Дело № 2-196/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Советский районный суд г. Владикаваза РСО-Алания в составе: председательствующего судьи Валиевой Л.Г., при секретаре Бестаевой З.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каряева В.А. к Шерстневой В.Е., Буклову С.С., третьим лицам: Дзгоевой А.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Нотариальной палате РСО-Алания, Дзгоевой М.Т. о признании сделок недействительными установил: Каряев В.А. обратился в суд с иском к Шерстневой В.Е., Буклову С.С., третьим лицам: Дзгоевой А.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Нотариальной палате РСО-Алания о признании сделок недействительными. В обоснование исковых требований указал, что ему согласно договору на участие в инвестировании жилого помещения от ... заключенного между ним и ООО «<данные изъяты>» на праве собственности принадлежит квартира № расположенная по <адрес>. Летом .... ему, при получении справок на указанную квартиру, стало известно о том, что ... нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1 была выдана от его имени доверенность на Дзгоеву А.Е. на право распоряжения данной квартирой и что помимо доверенности от ... на Дзгоеву А.Е., от его имени была заключена сделка: ... был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес> от его имени в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е. Впоследствии ... был заключен договор купли-продажи между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С. Однако никакой доверенности он у нотариуса ФИО1 не удостоверял и саму доверенность не подписывал. Решением Советского районного суда от ..., вступившим в законную силу, признана недействительной доверенность № от его имени на имя Дзгоевой А.Е., удостоверенная нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1 от ... При этом договор купли-продажи от его имени в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е. от ... и договор купли-продажи квартиры от ... между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С. являются недействительными по такому основанию как недействительность по решению суда доверенности от его имени на имя Дзгоевой А.Е. Кроме того, договор купли-продажи от ... между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С. является также недействительным по основаниям ч.1 ст.170 ГК РФ, как мнимая сделка. С момента заключения указанного договора ни Шерстнева В.Е. ни Буклов С.С. в указанной квартире не появлялись, в квартиру не вселялись, и в квартире никогда не были ни до ее приобретения, ни после этого, при этом все лицевые счета в ТСЖ «<данные изъяты>» созданном в доме где располагается квартира, а также во всех коммунальных службах оформлены на имя его имя. В указанной квартире он проживает несколько лет с тремя детьми, квартира находится в его непрерывном владении с момента ее передачи ему застройщиком ООО «<данные изъяты>» до настоящего времени и из его владения не выбывала, во владение ответчиков не поступала и не находилась. Истец Каряев В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Представитель Каряева В.А.-Кушнир С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Каряева В.А. поддержал, просил их удовлетворить. Ответчик Шерстнева В.Е. в судебном заседании исковые требования не признала, объяснения давать отказалась. Без разрешения суда покинула зал судебного заседания. Ответчик Буклов С.С. в судебное заседание не явился, о дне слушания был надлежащим образом извещен, о причинах неявки в суд не сообщил. Третье лицо Дзгоева А.Е. в судебное заседание не явилась, <данные изъяты>, заявлением от ... просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования Каряева В.А. сочла обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, указанным в исковом заявлении. Представитель третьего лица Управления Росреестра Цидаев В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, в судебном заседании от ... решение вопроса оставил на усмотрение суда. Представитель третьего лица Нотариальной палаты РСО-Алания в судебное заседание не явился, о дне слушания был извещен надлежащим образом. Определением суда от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена исполняющая обязанности нотариуса Владикавказского нотариального округа Агузаровой З.С.-Дзгоева М.Т., которая в судебное заседание не явилась, о дне слушания была извещена надлежащим образом. Выслушав мнение истца, ответчика Шерстневой В.Е., свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Каряева В.А. подлежащими удовлетворению. Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ч.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). На основании ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ч. 1 ст. 183 ГК РФ). Сделка, совершенная лицом, не обладающим правом совершать данную сделку, является ничтожной. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В судебном заседании установлено, что истцу на основании договора на участие в инвестировании жилого помещения от ..., заключенного между ним и ООО «<данные изъяты>» на праве собственности принадлежала <адрес> расположенная по <адрес>. ... нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1 была удостоверена доверенность от его имени на Дзгоеву А.Е. на право распоряжения данной квартирой. ... Дзгоевой А.Е., действующей от имени Каряева В.А. на основании вышеуказанной доверенности, заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес> с Шерстневой В.Е. ... Шерстневой В.Е. заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес> с Букловым С.С. Решением Советского районного суда от ..., вступившим в законную силу, признана недействительной доверенность № от имени Каряева В.А. на имя Дзгоевой А.Е., удостоверенная нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1 от ..., по тем основаниям, что Каряев В.А. не выражал своего волеизъявления о наделении соответствующими полномочиями, указанными в доверенности № от ... Дзгоеву А.Е. Указанное решение Советского районного суда оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания от ... Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку Дзгоева А.Е. не имела полномочий на совершение от имени истца сделки по продаже спорной квартиры, расположенной по <адрес>, следует признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от ..., заключенный между Дзгоевой А.Е., действующей от имени Каряева В.А. на основании вышеуказанной доверенности, и Шерстневой В.Е. на основании статьи 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона, статьи 209 ГК РФ, согласно которой право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику, а оспариваемый договор купли-продажи не порождает правовых последствий и не является основанием возникновения у Шерстневой В.Е. права собственности на спорный объект недвижимости. Разрешая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от ..., заключенного между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С., суд пришел к следующим выводам: -при обосновании исковых требований истец и его представитель указывали на то, что оспариваемая сделка является недействительной по основаниям ч.1 ст.170 ГК РФ, как мнимая сделка, а также по такому основанию как недействительность по решению суда доверенности от имени Каряева В.А. на имя Дзгоевой А.