчиком - был заключен договор об инвестировании строительства жилья № – девятиэтажного жилого дома № по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ЗАО «Каучук» был заключен договор уступки права требования №, по которому ЗАО «Каучук» свое право на получение в собственность квартиры передает истцам, а истцы принимают право требования на получение в собственность квартир.

Согласно п.6 договора ЗАО «Каучук» уступает право требования на получение квартиры Гадельшину за <данные изъяты> руб., Сулеймановой Р.М. за <данные изъяты> руб.

В соответствии с п.7 данного договора истцы оплатили ЗАО «Каучук» сумму, предусмотренную п. 6 договора, за счет заемных средств по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Управляющая компания «Партнер», ООО «Полигран» и ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» был подписан акт осмотра и передачи квартир в пользование, с одновременной передачей ключей от квартир.

В этот же день истцы и члены их семей вселились в квартиру и проживают по настоящее время.

В соответствии с п.11 договора право собственности истца на указанную квартиру наступает после государственной регистрации в Управлении Росреестра. Однако ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» своего представителя в регистрирующий орган не направил. Уклонение ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» от государственной регистрации права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь.

ДД.ММ.ГГГГ согласно определению Арбитражного суда РБ по делу № в отношении ЗАО «Каучук» конкурсное производство завершено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Каучук» ликвидировано вследствие банкротства, о чем ДД.ММ.ГГГГ была внесена соответствующая запись о прекращении деятельности.

Далее, истцам стало известно, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ спорные квартиры принадлежат на праве собственности ООО «ГазХим», которое возникло на основании соглашения о замене стороны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы полагают, что именно они на законных основаниях являются собственниками спорных квартир, но не смогли своевременно зарегистрировать свои права собственности ввиду уклонения ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» от явки в регистрирующий орган.

На этом основании просят признать за собой право собственности на спорные квартиры, а также исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи о регистрации права собственности на данные квартиры за ООО «ГазХим».

Далее, истица Сулейманова Р.М. ДД.ММ.ГГГГ, а истец Гадельшин Ф.А. ДД.ММ.ГГГГ предъявили измененные исковые заявления в порядке ст.39 ГПК РФ о признании сделки незаконной, в которых просят признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» и соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к нему в части квартир № и № дома № по <адрес> недействительным и применить последствия ничтожности сделки с приведением сторон в первоначальное положение.

Кроме того, просят исключить записи о регистрации права собственности на данные квартиры за ООО «ГазХим», обязать Администрацию Стерлитамакского района реализовать спорные квартиры истцам по цене: <данные изъяты> руб. в пользу Сулеймановой Р.М. и по цене <данные изъяты> руб. в пользу Гадельшина Ф.А.

В части первоначальных исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ Гадельшин Ф.А. и Сулейманова Р.М. отказались от иска.

Измененные исковые требования Сулейманова Р.М. и Гадельшин Ф.А. мотивируют тем, что в ДД.ММ.ГГГГ получили от ООО «ГазХим» письма, из которых следует, что ООО «ГазХим» является собственником спорных жилых помещений – а именно, квартир, в которых проживают истцы на основании решения профкома и администрации ЗАО «Каучук», договора уступки права требования.

ЗАО «Каучук» ликвидировано вследствие банкротства.

Право собственности ООО «ГазХим» возникло на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ЗАО «Каучук» (в лице конкурсного управляющего) и ООО «ГазХим», соглашения № о замене стороны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ., передаточного акта.

Истцы полагают, что у ООО «ГазХим» не имелось законных оснований для приобретения в собственность спорных квартир, т.к. объявление о предстоящих сделках в официальном издании конкурсным управляющим не публиковалось

Согласие кредиторов (комитета кредиторов) на совершение данных сделок не имеется.

Жилищный фонд социального использования и социально значимые объекты, не проданные в порядке, предусмотренном п.5 ст.132 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования.

Тем не менее, ООО «ГазХим» приобрело в собственность у конкурсного управляющего ЗАО «Каучук» 26 квартир, в том числе спорные квартиры, оплатив расходы ЗАО «Каучук» по участию в строительстве указанных квартир всего лишь в сумме <данные изъяты>.

Считают, что Управление Росреестра незаконно произвело регистрацию соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ.

По перечисленным основаниям истцы полагают, что сделки: договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» являются ничтожными, т.к. не соответствуют закону, просит применить последствия недействительности сделки. Учитывая, что сторона сделки – ЗАО «Каучук» ликвидировано, приведение сторон в первоначальное положение невозможно, то спорные квартиры подлежат передаче в муниципальный жилой фонд Администрации Стерлитамакского района.

Тем самым, просят исключить в ЕГРП записи о регистрации прав собственности ООО «ГазХим» на квартиры №, № дома № по <адрес>, передать квартиры Администрации Стерлитамакского района и обязать Администрацию Стерлитамакского района реализовать спорные квартиры Сулеймановой Р.М. по цене <данные изъяты> руб., Гадельшину Ф.А. – по цене <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцы Сулейманова Р.М. и Гадельшин Ф.А. предъявили дополнения к исковым заявлениям, в котором дополнительно привели доводы о том, что ООО «ГазХим» было создано в целях приобретения указанного в договоре № имущества, в том числе № квартир в доме № по <адрес>. Нет оснований считать квартиры в жилом доме, сданном в эксплуатацию, расходами по участию в строительстве жилого дома, более того, эти расходы по строительству № квартир оценены по крайне низкой цене – на общую сумму <данные изъяты>

ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» объект инвестиционной деятельности – квартиры в жилом доме № по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в пользу ЗАО «Каучук» не передал.

На момент объявления торгов ЗАО «Каучук» не зарегистрировал права собственности на спорные квартиры, однако конкурсный управляющий, тем не менее, заключил договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение №, которое по смыслу необходимо считать договором уступки права требования.

Валитова Л.А. обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ к ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», ООО «ГазХим», Управлению Росреестра по РБ о признании сделки незаконной, а именно: просит применить последствия ничтожных сделок: договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к нему в части квартиры № д.№ по <адрес>.

Просит исключить запись в ЕГРП о регистрации права собственности ООО «ГазХим» на квартиру № дома № по <адрес>, передать квартиру Администрации Стерлитамакского района и обязать Администрацию Стерлитамакского района реализовать спорную квартиру ей - истице Валитовой Л.А.. – по цене <данные изъяты> руб.

