Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Спасский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Барковой Н.М.,
при секретаре Кошелеве А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в <адрес> гражданское дело по иску Ситникова <данные изъяты> к Котовой <данные изъяты> о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Ситников А.В. обратился в суд с иском к Котовой А.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ, он договорился с жительницей села <адрес> - Котовой А.И. о покупке у нее жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Дом находится в очень ветхом состоянии, и цена сделки по соглашению между ними составила <данные изъяты> <данные изъяты> Также он взял на себя бремя по несению расходов по оформлению документации на жилой дом и земельный участок, необходимой для продажи, регистрации права и перехода права собственности на отчуждаемое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, составлению договоров купли - продажи и прочее.
В подтверждение заключения предварительного договора от Котовой А.И. были получены доверенности на право сбора документов, заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в органах по государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости. Доверенности были выданы ДД.ММ.ГГГГ на имя его представителя ФИО4, который занялся оформлением документации на жилой дом и земельный участок.
В связи с длительной процедурой оформления документов, постоянной занятостью на работе, он прибыл к ответчице с намерением заключить сделку купли-продажи летом <данные изъяты>. Однако на его предложение прибыть с ним в орган по государственной регистрации прав <адрес> он получил ответ, что выкупная цена жилого дома и земельного участка, оговоренная между ними ранее, теперь меняется в одностороннем порядке ответчицей в сторону увеличения, и будет составлять порядка <данные изъяты> рублей. Это заявление ответчицы было внезапным, ничем не обоснованным, и в корне меняет ситуацию с покупкой дома и земельного участка.
Несмотря на его доводы о предварительной договоренности о покупке дома и земельного участка за другую цену, о понесенных им расходах на оформление и государственную регистрацию права на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, ответчица уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, чем существенно нарушает его права и законные интересы, при этом ответчица не отказывается от того, что имело место предварительное соглашение о продаже ему дома и земельного участка за <данные изъяты> рублей, факт получения от него денежных средств и прочие обстоятельства дела.
На основании изложенного, истец Ситников А.В. просит обязать ответчицу Котову <данные изъяты> заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> ценой договора в размере <данные изъяты> рублей, и зарегистрировать переход права по указанному договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
В судебном заседании истец Ситников А.В. заявленные требования поддержал, пояснив, что летом ДД.ММ.ГГГГ он договорился с Котовой А.И. о продаже принадлежащих ей объектов недвижимости расположенных по <адрес> в <адрес>: двух домов № и № и земельных участков под ними общей площадью <данные изъяты> За данную недвижимость он передал в присутствии ответчика ее дочери <данные изъяты>. В письменном виде предварительного договора купли-продажи между ними не составлялось. Сроки заключения основного договора не оговаривались. В целях подготовки необходимой для купли-продажи документации, ответчиком было выдано две доверенности на имя его поверенного - ФИО4, который за три года возложенные на него обязанности не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к Котовой А.И. с целью заключения основного договора купли - продажи, на что получил отказ мотивированный тем, что с момента их соглашения прошло много времени, и стоимость спорных объектов значительно возросла. На основании изложенного, истец просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель истца - Маврицин Е.В. требования Ситникова А.В. поддержал в полном объеме, по изложенным им основаниям.
Ответчик Котова А.И. в судебное заседание не явилась, обратилась с письменным заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие. В представленных в суд письменных возражениях указала, что ДД.ММ.ГГГГ она в устной форме договорилась с Ситниковым А.В. о продаже принадлежащего ей жилого <адрес>, расположенного по <адрес>. О продаже земельного участка речи не было. По его просьбе оформила доверенность на ФИО6 До настоящего времени документы на дом не оформлены. Ситникова А.В. она не видела с ДД.ММ.ГГГГ, условия договора купли-продажи он с ней не обговаривал. Переданные истцом денежные средства в размере <данные изъяты>, она готова ему вернуть. В связи с изложенным просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, выслушав мнение Ситникова А.В., представителя истца - Маврицина Е.В., изучив возражения ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, считает, что требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 550ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из положений ст.554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Судом установлено, что ответчику Котовой А.И. на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается справкой администрации <адрес> сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей на имя Котовой А.И.
ДД.ММ.ГГГГ истец Ситников А.В., имея намерение приобрести указанные выше объекты недвижимости, договорился об их покупке с ответчиком Котовой А.И. В связи с чем он передал ее дочери <данные изъяты>, а Котова А.И. по просьбе истца выдала на имя ФИО7 доверенности на оформление документов и регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. В письменном виде предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества между истцом и ответчиком не заключался. Сроки оформления основного договора купли-продажи сторонами не оговаривались. До настоящего времени переход права собственности в отношении указанных выше объектов недвижимости не состоялся, по прежнему их собственником является ответчик Котова А.И.
ДД.ММ.ГГГГ, по прошествии четырех лет с момента передачи денег, Ситников А.В. обратился к Котовой А.И. с просьбой заключить основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости за цену 50 000рублей, на что последняя ответила отказом, мотивируя его тем, что в письменном виде никакого договора они не составляли, и стоимость спорных объектов за четыре года значительно увеличилась.
Указанные выше факты подтверждаются пояснениями истца и его представителя, пояснениями ответчика, данными в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, имеющимися в материалах дела письменными возражениями ответчика, копиями доверенностей №, № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствие со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На Ситникова А.В. как на истца, возлагалась обязанность представить доказательства, подтверждающие в том числе факт заключения с ответчиком предварительного договора купли-продажи спорного имущества и соответствие его требованиям закона, его условия.
Как установлено судом в письменном виде предварительный договор купли продажи между Ситниковым А.В. и Котовой А.И. не составлялся. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Представленные истцом в качестве доказательства заключения с ответчиком предварительного договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданные на имя ФИО4, а также доводы истца о том, что он оплатил стоимость спорного имущества в сумме <данные изъяты>, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не свидетельствуют о заключении предварительного договора купли-продажи в соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ.
Иных доказательств, подтверждающих факт заключения предварительного договора купли-продажи спорного имущества между Ситниковым А.В. и Котовой А.И. и соответствие его требованиям закона стороной истца суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка по заключению между сторонами предварительного договора купли-продажи не соответствуют требованиям ст.429 ГК РФ и в силу ст.167 и 168 ГК РФ недействительна (ничтожна) с момента ее совершения и не влечет никаких юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, в связи с чем у суда не имеется оснований к понуждению ответчика к заключению договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Ситникова <данные изъяты> к Котовой <данные изъяты> о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда через <адрес> районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.М.Баркова