Е.; - согласно ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Доводы истца и его представителя о том, что с момента заключения оспариваемых договоров ни Шерстнева В.Е. ни Буклов С.С. в спорной квартире не появлялись, в квартиру не вселялись, и в квартире никогда не были, подтверждается следующими доказательствами: -допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 показал, что решением общего собрания совладельцев квартир <адрес>, расположенного по <адрес>, он избран председателем правления Товарищества собственников жилья «<данные изъяты>». Истца Каряева В.А. знает с ... года, с момента предоставления ему квартиры <адрес>. В указанной квартире со дня вселения, с ... года, проживает Каряев В.А. с тремя детьми, он же произвел в квартире ремонтные работы. Кроме Каряева В.А. и его детей в квартире никто не проживает. Дом со дня заселения его жильцами снабжен системой видеонаблюдения и охраной, посторонних в дом не впускают. Шерстневу В.Е. и Буклова С.С. он никогда не видел и с ними не знаком. Сбором платежей за коммунальные и прочие услуги занимается он, коммунальные и прочие услуги с ... года за квартиру № оплачиваются только ФИО4 Из приобщенных к материалам дела квитанций об оплате коммунальных и прочих платежей с ... года по ... года усматривается, что все платежи внесены на имя Каряева В.А. Из копий лицевых счетов по состоянию на ... и ..., выданных председателем ТСЖ «<данные изъяты>» видно, что в лицевой счет квартиры, расположенной в доме <адрес>, включен Каряев В.А., дети: ФИО4. ФИО3 и ФИО4 Приведенные выше доказательства свидетельствуют о том, что Буклов С.С. с момента заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения не оплачивает коммунальные и прочие платежи за квартиру, из чего суд делает вывод, что с момента заключения договора действия Буклова С.С. не были направлены на возникновение у него соответствующих прав и обязанностей в отношении спорной квартиры. Напротив, истец и его дети непрерывно проживают в спорной квартире с момента их вселения в ... году до настоящего времени, бремя содержания имущества в виде ремонта, оплаты жилищно-коммунальных услуг с момента заключения оспариваемых договоров купли-продажи квартиры до момента рассмотрения настоящего спора несет Каряев В.А., в подтверждение чего им представлены копии платежных квитанций за весь указанный период времени. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного ответчики суду не представили. Оценив показания свидетеля и другие доказательства, представленные сторонами, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от ..., заключенный между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С., согласно которому Шерстнева В.Е. продала Буклову С.С. квартиру №, расположенную по <адрес> сторонами не был исполнен: квартира № расположенная по <адрес>, являющаяся предметом договора купли-продажи от ..., фактически Шерстневой В.Е. (продавцом) Буклову С.С. (покупателю) не передавалась, из владения истца не выбывала. Таким образом, суд считает установленным, что Шерстнева В.Е. и Буклов С.С., заключая оспариваемый договор купли-продажи от ..., не имели намерений создать соответствующие этой сделке правовые последствия, одна - возмездно прекратить свое право собственности на это имущество, другой - возмездно приобрести в собственность данное имущество с правом владения, пользования и распоряжения. Кроме того, сделка между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С. основана на ничтожной сделке между Каряевым В.А. в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е., что также является самостоятельным основанием для признания данной сделки недействительной. Как следует из содержания п.1 ст. 302 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п.24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», бремя доказывания своей добросовестности лежит на приобретателе. Согласно договору на участие в инвестировании жилого помещения от ..., заключенного между Каряевым В.А. и ООО «<данные изъяты>» общая стоимость квартиры №, расположенную по <адрес> составляла № рублей. Согласно договору купли-продажи от ..., заключенного от имени Каряева В.А. в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е. квартира №, расположенная по <адрес> продана Шерстневой В.Е. за № рублей. Согласно договору купли-продажи от ..., заключенного между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С. квартира №, расположенная по <адрес> продана Буклову С.С. за № рублей. Из приведенных доказательств усматривается, что цена квартиры по оспариваемым договорам от ... и ... значительно ниже ее первоначальной стоимости по договору на участие в инвестировании жилого помещения от ... Данное обстоятельство должно было побудить ответчика Шерстневу В.Е. до заключения договора выяснить у собственника обстоятельства, при которых происходит отчуждение квартиры, в том числе по указанной цене. Что касается сделки от ... то, по мнению суда, приобретатель Буклов С.С. не является добросовестным, поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества). Буклов С.С. должен был знать об отсутствии у лица продавшему ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже его первоначальной стоимости. В данном случае ответчики, проявляя обычную степень осмотрительности, должны были предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, при этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (ст.421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку это касается добросовестности, а не соответствия сделки закону. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие оплату спорного имущества, приобретенного ответчиками по оспариваемым договорам купли-продажи, в связи с чем, невозможно сделать вывод о добросовестности приобретателей. Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности, возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований Каряева В.А. о признании сделок от ... и ... по продаже квартиры №, расположенной в доме <адрес> недействительными, следует применить последствия недействительности ничтожных сделок и признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные права Шерстневой В.Е. и Буклова С.С. в отношении квартиры №, расположенной по <адрес>, а также в отношении оспариваемых договоров, с учетом того, что квартира находится во владении Каряева В.А., в связи с чем необходимость в ее передаче от Буклова С.С. отсутствует. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковые требования Каряева В.А. удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ... от имени Каряева В.А. в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... №. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ... между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... №. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированные права Шерстневой В.Е. и Буклова С.С. в отношении квартиры №, расположенной по <адрес>, а также в отношении: - договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ... от имени Каряева В.А. в лице Дзгоевой А.Е. и Шерстневой В.Е., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... №. - договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ... между Шерстневой В.Е. и Букловым С.С., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... №. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Судья Валиева Л.Г.
г. Владикавказ 01 марта 2012 года