При этом Валитова Л.А. мотивировала свои требования теми же основаниями, что и Сулейманова Р.М. и Гадельшин Ф.А.в своих измененных исковых требованиях и дополнениях к ним.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые заявления Сулеймановой Р.М. и Гадельшина Ф.А. соединены в одно производство.

Так же определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Валитовой Л.А. соединено в одно производство с исками Сулеймановой Р.М. и Гадельшина Ф.А.

В судебном заседании истица Сулейманова Р.М. поддержала как первоначально заявленные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ, так и измененные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения от ДД.ММ.ГГГГ

Отраженный в измененном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ отказ от первоначального иска о признании за ней права собственности на квартиру № дома № по <адрес> не поддержала, настаивает на одновременном рассмотрении всех заявленных требований.

Поддержала ранее данные объяснения.

С учетом ранее данных в ходе судебного разбирательства объяснений Сулейманова Р.М. пояснила, что она работала длительное время в ЗАО «Каучук», проживала в общежитии, являлась нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В 2003 году совместным постановлением администрации ЗАО «Каучук» и профкома ей с дочерью Сулеймановой Л.А. была выделена новая 1 -комнатная квартира в доме в микрорайоне Западный.

Руководство завода предложило срочно переехать в указанную квартиру. Она произвела ремонт, переехала с дочерью в квартиру и стала проживать в квартире, оплачивая все услуги.

Администрация завода объяснила, что квартира будет передана в ей собственность на льготных условиях, она должна будет выкупить квартиру у завода по более низким ценам, с учетом трудового стажа.

ЗАО «Каучук» заключило с ней договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого к ней перешло право требовать от ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» на получение в собственность квартиры № д.№ по <адрес>. Это право было передано ей от ЗАО «Каучук» за <данные изъяты>

Для оплаты по договору уступки права требования с ней был заключен договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ЗАО «Каучук» - займодавец – передал ей денежные средства <данные изъяты>., а она обязалась возвратить полученную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ частями ежемесячно.

Фактически денежные средства ей не передавались, но были произведены удержания из её заработной платы, которые впоследствии ей были вновь возвращены.

При обращении к администрации с просьбой оформить документы на квартиру, ей давались обещания об обязательном оформлении всех документов надлежащим образом.

Она не могла зарегистрироваться в спорной квартире, т.к. не были оформлены документы на квартиру. Кроме того, договоры и иные документы по квартире руководство завода у неё изъяло.

В ДД.ММ.ГГГГ ей поступило письмо от ООО «ГазХим», который сообщил ей, что именно данное ООО является собственником квартиры, и предлагало заключить договор купли-продажи квартиры по рыночным ценам, либо заключить договор найма жилого помещения, либо освободить жилое помещение.

Полагает, что она приобрела право собственности на квартиру, т.к. ЗАО «Каучук» уступило ей право требования в собственность квартиры у ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», а сделки между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» в отношении ее квартиры являются ничтожными.

Так как ЗАО «Каучук» ликвидировано, просит передать квартиру в Администрацию Стерлитамакского района, на которую возложить обязанность заключить с ней договор купли-продажи квартиры по цене <данные изъяты>.

Истец Гадельшин Ф.А. в судебном заседании поддержал первоначально заявленные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ, измененные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнения от ДД.ММ.ГГГГ, однако изменил стоимость квартиры: взамен ранее заявленной цены <данные изъяты> руб. просит обязать Администрацию Стерлитамакского района продать ему спорную квартиру за <данные изъяты> руб.

Отраженный в измененном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ отказ от первоначального иска о признании за ним права собственности на квартиру № дома № по <адрес> не поддержал, настаивает на одновременном рассмотрении всех заявленных требований.

Пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ работал в ЗАО «Каучук», проживал с семьей в общежитии, администрация завода и профком выделили двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> Он произвел ремонт, т.к. квартира была с черновой отделкой, вселился в квартиру, оплачивал все коммунальные услуги.

Руководство завода объясняло, что он должен будет выкупить у завода квартиру по льготной цене, с учетом стажа, по цене <данные изъяты> руб. Он подписал договор с заводом, но затем договор у него изъяли, пояснив, что нужно его уточнить. Из зарплаты стали удерживать плату за квартиру, но впоследствии всю удержанную сумму ему вернули обратно.

Когда начался процесс банкротства, руководство завода просило подождать, обещало оформить все документы на квартиру, на собрание приходили представители ООО «ГазХим» и поясняли, что выселять из квартир никого из работников завода не будут, что с ними будут заключены договоры купли-продажи на тех же условиях, что было предусмотрено соглашением с ЗАО «Каучук», т.е. цена квартиры будет определена с учетом стажа работы на заводе, по более низким ценам.

Однако в ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» уведомило о том, что именно это ООО является собственником квартиры, и предложило заключить договор купли-продажи квартиры по рыночной стоимости, т.е. он и остальные работники завода, получившие квартиры от ЗАО «Каучук», оказались обманутыми.

Полагает, что заключение сделок между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» является незаконным.

Просит признать за собой право собственности на квартиру № дома № по <адрес>, применить последствия ничтожной сделки, погасить запись о регистрации права собственности ООО «ГазХим» на квартиру. Поскольку ЗАО «Каучук» ликвидировано, квартира подлежит передаче в Администрацию Стерлитамакского района, которую просит обязать заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене <данные изъяты>., предусмотренной ранее в договоре между ЗАО «Каучук» и ним (истцом Гадельшиным Ф.А.).

В судебном заседании истица Валитова Л.А. поддержала исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ с дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ, однако изменила стоимость квартиры: взамен ранее заявленной цены <данные изъяты>. просит обязать Администрацию Стерлитамакского района продать ей спорную квартиру за <данные изъяты>.

Пояснила, что 25 лет работала в ЗАО «Каучук», проживала с 2 детьми в общежитии? в ДД.ММ.ГГГГ профком и администрация ЗАО «Каучук» выделили ей двухкомнатную квартиру в новом жилом доме по адресу: <адрес>

Квартира была с черновой отделкой, сама произвела ремонт квартиры, заселилась в квартиру, стала проживать с детьми, оплачивала все коммунальные услуги.

Руководство ЗАО «Каучук» объяснило, что квартира продается работникам на льготных условиях за <данные изъяты>., с учетом стажа, будут произведены удержания из зарплаты.

