Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе

председательствующего судьи Кадохова А.В.,

при секретаре судебного заседания Корнаевой К.А., с участием:

истца и его представителя - Мзокова А.А., действующего на основании нотариальной доверенности от ... №;

представителя собственников дома - Каллаевой М.М., действующей на основании протокола собрания собственников жилого многоквартирного дома от ...;

представителя третьего лица, Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания - Текоева А.К., действующего на основании постоянной доверенности от ... №;

в отсутствие представителя ответчика - ООО «Владикавказское домоуправление №1», надлежаще извещенного о времени и месте проведения заседания, однако просившего суд о рассмотрении спора в их отсутствие,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нартикоева Т.Б. к ООО «Владикавказское домоуправление №1» и собственникам жилого многоквартирного дома, о признании права собственности на объект недвижимости,

у с т а н о в и л:

Нартикоев Т.Б. обратился в суд с вышеуказанным иском. В обосновании своих требований в судебном заседании указал, что он заключил ... договор аренды нежилого помещения с государственным предприятием «...» общей площадью 31,2 кв.м., расположенного на территории его ведомственного, а впоследствии переведенного в жилой фонд дома № 68<адрес> и принадлежащего сейчас собственникам жилых помещений в данном многоквартирном доме, которые осуществляют непосредственное управление указанным жилым домом, согласно ч.2 ст.1 и ст. 161 ЖК РФ.Помещение было ветхим полуразрушенным, поэтому одним из условий завода поставленным передо Нартикоевым Т.Б было произвести восстановительный капитальный ремонт указанного выше помещения. При этом все затраты по капитальному ремонту помещения вместе с суммой арендной платы за арендуемое им помещение засчитывалось в выкупную цену арендуемого помещения, в размере 100 000 руб.В 1994 году Нартикоев Т.Б. приступил к восстановительному капитальному ремонту данного помещения в частности: восстановил полуразрушенные стены и крышу нежилого помещения, отремонтировал инженерно-коммунальные сети и произвел отделочный ремонт помещения, после окончания ремонта, завод заключил со мной вышеуказанный договор аренды нежилого помещения от .... За период аренды помещения с ... по ..., Нартикоев Т.Б. внес арендную дату за помещение в сумме 100 000 руб., наличными средствами на счет арендодателя «...», не считая произведенных им затрат на восстановительный капитальный ремонт арендуемого помещения. Тем самым в соответствии с пунктом 3.4 вышеуказанного договора аренды от ... арендуемое помещение по <адрес> перешло в фактическую собственность Нартикоева Т.Б. Со стороны ... каких либо притязания к Нартикоеву Т.Б. в связи с тем, что он использует данное помещение не по целевому назначению или другим основаниями предъявлено не было. Он оплачивает коммунальные услуги, задолженностей по которым не имеет. По результатам проверок всех фискальных, правоохранительных и муниципальных служб, Нартикоев Т.Б. не привлекался к административной ответственности. От собственника республиканского государственного имущества также не предъявлено каких либо требований по законности использования данного торгового помещения. Притязаний третьих лиц на это недвижимое имущество, а также споров по границам с жильцами также не имеется.

В судебном заседании представитель истца Мзоков А.А. исковые требования поддерживал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске. Кроме того, отметил, что Нартикоев Т.Б. на протяжении более 16 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет данным нежилым помещением, оплачивает при этом все коммунальные услуги, в силу чего он также приобрел право собственности на данное нежилое помещение в силу приобретательной давности, согласно ст.234 ГК РФ.

В судебном заседании, представитель ответчика Каллагова М.М., уполномоченная выступать от имени всех собственников многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, на основании соответствующего протокола от ..., исковые требования признавала в полном объеме. Нартикоев Т.Б. облагородил территорию возле своего магазина, озеленил двор, возле магазина всегда чисто, всем жильцам удобно, что возле дома имеется магазин. Ни у кого, из каких либо других лиц, кроме неё (оформлены права на гараж и землю под ним) не зарегистрировано прав пользования земельным участком на прилегающей к дому территории. Нартикоев Т.Б. ранее арендовал данное помещение у Владикавказского хлебзавода, после чего выкупил это помещение, но учитывая что Владикавказский хлебзавод в настоящее время ликвидирован в связи с признанием его банкротом, о чем известно всем, как бывшим работникам хлебзавода Нартикоев Т.Б. Не может зарегистрировать свое право на данное помещение в Управление Федеральной регистрационной службе по РСО-Алания, в связи с чем обратился в Советский суд с иском о признании право собственности на данное помещение, где все жильцы дома проходим как ответчики, поскольку указанное помещение расположено на территории их дома и жильцы поручили ей выразить свое мнение по данному иску.

