Дело № 2-18/11 ДД.ММ.ГГГГРЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:
председательствующего судьи Гусовой Т.К.,
при секретаре Зенкиной Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дзусовой И.В. к Копай-Гора О.А., Кокоевой З.Е. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании действительным договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, о признании отказа в регистрации права собственности незаконным, взыскании компенсации за моральный вред, признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Дзусова И.В. обратилась в суд с иском к Копай-Гора О.А., Кокоевой З.Е. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании действительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес> заключенного между Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В. и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, о признании отказа от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от регистрации права собственности и перехода права собственности к Дзусовой И.В. на указанную квартиру незаконным, взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания компенсации за моральный вред в размере 250 тысяч рублей, взыскании с Копай-Гора О.А. компенсации за моральный вред в размере 250 тысяч рублей, признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес> заключенного между Копай-Гора О.А. и Кокоевой З.Е. и применении последствий недействительности сделки, истребовании спорной квартиры из незаконного владения Кокоевой З.Е., признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в ЕГРП к Кокоевой З.Е.
В обоснование иска Дзусова И.В. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и продавцом Копай-Гора О.А. в лице поверенной Дзулаевой Ц.К. на основании нотариально удостоверенной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, находящейся по адресу: РСО-Алания, <адрес>. Согласно п.3 договора, квартира продана Дзусовой И.В. за оговоренную сумму, которую последняя в полном объеме передала Копай-Гора О.А. в лице поверенной, непосредственно после подписания договора. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, из содержания которого следует, что претензии по передаваемой квартире стороны друг к другу не имеют, все расчеты произведены на момент передачи квартиры, продавец освобождает квартиру к ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, акт приема-передачи и иные необходимые документы в полном объеме под расписку были переданы ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания для госрегастрации прав на указанную квартиру. Однако, ДД.ММ.ГГГГ (исх.№) Управлением Росреестра по РСО-Алания было отказано в госрегистрации договора и перехода права собственности к истцу по причине того, что ДД.ММ.ГГГГ Копай-Гора О.А. отменена доверенность на поверенную, тем самым, документы на момент регистрации, якобы были подписаны не уполномоченным (не надлежащим) лицом, что противоречит требованиям ст. 18 Закона о регистрации.
Вместе с тем, согласно ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию истца вынести решение о регистрации договора.
Более того, после заключения договора и подачи его Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания на госрегистрацию прав, истцу стало известно (ДД.ММ.ГГГГ), что право собственности на вышеуказанную квартиру перешло к иному лицу - ответчику Кокоевой З.Е., в связи с чем с учетом того, что поданные ДД.ММ.ГГГГ под расписку договор, акт и иные документы Управлениею Росреестра по РСО-Алания для госрегистрации гражданско-правовой сделки и перехода права собственности не были возвращены истцу, а также с учетом того, что у Управления Росреестра по РСО-Алания документального подтверждения о расторжении договора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с гл. 29 ГК РФ не имелось и не имеется по настоящее время, действия последнего являются незаконными, безосновательными и нарушившими права и законные интересы истца.
С учетом изложенного и в связи с тем, что сторонами договора существенные условия соблюдены в соответствии с законодательством, гражданско-правовая сделка договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию судом действительной также по следующим основаниям.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания недействительным акта государственного органа; компенсации морального вреда.
В силу ст. 24 ГК РФ, гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином госреестре органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности (п.1). Порядок госрегистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии ПС РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.6).
Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (п.2).
В силу п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит госрегистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с п.1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В соответствии с пп. 1-2 ст. 16 Закона о регистрации, госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о госрегистращш прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно ст. 17 Закона, основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с п.1 ст. 18 Закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, прав на недвижимое имущество и представляемые на госрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон.
Согласно п.1 ст.20 Закона, в госрегистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом.
В соответствии с п.2 ст.2 Закона, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Таким образом, ненадлежащими действиями Копай-Гора О.А. и Управления Росреестра по РСО-Алания попраны имущественные права и законные интересы истца по владению, пользованию и распоряжению квартирой, вследствие чего последней причинен моральный вред, т.е. боль, обида и нравственные страдания, вследствие несправедливого отношения со стороны указанных лиц.