В течение 3 месяцев из зарплаты были произведены удержания в счет оплаты за продажу квартиры, но затем без всяких заявлений указанные удержания ей были возвращены обратно.

После заселения неоднократно пыталась оформить документы на квартиру, обращалась в администрацию завода, её успокаивали, обещали все оформить, гарантировали, что квартира будет ей реализована на тех же условиях.

Ей даже пришлось за свой счет оформить технический паспорт на квартиру.

Ей стало известно, что часть документов ЗАО «Каучук» уничтожена, поэтому ей не удалось представить подлинники ряда документов, в частности, совместного постановления профкома и ЗАО «Каучук» о предоставлении ей квартиры, списка распределения жилья

Полагает, что ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» нарушили её права, ООО «ГазХим» предложило ей заключить договор купли-продажи квартиры, по которому она должна платить по <данные изъяты>. в месяц, однако материальное положение ей не позволяет заключить договор на таких условиях.

Просит применить последствия ничтожной сделки, исключить запись о регистрации права собственности ООО «ГазХим» на квартиру № дома № по <адрес>, передать квартиру Администрации Стерлитамакского района и обязать Администрацию Стерлитамакского района заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры по цене <данные изъяты> руб.

Представитель истцов Самойлов Э.А. поддержал все заявленные истцами исковые требования и пояснил, что истцы вселились в спорные квартиры на основании совместного постановления профкома и администрации ЗАО «Каучук».

В свою очередь, ЗАО «Каучук» и ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» ДД.ММ.ГГГГ заключили договор инвестирования строительства жилья – 9-этажного жилого дома, ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» обязалось передать ЗАО «Каучук» 25 квартир.

ЗАО «Каучук» заключило с Гадельшиным Ф.А., Сулеймановой Р.М. договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, передало им право требования на получение в собственность квартир №, № дома № в микрорайоне <адрес>

Согласно договору ЗАО «Каучук» уступило право требования на получение квартиры Сулеймановой Р.М. за <данные изъяты>., а Гадельшину Ф.А. – за <данные изъяты>.

Также был заключен договор целевого займа с Гадельшиным Ф.А. и Сулеймановой Р.М., согласно которым истцы получили от ЗАО «Каучук» указанные выше суммы и начали погашать заемные средства ЗАО «Каучук» путем удержаний из заработной платы.

Дом был принят в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

Истцы вселились в квартиры на основании акта осмотра и передачи квартиры в пользование, производили оплату коммунальных платежей.

ЗАО «Каучук» было признано несостоятельным, ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ЗАО «Каучук» завершено, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о прекращении деятельности.

В ДД.ММ.ГГГГ истцам стало известно, что собственником квартир, в которых они проживают, является ООО «ГазХим», на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому 26 квартир, в том числе переданные по договору уступки права требования истцам, проданы ООО «ГазХим» всего за <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» заключено соглашение № о замене стороны в договоре инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако согласие кредиторов на заключение такого соглашения не имелось.

Управление Росреестра незаконно зарегистрировало право собственности на указанные квартиры.

Полагает, что поскольку дом был принят в эксплуатацию уже ДД.ММ.ГГГГ, то ООО «ГазХим» не могло приобрести у ЗАО «Каучук» расходы на строительство квартир.

Тем более, не было учтено, что квартиры уже переданы ЗАО «Каучук» по договору уступки права требования квартир от ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» истцам.

Получилось так, что всего за <данные изъяты> ООО «ГазХим» купило у ЗАО «Каучук» 26 новых квартир в жилом доме, принятом в эксплуатацию, а кредиторы не давали своего согласия на замену стороны в договоре инвестирования.

Полагает, что сделки являются ничтожными, не соответствуют закону необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.

Но поскольку ЗАО «Каучук» уже ликвидировано, то невозможно возвратить ему квартиры. Поэтому необходимо передать квартиры в Администрацию Стерлитамакского района, т.к. спорные квартиры относятся к жилищному фонду социального использования, подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования.

Кроме того, ЗАО «Каучук» вправе было распорядиться объектом инвестиционной деятельности только после того, как застройщик – ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» передаст ему данный объект, а ЗАО «Каучук» зарегистрирует свое право собственности. Данные требования не были соблюдены, на момент объявления торгов ЗАО «Каучук» права не зарегистрировал, в итоге ЗАО «Каучук», ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» были вынуждены заключить соглашение №, которое по сути явилось договором уступки права требования.

Дополнил, что с Валитовой Л.А. также был заключен с ЗАО «Каучук» договор уступки права требования, но не был подписан со стороны ЗАО «Каучук».

Просит удовлетворить все заявленные исковые требования.

Представитель истцов Клиот Б.Я. исковые требования поддержал. Пояснил, что спорные жилые помещения предоставлены истцам на основании коллективного договора, цена квартир определялась с учетом стажа работы. ЗАО «Каучук» взяло на себя обязательство по финансированию строительства квартир для истцов, однако не исполнило своих обязательств, в процессе банкротства уничтожена часть документов, у истцов отобрали подлинники договоров уступки права требования и целевого займа.

ООО «ГазХим» приобрело квартиры, которые уже были проданы истцам.

На продолжение судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ после объявленного ДД.ММ.ГГГГ перерыва истцы Гадельшин Ф.А., Сулейманова Р.М., Валитова Л.А., представитель истцов Клиот Б.Я.. не явились, несмотря на надлежащее извещение, сведений об уважительных причинах неявки не представили.

Представитель истцов Клиот Б.Я. подал в суд заявление об отложении дела до рассмотрения частной жалобы на определение суда об отказе в удовлетворении его ходатайства о вызове свидетелей.

Суд считает возможным продолжение судебного заседания в отсутствие перечисленных лиц, с участием представителя истцов Самойлова Э.А.

Заявление представителя истцов Клиота Б.Я. об отложении судебного разбирательства до рассмотрения его частной жалобы судом оставлено без удовлетворения, учитывая, что определение суда об отказе в удовлетворении ходатайства стороны о вызове свидетелей не подлежит обжалованию отдельно от решения суда (ст.371 ГПК РФ).

Представитель ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» Мудрик исковые требования поддержал. Пояснил, что ЗАО «Каучук» произвело с ними расчет за переданные квартиры. В настоящее время в отношении ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» введено внешнее управление.

