решение о регистрации договора купли-продажи

Дело № 2-120/11 11 февраля 2011 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гусовой Т.К.,

при секретаре Гуриевой Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Л.Ф. к Гиголаеву С.Б. о регистрации договора купли-продажи и компенсации морального вреда,

установил:

Зайцева Л.Ф. обратилась в суд с иском к Гиголаеву С.Б. о регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного ... между Зайцевой Л.Ф. к Гиголаевым С.Б. и компенсации морального вреда в размере 100 тысяч рублей.

В обоснование иска Зайцева Л.Ф. указала, что на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом <адрес> нотариального округа РСО-Алания ... за № ей принадлежит квартира <адрес>. Между ней и Гиголаевым С.Б. ... был заключен договор купли-продажи данной квартиры, по условиям которого продавец Зайцева Л.Ф. обязалась продать, а покупатель Гиголаев С.Б. обязался купить указанную квартиру за ... рублей.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача указанной квартиры между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б., и ее последующее принятие были осуществлены по подписанному сторонами акту приема-передачи от ..., при этом на момент передачи указанной квартиры с Зайцевой Л.Ф. был произведен расчет за проданную квартиру.

Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б. ... в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания были сданы документы на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ..., а также акт приема передачи от ..., подписанного между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б., в отношении указанного объекта недвижимого имущества.

При этом, начиная с ..., после передачи Гиголаеву С.Б. квартиры <адрес> и до настоящего времени эта квартира находилась и находится в его добросовестном, открытом и непрерывном владении, которой он пользуется как своим собственным имуществом.

В свою очередь после заключения договора купли-продажи от ... между Гиголаевым С.Б. и Зайцевой Л.Ф., последняя выехала из данной квартиры и переехала в другое жилое помещение, где и проживает в настоящее время.

Таким образом, Зайцева Л.Ф. в полном объеме исполнила все свои обязательства по договору купли-продажи от ..., заключенного с Гиголаевым С.Б.

Однако до настоящего времени право собственности Гиголаева С.Б. на указанную квартиру не зарегистрировано, в силу того, что Гиголаев С.Б. уклоняется от регистрации выше приведенной сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, направляя в данное Управление многочисленные заявления о приостановлении по надуманным основаниям регистрации указанного перехода права собственности, чем нарушаются права Зайцевой Л.Ф. Заявления Гиголаева С.Б. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания сначала стали причиной неоднократных приостановлений регистрации перехода права собственности в отношении указанного объекта недвижимого имущества, а в заключение неизбежно приводят к отказу в данной регистрации.

Своими действиями (бездействием), выразившимся в уклонении от регистрации выше приведенной сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания Гиголаев С.Б, причинил и продолжает причинять Зайцевой Л.Ф. нравственные и физические страдания, которые она испытала и продолжает испытывать до настоящего времени.

Указанный моральный вред, причиненный ответчиком оценивается Зайцевой Л.Ф. в размере 100000 рублей.

Просила вынести решение о регистрации договора купли-продажи от ..., заключенного между ней и Гиголаевым С.Б., в отношении квартиры <адрес> и взыскать с Гиголаева С.Б. в ее пользу денежную сумму в размере 100000 рублей в счет компенсации причиненного ей морального вреда.

В судебном заседании представитель Зайцевой Л.Ф. Салатов В.Г., действующий на основании доверенности № от ..., исковые требования поддержал в полном объеме.

Истец Зайцева Л.Ф. в судебное заседание не явилась, представила суду заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель Зайцевой Л.Ф. Дзугкоев М.Ц., действующий на основании доверенности, в суд так же не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель Зайцевой Л.Ф., Кушнир С.В., действующий на основании доверенности, извещенный о времени и месте слушания дела, в суд не явился, причины неявки суду не сообщил.

Из показаний Кушнир С.В., данных им в предыдущих судебных заседаниях усматривается следующее.

Между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б. ... был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Условия указанного договора исполнены сторонами, стоимость приобретенной квартиры полностью выплачена продавцу, сторонами подписан акт приема-передачи, квартира передана покупателю, находится во владении ответчика и в настоящее время в ней проживает его сын. При этом, Гиголаев С.Б. не правомерно уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности, нарушая права истца. Никаких дополнительных обязательств, кроме указанных в договоре, продавец по отношению к покупателю не имеет.

