Дело № 2-2040/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Владикавказ 26 июля 2011 года Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе: председательствующего судьи Макоевой Э.З., при секретаре Скодтаевой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наниева В.В. к Санакоеву Л.Е., Битиеву В.П., Битиеву Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нежилое помещение в связи с уклонением ответчика от такой регистрации и признании договора купли-продажи квартиры недействительным, установил: Наниев В.В. обратился в суд с иском к Санакоеву Л.Е., Битиеву В.П., Битиеву Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ..., заключенного между ним и Санакоевым Л.Е. в отношении квартиры, расположенной по <адрес>, государственной регистрации перехода права собственности к нему - Наниеву В.В. на указанную квартиру и признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи спорной квартиры от ..., заключенный между Санакоевым Л.Е. с Битиевым В.П., Битиевым Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой А.В. В обоснование своих исковых требований Наниев В.В. указал, что ... между ним и Санакоевым Л.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>. До заключения указанного договора им полностью была уплачена Санакоеву Л.Е. стоимость приобретенной у него квартиры в размере ... рублей. Указанное жилое помещение было передано ему, а также ... подписан им и Санакоевым Л.Е. акт приема-передачи. При этом, Санакоев Л.Е. освободил квартиру ..., как было оговорено в акте приема-передачи. С этого дня, как указывает Наниев В.В. в своем иске, он постоянно проживает и пользуется приобретенной им квартирой. Все принятые на себя обязательства по договору купли-продажи, он - как покупатель, выполнил в полном объеме. Между тем, ответчик Санакоев Л.Е. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к истцу на проданную квартиру. Право собственности Санакоева Л.Е. на проданную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и договором купли-продажи, удостоверенного нотариусом Владикавказского н/о РСО-А ФИО2 ... за №. Приобретение им у Санакоева Л.Е. указанного помещения подтверждается договором купли-продажи от ... и передаточным актом от .... При этом, сторонами сделки соблюдены требования закона (ст. ст. 554, 556 ГК РФ), предъявляемые к определению предмета в договоре, передаче недвижимости продавцом и принятию ее покупателем. При этих обстоятельствах, учитывая выполнение им всех условий договора купли-продажи и принятых на себя по договору обязательств, уклонение ответчика Санакоева Л.Е. от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к нему - Нниеву В.В., он считает необоснованным, противоречащим ст. 309 ГК РФ и нарушающим его права - как покупателя имущества. Такие действия ответчика являются уклонением от государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Незадолго до момента обращения в суд ему стало известно, что Санакоев Л.Е. вместо исполнения своей обязанности по государственной регистрации перехода к нему права собственности на проданный объект недвижимого имущества оформил с ответчиками Битиевым В.П., Битиевым Д.В. Битиевой М.В., и Тавасиевой А.В. договор купли-продажи на тоже имущество, составленный от их имени и датированный .... Как указывает истец, договор купли-продажи от ..., составленный от имени ответчиков является мнимой сделкой, поскольку составлен не с целью фактического перехода права собственности, а с целью уклонения Санакоева Л.Е. от исполнения взятых на себя по договору купли-продажи от ... обязательств, а также от государственной регистрации перехода права собственности к нему на проданное жилое помещение. При этом, договор купли-продажи от ... является мнимой сделкой, о чем свидетельствует то, что ни одной из сторон указанный договор не исполнялся, поскольку имущество фактически не передавалось и не принималось ответчиками, поскольку с момента приобретения им спорной квартиры он постоянно проживаю в ней. В судебном заседании представитель истца Наниева В.В. - ФИО1, действующая на основании доверенности № от ..., исковые требования своего доверителя поддержала, и просили их удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам. Представитель ответчика Санакоева Л.Е. - Салатов В.Г., действующий на основании доверенности № от ... исковые требования Наниева В.В. не признал и пояснил, что спорную квартиру Санакоев Л.Е. продал раньше Битиеву В.П. и членам его семьи, однако договор купли-продажи оформили только .... В связи с чем, по его мнению, истец может лишь требовать с его доверителя возврата денежной суммы переданной по договору купли-продажи от .... В судебном заседании представитель ответчиков: Битиева В.П., Битиева Д.А. и Битиевой М.В. - Плиева Р.С, действующий на основании доверенности № от ..., требования истца также не признала. В своих объяснениях указала, что Битиев В.П. с членами своей семьи: супругой - Тавасиевой А.В., а также детьми Битиевым Д.В. и Битиевой М.В., приобрели спорную квартиру у Санакоева Л.Е. в соответствии с условиями заключенного договора, полностью оплатили продавцу денежную сумму в размере ... рублей. На момент купли-продажи квартиры обременения отсутствовали. Квартира фактически находится во владении Битиева В.П., что подтверждается актом приема-передачи от .... Пока ее доверители проживают на съемной квартире, поскольку купленная квартира нуждается в ремонте, а денег на его производство у Битиева В.П. пока нет. При этом, в случае продолжения проживания в спорной квартире истца Битиев В.П. вынужден будет обратиться в суд о его выселении. Считает, что Битиев В.П. и члены его семьи являются добросовестными приобретателями, поскольку не знали и не могли знать о том, что продавец еще кому-то продал их квартиру. Коммунальные платежи Битиев В.П. не оплачивает, так как никакими коммунальными услугами в приобретенной квартире не пользуется. Отсутствие регистрации по указанному адресу у его доверителей также не может являться основанием для признания сделки по приобретению квартиры мнимой. Просила в иске Наниеву В.В. отказать в полном объеме. Представитель ответчика Тавасиевой А.В. - Хачирова Л.О., действующая по ! доверенности № от ..., исковые требования Наниева В.В. не признала и просила в их удовлетворении отказать полностью в связи с их необоснованностью. В судебном заседании дала объяснения аналогичные объяснениям представителя Битиева В.П. Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Наниева В.