Представитель Управления Росреестра по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Мустафина Е.Н. исковые требования не признала, пояснила, что Управление Росреестра по РБ является регистрирующим органом, не является участником материальных правоотношений и не имеет самостоятельных требований в отношении предметов спора, не имеет ни материального, ни процессуального интереса в деле, а лишь осуществляет государственную регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством. Государственный регистратор не является ответчиком по искам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Тем самым, просит отказать в исках к Управлению Росреестра по РБ как предъявленных к ненадлежащему ответчику.

В ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «ГазХим» на спорные квартиры.

При этом были предоставлены правоустанавливающие документы: договор об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» и ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», соглашение о замене стороны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ №, передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ в данном случае не является правоустанавливающим документом, т.к. им было предусмотрено только возмещение затрат ЗАО «Каучук» перед ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик».

Представитель третьего лица - Администрации Стерлитамакского района Муллагуллов Р.Р. - исковые требования не признал.

Пояснил, что Администрация Стерлитамакского района не является собственником спорных квартир, квартиры не входят в муниципальный жилищный фонд, соглашений ни с ООО «ГазХим», ни с ЗАО «Каучук» по поводу передачи указанных жилых помещений в муниципальную собственность Администрация не заключала, тем самым, на Администрацию Стерлитамакского района в настоящее время не может быть возложена обязанность заключения с истцами договора купли-продажи квартир.

Представитель ООО «ГазХим» Степаненко Я.О. исковые требования не признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Республики Башкортостан в отношении ЗАО «Каучук» введена процедура наблюдения, временным управляющим ЗАО «Каучук» был утвержден Лысов Е.Н.

Согласно пункта 2 статьи 64 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок: связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с истцами генеральным директором ЗАО «Каучук» Абдуллиным А.Н. Доказательств согласия на совершение сделки временного управляющего ЗАО «Каучук» Лысова Е.Н., выраженного в письменной форме, истцами не представлено. Договор заключен с нарушением пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве без согласия временного управляющего.

Следовательно, договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Кроме того, договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ не является допустимым доказательством

В п.7 договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Новый кредитор (истец) оплатил Первоначальному кредитору (ЗАО «Каучук») сумму, предусмотренную в п.6 договора за счет заемных средств по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ

Финансовых документов, подтверждающих передачу займодавцем денежных средств заемщику, а также передачу денежных средств заемщиком по договору уступки права требования, а именно расходные кассовые ордера, приходные кассовые ордера (квитанции), платежные поручения, отражающие движение денежных средств от ЗАО «Каучук» к истцу и обратно, в материалах дела не представлено.

Спорные квартиры приобретены ООО «ГазХим» у ЗАО «Каучук» на публичных торгах, проведенных посредством публичного предложения.

По итогам торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ., между ООО «ГазХим» и ЗАО «Каучук» заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., ООО «ГазХим» признан покупателем лота №, в состав которого входит недвижимость, оборудование, сооружения, передаточные устройства, иные активы должника, в том числе расходы по участию в строительстве жилого дома по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» - 25 квартир (№ приложения № к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГазХим» и ЗАО «Каучук» заключено соглашение № о замене стороны в договоре инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ Данное соглашение заключено в дополнение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2 договора) в связи с фактической продажей расходов по участию в строительстве жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» и ООО «ГазХим» подписан передаточный акт на 25 квартир, в том числе на спорные квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» на основании вышеуказанных правоустанавливающих документов выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные квартиры.

Сообщение о продаже имущества ЗАО «Каучук» было опубликовано в газете «Коммерсантъ» и местной газете «Стерлитамакский рабочий».

Законность и обоснованность проведения публичных торгов ЗАО «Каучук» были подтверждены арбитражными судами всех инстанций.

Собрание кредиторов установило, что продажа имущества ЗАО «Каучук» осуществляется посредством проведения торгов, а в случае, если имущество посредством торгов не реализовано, конкурсный управляющий реализует имущество предприятия без проведения торгов посредством публичного предложения.

Истцы не являются заинтересованными лицами по иску об оспаривании торгов, следовательно, не являются надлежащими истцами.

Возвращение сторон в первоначальное положение невозможно ввиду ликвидации ЗАО «Каучук».

Тем самым, просит отказать в иске Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М., Валитовой Л.А.

Третьи лица Гадельшина З.Г., Валитова Ю.Р. исковые требования поддержали.

Третьи лица: Сулейманова Л.А., Гадельшин И.Ф., Гадельшин И.Ф., Валитова Р.Р., Отдел опеки и попечительства Администрации Стерлитамакского района, ООО «Управляющая компания «Партнер» в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела без их участия.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие третьих лиц, с учетом поступивших от них заявлений о рассмотрении дела без их участия.

Суд, заслушав стороны, представителей, третьих лиц, исследовав материалы дела, считает исковые требования Валитовой Л.А., Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А. к ООО «ГазХим» о применении последствий ничтожной сделки подлежащими частичному удовлетворению, в иске к Управлению Росрееста следует отказать, также следует отказать в удовлетворении исков Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А. о признании права собственности на квартиры.

В силу ч.2 ст.218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Истцы Сулейманова Р.М., Гадельшин Ф.А. просят признать за ними право собственности на квартиры № и № соответственно в доме № по <адрес> на том основании, что ЗАО «Каучук» заключило с ними договор уступки право требования от ДД.ММ.ГГГГ, они произвели оплату, заключив с ЗАО «Каучук» договор целевого займа, факт оплаты подтверждается актом получения денежных средств.

Суд не может согласиться с доводами истцов Сулеймановой Р.М. и Гадельшина Ф.А. о признании за ними права собственности на квартиры по следующим основаниям.

Согласно договору об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» (заказчик) и ЗАО «Каучук» заключили договор, в силу которого объединяют финансовые и материальные ресурсы для достижения общей цели: строительство и ввод в эксплуатацию 9-этажного кирпичного жилого дома №, расположенного в Стерлитамакском районе, квартале 1Б, микрорайон 1 «Западный» (строительный адрес).

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию заказчик (ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик») передает ЗАО «Каучук» 25 квартир общей площадью <данные изъяты> кв.м., а инвестор оплачивает в полном объеме и приобретает квартиры на условиях договора.

В силу п.3.1. договора объем инвестирования в строительство дома со стороны инвестора составляет <данные изъяты> руб., проектно-сметная стоимость 1 кв.м. – <данные изъяты> кв.м.

