Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«27» августа 2012г.                       

председательствующего судьи Амбаловой Ж.Х.,

при секретаре Сагамоновой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Аслан» на решение мирового судьи судебного участка №27 Северо-Западного МО г.Владикавказ от 31.05.2012г. по иску Дзоблаева А.К. к ООО «Аслан» обустранении препятствий в пользовании нежилыми подвальными помещениями в многоквартирном доме,

у с т а н о в и л:

Дзоблаев А.К. обратился в суд с иском к ответчику об устранении препятствий в пользовании нежилым подвальным помещением в многоквартирном доме по <адрес>, указывая, что ... между ним и ООО «Аслан» был заключен договор «Об участии в долевом строительстве 196-квартирного жилого дома по <адрес>. По условиям договора он оплатил ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> руб., а ответчик должен был по окончании строительства жилого дома передать ему в собственность <данные изъяты> квартиру №, общей площадью 76 кв.м., жилой -45 кв.м. в подъезде № на уровне 1-го этажа. Во время строительства застройщик обещал обустроить в подвальном помещении кладовые для жильцов дома, которые и были заложены в проект дома. Однако, ответчик установил замки на часть нежилых помещений, а часть продал различным коммерческим структурам и всячески чинит препятствия жильцам дома в доступе к подвальным помещениям. В указанных нежилых помещениях находятся инженерные коммуникации. Как собственники квартир жильцы не могут получить доступ к центральным коммуникациям, находящимся в подвальном помещении в случае аварий. В то время как согласно жилищному законодательству данные нежилые помещения принадлежат собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

Решением мирового судьи судебного участка №27 Северо-Западного МО г.Владикавказ РСО-Алания от 31 мая 2012г. были удовлетворены требования Дзоблаева А.К. к ООО «Аслан» об устранении препятствий в пользовании нежилыми подвальными помещениями в многоквартирном доме по <адрес>.

На указанное решение была подана апелляционная жалоба директором ООО «Аслан» Дзгоевым М.А., в которой ставится вопрос об отмене решения мирового судьи и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов мирового судьи, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушению и неправильному применении судом норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО «Аслан» Дзгоев И.А. апелляционную жалобу поддержал и просил отменить решение мирового судьи судебного участка №27 от 31.05.2012г. и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении искового заявления. При этом Дзгоев И.А.указал, что мировой судья не исследовал все обстоятельства дела и передал в пользование Дзоблаеву А.К. нежилое подвальное помещение в многоквартирном доме, которое не принадлежит истцу.

Далее Дзгоев И.А. показал, что в .... решением Владикавказского ГИК Северо-Осетинскому производственному объединению «<данные изъяты>» был предоставлен земельный участок в <адрес> под строительство жилого дома, а ООО «Аслан» был подрядчиком. Из-за отсутствия финансов АО «<данные изъяты>» не могло рассчитаться с ООО «Аслан» за выполненные работы и продолжить строительство дома. Тогда постановлением АМС г.Владикавказ от ... земельный участок для продолжения строительства дома был предоставлен ООО «Аслан» с недостроенным домом для продолжения строительства по согласованному проекту. Таким образом, был приобретен готовый проект дома. Строительство дома было начато на собственные средства ООО «Аслан». После того, как одна секция дома была уже выстроена, было понятно, что строительство всего дома они не осилят, и тогда было принято решение привлекать граждан в долевое участие строительства жилого дома. В ходе строительства проект дома был изменен из-за изменений требований к жилым домам. В проекте сначала было предусмотрено в подвальном помещении обустройство кладовых для жильцов дома. Позже эта часть проекта подверглась изменению из-за запрета обустройства кладовых в подвальных помещениях По последним изменениям в проекте было предусмотрено возведение цокольного этажа под коммерческие структуры с естественным освещением(окнами). Все эти изменения проекта были согласованы с проектировщиками. После имевшей место инфляции денежных средств стало не хватать, и тогда решили заключать договоры долевого участия на строительство нежилых помещений цокольного этаж.

При заключении договоров долевого участия в строительстве жилых помещений с долевиками указывалось, что будут предоставляться квартиры определенной площади, без указания подвальных помещений. Договоры долевого участия в строительстве на нежилые помещения в цокольном этаже заключались отдельно. В настоящее время все помещения в цокольном этаже уже проданы, но право собственности за собственниками еще не зарегистрировано, поскольку обязательства по договорам ООО «Аслан» еще до конца не выполнены. Некоторые помещения уже заняты собственниками, а в части нежилых помещений проводятся работы по благоустройству, все эти работы проводятся ООО «Аслан» в соответствии с заключенными договорами. Дзоблаев А.К. не имеет никакого отношения в нежилым помещениям в цокольном этаже.

Просит отменить решение мирового судьи и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Дзоблаева А.К.

