2-1932/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09.08.2010 года г. Воронеж
Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Ермолова С.М., при секретаре Побежимовой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Разгулову К.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к Разгулову К.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, указав, что между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и Разгуловым К.В. был заключен договор аренды земельного участка № 4766-05-09/мз от 24.08.2005 года, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: Адрес обезличен , общей площадью 2 081 кв.м. (в соответствии с п.3.2. договора у Разгулова К.В. в аренде находится 161,7 кв.м.), разрешенное использование участка - офис. В соответствии с действующим законодательством и на основании соглашения от 13.09.2006 г., заключенного между Администрацией г/о г. Воронеж и ГУГИ Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя. ДИЗО Воронежской области как правопреемник ГУГИ Воронежской области является арендодателем по данному договору. На основании пункта 3.4. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года. В соответствии с п.З.6. договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день. На основании подпункта 1.1 дополнительного соглашения от 26.12.2008 г. размер годовой арендной платы с 01.01.2007 г. определен в сумме 406 752 руб. 26 коп., в том числе размер оплаты для Разгулова К.В. составляет 31 605 руб. 88 коп., согласно занимаемой площади 161,7 кв.м. В нарушение п. 3.4. договора арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанность по уплате арендных платежей. В адрес ответчика было направлено уведомление - предупреждение с указанием суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 134 177,92 руб. и пени за период с 26.03.2007 по 21.12.2009 г., с 01.01.2007 по 21.01.2009 г. в размере 98 698,73 руб. с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления. Однако задолженность ответчиком так и не была погашена. В связи с изложенным истец просил суд взыскать с Разгулова К.В. сумму задолженности по арендной плате по договору № 4766-05-09/мз от 24.08.2005 г. за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 134 177,92 руб. (сто тридцать четыре тысячи сто семьдесят семь рублей 92 коп.), взыскать с Разгулова К.В. пени за период с 26.03.2007 по 21.12.2009 г., с 01.01.2007 по 21.12.2009 г. в размере 98698,73 руб. (девяносто восемь тысяч шестьсот девяносто восемь рублей 73 коп.).
Представитель истца по доверенности Горяйнов А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал. пояснив, что на основании ст. 66 ЗК РФ удельный показатель кадастровой стоимости определяют органы исполнительной власти субъекта РФ. В соответствии с Постановлением Администрации Воронежской области от 28.12.09 года № 1224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области» установлен средний показатель по г. Воронежу. Постановлением Правительства РФ от 08.04.00 года № 316 определяется удельный показатель для кадастрового квартала в соответствии с кадастром объектов недвижимости и учетом методики государственной кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с приказом Росземкадастра № П-337 от 17.10.2002 года. С учетом вида функционального использования для спорного земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости с 01.01.2006 года и по настоящее время за 1 кв.м. составляет 8 884,57 рублей. Представитель истца полагал, что арендная плата для ответчика с учетом площади занимаемого земельного участка составляет в год 31 605,88 рублей. Размер арендной платы изменялся с 2005 года в отношении ответчика один раз в 2006 году. Истцом не заявлены требования о взыскании с ответчика арендной платы на данный земельный участок за 2010 год. Ответчик оплатил долг по арендной плате в сумме 37 241,60 рублей уже после обращения истца с данным иском в суд. В связи с чем, представитель истца полагал, что в соответствии с этим может быть уменьшена только сумма основного долга пропорционально оплаченной сумме, но не уменьшена пеня. Представитель ответчика так же ссылался на п. 3 договора аренды об одностороннем порядке изменения арендной платы, поскольку было официальное опубликование постановления № 1224 в СМИ и приложений к нему в газете «Берег» от 01.03.06 года. В связи с чем, не требовалось направление уведомления, но уведомление ответчика произошло, так как им подписано дополнительное соглашение. Расчет задолженности произведен истцом на 21.12.09 года с учетом договора аренды по кварталам. А задолженность до 2007 года произведена по акту сверки. Пени по п. 1 взыскиваются по акту сверки, а по п. 2 и далее начиная с 26 числа последнего месяца квартала, а за 2009 год, в том числе и с 02.12.09 года. То есть по акту сверки пени равны 8 110,37 рублей.