Завершение строительства и ввода в эксплуатацию дома планируется во втором квартале ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-7 т.1 по иску Сулеймановой Р.М.).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Каучук» заключило с Сулеймановой Р.М. договор уступки право требования №, согласно которому ЗАО «Каучук» - первоначальный кредитор – в лице генерального директора Абдуллина А.Н. заключило с Сулеймановой Р.М. договор, ЗАО «Каучук» передало Сулеймановой Р.М. право требования на получение в собственность от ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» однокомнатной квартиры № жилого дома № в микрорайоне «Западный» 1Б (строительный адрес).

Стоимость передаваемой квартиры <данные изъяты> ЗАО «Каучук» уступает Сулеймановой Р.М. право требования на получение указанной квартиры за <данные изъяты>

Сулейманова Р.М. оплатила ЗАО «Каучук» сумму за счет заемных средств по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся неотъемлемой частью договора. Обеспечением исполнения обязательств Сулеймановой Р.М. по возврату суммы займа является залог квартиры (л.д.7-8 т.1 по иску Сулеймановой Р.М.).

По условиям договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Каучук» (займодавец) передало Сулеймановой Р.М. (заемщику) денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для оплаты по договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ 1-комнатной квартиры. Заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа частями в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11 т.1 по иску Сулеймановой Р.М.).

С истцом Гадельшиным Ф.А. был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ЗАО «Каучук» в лице генерального директора Абдуллина А.Н. передало Гадельшину Ф.А. право требования на получение в собственность от ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» двухкомнатной квартиры № жилого дома № в микрорайоне «Западный» 1Б (строительный адрес).

Стоимость передаваемой квартиры <данные изъяты> руб.

ЗАО «Каучук» уступает Гадельшину Ф.А.. право требования на получение указанной квартиры за <данные изъяты> руб.

Гадельшин Ф.А. оплатил ЗАО «Каучук» сумму за счет заемных средств по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ, являющемуся неотъемлемой частью договора. Обеспечением исполнения обязательств Гадельшина Ф.А. по возврату суммы займа является залог квартиры (л.д.7-8 т.1 по делу Гадельшина Ф.А.).

Доводы представителя ответчика ООО «ГазХим» о ничтожности сделки договора уступки права требования заслуживают внимания.

Так, ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Каучук» введена процедура наблюдения, временным управляющим ЗАО «Каучук» утвержден Лысов Е.Н. (л.д.48-53 т.1 дела по иску Сулеймановой Р.М.).

Согласно п.2 ст.64 Федерального Закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с получением и выдачей займов (кредитов), уступкой права требования, выдачей поручительств и гарантий, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом.

Договоры уступки права требования и договоры целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ заключены с истцами от имени ЗАО «Каучук» генеральным директором Абдуллиным А.А.

Доказательств о наличии письменного согласия временного управляющего ЗАО «Каучук» Лысова Е.Н. на совершение названных сделок истцами в суд не представлено.

Следовательно, договоры уступки права требования и договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ заключены с нарушением п.2 ст.64 Федерального Закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - без письменного согласия временного управляющего ЗАО «Каучук».

На основании ст.168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит прямого указания на оспоримый характер сделки, заключенный с вышеуказанными нарушениями, тем самым, сделки: договоры уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ЗАО «Каучук» и Сулеймановой Р.М., Гадельшиным Ф.А. соответственно - являются ничтожными сделками и не влекут юридических последствий

Что касается договора целевого займа, представленного Сулеймановой Р.М. (л.д.11 т.1 по иску Сулеймановой Р.М.), суд так же приходит к выводу об её ничтожности как не соответствующей требованиям закона, поскольку в нарушение п.2 ст.64 Федерального Закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» договор заключен от имени ЗАО «Каучук» генеральным директором Абдуллиным А.А. без письменного согласия временного управляющего ЗАО «Каучук».

Следует заметить, что договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ истцом Гадельшиынм Ф.А. не был представлен суду, истец пояснил, что договор был отобран у него представителями ЗАО «Каучук» якобы для уточнений и не возвращен.

Тем самым, суд лишен возможности исследования указанного договора в судебном заседании.

Далее, не нашли своего подтверждения доводы истцов и представителей о том, что истцы Сулейманова Р.М. и Гадельшин Ф.А. оплатили стоимость квартир, что прямо отражено в договорах уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, истцы Сулейманова Р.М. и Гадельшин Ф.А. подтвердили, что никаких сумм по договорам целевого займа они от ЗАО «Каучук» фактически не получали, в течение 3-4 месяцев производились удержания из зарплаты для оплаты стоимости квартир, но впоследствии удержанные суммы были им вновь возвращены.

Указанное подтверждается и справками ОАО «Синтез-Каучук».

Согласно ответу главного бухгалтера ОАО «Синтез-Каучук» передача денежных средств Гадельшину Ф.А.от ЗАО «Каучук» по каким-либо договорам целевого займа не производилась. Удержания из заработной платы за квартиру по адресу: <адрес>. производились в ДД.ММ.ГГГГ. – <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., в ДД.ММ.ГГГГ произведен возврат удержанных сумм <данные изъяты>. (л.д.280 т.1 по иску Гадельшина Ф.А.).

Согласно справке главного бухгалтера ОАО «Синтез-Каучук» передача денежных средств Сулеймановой Р.М. от ЗАО «Каучук» по каким-либо договорам целевого займа не производилась. Удержания из заработной платы за квартиру по адресу: <адрес>, производились в ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., в ДД.ММ.ГГГГ произведен возврат удержанных сумм <данные изъяты> (л.д.138 т.1 по иску Сулеймановой Р.М.).

Указанные справки выданы на основании переданного на хранение в ОАО «Синтез-Каучук» архива ЗАО «Каучук».

Договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Сами истцы не отрицали, что деньги по договору целевого займа им фактически не передавались, удержанные из зарплаты суммы им были возвращены.

В соответствии с п.1 ст.9 Федерального Закона РФ от 21.11.1996г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Пунктом 14 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного письмом Центрального банка Российской Федерации от 04.10.1993 N 18, выдача наличных денег из касс предприятий производится по расходным кассовым ордерам или надлежаще оформленным другим документам (платежным ведомостям (расчетно-платежным), заявлениям на выдачу денег, счетам и др.) с наложением на этих документах штампа с реквизитами расходного кассового ордера. Документы на выдачу денег должны быть подписаны руководителем, главным бухгалтером предприятия или лицами на это уполномоченными.