Истец Дзоблаев А.К., и его представитель Акоев А.С., действующий на основании доверенности от ..., требования, изложенные в апелляционной жалобе не признали, пояснив, что Дзоблаев А.К. является собственником жилого помещения(кв.№) в доме по <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «Аслан» ... Спорное жилое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку предназначено не для индивидуального пользования, а для обслуживания помещений и нужд собственников помещений дома, а, следовательно, принадлежит собственникам помещений дом на праве общей долевой собственности. Застройщик ООО «Аслан» не вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме без согласия всех собственников жилых помещений в доме. В ходе строительства по проекту предусматривалось организовать в доме в подвальном помещении кладовые для жильцов дома, однако были внесены изменения в проектную документацию, данные помещения были определены как нежилые помещения, как самостоятельные объекты недвижимого имущества, ранее предназначавшиеся для размещения кладовых. Полагают, что ответчик незаконно внес изменения в проект, не согласовав данные изменения с дольщиками, и в настоящее время незаконно осуществляет продажу общего имущества собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, а продажа этих помещений ответчиком незаконна, поскольку право собственности на спорные нежилые помещения за ответчиком не зарегистрировано.

Считают, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений в силу ст.36 ЖК РФ и продажа ответчиком подвальных помещений влечет нарушение права собственности на общее имущество собственников помещений в указанном жилом доме, создает препятствия для нормальной эксплуатации жилого дома, обслуживания инженерных сетей дома.

Просили жалобу ООО «Аслан» оставить без удовлетворения, а решение мирового судьи судебного участка №27 Северо-Западного МО г.Владикавказ от 31.05.2012г. без изменения.

Выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, суд находит постановленное по делу решение подлежащим отмене.

Дзоблаев А.К. обратился в суд с требованием к ООО «Аслан» об устранении препятствий в пользовании нежилыми подвальными помещениями в многоквартирном доме по <адрес>, утверждая, что указанные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений в доме и предназначены для обслуживания многоквартирного дома.

В судебном заседании установлено, что постановлением АМС г.Владикавказ № от ... ООО «Аслан» был предоставлен в аренду, сроком на пять лет, земельный участок площадью 0,5 га в 19 микрорайоне(позиция 1) для продолжения строительства жилого дома, ранее начатого строительством АО «<данные изъяты>» по проекту согласованному с главным архитектором города.

Изначально по проекту в подвальном помещении жилого дома было предусмотрено возведение нежилых помещений, в которых должны были быть оборудованы кладовые.

В последующем в проект в части, касающейся подвального помещения дома, были внесены изменения

В корректировке проекта жилого дома(блоки «В», «Г») назначение подвальных помещений изменено. В измененном проекте вместо подвального помещения указан цокольный этаж с самостоятельными нежилыми помещениями.

... Дзоблаев А.К. с ООО «Аслан» заключил договор долевого участия в строительстве 196-квартирного жилого дома в <адрес>.

В силу ст.424 ГК РФ цена объекта строительства устанавливается соглашением сторон.

При формировании общей стоимости объекта строительства стороны установили критерии, из которых они должны исходить при определении цены договора, это - общая площадь объекта(квартиры).

По условиям заключенного договора долевого участия в строительстве, стоимость квартиры Дзоблаева А.К. в размере <данные изъяты> руб. складывалась из суммы денежных средств, направленных на возмещение затрат на строительство квартиры площадью 76 кв.м., без учета чистовой отделки, в том числе побелки, покраски, устройств полов, встроенных шкафов, отделки плиткой, внутриквартирных дверей, без сантехнических приборов и электросчетчиков.

Претензий, связанных с выполнением условий договора долевого участия в строительстве, стороны друг к другу не имели.

Во всех представленных суду договорах участников долевого строительства дома не было указано на получение дольщиками в общую собственность подвального помещения в доме. Не заключалось и дополнительных соглашений с участниками долевого строительства в части предоставления им подвального помещения и включения его в число общего имущества собственников жилого дома.

Доводы истца о том, что запроектированное изначально подвальное помещение в доме должно было быть включено в общее имущество собственников помещений дома и предназначалось для обслуживания дома в целом, несостоятельны.

Запроектированное в первоначальном проекте жилого дома подвальное помещение с кладовыми также не предназначалось для обслуживания многоквартирного дома.

Согласно заключению Инспекции государственного строительного надзора РСО-Алания от ... объект капитального строительства 125-квартирный жилой дом, позиция №, литер «А» в <адрес> соответствует требованиям технических регламентов(норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации №. Основанием для выдачи настоящего заключения является Акт итоговой проверки № от ...

... АМС г.Владикавказ выдала ООО «Аслан» разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Таким образом, на стадии строительства дома, до получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, изменения в проектную документацию уже были внесены. Дом принят в эксплуатацию не с подвальными помещениями, а с цокольным этажом.