Копай-Гора О.А., чьи полномочия на совершение сделок, связанных с отчуждением оспариваемой квартиры после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ соответственно были ограничены, заключила впоследствии с ответчиком Кокоевой З.Е. сделку по отчуждению оспариваемой квартиры, предварительно уведомив ее об указанном ограничении.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Истец полагает, что её нарушенные права и интересы полностью могут быть восстановлены в случае признания договора купли-продажи оспариваемой квартиры, заключенного между ответчиками Копай-Гора О.А. и Кокоевой З.Е. недействительным и применения последствия его недействительности.
Представитель истца Дзусовой И.В., Дауев Р.Э., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал и пояснил следующее.
Истец Дзусова И.В. в ДД.ММ.ГГГГ решила приобрести квартиру. С ней связалась по телефону Дзулаева Ц.К., которая пояснила, что в наличии имеется квартира, необходимо подъехать на <адрес> в агентство недвижимости «<данные изъяты>». Истец приехал в указанное место, встретился с Дзулаевой Ц.К. и, в ходе разговора, Дзулаева Ц.К. пояснила, что она является доверенным лицом гражданки Копай-Гора О.А. и действует от ее имени по доверенности, согласно которой она вправе по своему усмотрению распоряжаться оспариваемой квартирой, заключать сделки, в том числе договор купли-продажи. Истец, предварительно приехав по месту нахождения оспариваемой квартиры, осмотрела ее, квартира ей понравилась, в связи с чем, решила приобрести ее. В этой связи ДД.ММ.ГГГГ между истцом и гражданкой Копай-Гора О.А. в лице Дзулаевой Ц.К. действующей по нотариально удостоверенной доверенности был заключен договор купли-продажи по условиям которого указанная квартира продавалась за 1500000 рублей. В тот же день истец передал оговоренную сумму Дзулаевой Ц.К., после чего был подписан акт приема передачи.
ДД.ММ.ГГГГ истец и Дзулаева Ц.К. подали в регистрационную службу необходимый перечень документов для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ регистрационная служба направила истцу сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, на основании абзаца 4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, а также тем, что документы на момент регистрации были подписаны неполномочным ненадлежащим лицом, что противоречит ст.18 Закона о регистрации. Однако, как следует из доверенности, на основании которой действовала Дзулаева Ц.К., она являлась уполномоченным и надлежащим лицом, имела право подавать документы в регистрационную службу, подписывать указанный договор купли продажи.
Договор купли продажи заключенный между Копай-Гора О.А. и Кокоевой З.Е. недействителен, в связи с тем, что эта квартира уже обременена договором купли-продажи заключенным между Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В. и лицо, отчуждающее это имущество не имело право на отчуждение.
Ответчик Копай-Гора О.А. в судебном заседании исковые требования не признала и показала, что она имела намерение продать свою квартиру, и в ДД.ММ.ГГГГ случайно проезжая по <адрес> увидела агентство недвижимости «<данные изъяты>» и решила к ним зайти. Там ее направили в офис на <адрес> к ФИО2. Он предложил заключить с ним договор возмездного оказания услуг и через 46 дней обещал полностью рассчитаться с ней, но ее не устраивала та сумма которую предлагали за квартиру, так как она просила 1800000 рублей, а ФИО2 предложил 1500000 рублей, и она отказалась. Через несколько дней ей позвонили и сказали, что кто-то из сотрудников хочет посмотреть квартиру. К ней домой приехала ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ и она заключила с агентством «<данные изъяты>» договор возмездного оказания услуг, согласно которому через 26 рабочих дней ее должны были рассчитать ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора оказания возмездных услуг она должна была передать им оригиналы документов на квартиру. На принадлежащую ей квартиру она выдала доверенность Дзулаевой Ц.К. для того, чтобы она занималась всеми делами. Ее представил ей ФИО2 как бухгалтера, и подсказал, что по <адрес> есть нотариальная контора, где можно будет оформить доверенность, где и оформили доверенность. Потом она пришла в офис, Дзулаевой там не было, и она все документы оставила в офисе. ДД.ММ.ГГГГ к ней пришли покупатели по фамилии ФИО7, они сразу сообщили, что едут покупать квартиру. На следующий день ее поставили в известность о том, чтобы она больше никому квартиру не показывала, так как за нее уже внесли сумму. ФИО4, отец истца приходил вместе с девушкой один раз, потом она видела его только в милиции. ДД.ММ.ГГГГ ей позвонила ФИО7 и сказала, что деньги они отдали, но документы у них почему-то не оформляют. Тогда она стала искать ФИО2, Дзулаеву, но не могла дозвониться. В агентстве сказали, что не могут найти ФИО2 уже несколько дней. Она поехала к нотариусу, зная, что имеет право отменить доверенность, и отменила ее. Сразу поехала в агентство «<данные изъяты>», оставила там распоряжение об отмене доверенности, требовала оригиналы документов, но о том, что документы в регистрационной службе она не знала. Через несколько дней позвонила сама Дзулаева и сообщила, что ее квартиру купила Дзусова И.В. и что ее документы в регистрационной службе.
