Дело № 2- 187/2011 г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Г.Спасск-Дальний 12 сентября 2011 г. Спасский районный суд Приморского края в составе: Председательствующего федерального судьи Рубан Ю.Ф., При секретаре Смотровой О.А. С участием истца Рыбалка П.С., его представителя Никулина С.В., представителя ООО «Горсвет» О.Ю. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыбалка П.С. к ООО «Горсвет» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным (ничтожным) У С Т А Н О В И Л : Рыбалка П.С. обратился в суд с настоящим иском к ООО «Горсвет». В своем заявлении в суд Рыбалка П.С. указал, что 20 февраля 2009 года между собственниками помещений многоквартирного <адрес>, действующими на основании протокола общего собрания от 20 февраля 2009 года № 1 и ООО «Горсвет» был заключен договор управления многоквартирным домом № На момент заключения договора и проведения голосования он проживал в <адрес>, поэтому узнал о их существовании только в конце декабря 2010 года, когда ООО «Горсвет» обратилось к нему с иском и по его просьбе ему были предоставлены в суде данные документы. Считает, что данный договор является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям: В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор со стороны собственника никем не подписан. В протоколе собрания № 1 без даты без места составления, также отсутствует вопрос о делегировании полномочий кому-либо на подписание данного договора. В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. В данном случае этого сделано не было. В период с 12.02.2009 года по 24.02.2009 года (при этом в протоколе указан срок окончания голосования 16 февраля 2009 года в 17-00 часов) инициатор собрания обошла квартиры и собрала просто ряд подписей. Их действительно 42. Однако, не все они дают право подсчета голосов. В <адрес> расписалась только Н.Г., в то время как ей принадлежит только 1\2 доля в праве собственности. В <адрес> расписалась А.С., в то время как собственником является Н.С.. В <адрес> З.Н. заполнила решение только 19.02.09 года, подсчет был 16.02.09 года. В <адрес> В.И. не указала дату принятия решения. В <адрес> Н.В. не указала также дату, кроме того ей принадлежит только 1\2доля в праве собственности на данную квартиру. В <адрес> расписывается Ж.В. в то время как собственником является А.В.. В <адрес> расписывается А.И. в то время как собственником является А.В.. В <адрес> С.Н. голосует 24.02.09 года, то есть после подсчета голосов. В <адрес> Г.В. голосует 22.02.09 года, то есть после подсчета голосов. В <адрес> голосует С.Г., в то время как квартира не приватизирована и находится в муниципальной собственности. В <адрес> Г.И. в решении не указала дату. В <адрес> И.С. также не указала дату. В <адрес> подпись М.А. - собственник Т.Т., в решении нет даты. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии с ч.3 ст. 47 ЖК РФ в решении собственника, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании и сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Ни в одном решении данные сведения в надлежащем объеме не представлены. В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В данном доме 2 532,3 кв. м. заняты под жилые помещения, 679,8 кв. м. заняты нежилыми помещениями, общая площадь всех помещений - 3 212,1 кв. м. Согласно документов можно признать принявшими участие в голосовании 28 человек. Общая площадь занимаемых ими помещений составляет 1 007,7 кв. м., что менее 1/3 от общей площади дома. Следовательно, необходимого кворума (не менее 50 %) не набрано, в связи с чем собрание не имело никакой силы, соответственно и договор, действующий на основании данного собрания ничтожен в силу закона и недействителен с момента его заключения. В дополнении к исковому заявлению истец указал, что в соответствии с п. 3 « Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. На основании п. 3 и 49 Правил в зависимости от выбранного способа управления Многоквартирного дома (МКД) исполнителем могут быть: - управляющая организация, в обязанности которой входит предоставление всех товарищество собственников жилья; иная организация - только при непосредственном способе управления МКД. Энергоснабжающая организация в данном перечне отсутствует. Согласно п. 3 и 49 Правил в случае, когда управление МКД осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. П. 7 ст. 155 ЖК РФ обязывает собственников помещений в МКД управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносить этой управляющей организации. Управляющая организация по договору управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом - управляющей организацией, последняя на основании п.п. 2,3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и п.п. 3, 6, 49 Правил должна заключить с ресурсоснабжающей организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Из приведенных норм следует, что управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги и вправе требовать их оплаты. Своим письмом Министерство регионального развития РФ от 05.08.2008 г. № 19197-1 АД/14 указало, что «Случаи отказа управляющих организаций от предоставления собственникам помещений коммунальных услуг при выборе ими способа управления «управляющая организация», а также отказ от своевременной и полной оплаты ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг являются нарушением норм жилищного законодательства». В случае, если отсутствия в договоре управления многоквартирным домом всех существенных условий, предусмотренных п. 3 ст. 162 ЖК РФ сделка по заключению договора правления считается ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Просит признать договор управления многоквартирным домом № от 20 февраля 2009 года заключенный между собственниками помещений многоквартирного <адрес>, действующими на основании протокола общего собрания от 20 февраля 2009 года № 1 и ООО «Горсвет» недействительным (ничтожным). В судебном заседании истец исковые требования указанные в исковом заявлении и дополнении к исковому заявлению поддержал в полном объеме и суду пояснил, что о том, что его дом по <адрес> обслуживает ООО «Горсвет» он узнал только в конце декабря 2010 года, когда ему прислали иск о задолженности за коммунальные услуги. До этого он проживал в <адрес>, зарегистрирован в данном доме по <адрес>, но договора с ООО «Горсвет» он не заключал. Он считает, что оплачивать можно только за вывоз мусора, больше платить не за что, т.