Дело № 2-834/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 12 мая 2012 года г. Владикавказ Советский районный суд г. Владикавказ РСО-Алания в составе: Председательствующего судьи Тотровой Е.Б. При секретаре Цомаевой З.Р. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гокоева Ф.К. к АМС г. Владикавказ о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и о возложении обязанности перевести из жилого помещения в нежилое объект недвижимости У с т а н о в и л : Гокоев Ф.К. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями. В исковом заявлении указано, что Гокоев Ф.К., будучи собственником квартиры, расположенной по <адрес>, в конце ... года обратился в АМС г. Владикавказ со всеми документами и заявлением о переводе квартиры из жилого помещения в нежилое. ... им было получено уведомление № об отказе в переводе в связи с несоответствием проекта перепланировки требованиям законодательства и не предоставления технического паспорта помещения. Считает отказ незаконным, поскольку нарушены его права собственника. Просит сохранить помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, признать незаконным решение АМС г. Владикавказ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, обязать АМС г. Владикавказ выдать уведомление о переводе квартиры <адрес> в нежилое помещение и согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры. Определением суда в части требований Гокоева Ф.К. о сохранении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии дело оставлено без рассмотрения с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. В судебном заседании представитель истца Дидарова А.Г., действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что Гокоеву Ф.К. отказали в переводе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в нежилое Уведомлением, в котором имеется ссылка на неполноту проекта, предусматривает занятие территории общего пользования, отсутствие технического паспорта. Считает отказ неправомерным, поскольку Гокоевым Ф.К. представлены все документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ, а именно правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый паспорт, согласие соседей, проект, составленный ООО «<данные изъяты>», у которого имеется допуск к этим видам работ. Ему не было разъяснено в чем заключается неполнота проекта, занятие территории общего пользования не является основанием к отказу, поскольку придомовая территория находится во владении собственников многоквартирного дома, согласие которых на перевод жилого помещения в нежилое имеется у Гокоева Ф.К. Просит признать отказ незаконным, обязать АМС г. Владикавказ выдать разрешение на перевод квартиры <адрес> в нежилое. Представитель АМС г. Владикавказ Черджиева Л.К., действующая по доверенности, исковые требования не признала и пояснила, что статьей 23 ЖК РФ определен перечень документов, на основании которых рассматривается заявление гражданина о переводе жилого помещения в нежилое. Действительно имело место обращение Гокоева Ф.К. с указанной просьбой, однако им не были представлены все необходимые документы. Вместо технического паспорта был представлен кадастровый паспорт, проект предусматривает занятие муниципального земельного участка под крыльцо, прав на который у Гокоева Ф.К. нет, а собственник земельного участка АМС г. Владикавказ ему земельный участок не представлял. Проект подготовлен в нарушение Градостроительного кодекса РФ, а именно не отвечает положениям о составе разделов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008г. Схема планировочной организации земельного участка, отраженная в проекте, выполнена неполно - отсутствуют решения по благоустройству, озеленению прилегающей территории, подходов и проездов, границы земельного участка, отведенного под крыльцо, отсутствуют. Архитектурная часть выполнена неполно, отсутствуют размеры козырька, отсутствует Конструктивный раздел. В самом проекте имеются разночтения, указан неверно адрес помещения. Также отсутствуют сведения об инженерных сетях, организации строительства, проект не утвержден заявителем, нет сведений о назначении объекта после его перевода в нежилое помещение. Кроме того, не были представлены дополнительные документы, а именно согласие соседей многоквартирного дома. Было также установлено, что Гокоев Ф.К. на момент своего обращения, уже самовольно в фасадной стене панели квартиры установил дверь, т.е. был осуществлена самовольная перепланировка помещения, что также отражено в уведомлении. Считает, что отказ АМС г. Владикавказ о переводе жилого помещения в нежилое, законный и обоснованный. Выслушав объяснения сторон, специалиста УАиГ АМС г. Владикавказ, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям. Пунктом 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. ст. 22 - 24 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Пункт 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ устанавливает, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое (либо нежилого в жилое) возможен в случае непредставления одного из документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Кроме того, отказ возможен в случае нарушения заявителем условий перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, прописанных в ст. 22 ЖК РФ: Орган, уполномоченный в переводе жилого помещения, также отказывает в переводе, если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.). Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на указанные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Из свидетельства о государственной регистрации права Гокоеву Ф.К. по договору купли-продажи принадлежит квартира по <адрес>. Согласно уведомлению № от ... Гокоеву Ф.К. отказано в переводе принадлежащего ему помещения из жилого в нежилое в связи с несоответствием проекта перепланировки требованиям законодательства, предусмотренных пунктом 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, а именно неполнота проекта и занятие территории общего пользования, отсутствие технического паспорта, а также указано на самовольное осуществление устройства отдельного входа в помещение. К исковому заявлению Гокоевым Ф.К. помимо правоустанавливающего документа на квартиру и кадастрового паспорта, в подтверждение своих требований, была представлена проектная документация перевода квартиры <адрес> под <данные изъяты> и протокол заседания общего собрания собственников многоквартирного дома от ... В ходе рассмотрения дела представитель Дидарова А.