Учитывая планировку спорных помещений дома(цокольного этажа), они могут являться самостоятельными помещениями и самостоятельным предметом договора долевого участия, при этом отсутствие указания этих помещений в отдельной строке как встроенных помещений в разрешении на ввод дома в эксплуатацию не изменяет их статуса.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается, что спорное нежилое помещение (цокольный этаж) проектировалось и строилось (с учетом корректировки проекта) в качестве самостоятельного объекта, а не технического подвала.

Доводы истца и его представителя о том, что спорные нежилые помещения цокольного этажа не могут принадлежать никому другому, кроме собственников жилых помещений в доме и, что эти помещения входят в состав общего имущества собственников жилого дома, т.к. в них расположены все инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания дома          (электрические кабели, сети канализации, водоснабжения), судом отклоняются, поскольку эти доводы противоречат установленным судом обстоятельствам.

При разрешении спора суд, прежде всего, исходит из наличия договорных отношений сторон о долевом участии в строительстве и условий договора от ..., заключенного Дзоблаевым А.К. с ООО «Аслан». Договор заключен в соответствии с добровольным волеизъявлением сторон, подписан сторонами и фактически исполнен.

А также суд исходит из того обстоятельства, что права и законные интересы истца как собственника жилого помещения в многоквартирном доме действиями ответчика нарушены не были.

Доказательств, подтверждающих строительство спорных нежилых помещений(цокольного этажа) за счет средств участников долевого строительства, а не за счет средств застройщика, материалы дела не содержат.

Согласно п.1. ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого(или) нежилого помещения в этом доме, т.е. помещения общего пользования.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009г. №489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличатся от правового режима помещений, установленного в пункте 1 ст.290 ГК РФ и части 1 ст.36 ЖК РФ.

Из анализа приведенных правовых норма следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста начальник строительного отдела Инспекции Госстройнадзора РСО-Алания ФИО1 пояснил, что спорные нежилые помещения многоквартирного дома по <адрес> являются цокольным этажом, а не подвальным помещением. При строительстве дома застройщик ООО «Аслан» воспользовался своим правом и изменил проект дома в части подвальных помещений. Первоначальный проект дома был составлен ещё во времена Советской власти. ООО «Аслан», получив разрешение на строительство уже начатого дома, решил устроить в цокольном этаже нежилые помещения для реализации под офисы и торговые точки. Помещения цокольного этажа не являются местами общего пользования. По окончании строительства дом целиком был принят в эксплуатацию, но нежилые помещения в цокольном этаже отдельно как встроенные помещения дома не были указаны. Согласно п.1.7 Постановления Правительства РСО-Алания №146 от 6.05.2009г. «Об утверждении Порядка ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории РСО-Алания» все изменения к проекту должны быть оформлены в установленном порядке заказчиком и проектной организацией до момента предъявления объекта к приемке. Госстройнадзору РСО-Алания была представлена проектная документация дома, которая имелась на момент приемки дома, и по этой документации дом был принят.

Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические,- должно определяться на основании документов технического учета, что отражается в техническом паспорте здания.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета(инвентаризации).

По существующим правилам данные государственного технического учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых помещениях. Соответственно основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о назначении помещений в документах БТИ(в данном случае ГУП «Аланиятехинвентаризация»).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.1998г. №37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Согласно данным технической инвентаризации дома по <адрес> (инвентарное дело №Г3), копии поэтажного плана цокольного этажа жилого дома по состоянию на ..., единственным уполномоченным законом государственным органом на действия по индивидуализации и классификации по назначению помещений (ГУП «Аланиятехинвентаризация»), спорное помещение не отнесено к общедомовому имуществу. В экспликации к поэтажному плану части дома (в которой расположены квартиры №), спорные нежилые помещения указаны как недостроенные помещения цокольного этажа, а не подвальное помещение.

Таким образом, до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в состав данного дома под жилыми помещениями (в том числе подъезда №, в которой находится квартира истца) входили встроенные нежилые помещения общей площадью 952 кв.м.(цокольный этаж). Указанные нежилые помещения не достроены и их назначение не указано.

Площади недостроенных помещений явно не свидетельствуют о том, что эти помещения предполагаются под кладовые для жильцов.

Принимая во внимание данные технического учета, суд пришел к выводу о несостоятельности доводов истца о принадлежности спорного нежилого помещения к общему имуществу дома, поскольку оно не отвечает признакам общедомового имущества, изначально было создано как встроенное нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимого имущества, созданным за счет денежных средств участников долевого строительства нежилых помещений дома, в связи с чем правовой режим этого имущества отличается от правового режима, установленного п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста представитель ГУП «Аланиятехинвентаризация» ФИО2 пояснила, что согласно данным инвентарного дела № многоквартирного дома по <адрес> инвентаризация дома проводилась в три этапа по мере строительства дома.

