Решение по иску ООО `Коопсервис` о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого поме

№2-1524/10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02.08.2010 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи – Мещеряковой Е.А., при секретаре Князевой О.В., с участием представителя истца ООО «Коопсервис» Бочаровой И.В., Лавровой Т.М. по доверенности, ответчика Дюдяевой Н.Ю., представителя третьего лица Воронежского «Облпотребсоюза» Бочаровой И.В. по доверенности, адвоката Жудовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Коопсервис» к Дюдяевой Н.И. о понуждении к заключению договора коммерческого найма на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Коопсервис» обратилось в суд с иском к Дюдяевой Н.Ю. о понуждении к заключению договора коммерческого найма на жилое помещение, указав, что истцу принадлежит на праве собственности здание по адресу: " Адрес обезличен ", которое используется под общежитие. Ответчик Дюдяева Н.Ю. зарегистрирована и проживает в комнате " Номер обезличен " указанного здания. В августе 2009г. истец обратился к ответчику с предложением заключить договор коммерческого найма. Однако представитель ответчика Стародубцева Н.В., действовавшая от имени ответчика на основании доверенности, 01.09.2009г. обратилась в ООО «Коопсервис» с заявлением об отложении до 04.09.09г. решение вопроса о заключении договора. 21.09.09г. ответчик лично обратилась к директору ООО «Коопсервис» с заявлением об отложении решения вопроса о заключении договора до 01.10.09г., ссылаясь на отсутствие адвоката. В связи с тем, что ответчик не явилась для подписания договора в указанный срок, 07.10.09г. истец был вынужден вновь отправить в адрес ответчика заказное письмо с приглашением явиться 15.10.09г. для подписания договора коммерческого найма, однако ответчик не явилась. 02.12.09г. ООО «Коопсервис» вновь обратилось к Дюдяевой Н.Ю. с предложением заключить договор коммерческого найма занимаемого помещения, для чего ответчику предложено явиться не позднее 10.12.09г. Поскольку в указанный срок ответчик не явилась, 27.02.2010г. проект договора коммерческого найма жилого помещения был направлен ответчику заказным письмом с уведомлением с просьбой подписать его и направить в адрес истца до 15.03.2010г. Указанное заказное письмо возвратилось истцу без вручения. Считает, действиями ответчика по уклонению от подписания договора коммерческого найма нарушаются права и интересы истца, поскольку ООО «Коопсервис» является собственником здания " Адрес обезличен ", возникают убытки, т.к. истец несет расходы по содержанию здания.

Просит суд обязать ответчика заключить с ним (ООО «Коопсервис») договор коммерческого найма жилого помещения – комнаты " Номер обезличен ", находящейся по адресу: " Адрес обезличен ", площадью 17,4 кв.м., на условиях предложенных истцом, а именно с условием ежемесячной платы за жилое помещение в размере 2765 рублей и сроком найма жилого помещения до 31 августа 2012 года.

В судебном заседании представители истца - ООО «Коопсервис» Бочарова И.В. и Лаврова Т.М. по доверенности, исковые требования поддержали, пояснив, что ООО «Коопсервис» является обществом, учрежденным ООО «Облпотребсоюз». ООО «Коопсервис» является собственником здания " Адрес обезличен ", которое используется как общежитие. Ответчик занимает комнату " Номер обезличен " с 1996 года. ООО «Коопсервис» в соответствии с Уставом является коммерческой организацией, основной целью является извлечение прибыли. Истец неоднократно предпринимал попытки заключить с Дюдяевой Н.Ю. договор коммерческого найма занимаемого ею жилого помещения, путем направления заказных писем с проектом договора, которые возвращались по истечении срок хранения. Полагают, что проект договора коммерческого найма у ответчика имеется, поскольку с ней по данному вопросу ведется переписка. Исковые требования основывают на п. 2 ст. 30 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ, полагают, что поскольку ООО «Коопсервис» является собственником здания, следовательно, имеет право требовать заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