ДД.ММ.ГГГГ она поехала в регистрационную службу отдала им распоряжение об отмене доверенности и там же узнала, что квартира продана за 1500000 рублей. Она хотела забрать документы, но у нее не было данных о Дзусовой, в тот же день Дзусову И.В. известили о том, что она отменила доверенность. Она не думала, что ее квартира может быть продана кому-то без ее ведома, и продолжала продавать квартиру уже самостоятельно. ДД.ММ.ГГГГ она договорилась с Кокоевой З.Е. и ДД.ММ.ГГГГ они поехали в регистрационную службу и она продала Кокоевой З.Е. квартиру за 1750000 рублей. С требованием о расторжении договора купли-продажи с Дзусовой И.В. она не обращалась, но сообщила Кокоевой З.Е. обо всей ситуации по делу.
Ответчик Кокоева З.Е. в суд не явилась, место жительства ее не известно, по последнему известному адресу отсутствует.
В соответствии со ст. 50 ГПК РФ, суд назначил адвоката адвокатского кабинета «<данные изъяты>» в качестве представителя Кокоевой З.Е. Адвокат Касян А.Р., представившая ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, Габолаева Д.Р., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила следующее. Считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности обратились Дзусова И.В. и Дзулаева Ц.К., действующая от имени Копай-Гора О.А. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1, реестровый номер №.
На государственную регистрацию были представлены следующие документы: доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер 5750; чеки от ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; согласие супруга от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом Правобережного нотариального округа РСО-Алания ФИО5; форма № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №-122 ФЗ.
Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим её п. 1 ст. 188 ГК.
В соответствии с п. 1. ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
С момента приема документов на государственную регистрацию (подтверждается распиской) начинается процедура государственной регистрации. Права на недвижимое имущество считаются зарегистрированными с момента внесения записи о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленная на государственную регистрацию доверенность была отменена Распоряжением об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, соответственно, документы на момент регистрации были подписаны неуполномоченным лицом.
Так же Габолаева Д.Р. пояснила, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ.
Представителем истца сообщение об отказе в государственной регистрации было получено ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 256 ГК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод и указанный срок им пропущен.
Третье лицо Дзулаева Ц.К. в судебное заседание не явилась, по последнему известному месту жительства отсутствует. Суд, с согласия сторон, рассмотрел дело в соответствии со ст. 119 ГПК РФ, в отсутствие не явившегося ответчика.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает исковые требования Дзусовой И.В. подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно статьи 6 раздела 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (части 2 и 3 статьи 17 Конституции РФ). Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статья 18). Все равны перед законом и судом (статья 19). Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (статья 45). Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 46).
Согласно ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Судом установлено, что Копай-Гора О.А. принадлежала на праве собственности квартира по адресу: РСО-Алания <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Копай-Гора О.А. в лице представителя Дзулаевой Ц.К., действовавшей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, и Дзусовой И.В. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес>. По условия указанного договора, указанная квартира продана за 1500000 рублей, каковую сумму полностью покупатель обязуется уплатить продавцу после подписания договора. Так же ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема передачи указанной квартиры, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность объект недвижимого имущества, претензий по передаваемому объекту недвижимого имущества стороны друг к другу не имеют. Все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи указанного объекта недвижимого имущества, продавец освобождает объект недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности недвижимости по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и показаний сторон, указанный данный договор ДД.ММ.ГГГГ Дзусовой И.В. и Дзулаевой Ц.К. от имени Копай-Гора О.А. был представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания с необходимым пакетом документов на госрегистрацию. Так же ими были поданы заявления о государственной регистрации договора купли-продажи и заявление о внесении изменений в ЕГРП.