... была произведена инвентаризация блока первых 5 подъездов с 1 по 71 квартиры, а инвентаризация последнего блока, в котором расположены квартиры с 122 по 196, произведена ... Спорные помещения в инвентарном деле обозначены как недостроенные нежилые помещения цокольного этажа площадью 952 кв.м. Цокольным этажом является помещение на 1м.50см. выше уровня земли.

Данные технического учета ГУП «Аланиятехинвентаризация» опровергают доводы истца, основанные на сведениях, содержащихся в первичной проектной документации, о проектировании спорного нежилого помещения в качестве технического помещения общего пользования.

На момент передачи жилых помещений участникам долевого строительства нежилые помещения жилого дома были предназначены(учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, нахождение в спорном помещении, по утверждению истца, транзитного стояка водоснабжения, электрораспределительного щита, и других коммуникаций для обслуживания дома, не является достаточным основанием для отнесения спорного помещения к вспомогательным, равно как и нахождение данного оборудования логично в любом другом нежилом или жилом помещении. В противном случае возможны были бы притязания собственников квартир в многоквартирных домах и на жилые помещения в многоквартирном доме, т.е. квартиры, в которых также расположены объекты инженерных систем.

Спорные помещения, хотя и имеют инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры в доме, однако по своим характеристикам не могут считаться общей долевой собственностью домовладельцев в силу несоответствия критериям, указанным в ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Наличие в спорных помещениях каких-либо технологических объектов, кроме обычных инженерных коммуникаций, расположенных в каждом подвале, не установлено. Однако, такие коммуникации сами по себе право общей долевой собственности домовладельцев многоквартирного жилого дома на подвальное помещение не порождают, на что указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 2.03.2010г. №13391/09.

Суду не представлено доказательств того, что спорное помещение непосредственно предназначено для обслуживания дома и не может быть использовано самостоятельно.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что в данном случае спорное помещение на основании проекта строительства многоквартирного дома не было предназначено к использованию в качестве общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, и предусмотренные первоначально кладовые не были и изначально предназначены для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

Из объяснений ответчика следует, что, спорные помещения создавались как объекты самостоятельного назначения для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, под офисные, торговые и.др. нужды организаций.

Кроме того, истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенных в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций.

При этом собственники жилых и нежилых помещений в доме не лишены права определить порядок пользования оборудованием или решить вопрос о его переносе в иное место.

Аргументы истца и его представителя, приведенные в исковом заявлении и в судебном заседании, не опровергают установленные по делу фактические обстоятельства, а также правовые основания и мотивы, которыми руководствуется суд.

Заявленные Дзоблаевым А.К. требования рассмотрены в порядке ч.2 ст.196 ГПК РФ по заявленному предмету спора и основанию требования. Требований об устранении препятствий в доступе к коммуникациям суду не заявлено.

Показания, допрошенных по просьбе Дзоблаева А.К. свидетелей ФИО3 и ФИО4 суд не принимает во внимание, поскольку их объяснения фактически сводятся к претензиям к застройщику по поводу недоделок при строительстве дома и, что в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, к которым им необходим доступ.

Из объяснений допрошенного в качестве специалиста- представителя Управления архитектуры и градостроительства АМС г.Владикавказ ФИО5 следует, что многоквартирный дом по <адрес> был принят в эксплуатацию в целом, без указания отдельных строений, встроенно-пристроенных помещений. Помещения цокольного этажа являются помещениями общего пользования, поскольку площадь данных помещений отдельно не учтена, как и площади других мест общего пользования: чердака, лестничных пролетов и т.д.

Доводы специалиста УАГ АМ г.Владикавказ в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами, и не могут, равно как и ссылки истца на первоначальный проект дома, признаваться доказательствами, с достаточностью и достоверностью подтверждающими факт отнесения нежилых помещений цокольного этажа к общему имуществу дома.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку доказательств наличия права на спорное нежилое помещение цокольного этажа, как на общее имущество собственников многоквартирного дома, а также доказательств нарушения его прав Дзоблаевым А.К. предоставлено не было, а договоры долевого участия в строительстве спорных нежилых помещений, заключенных ООО «Аслан» с дольщиками на спорные нежилые помещения в установленном законом порядке не оспорены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд первой инстанции неправомерно учитывал назначение спорных помещений и необоснованно пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, и обладают признаками, указанными в ст.36 ЖК РФ, следовательно, не являются самостоятельными объектами недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.327-330 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Решение мирового судьи судебного участка №27 Северо-Западного МО г.Владикавказ от 31.05.2012г. отменить и вынести новое решение.

Дзобалеву А.К. в удовлетворении исковых требований к ООО «Аслан» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением в <адрес> отказать.

Решение вступает в законную силу после его вынесения.

Судья                    Амбалова Ж.Х.