В. подлежат удовлетворению в полном объеме. Судом установлено, что квартира, расположенная по <адрес>, на праве собственности принадлежала Санакоеву Л.Е. на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Владикавказского нотариального округа РСО-Алания ФИО2 ... за № и передаточного акта от .... Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРП .... Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. ... между Санакоевым Л.Е. и Наниевым В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>. Из пункта 3 указанного договора купли-продажи квартиры усматривается, что квартира была продана за ... рублей. При этом, стоимость квартиры была полностью оплачена истцом до подписания договора. Согласно акту приема-передачи, подписанного продавцом Санакоевым Л.Е. и покупателем Наниевым В.В. ... продавец передал, а покупатель принял квартиру в таком виде, в каком она была на момент подписания договора купли-продажи. Претензий по передаваемому объекту недвижимого имущества стороны друг к другу не имели. Все расчеты между покупателем и продавцом были произведены. При этом, Санакоев Л.Е. обязался освободить квартиру до .... Факт составления, подписания договора купли-продажи квартиры и акта приема передачи, а также исполнение указанного договора его сторонами был подтвержден в судебном заседании представителями Наниева В.В. и Санакоева Л.Е. Судом установлено, что Санакоев Л.Е. после продажи квартиры Наниеву В.В. вместо исполнения своей обязанности по государственной регистрации договора купли-продажи и перехода к истцу права собственности на проданную квартиру оформил с ответчиками Битиевым В.П., Битиевым Д.В. Битиевой М.В., и Тавасиевой А.В. договор купли-продажи от .... Впоследствии указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания. На основании договора купли-продажи от ... за ответчиками Битиевым В.П., Битиевым Д.В. Битиевой М.В., и Тавасиевой А.В. было зарегистрировано право общей долевой собственности (...) на спорную квартиру. Согласно пункту 1 и абзацу 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным этим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Вместе с тем, судом установлено, что договор купли-продажи от ..., составленный ответчиками, совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. О мнимости указанного договора свидетельствует, то, что квартира фактически ответчикам Битиеву В.П., Битиеву Д.В. Битиеву М.В., и Тавасиевой А.В. не передавалась и с момента вселения истца находится в его владении и пользовании. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после фактического вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом, сам факт подписания сторонами акта приема-передачи от 3 февраля 2011 года не свидетельствует о действительной передаче квартиры, и ее принятия По указанным основаниям, суд приходит к выводу о мнимости договора купли-продажи от .... Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По смыслу указанной нормы недействительная сделка не порождает юридических последствий, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от ... не может являться основанием возникновения права собственности ответчиков на квартиру. Согласно положениям ст. ст. 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, судом установлено, что между истцом и ответчиком Санакоевым Л.Е. ... был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, участниками сделки соблюдены требования закона (ст. ст. 554, 556, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации), предъявляемые к форме договора, определению предмета в договоре продажи недвижимости; передаче недвижимости продавцом и принятию ее покупателем. Также судом из объяснений сторон и представленных доказательств судом установлено, что истец после передачи ответчиком проданного недвижимого имущества, в настоящее время владеет и пользуется приобретенной у Санакоева Л.Е. квартирой. Истцом при этом полностью уплачена стоимость приобретенного объекта недвижимого имущества. При таких обстоятельствах, учитывая выполнение Наниевым В.В. всех существенных условий договора купли-продажи спорной квартиры и принятых на себя по сделке обязательств, фактической передачи имущества и полной оплаты цены заключенного договора, уклонение ответчика Санакоева Л.Е. от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанное имущество к истцу суд считает необоснованным и нарушающим законные права истца. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). В силу ст. 551 ГК РФ (пункты 1, 3) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При изложенных обстоятельствах, суд считает, сто исковые требования Наниева В.В. подлежат удовлетворению в полном объеме. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Наниева В.В. к Санакоеву Л.Е., Битиеву В.П., Битиеву Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой А.В., о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нежилое помещение в связи с уклонением ответчика от такой регистрации и признании договора купли-продажи квартиры недействительным, удовлетворить. Признать договор купли-продажи от ..., заключенный между Санакоевым Л.Е., Битиевым В.П., Битиевым Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой в отношении квартиры, расположенной по <адрес>, недействительным (ничтожным). Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от ..., заключенного между Санакоевым Л.Е. и Наниевым В.В. в отношении квартиры, расположенной по <адрес>. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Наниеву В.В. на ... квартиру, ..., в том числе жилой - ..., расположенную по <адрес>. Настоящее решение является основанием для погашения в Управлении Росреестра по РСО-Алания регистрационных записей о праве общей долевой собственности Битиева В.П., Битиева Д.В., Битиевой М.В. и Тавасиевой А.В. на квартиру, расположенную по <адрес>, и государственной регистрации за Наниевым В.В. права собственности на указанную квартиру. Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд РСО-Алания в течение десяти дней со дня его вынесения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 29.07.2011 года. Судья Макоева Э.З.
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после
передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной
регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого
имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Битиевым В.П., Битиевым Д.В. Битиевой М.В., и Тавасиевой А.В.