Ответчик ООО «Владикавказское домоуправление №1», надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения заседания, в судебное заседание не явилось. Однако в адресованном суду письме от ... №, сообщили о признании исковых требований в полном объеме и просили суд о рассмотрении спора в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Текоев А.К. пояснил, что законодательством не предусмотрена четкая и определенно стандартная форма арендных отношений. Нартикоев Т.Б. заключил договор аренды с ООО «...» в лице его руководителя. В указанном договоре в одном из пунктов было определено, что по исполнению уплаты выкупной цены, Нартикоев Т.Б. может приобрести указанный нежилой объект в собственность. Решением Арбитражного суда РСО-Алания «...» было признано банкротом, но данное помещение не вошло в конкурсную массу. В какой-то момент помещение было исключено из баланса государственного предприятия. Договор был заключен Нартикоевым Т.Б. и заводом, что является нарушением установленного сегодня действующим законодательством порядка, т.к. в данном договоре должна быть третья сторона по его согласованию в лице собственника республиканского государственного имущества. Все имущество, которое находилось у завода, находилось в хозяйственном ведении, но Министерство не может сегодня оспаривать права, т.к. был пропущен срок исковой давности, в связи с чем, решение по данному вопросу оставляет на усмотрение суда. Данный объект недвижимости отсутствует в реестре государственной собственности РСО-Алания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства. Как усматривается из материалов гражданского дела, не расходящихся с объяснениями сторон и показаниями свидетелей, действительно в 1982 г. было вынесено решение Горсовета об отводе указанного земельного участка для строительства общежития, которое предоставлялось сотрудникам «...». Общежитие построили, а Литер «Г» значится как подстанция, т.о. Литер имеется как атрибут общежития, т.е. создан дл целей его коммунального обслуживания. В 1982 г. дом был сдан в эксплуатацию, прошло время и с 90-х годов, этот литер был заброшен. Данный объект по целевому назначению функционировал недолго, т.к. была проведена так называемая «...», и подача тепла происходила по воздуху, бойлер был не нужен. Дом нуждался в ремонте, были обращения в АМС г. Владикавказ, и указанный дом перевели в ведомственный разряд жилья. Литер Г пришел в запущенное состояние, т.к. был безхозным, и Нартикоев Т.Б. предложил свои услуги в виде заключения договора по его благоустройству и использованию. Т.е. Нартикоев Т.Б. вложил в данный объект свои денежные средства и заключил договор аренды с последующим выкупом. Нартикоев Т.Б. оплатил 100 000 руб. и с тех пор, как указано в договоре, и в силу ГК РФ стал собственником указанного помещения. Руководство ДГУП «...» не согласовало свои действия с собственником, в лице Минимущества республики, т.к. в реестре Минимущества данный объект не числится.

В соответствии с распоряжением Государственного комитета РСО-Алания по управлению государственным имуществом от ... и приказом Республиканского государственного предприятия «...» от ... №, Республиканское государственное предприятие «...» было реорганизовано в форме присоединения к нему ряда государственных предприятий по приему и переработке зерна, хлебобулочных и макаронных изделий и его дочерних предприятий, в том числе и государственного предприятия «...», расположенного по <адрес>, которое с этого момента стало считаться дочерним государственным предприятием «Владикавказский хлебозавод» Республиканского государственного унитарного предприятия «...».

В дальнейшем согласно распоряжения Правительства РСО-Алания №319-р от 10.12.2003г. было создано государственное унитарное предприятие «...» путем слияния дочерних государственных предприятий Республиканского государственного унитарного предприятия «...», в том числе и дочернего государственного предприятия «...», расположенного по <адрес>.

Определением Арбитражного суда РСО- Алания от ... по делу № государственное унитарное предприятие «...» вместе с присоединившимися к нему государственными дочерними предприятиями, в том числе и государственное дочернее предприятие «...», расположенное по <адрес>, было ликвидировано в связи с признанием его банкротом.

В настоящее время на месте расположения бывшего государственного предприятия «Владикавказский хлебозавод» по <адрес> строится многоквартирный жилой дом.

На основании чего, в соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений РСО -Алания № от ... государственное дочернее предприятие «...», расположенный по <адрес> исключен из Реестра государственного имущества РСО-Алания.А также госпредприятие «...» снят с налогового учета и исключен из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц.

Согласно правил ч.1, ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

В соответствии со статьей 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором аренды выкупной цены.

Как следует из п. 3.3 договора аренды от ..., выкупная цена арендованного имущества состоит из стоимости арендных платежей, а также затрат на любые произведенные улучшения, перепланировку помещений, и составляет 100 000 рублей.

Из квитанций к приходным кассовым ордерам № от ...; № от ..., № от ..., № от ..., подлинники которых исследовались судом в заседании, следует, что Нартикоев Т.Б. взятые на себя обязательства исполнил в полном объеме и внес в кассу Дочернего унитарного предприятия «...» денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, в счет арендной платы.

Из консультация специалиста ГУП «Аланиятехинвентаризация» - ФИ1, допрошенной в судебном заседании, следует, что она состоит в должности техника - инвентаризатора с 1979 года по настоящее время. Согласно инвентаризационного дела, решением окружного совета № от 1979 г. началось строительство общежития по <адрес>, ныне <адрес>. Имеется акт от ... о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка. Инвентаризация данного строения была проведена БТИ ..., на основании чего выдан технический паспорт. Спорное строение пол Литером «Г» обозначено как - трансформаторная будка общей площадью 45,5 кв.м. ... была проведена последняя инвентаризация магазина и составлен кадастровый паспорт.