Согласно п.13 Порядка прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия.

О приеме денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру за подписями главного бухгалтера или лица, на это уполномоченного, и кассира, заверенная печатью (штампом) кассира или оттиском кассового аппарата.

Все поступления и выдачи наличных денег предприятия учитывают в кассовой книге (п. 22 названного Порядка).

В п.7 договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Новый кредитор оплатил Первоначальному кредитору сумму, предусмотренную в п.6 договора за счет заемных средств по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ

Финансовых документов, подтверждающих передачу займодавцем денежных средств заемщику, а также передачу денежных средств заемщиком по договору уступки права требования, а именно расходные кассовые ордера, приходные кассовые ордера (квитанции), платежные поручения, отражающие движение денежных средств от ЗАО «Каучук» к истцу и обратно, в материалах дела не представлено.

Факт передачи физическим лицом денежных средств юридическому лицу, а также юридическим лицом физическому лицу отражается в бухгалтерских документах юридического лица.

Акт о получении денежных средств и отражение в п.7 договора уступки права требования о произведенном расчете путем использования целевого займа не могут собой подменять первичные учетные документы, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Оплата истцами стоимости квартир не производилась, надлежащих допустимых доказательств в подтверждение полной оплаты стоимости спорных квартир истцами не представлены.

Анализ представленных сторонами доказательств приводит к выводу о том, что законных оснований для приобретения истцами Гадельшиным Ф.А., Сулеймановой Р.М. права собственности на спорные квартиры вследствие заключения договоров уступки права требования не имеется.

Более того, договоры уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные ЗАО «Каучук» с Гадельшиным Ф.А., Сулеймановой Р.М. являются ничтожными сделками, не влекут за собой юридических последствий, в том числе в виде возникновения у истцов права собственности на спорные квартиры.

Таким образом, в иске Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А. о признании права собственности на спорные квартиры следует отказать.

В то же время суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А., Валитовой Л.А. о признании сделки незаконной.

Истцы просят применить последствия ничтожных сделок – договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к нему в части квартир № дома № по <адрес>, исключить в ЕГРП записи о регистрации права собственности ООО «ГазХим» на перечисленные квартиры, передать квартиры Администрации Стерлитамакского района и обязать Администрацию Стерлитамакского района реализовать квартиры Валитовой Л.А. и Гадельшину Ф.А. за <данные изъяты>., Сулеймановой Р.М. – за <данные изъяты>

Истцы полагают, что сделки, заключенные между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» не соответствуют закону, так как согласие кредиторов на совершение сделок не имеется, ООО «ГазХим» приобрело расходы по участию в строительстве 26 квартир по крайне низким ценам – <данные изъяты>., ЗАО «Каучук» по состоянию на день объявления торгов не зарегистрировал в установленном порядке право собственности объекты инвестиционной деятельности.

Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ по смыслу является договором уступки права требования.

При анализе указанных доводов истцов суд усматривает следующее.

Согласно ч.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлена лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с частью 1 ст.126 Федерального Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 Федерального Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пунктам 4, 6 статьи 139 Закона о банкротстве (в редакции, действующей до вступления в силу ФЗ от 30.12.2008 №296-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3-8 статьи 110 и статьи 111 настоящего закона, с особенностями, предусмотренными настоящей главой.

В соответствии со ст.110 Закона о банкротстве установлена обязанность арбитражного управляющего реализовать имущество должника путем проведения торгов.

Согласно указанной норме торги проводятся трижды, а в том случае, если имущество не было продано, порядок его продажи устанавливает собрание кредиторов, в том числе посредством публичного предложения.

Решением Арбитражного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Каучук» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

На собрании кредиторов ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении предложения конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (л.д.13-19 т.2 по иску Гадельшина Ф.А.)..

Согласно п.5.16. утвержденного порядка в случае, если имущество в результате проведения первых и повторных торгов, а также торгов, на которых цена была снижена на 10 % от начальной стоимости не было продано, то имущество подлежит продаже посредством публичного предложения.

Тем самым, собрание кредиторов установило, что продажа имущества должника осуществляется посредством проведения торгов, а в случае, если имущество посредством торгов не было реализовано, конкурсный управляющий реализует имущество предприятия без проведения торгов посредством публичного предложения.

На первых, вторых, третьих торгах имущество должника не было реализовано в связи с отсутствием заявок на его приобретение (отчет конкурсного управляющего – л.д.71-164 т.1 по иску Гадельшина Ф.А., а именно – л.д.163).

Согласно ст.110 Закона о банкротстве внешний управляющий обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия на торгах в официальном издании, определяемом в соответствии со ст.28, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Поскольку имущество должника не было продано на торгах, организованных в форме аукциона, то конкурсным управляющим ЗАО «Каучук» Лысовым Е.Н. была размещена публикация о продаже имущества посредством публичного предложения в газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ и газете «Стерлитамакский рабочий» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 186, 187 дела по иску Сулеймановой Р.М.).

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГазХим» подана заявка на приобретение имущества ЗАО «Каучук».

ДД.ММ.ГГГГ оформлен протокол об итогах продажи имущества посредством публичного предложения, из которого следует, что покупателем признается ООО «ГазХим».

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» был заключен договор купли-продажи №, согласно которому ООО «ГазХим» признан покупателем лота №, включающего недвижимость (административно-производственный комплекс площадью <данные изъяты> кв.м. оборудование, автотранспортную и спецтехнику, сооружения, передаточные устройства, прочие основные средства, иные активы должника), в состав лота входит <данные изъяты> объект, указанные в приложении № и №. покупная цена объектов установлена сторонами в размере <данные изъяты>. (л.д.55-65 дела по иску Сулеймановой Р.М.).

Пункт 96 приложения № указанного договора включает в предмет приобретенного имущества расходы по участию в строительстве жилого дома, в том числе по договору инвестированию жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитамарайстройзаказчик» - 25 квартир, договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Стерлитамакское городское ипотечное агентство «Жилье»- 1 квартира, всего на сумму <данные изъяты>. (л.д.59 дела по иску Сулеймановой Р.М.).