В судебном заседании ответчик иск не признала, пояснив, что она вселена в общежитие в 1996г. на основании решения жилищной комиссии ООО «Облпотребсоюз», на основании ордера по ходатайству Воронежской городской Думы, как вынужденный переселенец и инвалид 2 группы. Ордер был выдан на право занятия комнаты " Номер обезличен ", а затем в связи с реконструкцией здания была переселена в комнату " Номер обезличен " на 5 этаже. В 2008 году Воронежский Облпотребсоюз обратился к ней (ответчику) с иском о признании ордера недействительным, затем о выселении, в исках было отказано. В спорной комнате проживает с дочерью " Дата обезличена "г. рождения, задолженности по коммунальным платежам не имеет. В августе 2009 года ей стало известно, что необходимо 01.09.2009г. явиться к новому собственнику здания - ООО «Коопсервис» для заключения договора коммерческого найма жилого помещения. По ее (ответчика) просьбе, подписание договора откладывалось. Заказные письма истца с просьбой явиться для подписания договора были направлены в ее адрес без самого проекта договора. На очередное заказное письмо, 10.12.09г. Дюдяевой Н.Ю. был направлен письменный ответ истцу. Полагает, что поскольку она вселена в комнату на основании договора социального найма, на нее распространяются нормы ЖК РСФСР. Ордер на вселение ее в спорное жилое помещение никем не отменен. Смена собственника здания не влечет прекращение договора найма. Заключение договора коммерческого найма повлечет необоснованно завышенную плату за жилое помещение, а в дальнейшем ее выселение из комнаты, поскольку действие договора до 31.08.2012 г. Просит суд в иске отказать.

Представитель третьего лица Воронежского «Облпотребсоюза» Бочарова И.В. по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала, дала объяснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении. Кроме того пояснила, что здание общежития построено за счет средств пайщиков Облпотребсоюза, что подтверждается постановлением от 19.06.1962г. «О строительстве кооперативного техникума» и представленными в суд документами. Постановлением Правления Воронежского «Облпотребсоюза» от 08.07.2008 г. создано ООО «Копсервис», единственным учредителем которого является Воронежский «Облпотребсоюз». Здание по адресу: " Адрес обезличен " было передано в качестве вклада в уставный капитал ООО «Копсервис». Право собственности на указанное здание зарегистрировано за обществом 12.03.2009 г. Просит иск удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1.2 Устава ООО «Коопсервис», единственным учредителем общества является Воронежский облпотребсоюз.

Согласно п. 2.1.Устава, общество создано в целях удовлетворения социальных и общественных потребностей общества, а также получения прибыли. В силу п.3.9. общество является собственником своего имущества и осуществляет права собственника в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества л.д.7-16).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 12.03.2009г. здание " Адрес обезличен " находится в собственности ООО «Коопсервис». Основанием является Постановление правления Воронежского облпотребсоюза «О создании Общества с ограниченной ответственностью «Коопсервис» № 31-п от 08.07.2008г., акт приема-передачи отдельно стоящего здания в качестве вклада в уставной капитал ООО «Коопсервис» от 08.07.08г. л.д.19).

Из представленных суду документов усматривается, что здание по " Адрес обезличен " в период с 1962 по 1967 год было построено за счет средств пайщиков Воронежского Облпотребсоюза, и до передачи в уставный фонд ООО «Копсервис» принадлежало Воронежскому Облпотребсоюзу на праве собственности л.д.138-167,182-191).

Из выписки из домовой книги (поквартирной карточки) усматривается, что в к. " Адрес обезличен " постоянно зарегистрированы: Дюдяева Н.Ю. с 11.03.1996г., Дюдяева Т.Ю. " Дата обезличена ". рождения, с 26.01.2009г. л.д.61).

Предъявление иска ООО «Коопсервис» мотивировало тем, что поскольку является собственником здания общежития " Номер обезличен " а, имеет право требовать заключения с истцом договора коммерческого найма жилого помещения, от которого на протяжении 6 месяцев ответчик Дюдяева Н.Ю. уклоняется. Из-за отсутствия между истцом и ответчиком договорных отношений общество терпит убытки, поскольку несет расходы по содержанию здания.

В обоснование довода об уклонении ответчика от заключения договора коммерческого найма жилого помещения ООО «Коопсервис» суду представлена переписка истца с ответчиком.

Так, из материалов дела следует, что ООО «Коопсервис» ответчику было предложено 01.09.09г. явиться в организацию для заключения договора коммерческого найма занимаемого жилого помещения. На указанное обращение последовало заявление от представителя Дюдяевой Н.Ю. с просьбой перенести посещение истца по вопросу заключения договора найма жилого помещения на срок до 4 сентября 2009 года л.д.34).

21.09.2009г. от ответчика последовало аналогичное заявление в адрес ООО «Коопсервис» с просьбой отложить взятие ею договора на рассмотрение в связи с отсутствием адвоката до 01.10.09г. л.д.36).

07.10.09г. ООО «Коопсервис» предложено Дюдяевой Н.Ю. явиться 15.10.09г. для подписания договора коммерческого найма занимаемого в здании по " Адрес обезличен " жилого помещения л.д.28-30).