Ответчик Разгулов К.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика Щеголеватых Р.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, пояснив, что ссылка истца на дополнительное соглашение от 26.12.2008 года к договору является не допустимым доказательством, так как не зарегистрировано в установленном законом порядке как сам договор аренды земельного участка № 4766-05-09/мз. Постановление администрации Воронежской области от 28.12.2005 года № 1224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области», не применимо, ссылка на него не обоснована, так как в договоре аренды земельного участка установлена арендная плата за 1 кв.м, которая составляет 3 806,87 копеек. А в этом постановлении определены минимальный размер арендной платы – 501 рубль и максимальный – 9 824,82 рубля. Из него не усматривается, что арендная плата изменилась. Размер ее должен устанавливаться в соответствии с кадастром округа, квартала, номера. Должна быть привязка к конкретному земельному участку, а в данном постановлении привязки такой не имеется. Данное постановление не регулирует изменение кадастровой стоимости, в нем не указаны кадастровые кварталы. Постановление администрации Воронежской области от 28.12.2005 года № 1224 данные показатели не устанавливает, следовательно не порождает правовых последствии для ответчика. Самим же договором аренды предусмотрен односторонний порядок изменения стоимости арендной платы со стороны арендодателя, но только по решению органа государственной власти, но его нет. А вышеуказанное постановление не является нормативно – правовым актом, оно к тому же не было опубликовано в установленном законом порядке. Следовательно, и нельзя говорить о том, что оно изменяет обязанности ответчика. Расчет суммы арендной платы по новой измененной цене земли производится за один месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.2 договора аренды с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора в случае отсутствия публикации в СМИ. Следовательно, дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в том же порядке, что и сам договор аренды. К тому же, ответчик не получал измененный расчет, изменения кадастровой стоимости земли. Это противоречит ст. 66 ЗК РФ. Утверждается лишь средний размер, но не максимальный и минимальный, как в постановлении администрации Воронежской области от 28.12.2005 года № 1224. В нем не указывается ссылка ни на кадастровый квартал и район, ни на кадастровый номер. Не имеется привязки к конкретному земельному участку. Что так же не вытекает и из методики, на которую ссылается истец. Арендная плата Разгуловым К.В. уплачена полностью. В связи с тем, что истец обращаясь в суд за взысканием арендной платы, избрал период взыскания явно превышающий 3 года, на основании ст.ст. 196-197 ГК РФ полагал, что истцом пропущен срок исковой давности. Таким В настоящий момент ответчик погасил задолженность по арендной плате за 2,3,4 кварталы 2007 года, 2008, 2009 годы в сумме 37 241,60 рублей, то есть исполнил обязательство по уплате арендной плате по договору полностью. Законная и единственно верная арендная плата установлена в соответствии с договором аренды и составляет она 13 542,38 рублей в год. За 2010 год ответчик оплату арендной платы не производил. Полагал, что дополнительное соглашение от 30.06.06 года не может применяться для установки размера арендной платы, так как оно не зарегистрировано в том же порядке, что и договор аренды. С 2005 года размер арендной платы не изменялся. Против расчета неустойки Щеголеватых Р.А. возражал.
Суд, выслушав стороны по делу, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом между Администрацией г. Воронежа (арендодатель) и Разгуловым К.В. был заключен договор аренды земельного участка № 4766-05-09/мз от 24.08.2005 года, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: Адрес обезличен , общей площадью 2 081 кв.м. (в соответствии с п.3.2. договора у Разгулова К.В. в аренде находится 161,7 кв.м.), разрешенное использование участка – офис, размер годовой арендной платы Разулову К.В. был установлен 13542. 38руб л.д.10-15).
В в соответствии с п. 3 указанного договора аренды размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской думы централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока платежа, оговоренного в п.3.2 с последующим уведомлением Арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков определяют органы исполнительной власти субъекта РФ.
В соответствии с Постановлением Администрации Воронежской области от 28.12.09 года № 1224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области» установлен средний показатель по г. Воронежу. Постановлением Правительства РФ от 08.04.00 года № 316 определяется удельный показатель для кадастрового квартала в соответствии с кадастром объектов недвижимости и учетом методики государственной кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с приказом Росземкадастра № П-337 от 17.10.2002 года. С учетом вида функционального использования для спорного земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости с 2006 года и по настоящее время за 1 кв.м. составляет 8 884,57 рублей. Это подтверждается письмом Управления Росреестра по Воронежской области от 05.08.10 № 5468/1 л.д. 101).