Данное обстоятельство подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, копии которого приобщены к данному делу.
Из доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Копай-Гора О.А. на имя Дзулаевой Ц.К., удостоверенной нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО1 реестровый номер 5750, следует, что настоящей доверенностью Копай-Гора О.А. уполномочила Дзулаеву Ц.К. распоряжаться по своему усмотрению принадлежащей ей квартирой находящейся по адресу: РСО-Алания <адрес>, в том числе с правом подписания любых договоров и соглашений, направленных на отчуждение данной квартиры, получить деньги за проданную квартиру, расписываться за нее, производить регистрацию договоров и соглашений, направленных на отчуждение квартиры, а так же права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, подписывать акт приема-передачи квартиры и др.
Установлено, что данная доверенность распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ была отменена Копай-Гора О.А., о чем было сообщено Копай-Гора О.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.
На основании данного сообщения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ДД.ММ.ГГГГ было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права и права собственности на квартиру по адресу: РСО-Алания <адрес>.
В соответствии с ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как усматривается из ч.2 и 3 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Копай-Гора О.А, в лице Дзулаевой Ц.К. и Дзусовой И.В. квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес>, выполнены все требования Закона, и условия договора. А именно: письменная форма сделки соблюдена, определен предмет купли-продажи недвижимости, что предусмотрено ст. 554 ГК РФ, определена цена объекта недвижимости, и произведен расчет.
В судебном заседании Копай-Гора О.А пояснила, что причиной отмены доверенности, выданной на имя Дзулаевой Ц.К., послужило обстоятельство неполучения ею денежной суммы от продажи её квартиры.
При этом, согласно акта приема-передачи спорной квартиры между Копай-Гора О.А и Дзусовой И.В. от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал, а покупатель принял в собственность объект недвижимого имущества, и все расчеты между покупателем и продавцом произведены на момент передачи указанного объекта недвижимого имущества.
Так же факт передачи денег покупателем продавцу подтверждается и протоколом допроса свидетеля Дзулаевой Ц.К. от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу № в отношении ФИО2, где Дзулаева Ц.К. поясняет, что ФИО4 и его дочь Дзусова И.В. в ее присутствии передавали ФИО2 деньги за приобретаемую ими квартиру по адресу: РСО-Алания <адрес>, рассчитались полностью.
Таким образом, факт передачи денежной суммы в счет продажи спорной квартиры, подтверждается подписями представителей сторон в акте приема-передачи и показаниями доверенного лица продавца.
Копай-Гора О.А. утверждала, что квартиру она продавала за 1800000 рублей, и об этом с нею был заключен договор № возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ с агентством недвижимости «<данные изъяты>» в лице ИП ФИО2
Между тем, данное обстоятельство не может иметь отношения к рассматриваемому делу, поскольку договор купли продажи спорного объекта заключен ДД.ММ.ГГГГ по доверенности, выданной на физическое лицо Дзулаеву Ц.К.
Доказательств того, что Дзулаева Ц.К. являлась официальным сотрудником агентства недвижимости «<данные изъяты>» суду не представлено.
В свою очередь, из доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Копай-Гора О.А. на имя Дзулаевой Ц.К., следует, что настоящей доверенностью Копай-Гора О.А. уполномочила Дзулаеву Ц.К. распоряжаться по своему усмотрению спорной квартирой, в том числе с правом подписания любых договоров и соглашений, направленных на отчуждение данной квартиры, получить деньги за проданную квартиру, расписываться за нее, производить регистрацию договоров и соглашений, направленных на отчуждение квартиры, а так же права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, подписывать акт приема-передачи квартиры и др.
С учетом изложенных обстоятельств, суд считает установленным, что между Копай-Гора О.А., в лице Дзулаевой Ц.К. и Дзусовой И.В. состоялся договор купли-продажи квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес>, который является действительным, сторонами исполнен, однако, продавец Копай-Гора О.А. уклоняется от его государственной регистрации, в связи с чем договор подлежит регистрации по решению суда.
