Дело № 2-195/2011г.

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Г. Спасск-Дальний        21 сентября 2011 года

Спасский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего федерального судьи Миначевой Т.В.,

при секретаре Каракиян О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пушкаревой Е.Н. к Бутрим Н.А. и Бутрим Н.Н. о взыскании залога по договору купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Пушкарева Е.Н. обратилась в суд с указанным иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Бутрим Н.А. и её мужем предварительный договор купли-продажи принадлежащего им жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. при подписании договора она уплатила Бутрим Н.А. залог в сумме 100 000 рублей.

Продавцы предоставили ей правоустанавливающие документы, заверили, что дом является капитальным строением без каких-либо недостатков. Окончательный расчет было решено произвести в момент регистрации перехода права собственности. Она по устной договоренности с продавцами ( ответчиками по делу) стала проживать в этом доме, и когда растаял снег, обнаружила, что дом не имеет фундамента, строение стоит на камнях, брусьях и досках, уложенных на поверхность земли. Обнаружив этот существенный для здания капитальной постройки недостаток, она заявила продавцам претензию о том, что они ввели её в заблуждение относительно качественного состояния продаваемого дома, потребовала расторжения договора и возврата уплаченного залога.

Бутрим Н.А. заявила, что денег нет, залог она возвратит после продажи дома, когда - неизвестно.

По изложенному просит взыскать с Бутрим Н.А. в её пользу 100 000 рублей, уплаченных в качестве залога по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, уплаченную ею госпошлину в сумме 3 200 рублей, расходы в сумме 500 рублей за составление иска адвокатом, всего взыскать 103 700 рублей.

Истица Пушкарева Е.Н. в судебном заседании увеличила размер исковых требований в части взыскания расходов на услуги представителя в сумме 10 000 рублей, понесенные ею на основании Договора на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время она в спорном доме не проживает. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель истца Уваров В.И. требования доверителя поддержал в полном объеме, пояснив, что несмотря на поименование в Договоре суммы, причитающейся в счет покупки дома «залогом», по сути данная сумма является авансом, который подлежит возврату Пушкаревой Е.Н., равно как и понесенные ею расходы на ведение дела в суде.

Ответчик Бутрим Н.А. в судебном заседании исковые требования Пушкаревой Е.Н. не признала и суду пояснила, что деньги в сумме 100 000 рублей, переданные ей Пушкаревой Е.Н. под расписку от ДД.ММ.ГГГГ, предназначались в счет продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности ей и ее мужу Бутрим Н.Н. Она давала устное согласие на вселение Пушкаревой в данный дом до момента регистрации перехода права собственности, однако, за период проживания в доме, истица привела его в непригодное для возможной продажи состояние. В осмотре дома Пушкаревой она не препятствовала. Пушкарева в нарушение условий Договора уклонилась от оплаты оставшейся суммы за дом в размере 350 000 рублей. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика Бутрим Н.А. Третьяков А.Н. полагает исковое заявление не обоснованным и просит отказать в его удовлетворении по следующим основаниям. Из-за юридической безграмотности стороны в Договоре назвали сумму залогом, хотя, по сути она является задатком, который должен остаться у Бутрим. Претензии к качеству дома считает необоснованными, т.к. в соответствии с п.7 Договора качество сторонами оговорено.

Привлеченный к участию в деле с согласия истца и ее представителя соответчик Бутрим Н.Н. суду пояснил, что с исковыми требованиями не согласен по следующим основаниям. Действительно в ДД.ММ.ГГГГ года между ним и женой с одной стороны и истцом с другой стороны был заключен Договор, согласно которому они продают а истец покупает жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> за 450 000 рублей. В счет предстоящей покупки Пушкарева передала его жене 100 000 рублей, о чем была написана расписка. В осмотре дома Пушкаревой никто не препятствовал, именно она является инициатором расторжения договора, в связи с чем, полагает, указанная сумма возврату Пушкаревой не подлежит.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Свидетель О.Л. суду пояснила, что является подругой Пушкаревой Е.Н. и помогала той в поисках вариантов покупки дома. Она вместе с Пушкаревой приезжала осматривать <адрес>, толком осмотреть дом с внешней стороны не представилось возможным из-за снега, кроме того, покупатели Бутрим нахваливали состояние дома. С наступлением весны и таяния снега вскрылись недостатки дома, в связи с чем ее подруга приняла решение отказаться от покупки данного дома.

Как установлено в судебном заседании ответчики состоят в зарегистрированном браке и являются собственниками <адрес> ( Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Суд считает невозможным согласиться с доводами ответчиков о том, что заключенный между ним и истцом договор является предварительным, поскольку по смыслу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

Также суд считает невозможным согласиться с доводами ответчиков о том, что внесенная истцом в соответствии с пунктом 4 договора сумма, является задатком.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 4 договора, стороны оценили жилой дом и земельный участок в 450000 рублей, покупатель оплатил продавцам в качестве залога 100000 рублей. Остальную сумму 350000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из буквального толкования п. 4 договора, стороны подразумевали задаток.

По правилам статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В данном случае, между сторонами не было заключено письменного соглашения, из содержания которого определенно усматривается, что сумма, равная 100000 рублей, внесена истцом в качестве задатка.

Таким образом, учитывая, что одно из требований, императивно установленных действующим законодательством, в отношении процедуры оформления внесения задатка стороной по договору не было исполнено, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что переданная Пушкаревой Е.Н. по договору сумма, равная 100000 рублей, должна расцениваться как аванс и с учетом действующего законодательства должна быть возвращена истцу, как неосновательное обогащение.

В соответствии с ч.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что переданная истцом согласно расписки ответчику сумма в размере 100 000 рублей, является не задатком, а авансом, подлежащим возвращению истцу.

Решая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины и составление иска адвокатом, суд приходит к выводу о их удовлетворении в полном объеме, при этом руководствуется положением ч.1 ст.98 ГПК РФ, в силу которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Разрешая исковые требования в части взыскания расходов на услуги представителя в сумме 10 000 рублей, суд находит их неразумными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая, что представительство истца в суде с участием адвоката Уварова В.И. осуществлялось в одном судебном заседании, суд находит разумной к взысканию с ответчиков сумму в размере 5 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.380 ГК РФ, ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Пушкаревой Е.Н. - удовлетворить частично.

Взыскать с Бутрим Н.А. и Бутрим Н.Н. солидарно в пользу Пушкаревой Е.Н. сумму аванса в размере 100 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей, 500 рублей за составление иска адвокатом и 5 000 рублей за представительство в суде, всего 108 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Приморский краевой суд через Спасский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья Миначева Т.В.