РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2010г. г.Воронеж
Советский районный суд г.Воронежа в составе:
председательствующего – судьи Бородовицыной Е.М.,
при секретаре Тарасовой О.В.,
с участием адвокатов Филатовой Л.С., Неудачина Е.В,,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ещенко А.Г. к Кольцову А.М., Кольцовой В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным и признании права собственности в порядке купли-продажи на земельный участок,
Установил:
Ещенко А.Г. обратился в суд с иском к Кольцову А.М., Кольцовой В.А. о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, указав, что Дата обезличена года он приобрел у Кольцова А.М. и Кольцовой В.А. земельный участок в СНТ «Лесовод-2» по адресу: Адрес обезличен по цене 10 000 рублей, 8 000 рублей он оплатил единовременно Дата обезличена г., оставшиеся 2 000 рублей выплатил ответчикам в июне и августе 2003 года, подтверждением данной сделки являются расписки от Дата обезличена г. С этого времени истец использовал земельный участок для выведения новых сортов грецких орехов, платил земельный налог. Право собственности на спорный земельный участок истец до настоящего времени не оформил, поскольку не было времени, однако все это время владел и пользовался им. В октябре 2009г. ему позвонил Кольцов А.М. и попросил освободить спорный земельный участок, поскольку продает его третьему лицу, в связи с чем истец просит признать заключенным договор купли-продажи земельного участка в СНТ «Лесовод» по адресу: Адрес обезличен между Ещенко А.Г. и Кольцовым А.М., Кольцовой В.А. от Дата обезличена г.
Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, в последнем варианте которых, указал дополнительно ответчиком Управление Росреестра по Воронежской области, ссылаясь на то, что поскольку у Кольцовой В.А. не было зарегистрировано право собственности на продаваемый земельный участок в установленном законом порядке, они договорились о том, что Кольцова В.А. зарегистрирует в ближайшее время право собственности на земельный участок, для последующего оформления договора купли-продажи в установленном законом порядке и регистрации его в регистрирующем органе. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что Кольцова В.А. зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок. Дата обезличена г. истцом в адрес ответчицы были направлены договор купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи, однако ответчица уклоняется от заключения договора, в связи с чем истец просит признать заключенным договор купли-продажи земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена г. в СНТ «Лесовод» по адресу: Адрес обезличен кадастровый номер Номер обезличен между Ещенко А.Г. и Кольцовой В.А. от Дата обезличена г., признать ним право собственности в порядке купли-продажи на земельный участок Номер обезличен от Дата обезличена г. в СНТ «Лесовод» по адресу: г. Адрес обезличен кадастровый номер Номер обезличен , аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по Воронежской области.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал.
Ответчики Кольцова В.А., Кольцов А.М. исковые требования не признали. Кольцов А.М. пояснил, что на 2003 г. брак с Кольцовой В.А. был расторгнут, но у них были доверительные отношения, он пользовался дачей, поэтому с Ещенко было заключено устное соглашение о пользовании садовым участком с заключением в последующем договора купли-продажи, в связи с чем от истца получил по расписке 8000 руб., а 2000 руб. он должен был заплатить после заключения договора, но не отдал, а продолжал пользоваться дачей.
Кольцова В.А. пояснила, что узнала об имеющейся расписке о передаче денег при получении искового заявления, в 2009 г. выяснилось, что не оплачены за земельный участок с 2003 г. членские взносы, в связи с чем она их уплатила и зарегистрировала право собственности в УФРС по ВО, земельный участок не собиралась продавать, а Кольцову А.М. разрешила им пользоваться.