02.12.2009г. истцом также было направлено заказным письмом с уведомление письмо в адрес ответчика с предложением явиться не позднее 10.12.09г. для заключения договора коммерческого найма, занимаемого жилого помещения, с условиями которого ознакомлена ранее 21.10.09г. л.д.31-33).

На вышеуказанное обращение ответчиком было дано письменное объяснение, согласно которого Дюдяева Н.Ю. указала об отсутствии необходимости в заключении договора коммерческого найма, поскольку вселена в комнату на момент ранее действовавшего законодательства. Кроме того, указала на отказ ООО «Коопсервис» в выдаче проекта договора л.д.51-53).

27.02.2010г. в адрес ответчика был направлен проект договора коммерческого найма жилого помещения " Номер обезличен " в здании " Адрес обезличен " с просьбой подписать его до 15.03.2010г. л.д.25-27).

Однако указанное заказное письмо с уведомлением ООО «Коопсервис» было возвращено по истечении срока хранения, договор до настоящего времени не подписан.

Таким образом, судом установлено и не оспаривалось сторонами, что проект договора коммерческого найма не был представлен истцом ответчику.

Между тем, в силу ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

По смыслу ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Таким образом, в случаях, когда для стороны заключение договора обязательно, стороне направляется проект договора.

Как указывалось выше, проект договора не был направлен ответчику.

Более того, суд приходит к выводу о недопустимости в данном случае к понуждению ответчика к заключению договора коммерческого найма, т.к. такая обязанность не предусмотрена для ответчика действующим законодательством.

Данный вывод суда основан на анализе ст.421 ГК РФ, по которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Помимо изложенного, требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.п. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В обоснование возражений на иск ответчик указывает, что она была вселена в комнату на основании ордера, на основании договора социального найма, на момент действия норм ЖК РСФСР, в силу чего, договор коммерческого найма с ней не может быть заключен.

Как усматривается из материалов дела, Дюдяевой Н.Ю. 19.02.1996г. выдан ордер " Номер обезличен " на занятие комнаты " Номер обезличен " в общежитии " Адрес обезличен " на основании решения комиссии в связи с трудоустройством в областную инкассацию л.д.50).

Судом установлено, что ранее Воронежский «Облпотребсоюз» обращался с иском в суд к Дюдяевой Н.Ю. о признании указанного ордера на спорное жилое помещение недействительным.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 03.09.2008г. в удовлетворении иска Воронежскому Облптребсоюзу было отказано л.д.54, 55).

Таким образом, в судебном заседании, бесспорно, установлено, что ответчик в занимаемое ею жилое помещение вселена в установленном законом порядке.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст.64 ЖК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (ч.2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.

Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

Вместе с тем, Конституционный суд РФ, в определении от 15.05.2007г. № 379-О-П, разъяснил, что « это не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения…»

Из материалов дела усматривается, что ответчик на момент предоставления спорного жилого помещения являлась вынужденным переселенцем

Ответчик является инвалидом 2 группы с 1992 года, что подтверждается справкой ВТЭК л.д.71).

В соответствии с п.11 ст.108 ЖК РСФСР, действовавшей на момент вселения ответчика, не могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения инвалиды 2 группы.

Кроме того, как следует из объяснения сторон, ранее ответчик стояла на очереди по улучшению жилищных условий в Управе Советского р-на г.Воронежа, однако по сообщению Воронежского Облпотребсоюза о предоставлении ей спорной комнаты, Дюдяева Н.Ю. была исключена из очереди на получение жилья.

Таким образом, для граждан, включая ответчика, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, ст.13 Вводного Закона предусмотрены дополнительные гарантии соблюдения их прав.

Решением Советского райсуда г.Воронежа от 11.01.2009 г. установлено удочерение Дюдяевой Н.Ю. ребенка " Дата обезличена " г.р., проживающей в настоящее время с ответчиком в спорном жилом помещении л.д.35,36 т.2).

Фактически, ответчик является одинокой матерью, однако указанный статус официально не закреплен за Дюдяевой Н.Ю.ввиду не выдачи ей истцом справки с места жительства ребенка, что не оспаривалось ответчиком.

Представленные суду квитанции, свидетельствует, что за весь период проживания ответчик добросовестно выполняет обязанности по оплате коммунальных услуг л.д.11-20 т.2).

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика заключить договор коммерческого найма в полном объеме.

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Копсервис» в удовлетворении иска к Дюдяевой Н.И. о понуждении к заключению договора коммерческого найма на жилое помещение -комнату " Номер обезличен ", дома " Адрес обезличен "– отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.

Судья : Мещерякова Е.А.

Мотивированное решение составлено 09.08.2010 г.