На основании дополнительного соглашения б/н от 30.06.06. к договору аренды земельного участка № 4766-05-09/мз от 24.08.2005г. размер ежегодной арендной платы в 2006 году за предоставленный Разгулову К.В.земельный участок по указанному договору аренды, составил 31605,88 руб, из расчета 8884,57 руб. за 1 кв.м., дополнительное соглашение подписано Разгуловым К.В л.д.8-9,171).
Кроме того в газете «Берег» было опубликовано 01.03.06 года приложение к постановлению администрации Воронежской области № 1224 от 28.12.2005 года – кадастровая стоимость земель Железнодорожного района г. Воронеж, руб./кв.м. которые были приняты в соответствии с результатами оценки земель Роснедвижимостью л.д.172-173).
При таких обстоятельствах внесение изменения в договор аренды спорного участка в части установления ежегодного размера арендной платы за землю в 31605,88 руб. подлежащей уплате арендатором Разгуловым К.В., является, по мнению суда обоснованным и произведенным в установленном законом порядке. Доводы ответчика относительно незаконности такого увеличения не нашли своего подтверждения в суде.
В соответствии с действующим законодательством и на основании соглашения от 13.09.2006 г., заключенного между Администрацией г/о г. Воронеж и ГУГИ Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя л.д.16).
ДИЗО Воронежской области как правопреемник ГУГИ Воронежской области является арендодателем по данному договору.
На основании пункта 3.4. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года. В соответствии с п.З.6. договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Размер арендной платы изменялся с 2005 года в отношении ответчика один раз в 2006 году.
Судом установлено, что, в нарушение п. 3.4. договора арендатор ненадлежащим образом исполняет обязанность по уплате арендных платежей.
В адрес ответчика было направлено уведомление - предупреждение с указанием суммы долга по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 134 177,92 руб. и пени за период с 26.03.2007 по 21.12.2009 г., с 01.01.2007 по 21.01.2009 г. в размере 98 698,73 руб. с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного уведомления. л.д.30-32)
В счет уплаты задолженности по арендной плате, ответчиком была погашена сумма 37241.60 руб. только в ходе рассмотрения данного дела судом 21.07.2010 л.д.86).
Суд считает возможным удовлетворить указанные требования истца частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 196,199, 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Как установлено судом, истец просит взыскать в его пользу задолжность по арендной плате и пени за период с 01.01.2007 года по 31.12.2009 года, а также задолжность и пени в соответствии с актом сверки задолженности и пениза период с 24.08.2005 по 31.12.2006.
С иском в суд истец обратился 22.03.10 л.д.4).
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика заявил ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца о взыскании арендной платы и штрафных санкций за период до 01.04.2007., т.е. выходящий за общий трехгодичный срок исковой давности.
При таких обстоятельствах, установив, что по требованиям по взысканию арендной платы и пени по 01.04.2007. истцом пропущен срок для обращения в суд по защите своих прав, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска в части взыскания задолжности и пени за указанный период.
Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит арендная плата за период с 01.04.2007. по 31.12.2009 в сумме 49674,57 руб., с учетом ранее уплаченной ответчиком арендной платы в сумме 37241.60 руб., а также пеня за период с26.06.2007. по 21.12.2009. в сумме 47843.39 руб., с учетом расчетов предоставленных истцом. Пеня, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, по мнению суда, должна быть уменьшена до 20000рублей, с учетом соразмерности последствиям нарушения обязательства по уплате арендной платы.
Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины и в соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрении дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Согласно ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 2290 руб. 24 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Разгулову К.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Разгулова К.В. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области задолженность по арендной плате по договору № 4766-05-09/мз от 24.08.2005 г. за период с 01.04.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 49674 (сорок девять тысяч шестьсот семьдесят четыре) руб. 57 коп., пени за период с 26.06.2007 г. по 21.12.2009 г. в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей, а всего 69674 (шестьдесят девять тысяч шестьсот семьдесят четыре) руб. 57 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Разгулова К.В. государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 2290 (две тысячи двести девяносто) руб. 24 коп.
Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд через Советский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья С.М. Ермолов