Из протокола собрания собственников жилого многоквартирного дома от ..., следует, что «данное помещение где расположен продовольственный магазин является социально значимым для жителей нашего жилого дома, где мы все постоянно на протяжении многих лет покупаем продовольственные товары, в чем выражаем свою благодарность Нартикоеву Т.Б. за хорошее торговое обслуживание жильцов дома и собственники жилых помещений МКЖД по <адрес> единогласно проголосовали за поддержание исковых требований Нартикоева Т.Б., в форме открытого голосования.

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Указанное имущество ранее надлежащим образом не было зарегистрировано за ГУП «...».

Сделки перехода права собственности производятся на основании решения суда. Согласно правовой позиции совместного постановления пленума ВС РФ №10 пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010года, а также Постановления Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 г. № 1069/03, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации, положения п. 3 ст. 551 ГК РФ применяются согласно правилу об аналогии закона.

Сделка приватизации в соответствии со ст. 209 ГК РФ совершена надлежащим лицом (собственником) в отношении ненадлежащего объекта гражданского оборота. Однако отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества на момент приватизации не является основанием для признания состоявшейся сделки недействительной.

П.п. 60 и 61 указанного Постановления установлено, что п. 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

На основании положений Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (ред. от 24.12.1993), данное имущество было отнесено, в установленном законом порядке, к государственной собственности РСО-Алания

Согласно Уставу, зарегистрированному 04.04.2000 года за № 901, Дочернего унитарного предприятия «Владикавказкий хлебозавод № 2», создано на основании приказа ГУП «Севосетинхлебопродукт» № 4 «б» от 24.02.1999 года.

Согласно п.п. 1.3. и 3.1 Устава, имущество Предприятия находиться в государственной собственности РСО-Алания, принадлежит ему на праве хозяйственного ведения и отражается на его самостоятельном балансе.

Причем абзацем 2 п. 3.1. Устава, регламентировано, что дочернее предприятие, в пределах, установленным действующим законодательством РФ и настоящим Уставом, самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается имуществом, принадлежащем ему на праве хозяйственного ведения

Согласно п. 3.2. Устава ГУП «...», право хозяйственного ведения возникает у Предприятия с момента передачи имущества.

В судебном заседании также установлено, что на основании определения Арбитражного суда РСО-Алания от ... по делу №, завершено конкурсное производство в процедуре банкротства в отношении ГУП «...». Как усматривается из свидетельства ФНС от ... №, в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись о ликвидации предприятия.

Зарегистрировать в настоящее время право хозяйственного ведения ГУП «...» в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, не представляется возможным. Фактически являясь собственником имущества, Нартикоев Т.Б. неможет в полной мере осуществлять права, предоставленные ему ст. 209 ГК РФ.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере. В этой связи требования истца подтверждаются фактическими обстоятельствами и обоснованы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса РФ право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1,3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Кроме того, обязательной государственной регистрации, в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного закона. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного вещного права.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия ранее возникших прав, а именно права хозяйственного ведения на данный объект. Документов, подтверждающих наличие государственной регистрации ранее возникших прав ГУП «...», в материалах дела не имеется. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. При этом, полномочиями по совершению определенных юридически значимых действий, направленных на государственную регистрацию существующего у лица права, относятся к балансодержателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 4 ст. 32 федерального закона от 21.12.2001 года № 178-Фз «О приватизации государственного и муниципального имущества», право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

В соответствии со с. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

При этом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Передача имущества сторонами произведена в полном соответствии с действующим законодательством, истец владеет и пользуется имуществом на законных основаниях, лиц, оспаривающих право собственности на спорное имущество, не имеется. Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд считает правомерным требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Истец, фактически владея имуществом в течение длительного времени и неся бремя его содержания, выбрал надлежащий способ защиты гражданских прав, обратившись с иском о признании права собственности, поскольку указанное решение является в сложившейся ситуации основанием для государственной регистрации права собственности.

Исходя из правил, установленным гражданским кодексом РФ, учитывая выводы, изложенные выше, суд считает, что требование истца о признании права собственности на недвижимое имущество обоснованно и правомерно, с учетом позиции Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания.

Согласно абз.З п.1 ст. 16, п.1 ст. 17 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199, ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Признать за Нартикоевым Т.Б., ... г.р. право собственности на нежилое одноэтажное здание, литер «Г», общей площадью 31,2 кв.м., расположенное по <адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за Нартикоевым Т.Б. права собственности на указанный объект недвижимого имущества, в установленном законом порядке.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Верховный суд РСО-Алания через Советский районный суд г. Владикавказ в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

В полном объеме решение изготовлено 28.04.2011 года

Судья                                                                         Кадохов А.В.