Г. представила суду проектную документацию перевода квартиры <адрес> под <данные изъяты> с пояснительной запиской, перечнем мероприятий по охране окружающей среды, и по обеспечению пожарной безопасности, утверждая, что эти документы представлялись также в АМС г. Владикавказ Гокоевым Ф.К. В судебном заседании была получена консультация Главного специалиста УАиГ АМС г. Владикавказ ФИО1, который пояснил, что действительно имело место обращение Гокоева Ф.К. о переводе жилого помещения в виде квартиры по <адрес>, принадлежащей ему на праве собственности, в нежилое. Как пояснил ФИО1, это было повторное обращение Гокоева Ф.К.. При этом ФИО1 представил суду на обозрение пакет документов, представленных Гокоевым Ф.К. в АМС г. Владикавказ, в копиях. Заявление Гокоева Ф.К. было рассмотрено, и ему было отказано в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку копии документов не были надлежащим образом заверены, отсутствовал технический паспорт, представленный им кадастровый паспорт не отражает технические характеристики объекта, проект не соответствует Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а представленный проект составлен в нарушение Указа Главы РСО-Алания № от ..., также имеются неточности в указании адреса помещения, и сведениях о заказчике. Считает Уведомление законным и обоснованным. Что касается согласия соседей, то протокол собрания собственников многоквартирного дома от ..., составлен в нарушение ст.ст. 44-48 ЖК РФ, не все собственники квартир присутствовали на собрании. Просит учесть, что представленные в ходе судебного заседания истцом документы, изначально не следовали с исковым заявлением, что позволяет сделать вывод об их отсутствии при обращении с заявлением в АМС г. Владикавказ. Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008г. утвержден состав разделов проектной документации и требования к их содержанию. Из представленного суду проекта следует, что он составлен в нарушение вышеназванного Постановления, в нем отсутствует Конструктивный раздел, пояснительная записка, архитектурная часть выполнена неполно, в нарушение Указа Главы РСО-Алания № от ... Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, по смыслу и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры,в т.ч. земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.. Таким образом, к указанному выше имуществу применимы правила ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, которое осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Частями 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В случае перевода помещения из жилого в нежилое возникает необходимость создания отдельного входа и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. На такую реконструкцию в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме. При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. Из представленного истцом протокола собрания собственников многоквартирного дома по <адрес>, следует, что присутствовало на собрании 19 собственников. При этом как выяснилось в судебном заседании, на собрании отсутствовали собственники квартир, расположенных на одной площадке с квартирой Гокоева Ф.К. и этажом выше. То есть согласие собственников помещений в данном доме, требуемое при рассмотрении заявления Гокоева Ф.К., поскольку предполагаемый перевод сопровождается перепланировкой помещения и установкой отдельного входа, когда влечет за собой изменение пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, получено не было. Ссылка представителя истца Дидаровой А.Г. о том, что кадастровый паспорт заменяет технический и применяется по аналогии несостоятельна, поскольку в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - п. 12 ст. 33 - технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданные в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости». Однако данная норма применима только для государственной регистрации, кадастровый паспорт не может заменить технический, т.к. он не отражает характеристики объекта, и его данные недостаточны для принятия решения. Подтвердить представление в АМС г. Владикавказ оригиналов либо надлежаще заверенных копий документов в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, представитель Дидарова А.Г. не смогла. По определению суда была проведена судебная строительно-техническая экспертиза № от ..., согласно выводам которой, переоборудования в помещении, расположенном по <адрес> в виде объединения кладовой № и помещения № в помещение №, пробивки дверного проема из помещения № на фасад, соответствует действующим строительным нормам и правилам; указанные переустройства не повлекли за собой изменение несущей способности основных конструкций жилого дома и не влекут угрозу обрушения, следовательно, произведенные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Однако заключение эксперта судом во внимание не принимается, поскольку разрешенные вопросы не влияют на перевод жилого помещения в нежилое, а являются одним из оснований к рассмотрению иска о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном виде, которые оставлены без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Таким образом, судом установлено, что Гокоевым Ф.К. не были соблюдены требования п.п. б,в,г ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а именноотсутствовали подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельства о праве собственности, договора о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводится жилое помещение, то технического паспорта жилого помещения); поэтажного плана дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, представленный проект не соответствует требованиям законодательства, составлен в нарушение Указа Главы РСО-Алания № от ..., отсутствует согласие всех собственников многоквартирного дома, а потому, требования Гокоева Ф.К. необоснованны, подлежат отклонению, а уведомление АМС г. Владикавказ об отказе Гокоеву Ф.К.в переводе жилого помещения в нежилое от ... законное и обоснованное. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд Р е ш и л: В удовлетворении исковых требований Гокоеву Ф.К. о признании отказа АМС г. Владикавказ № от ... в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и о возложении обязанности перевести из жилого помещения в нежилое объект недвижимости, расположенный по <адрес>, отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. Судья Тотрова Е.Б.