Решением собрания кредиторов ЗАО «Каучук» от ДД.ММ.ГГГГ одобрена сделка по продаже имущества ЗАО «Каучук» по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» (протокол собрания кредиторов № от ДД.ММ.ГГГГ - л.д.255-257 т.1 дела по иску Гадельшина Ф.А.)

В соответствии со ст.449 Гражданского Кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Доводы истцов и их представителей о ничтожности сделки - договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ввиду несоответствия закону не нашли своего подтверждения.

Так, конкурсным управляющим выполнены в исчерпывающем объеме меры по реализации имущества должника:

1)ввиду того, что имущество должника ЗАО «Каучук» не была реализована на трех торгах, конкурсный управляющий, действуя на основании решения собрания кредиторов должника (протокол от ДД.ММ.ГГГГ №) об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника и Изменений в указанном положении, утвержденных собранием кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ., реализовал имущество должника ЗАО «Каучук» без проведения торгов путем публичного предложения;

2) сообщение о продаже имущества должника ЗАО «Каучук» посредством публичного предложения опубликовано в газетах «Коммерсантъ» и «Стерлитамакский рабочий» ДД.ММ.ГГГГ.

3) на основании протокола об итогах продажи имущества посредством публичного предложения покупателем признается ООО «ГазХим».

4) на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ собрание кредиторов одобрило сделку – договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим».

Следовательно, оснований для отнесения договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» к ничтожной сделке и применении последствий её ничтожности ввиду несоответствия закону не установлено.

В то же время заслуживают внимания доводы искового заявления, поддержанные истцами и представителями истцов в судебном заседании, о применении последствий ничтожности сделок: соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, по итогам торгов, произведенных посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Каучук», состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ГазХим» признан покупателем лота №, в состав которого входит недвижимость: административно-производственный комплекс, оборудование, сооружения, передаточные устройства, иные активы должника, в том числе расходы по участию в строительстве жилого дома по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» - 25 квартир и по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Стерлитамакское городское ипотечное агентство «Жилье»- 1 квартира, всего на сумму <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим» заключен договор купли-продажи № вышеперечисленного имущества, пункт 96 приложения № к договору купли-продажи № отражает приведенные выше расходы по участию в строительстве жилого дома.

Следует заметить, что сумма расходов по участию в строительстве жилого дома по двум различным договорам разной правовой природы, с разными организациями, в одном случае – в отношении 26 квартир, во втором – в отношении единственной квартиры, не конкретизирована, является единой, тем самым, цена по договору инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» вообще не установлена и не определена.

Пункт 3.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает передачу предмета договора, указанного в приложениях № и № к договору, по акту приема-передачи.

На основании акта приема-передачи к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.96 приложения № переданы расходы по участию в строительстве жилого дома по договору инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» и по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «Стерлитамакское городское ипотечное агентство «Жилье».

Исходя из протокола № собрания кредиторов ЗАО «Каучук» от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ одобрен решением собрания кредиторов.

Как следует из представленных сторонами документов, основаниями для государственной регистрации прав собственности ООО «ГазХим» на квартиры № дома № по <адрес> явились следующие правоустанавливающие документы: договор об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, соглашение о замене стороны в договоре от ДД.ММ.ГГГГ №, передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельства о государственной регистрации прав собственности - л.д.14 т.1 по иску Сулеймановой Р.М., л.д. 12 т.1 по иску Гадельшина Ф.А., л.д.12 оборот дела по иску Валитовой Л.А.).

На основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре ЗАО «Каучук», именуемое в дальнейшем «Старый кредитор» в лице конкурсного управляющего Лысова Е.Н. и ООО «ГазХим», именуемое в дальнейшем «Новый кредитор» заключили соглашение в дополнение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого в связи с фактической продажей расходов по участию в строительстве жилого дома «Старый кредитор» передает, а «Новый кредитор» принимает в полном объеме право требования на получение в собственность 25 квартир, расположенных в доме <адрес>.

В силу п.3.1. соглашения стоимость квартир по договору инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ оплачена «Старым кредитором» в пользу ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» в размере <данные изъяты>.

В силу п.3.3. соглашения за уступленное право требования «Новый кредитор» оплатил «Старому кредитору» <данные изъяты> согласно условиям договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

Истцы и их представители мотивируют свои требования о необходимости применения последствий ничтожности соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ тем, что на момент заключения соглашения жилой дом был уже сдан в эксплуатацию, поэтому нельзя расценивать стоимость уже построенных и сданных в эксплуатацию объектов недвижимости стоимостью <данные изъяты> руб. к расходам по участию в строительстве жилого дома по крайней низкой сумме - <данные изъяты>

Кроме того, истцы и представители истцов обосновали свои требования тем, что по существу соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны подменяет собой уступку прав требования, однако собрание кредиторов не выдавало своего согласия на совершение этой сделки.

Более того, ЗАО «Каучук» вложило в строительство 25 квартир <данные изъяты>., а ООО «ГазХим» возместило расходы ЗАО «Каучук» всего лишь в <данные изъяты>. за 25 квартир. Такая сделка не могла быть одобрена решением собрания кредиторов.

Суд считают заслуживающими внимания указанные доводы.

Так, договор № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», являются различными, самостоятельными сделками.

На основании ст.140 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе с согласия собрания кредиторов приступить к уступке прав требования должника путем их продажи.

Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 и 5 ст. 111 настоящего закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или не вытекает из существа требования. Условия договора продажи прав требования должника должны предусматривать получение денежных средств за проданные права требования должника не позднее чем через 15 дней с даты заключения договора купли-продажи, переход прав требования только после полной оплаты прав требования.

Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений, в частности, касающихся условий продажи расходов по участию в строительстве жилого дома по договору инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ собранием кредиторов вообще не рассматривалось, хотя указанные изменения конкретизируют предмет договора в части его стоимостной характеристики.

Так, в п.96 приложения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость расходов по участию в строительстве за 25 квартир по договору инвестирования с ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик», и 1 квартиры по договору долевого строительства с СГИА «Жилья» были определены в единой сумме <данные изъяты>., а в соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ стороны произвольно изменили указанную сумму в части 25 квартир – <данные изъяты>.

Указанное обстоятельство суд считает существенным нарушением требований ст.126, 140 Закона о банкротстве, предусматривающих право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных данным законом, в частности совершения уступки права требования должника лишь с согласия собрания кредиторов.