В судебном заседании ответчик Гиголаев С.Б. исковые требования не признал и пояснил, что ему принадлежало на праве собственности домовладение по адресу: <адрес>. Указанный дом оценивался в 3,5 миллиона рублей и он хотел разменять его на две двухкомнатные квартиры. О таком обмене он договорился с Дзугкоевым М.Ц., с которым заключил предварительный договор .... По этому договору ему должны были предоставить две квартиры в <адрес>, одну по <адрес>, а другую по <адрес>. Обе эти квартиры он видел и они ему подошли. По не понятной ему причине, между ним и родственником Дзугкоева М.Ц., ФИО1 был заключен договор мены, по которому его дом обменивался только на одну квартиру по <адрес> Дзугкоев М.Ц. обещал приобрести ему квартиру на <адрес> и доплатить ... тысяч рублей, которые не заплатил. Стоимость данной квартиры по <адрес> ему не сообщалась. Считает, что его обманули, так как стоимость квартиры по <адрес> не соразмерна стоимости его дома и при оформлении договора мены, стоимость квартиры была искусственно подогнана к стоимости дома по инвентаризационной оценке, однако суд, в котором происходило рассмотрение их с ФИО1 спора, не справедливо отказал в признании недействительным договора мены.

По его мнению, обмен был не равнозначным, так как стоимость обеих квартир была меньше стоимости его дома, и Дзугкоев М.Ц. должен был доплатить ему 1,5 миллиона рублей. Обратившись к оценщику, он установил, что примерная стоимость квартиры <адрес> ... тысяч рублей, а стоимость квартиры по <адрес>, ... тысяч рублей. Обе квартиры требуют ремонта, который он не в состоянии сделать, и не согласен на обмен своего дома на такие квартиры без доплаты.

Так же Гиголаев С.Б. пояснил, что договор купли-продажи фактически был заключен между Зайцевой Л.Ф. и Дзугкоевым М.Ц., а ему не известно за какую именно сумму продавалась квартира и денег за покупаемую квартиру он Зайцевой Л.Ф. не уплачивал. Так же ему не знакомо содержание договора, так как он его не читал.

В свою очередь, Гиголаев С.Б. пояснил, что договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ... он действительно подписывал, и подписывал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания на регистрацию договора. Позже он действительно подавал заявления о приостановлении и регистрации и о возврате документов, так как ему не была произведена доплата, которую он ожидал получить от Дзугкоева М.Ц.

При этом, при заключении указанного договора и подаче заявления о регистрации сделки присутствовали только он и Зайцева Л.Ф., так же ими был подписан передаточный акт. В квартиру по <адрес> заселился его сын с семьей, который и проживает в ней.

Представитель Гиголаева С.Б., Цибиров Б.Х., действующий на основании доверенности № от ..., в судебном заседании исковые требования так же не признал и пояснил, что считает сделку, заключенную между истцом и ответчиком притворной, прикрытой договором мены, а решение Промышленного районного суда считает ошибкой.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания Кониева О.Т., действующая на основании доверенности № от ..., разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Зайцевой Л.Ф. подлежащими частичному удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно статьи 6 раздела 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждении юстиции.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Материалами дела установлено, что между продавцом Зайцевой Л.Ф., являющейся в установленном порядке собственником квартиры по адресу: РСО-Алания, <адрес>, и покупателем Гиголаевым С.Б. заключен ... договор купли-продажи указанной квартиры.

Как усматривается из условий данного договора, квартира по адресу: РСО-Алания, <адрес> продана за ... рублей и указанную сумму покупатель обязуется уплатить продавцу до подписания договора (п.3 договора). Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п.11 договора). Текст соглашения подписан Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б.

Так же сторонами подписан ... акт приема-передачи, по которому продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру по адресу: <адрес> таком виде, в каком она была на момент подписания договора купли-продажи. Претензий по передаваемому объекту недвижимого имущества стороны друг к другу не имеют. Все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи указанного объекта недвижимого имущества. Продавец освобождает объект недвижимого имущества до ....

Так же установлено, что квартира по адресу: РСО-Алания, <адрес> была передана Гиголаеву С.Б., и, с его слов, в данной квартире в настоящее время проживает его сын с семьей.

Судом так же установлено, что ранее ... между ФИО1, Дзугкоевым М.Ц. с одной стороны и Гиголаевым С.Б. с другой стороны, был заключен предварительный договор о следующем. ФИО1 и Гиголаев С.Б. обязались заключить в будущем договор мены квартиры по <адрес>, принадлежащей ФИО1 на целый жилой дом по <адрес>, принадлежащий Гиголаеву С.Б. При этом стороны договариваются, что ФИО1 в дополнение к вышеуказанной <адрес> обязуется приобрести для Гиголаева С.Б. квартиру, расположенную по <адрес>.