Представитель Управления Росреестра по ВО по доверенности Котова В.А. исковые требования не признала.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, адвокатов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч.1 ст.131,ч.1ст.164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, Кольцовой В.А. постановлением главы администрации Советского района г. Воронежа от Дата обезличена г. Номер обезличен «О закреплении в собственность граждан земельных участков в садоводческом товариществе «Лесовод-2» передан в собственность, согласно прилагаемому списку, земельный участок площадью 600 кв.м, расположенный в садоводческом товариществе «Лесовод-2», впоследствии переименованное в садоводческое некоммерческое товарищество «Лесовод-2» л.д. 26, 45,46). Согласно свидетельства от 5.05.1993 г. она является собственником земельного участок Номер обезличен по Адрес обезличен , членом СНТ «Лесовод-2», уплачивает членские и целевые взносы, земельный налог, налог на имущество, участок поставлен на кадастровый учет л.д. 11,12,15,27-32,34,39-41,47,75-76). Дата обезличена г. Кольцова В.А. зарегистрировала право собственности на указанный земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д. 33).
Ранее Кольцова В.А. состояла в браке с Кольцовым А.М., который прекращен Дата обезличена г., затем ответчик вступил в брак с Кольцовой В.Г., в 1997 г. расторг его, а Дата обезличена г. ответчики снова зарегистрировали брак л.д. 43,44,68).
Согласно расписке от Дата обезличена г., имеющейся в материалах дела л.д. 13), Кольцов А.М. получил от Ещенко А.Г. деньги в сумме 8000 рублей за продажу дачи, расположенной по адресу: Адрес обезличен , общая сумму сделки 10 000 рублей. Согласно расписки нал.д.14 от Дата обезличена г. Ещенко А.Г. отдал Кольцову А.М. деньги в сумме 8000 руб. за дачу (ул.Дубовая 23), оставшуюся сумму в размере 2000 руб. обязался отдать 29.06 и Дата обезличена г. На спорном земельном участке имелся дачный домик, который Дата обезличена г. сгорел, что истцом не оспаривалось л.д.5-12,16,25).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценивая собранные по делу доказательства, суд считает, что исковое заявление Ещенко А.Г. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Исходя из ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст.549, 550, ч.1 ст.551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 554, ч.1 ст.555, ч.1 ст. 556 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, собственником спорного участка является Кольцова В.А., следовательно, Кольцов А.М. не вправе был распоряжаться спорным земельным участком и получать деньги за его продажу, т.к. ответчица не давала ему в отношении этого каких-либо поручений, либо доверенности на продажу. Спорный участок не является совместно нажитым имуществом супругов, если он был приобретен в период брака, то в силу ст.35 СК РФ требовалось бы нотариальное удостоверенное согласие Кольцовой В.А. на продажу участка.
Кроме того, в данном случае договор считается незаключенным, т.к. он не составлен в письменной форме, не подписан сторонами, по всем существенным условиям договора соглашения между продавцом и покупателем не достигнуто.
Так, из представленных расписок невозможно установить, что продается земельный участок или дачный домик, т.е. нельзя определить предмет договора, не указан населенный пункт, название садоводческого товарищества, где располагается дача, не конкретизирован земельный участок (площадь, границы). Сторонами не согласовано в письменной форме условие о цене недвижимости.
Суд не принимает в качестве доказательства оформления договора указанные выше расписки, т.к. они могут являться документом, подтверждающим факт передачи денег по заключенному договору купли-продажи, но не самим договором.
Из расписок усматривается, что Кольцов А.М. получил от Ещенко А.Г. 8000 рублей, а расписки о передаче оставшейся суммы в размере 2000 руб. суду не представлено, да и они не составлялись, что истцом не оспаривалось, следовательно, деньги в полном размере не были переданы. А доводы истца о том, что деньги были переданы Дата обезличена и Дата обезличена г. по 1000 руб., суд не может принять во внимание, т.к.из представленных им доказательств: записей в тетради ежедневных затрат, деловой книжке нал.д. 66,67, где указано « Дата обезличена долг – 2000 рублей», «долг Дубов-23,2000», «Ещенко. Дубовая 23. Членские взносы 1800 руб. за 2010г. Гоголева Е.Ю.» не представляется возможным установить, кому и за что были переданы указанные деньги, передавались ли вообще л.д.65-67).