Представитель ООО «ГазХим» утверждает, что соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ заключено в дополнение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому не требовалось согласия кредиторов на заключение такого соглашения, имеющего характер дополнения, следовательно, конкурсный управляющий не обязан был получать согласия собрания кредиторов на заключение оспариваемого соглашения.

Однако по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора являются расходы по участию в строительстве жилого дома по договору инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стерлитакрайстройзаказчик» и по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО СГИО «Жилье» всего на общую сумму <данные изъяты>., но не право требования по договору инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ

На основании ч.1 ст.382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст.388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правым актам или договору.

В данном случае соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, являющееся, по сути, соглашением об уступке прав требования, не соответствует закону, а именно ст.140 Закона о банкротстве – т.к. согласия собрания кредиторов на заключение такого соглашения – уступки прав требования – конкурсным управляющим ЗАО «Каучук» не было запрошено и не было получено.

Более того, условием договора продажи прав требования должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное право требования не позднее чем через 30 рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи; переход прав требования только после полной оплаты прав требования.

Представитель ответчика ООО «ГазХим» в доказательство оплаты по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ представил платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако указанное платежное поручение подтверждает факт оплаты по другому договору - № от ДД.ММ.ГГГГ.

Тем самым, совокупность исследованных судом доказательств, представленных сторонами, приводит к выводу о том. что соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре инвестирования строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, является, по сути, соглашением об уступке прав требования, не соответствует закону (ст.140 Закона о банкротстве).

Следовательно, в силу ст.168 Гражданского кодекса указанное соглашение ничтожно, т.к. не соответствует требованиям закона.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ЗАО «Каучук» ликвидировано вследствие банкротства, о чем 13 декабря 2010 года внесена запись в Едином государственном реестре юридических лиц о прекращении деятельности.

Следовательно, исключена возможности передачи спорного имущества – квартир № в доме № по <адрес> стороне соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ - ЗАО «Каучук» и взыскания с него суммы <данные изъяты> в пользу второй стороны соглашения - ООО «ГазХим».

Следовательно, в настоящее время перечисленное выше недвижимое имущество не имеет собственника

В указанной части суд полагает необходимым разъяснить сторонам положения ч.3 ст.225 Гражданского Кодекса РФ: бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Указанные возможности в настоящее время не исчерпаны, настоящим решением суда каких-либо препятствий в реализации положений ч.3 ст.225 Гражданского Кодекса РФ не создано.

Далее, поскольку соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны является ничтожной сделкой, то и передаточный акт к нему от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70 дела по иску Сулеймановой Р.М.), согласно которому ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» передало ООО «ГазХим» 25 квартир, включая спорные квартиры, в доме № по <адрес>, является ничтожным, не влечет юридических последствий.

Учитывая ничтожность правоустанавливающих документов – соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, явившихся основанием для государственной регистрации прав собственности ООО «ГазХим» на спорные квартиры, подлежит прекращению право собственности ООО «ГазХим» на квартиры № дома № по <адрес> с погашением записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав собственности ООО «ГазХим» на перечисленные объекты недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ) является не надлежащим ответчиком по заявленным искам.

Управление Росреестра по РБ- регистрирующий орган, не является участником материальных правоотношений, не имеет самостоятельных требований в отношении предмета спора, т.е. не имеет ни материального, ни процессуального интереса по делу, а лишь осуществляет государственную регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Привлечение Управления Росреестра по РБ - органа, выполняющего государственную функцию государственной регистрации, кадастра и картографии в качестве ответчика по спору о праве является нарушением процессуального права.

В данном случае надлежащими ответчиками являются ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» и ООО «ГазХим», т.к. требования истцов исходят из спора о праве на объекты недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Поскольку истцы возражают против замены ненадлежащего ответчика – Управления Росреестра по РБ, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований к указанному ответчику, т.к. предъявление требований к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Истцы просят суд передать спорные квартиры Администрации Стерлитамакского района и обязать Администрацию Стерлитамакского района заключить с ними договор купли-продажи по льготным ценам, указанными ими в судебном заседании.

Указанные требования удовлетворению не подлежат.

Имущество в виде названных объектов недвижимости в муниципальный жилой фонд не поступило, в реестре муниципальной либо федеральной государственной собственности не значится, следовательно, у Администрации Стерлитамакского района в настоящее время на день рассмотрения спора не возникло полномочий на заключение договоров отчуждения имущества, не принадлежащего Администрации Стерлитамакского района.

Разъяснения относительно порядка реализации положений ч.3 ст.225 Гражданского Кодекса РФ в отношении бесхозяйного имущества приведены судом выше.

Таким образом, исковые требования Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А. о признании права собственности на квартиры, исковые требования Сулеймановой Р.М., Гадельшина Ф.А., Валитовой Л.А. о применении последствий ничтожности договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», о передаче квартир в Администрацию Стерлитамакского района, об обязании Администрации Стерлитамакского района реализовать спорные квартиры истцам по предложенной истцами цене – подлежат оставлению без удовлетворения.

Исковые требования Валитовой Л.А., Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М. о применении последствий недействительности ничтожных сделок: соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», прекращении права собственности ООО «ГазХим» на квартиры № в доме № по <адрес> подлежат удовлетворению.

В иске Валитовой Л.А., Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М. к Управлению Росреестра по РБ следует отказать.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 166-168 Гражданского Кодекса РФ, ст. 29, 110, 111, 139, 140 148 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Гадельшина Ф.А., Сулеймановой Р.М., Валитовой Л.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Стерлитамакрайстройзаказчик», обществу с ограниченной ответственностью «ГазХим» о признании сделки незаконной удовлетворить частично.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок – соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре, заключенного между ЗАО «Каучук» и ООО «ГазХим», и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стерлитамакрайстройзаказчик» и ООО «ГазХим».

Погасить (исключить) запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации:

№ права собственности ООО «ГазХим» на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>

№ права собственности ООО «ГазХим» на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>

№ права собственности ООО «ГазХим» на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>

В иске Валитовой Л.А., Сулеймановой Р.М., Гадельшина В.А. к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан отказать.

В остальной части в иске Валитовой Л.А., Сулеймановой Р.М., Гадельшина В.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Стерлитамакский районный суд..

Председательствующий

судья: Р.М. Мусина

Решение не вступило в законную силу