Как следует из решения Промышленного районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от ..., вступившего в законную силу ..., ФИО1 обратился в суд с иском к Гиголаеву С.Б. о регистрации договора мены от ..., заключенного между ним и Гиголаевым С.Б. в отношении имущества: домовладения № по <адрес> и <адрес>. Гиголаев С.Б. обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о включении в договор мены стоимости указанной квартиры, признании договора мены от ... недействительным. Решением от ... исковые требования ФИО1 удовлетворены, встречные исковые требования Гиголаева С.Б. оставлены без удовлетворения.

Рассматривая доводы ответчика о том, что фактически между ним и Дзугкоевым М.Ц. был заключен договор мены его дома на две квартиры, одна из которых находится по <адрес>, а другая спорная квартира по <адрес>, с доплатой, которую должен был произвести Дзугкоев М.Ц., не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Установлено, что договор мены действительно состоялся, однако данный договор имел место между Гиголаевым С.Б. и ФИО1, не имел отношения к спорной квартире, что установлено решением Промышленного районного суда.

Как следует из договора купли-продажи квартиры по адресу: РСО-Алания, <адрес> от ..., заключенному между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б., данный договор не является дополнительным соглашением к договору мены от ..., не содержит иных соглашений ни с Зайцевой Л.Ф., ни с Дзугкоевым М.Ц., и не предусматривает выполнение продавцом или третьими лицами каких-либо обязательств по выплате Гиголаеву С.Б. дополнительных денежных средств, кроме стоимости проданной квартиры, которая, как следует из смысла самого договора и акта приема передачи, была уплачена покупателем продавцу.

Так же не состоятельны доводы ответчика о том, что квартира по <адрес> не устраивает его по качеству. Как усматривается из смысла спорного договора купли-продажи, и акта приема передачи квартиры, претензий у Гиголаева С.Б. по передаваемому объекту недвижимости не имелось.

Так же не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства утверждения ответчика, что он не был ознакомлен с содержанием договора, так как в подтверждение данного довода ответчиком не были предоставлены доказательства суду, а из объяснений Гиголаева С.Б. следует, что он понимал существо заключенной сделки, однако не удовлетворился качеством проданного товара и ожидал получить дополнительные денежные средства на ремонт квартиры, что не было предусмотрено ни договором купли-продажи, ни предварительным договором, на который ссылается ответчик.

Как следует из п. 61 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»: Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в частности в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Судом установлено, что Гиголаевым С.Б. и Зайцевой Л.Ф. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... подано заявление о регистрации договора купли-продажи от .... Позже Гиголаев С.Б. обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания с несколькими заявлениями - ... о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи на срок до трех месяцев для сбора недостающих документов; ... с заявлением о прекращении государственной регистрации, возврате документов без дальнейшего рассмотрения; ... с заявлением о возобновлении государственной регистрации; ... с заявлением о прекращении государственной регистрации, возврате документов.

Как следует из объяснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, оснований уважительности причин подачи заявления о приостановлении перехода прав собственности Гиголаевым С.Б. не представлено, все необходимые документы для регистрации перехода права сторонами были представлены.

При таких обстоятельствах, анализируя и оценивая представленные суду доказательства и приведенные доводы, суд приходит к выводу, что между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б. ... был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> соответствии с действующим гражданско-правовым законодательством РФ. Обязательства продавца по передаче имущества исполнены, проданная квартира находится во владении Гиголаева С.Б., акт передачи проданного имущества сторонами подписан.

С учетом вышеизложенного, суд считает договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенный ... между Зайцевой Л.Ф. и Гиголаевым С.Б. состоявшимся и подлежащим государственной регистрации.

Рассматривая требования истца о взыскании морального вреда, судом обращается внимание на следующее.

Из ст. 151 ГК РФ следует, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии с п.2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 20.12.94г. №10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями, посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона не материальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности и т.п.). Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья, либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.

Принимая во внимание указанное, суд считает требования истца о взыскании морального вреда подлежащими отклонению, так как суду не были представлены доказательства причинения истцу морального вреда ответчиком и доводы истца не нашли подтверждения в ходе судебного заседания.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Зайцевой Л.Ф. к Гиголаеву С.Б. о регистрации договора купли-продажи и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Настоящее решение является основанием для регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного ... между Зайцевой Л.Ф. к Гиголаевым С.Б..

В остальной части исковые требования Зайцевой Л.Ф. к Гиголаеву С.Б. о компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-Алания в течение десяти дней со дня ознакомления с решением в окончательной форме.

Судья Т.К. Гусова