к. ничего не делается, ремонта нет. Участия в собрании собственников он не принимал, т.к. не знал об этом. Жители дома провели собрание и определили управляющую компанию ООО «Горсвет», однако он считает, что собрание не имело никакой силы, т.к. необходимого кворума не набрано, поэтому договор управления многоквартирным домом ничтожен. Просит признать договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Представитель истца Никулин С.В. исковые требования Рыбалка П.С. поддержал и суду пояснил, что согласно закону все собственники должны быть уведомлены о проведении собрания, независимо проживают они в доме или нет. Его доверитель не был уведомлен о проведении собрания, хотя его легко было найти, поскольку в квартире проживал брат. Кроме того, договор должен быть подписан сторонами, однако, договор, который представлен суду подписан только директором ООО «Горсвет», собственники данный договор не подписали, следовательно он ничтожен. Первый этаж дома полностью занимают нежилые помещения, но не один собственник нежилых помещений не был уведомлен о проведении собрания. В протоколе собрания указана дата проведения собрания 12.02.2009 года, однако подписи стоят в этот день и позже, поэтому возникает вопрос когда проведено собрание и когда подсчитывались голоса. Реально приняли участие в голосовании 28 человек, ими занимается менее 1\3 части всей площади дома. Об извещении собственников о проведении собрания сведений нет, письменно это не оформлено. Навязывание управляющей компании - это нарушение прав его доверителя. Ремонта в доме не было ни разу, неизвестно была ли промывка системы отопления, из всех услуг оказывалась только вывоз мусора. Просит признать договор управления многоквартирным домом № от 20.02. 2009 года недействительным. Представитель ООО «Горсвет» О.Ю. исковые требования не признала и суду пояснила, что решение о способе выбора управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и перечня и стоимости работ по договору было принято в соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственниками помещений многоквартирного дома. Условия договора управления утверждены большинством голосов собственников помещений и являются обязательными для всех собственников помещений указанного дома, в том числе не принимавших участия в голосовании или голосовавших против. Т.е. согласие по всем условиям договора управления между собственниками и управляющей компанией достигнуто. Истец в исковом заявлении просит признать договор управления многоквартирным домом недействительным. Поскольку договор управления заключен по результатам голосования на общем собрании собственников, то для признания договора управления недействительным необходимо признать недействительным решение общего собрания собственников. В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, если: он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения; таким решением нарушены его права и законные интересы.Заявление о таком обжаловании (жалоба) может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Решение общим собранием собственников принято 16 февраля 2009 года, Суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если: голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования; допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Решение истца по вопросам, принятым общим собранием не могло повлиять на В связи с чем полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. ООО «ГОРСВЕТ» в соответствии с условиями договора управления обеспечивает готовность инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, для постоянного обеспечения собственников МКД коммунальными услугами. Договором управления (п. 2.3.23) предусмотрена обязанность собственников по В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, предусмотрено, что в договоре управления Кроме того, считает необоснованной ссылку истца на то, что управляющая компания отказывается от предоставления коммунальных услуг, поскольку это не соответствует действительности. Управляющая компания предоставляет только те услуги, которые определены В случае несогласия истца с утвержденными собственниками условиями договора, он, в соответствии с п. 5-1- договора управления вправе внести изменения в данный договор, путем проведения общего собрания и утверждения на нем новых условий договора. Истец, в управляющую компанию с предложениями о внесении изменений в договор управления не обращался, предложений о проведении общего собрания для изменения условий договора управления от истца также не поступало. Поскольку договор управления заключается по результатам голосования, на общем собрании собственников, ни управляющая компания, ни истец, не вправе самостоятельно вносить в него изменения. Поскольку в договоре оговорены условия предоставления коммунальных услуг, а истец не вносил предложения об изменении условий договора в досудебном порядке, полагает требования истца о признании договора управления недействительным - не правомерны. Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав имеющиеся материалы дела пришел к выводу о том, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, если: он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения; таким решением нарушены его права и законные интересы.