Кроме того, отсутствует передаточный акт на спорный земельный участок, подписанный сторонами, переход права собственности на недвижимость от Кольцовой к Ещенко не прошел государственную регистрацию, на Дата обезличена 3 г. у Кольцовой В.А. не было зарегистрировано право собственности в УФРС по ВО, то есть она также не могла совершать сделки купли-продажи.
Доводы истца в обоснование исковых требований о том, что он уплачивал земельный налог в 2008, 2009 г. л.д.17,18), суд не может принять во внимание, т.к. в данном случае он вправе обратиться с иском о взыскании понесенных им расходов.
В судебном заседании истец дает противоречивые показания, изначально пояснил, что приобрел спорный участок на основании договора купли-продажи от Дата обезличена г., подтверждением чего является расписка от Дата обезличена г., затем пояснил, что это был предварительный договор, а после оформления Кольцовой В.А. права собственности на участок, должны были оформить договор купли-продажи, но стала уклоняться от его заключения, в связи с чем он направил ей в процессе рассмотрения дела договор купли-продажи земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена г.
Направленный истцом Кольцовой В.А., договор купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена г., суд также не может признать заключенным, по вышеуказанным основаниям и поскольку договор, передаточный акт второй стороной не подписан л.д.78-81).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, расписку от Кольцова А.М. нал.д. 13 нельзя расценивать как заключение предварительного договора, поскольку в ней нет обязательства о заключении в будущем договора, условий на которых он должен будет заключен, невозможно установить предмет договора, другие существенные условия договора. В расписке не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, следовательно, он должен быть заключен в течение года с Дата обезличена г., что сторонами не было сделано, поэтому у Кольцова А.М. не может быть никаких обязательств по заключению договора перед Ещенко. При этом суд учитывает, что требований о понуждении к заключению договора согласно ст.445 ГК РФ истцом не заявлялось.
Что касается Управления Росреестра по ВО, то оно не является надлежащим ответчиком по данному спору, т.к не нарушило законные интересы и права истца и не претендует на спорный земельный участок.
На основании вышеизложенного, договор купли-продажи земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена г. между Ещенко А.Г. и Кольцовой В.А. от Дата обезличена г., считается незаключенным, а потому не порождает для нее правовых последствий по передаче имущества, а также перехода право собственности к покупателю, в связи с чем не может быть за Ещенко признано право собственности на земельный участок и аннулирована за Кольцовой запись в ЕГРП о праве собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности л.д.23).
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ч.2 ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Судом установлено, что Ещенко А.Г. должен был узнать о нарушении своих прав с момента написания расписки Дата обезличена г., с указанного времени и должен быть заключен договор купли-продажи земельного участка. Однако исковые требования истцом предъявлены Дата обезличена г.
Кроме того, при покупке истец должен был проверить документы о праве собственности на земельный участок, из имевшейся у него книжки садовода, справки СНТ «Лесовод-2» от Дата обезличена г. усматривалось, что членом садоводческого товарищества является Кольцова В.А, а Кольцов А.М. даже не включен в состав членов семьи садовода л.д.11,12).
Ссылки истца на то, что он не оформил право собственности на данный земельный участок, поскольку у него не было времени, однако он открыто пользовался данным участком и платил земельный налог, в связи с чем считал, что данный участок принадлежит ему, суд не может принять во внимание.
Доводы истца о том, что срок исковой давности начинает течь с момента оформления ответчицей права собственности в УФРС по ВО, то есть с Дата обезличена г., когда он узнал о нарушенном праве, суд считает надуманными.
На основании изложенного суд, считает, что Ещенко А.Г. пропущен срок исковой давности, в связи с чем, по данному основанию также надлежит отказать в исковых требованиях.
При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования Ещенко А.Г. не обоснованны и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья Е.М.Бородовицына
а