Кроме того, Копай-Гора О.А. не отрицала своих намерений продать спорную квартиру.
При этом, суд считает требования истца о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права и права собственности на квартиру по адресу: РСО-Алания <адрес>, подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №-122 ФЗ, так как документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из ст.1 закона «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан № 4866-1 от 27 апреля 1993 года, каждый гражданин вправе обратиться с жалобой в суд, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.
В соответствии со ст.5 данного закона,для обращения в суд с жалобой устанавливаются следующие сроки: три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права; один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.
Как следует из абзаца 4 пункта 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №-122 ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Согласно ст. 256 ГПК РФ, гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Как видно из дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, а так же из показаний представителя истца, отказ в государственной регистрации прав был получен истцом ДД.ММ.ГГГГ, однако в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного срока для оспаривания действий, нарушивших права истца, что является основанием для отказа в удовлетворении требований Дзусовой И.В.
Как установлено судом, после получения Копай-Гора О.А. правоустанавливающих документов на спорную квартиру, между ней и Кокоевой З.Е., в лице представителя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес>, а так же подписан акт приема передачи указанной квартиры. Как следует из указанного договора купли-продажи, до заключения договора указанный объект недвижимого имущества никому не продан, не заложен, в споре, по запрещением не состоит и свободен от притязаний третьих лиц. При этом, спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В. расторгнут не был. Как следует из показаний Копай-Гора О.А., она уведомила Кокоеву З.Е. о том, что ранее ею заключался договор купли-продажи данной квартиры с Дзусовой И.В., а так же сообщила об отмене доверенности и отказе от регистрации договора.
Из смысла ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, Копай-Гора О.А. не имела права на отчуждение квартиры по адресу: РСО-Алания <адрес> договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Копай-Гора О.А. и Кокоевой З.Е. не соответствует требованиям закона и подлежит признанию недействительным.
В силу указанных обстоятельств запись о праве собственности Кокоевой З.Е. на квартиру по адресу: РСО-Алания, <адрес>, произведенная в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит аннулированию.
В свою очередь, договор купли-продажи, заключенный между Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В. на квартиру, находящуюся по адресу: РСО-Алания, <адрес>, подлежит государственной регистрации, в том числе подлежит регистрации переход права собственности.
Так же, в силу положений ст. 302 ГК РФ, подлежат удовлетворению требования истца об истребовании у Кокоевой З.Е. квартиры по адресу: РСО-Алания, <адрес>.
Рассматривая требования истца о взыскании морального вреда, судом обращается внимание на следующее.
Из ст. 151 ГК РФ следует, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
В соответствии с п.2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 20.12.94г. №10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями, посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона не материальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности и т.п.). Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья, либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.
Принимая во внимание указанное, суд считает требования истца о взыскании морального вреда подлежащими отклонению, так как суду не были представлены доказательства причинения истцу морального вреда ответчиками, причинной связи между нравственными или физическими страданиями и действиями ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Дзусовой И.В. к Копай-Гора О.А., Кокоевой З.Е. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании действительным договора купли-продажи и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, о признании отказа в регистрации права собственности незаконным, взыскании компенсации за моральный вред, признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.
Признать действительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: РСО-Алания, <адрес>, общей площадью № кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В..
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры находящейся по адресу: РСО-Алания, <адрес>, общей площадью № кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Копай-Гора О.А. и Кокоевой З.Е..
Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности Кокоевой З.Е. на квартиру по адресу: РСО-Алания, <адрес>, произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а так же для регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности между Копай-Гора О.А. и Дзусовой И.В. на квартиру, находящуюся по адресу: РСО-Алания, <адрес>.
Обязать Кокоеву З.Е. возвратить Дзусовой И.В. квартиру по адресу: РСО-Алания, <адрес>.
Исковые требования Дзусовой И.В. к Копай-Гора О.А., Кокоевой З.Е. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в регистрации права собственности незаконным, взыскании компенсации за моральный вред оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РСО-Алания в течение десяти дней со дня ознакомления с решением в окончательной форме.
Судья Т.К. Гусова