Заявление о таком обжаловании (жалоба) может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Согласно протоколу общего собрания собственников установлено, что истец участия в общем собрании не принимал, из его пояснений следует, что он проживал в <адрес>, занимался там предпринимательской деятельностью и предоставил суду подтверждение, что с 18.01.2008 года по 20.01.2011 года был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в <адрес>. В материалах дела имеется копия договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому собственники помещений многоквартирного <адрес>, действующие на основании протокола общего собрания от 20.02.2009 года № 1 заключили договор с Управляющей компанией ООО «Горсвет» в лице директора Предметом данного договора является выполнение Управляющей компанией услуг по управлению, услуг и работ по надлежащему содержанию, ремонту (текущему и капитальному) общего имущества и предоставлению жилищных услуг в многоквартирном доме, а так же осуществление иной направленной на достижение целей по управлению многоквартирным домом деятельности. Согласно ст. 7 договора - настоящий договор считается заключенным с момента его акцептования (утверждения) Собственником (при поступлении более 50% голосов от общего числа голосов собственников) на общем собрании в форме заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ст. 162 ч. 1 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор со стороны собственника никем не подписан. При изучении данного договора установлено, что договор № 1 без даты составления и без места составления подписан только одной стороной договора - директором ООО «Горсвет», второй стороной договор не подписан, доказательства того, что собрание делегировало кому либо из собственников право подписания договора в деле отсутствуют. В материалах дела имеется протокол № 1 общего собрания собственников занимаемых помещений по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, расположенном по <адрес>, проведенного в форме заочного голосования. В силу ст. 44 п. 4 ч. 2 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Проверяя доводы истца и его представителя в той части, что общее собрание собственников помещений не правомочно было решать вопрос о способе управления многоквартирным домом, поскольку не имело кворума, суд установил следующее. Согласно расчету, предоставленному истцом общая площадь всех помещений дома составляет 3212,1 кв. м., 2532,3 кв. м. заняты под жилые помещения, 679,8 кв. м. заняты под нежилые помещения. В силу ст. 45 ч. 3 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В силу ст. 48 ч. 1 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. В силу ст. 48 ч. 3 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Судом установлено, что в доме по <адрес> более чем 78 собственников жилых и не жилых помещений. Приняли участие в голосовании 42 человека, однако: три собственника проголосовали после подсчета голосов (19.02.2009 года, 20.02.2009 года и 24.02.2009 года), четыре собственника проголосовали без указания даты голосования, за двух собственников проголосовали другие люди, 1 человек проголосовал, не являясь собственником помещения, четыре собственника проголосовали против. Следовательно 14 голосов нельзя признать принимавшими участие в голосовании. При таких обстоятельствах приняли участие в голосовании 28 собственников, что менее 50% голосов. В силу ст. 48 ч. 3 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В силу ст.37 ч. 1 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещений собственников составляет 3212,1 кв. м., приняли участие в голосовании 28 человек, что по площади составляет 1007,7 кв. м. и это менее 50%. Суд находит, что при проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном <адрес> были допущены нарушения в своей совокупности являющиеся существенными. При таких обстоятельствах доводы истца о том, что собрание собственников жилья не имело юридической силы, поскольку не было кворума, поэтому договор, действующий на основании данного собрания ничтожен в силу закона и недействителен с момента его заключения обоснованы и подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, Р Е Ш И Л : Исковые требования Рыбалка П.С. удовлетворить. Признать договор управления многоквартирным домом № от 20 февраля 2009 года, заключенный между собственниками помещений многоквартирного <адрес>, действующими на основании протокола общего собрания от 20 февраля 2009 года № 1 и ООО «Горсвет» недействительным (ничтожным). Решение может быть обжаловано в течение 10 ти суток в Приморский краевой суд через Спасский районный суд. Федеральный судья Ю.Ф.Рубан
коммунальных услуг;
договор управления заключен 20 февраля 2009 года. После заключения договора
истцу ежемесячно выставлялись квитанции для оплаты услуг по договору управления,
таким образом истец не мог не знать о заключении договора управления с ООО «ГОРСВЕТ», в связи с чем полагаем, что срок для обращения в суд с данным иском
истцом пропущен, в связи с чем и на основании п. 2 ст. 199 ГК РФ в удовлетворении
иска должно быть отказано.
результаты голосования, доказательств того, что принятым собственниками решением
истцу причинены убытки, также не представлено.
обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов
пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг
гражданам, проживающим в таком доме.
многоквартирном доме, а также иных лиц;
самостоятельному заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, а п.
2.1.6. предусмотрена обязанность управляющей компании представлять и отстаивать
интересы собственников перед ресурсоснабжающими организациями для
бесперебойной подачи коммунальных ресурсов надлежащего качества. Таким образом,
в договоре управления между собственниками и управляющей компанией достигнуто
соглашение о порядке предоставления коммунальных услуг.
указывается перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Поскольку
условиями договора предусмотрено самостоятельное заключение собственниками
договоров с ресурсоснабжающими предприятиями, и ООО «ГОРСВЕТ» не
предоставляет собственникам коммунальные услуги, перечень коммунальных услуг в договоре отсутствует.
собственниками в договоре управления. В договоре управления, заключенном с
собственниками <адрес>, определен порядок и полномочия сторон
при предоставлении коммунальных услуг.