№ 2-1217/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июля 2011 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Милютиной С.И., при секретаре Диминтиевской О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО РСФ «Ремстройпроект» к Мохову В.П. о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО РСФ «Ремстройпроект» обратилось в суд с иском к Мохову В.П. о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. В обоснование иска истец указал, что 16.11.2004 года заключил с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого многоквартирного дома по <адрес> в г.Воронеже путем финансирования за счет собственных средств стоимости пая, право на распределение которого принадлежит ООО РСФ «Ремстройпроект». Долевой пай ответчика, согласно п. 1.2 указанного договора, составляет трехкомнатная квартира общей площадью 83,06 кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже и жилое мансардное помещение общей площадью 45 кв.м. (два мансардных окна) над ней, выходящие на внешнюю сторону крыши. По условиям данного договора истец гарантирует ответчику принадлежность права на распоряжение указанной квартирой и обязуется передать квартиру и жилое мансардное помещение в случае окончательного расчета Моховым В.П. перед ООО РСФ «Ремстройпроект» до сдачи дома в эксплуатацию с учетом фактической площади по данным БТИ. Стоимость участия в долевом строительстве трехкомнатной квартиры площадью 83,06 кв.м. на момент заключения договора составляла <данные изъяты> рублей, исходя из стоимости <данные изъяты> рублей за 1 кв.м., стоимость жилого мансардного помещения – <данные изъяты> рублей, исходя из стоимости <данные изъяты> рублей за 1 кв.м., а всего <данные изъяты> рублей. Договором было предусмотрено, что последующие взносы индексируются по ценам, сложившимся на момент оплаты. Ответчик перечислил в виде первоначального взноса долевого пая денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, что в соответствии с условиями договора соответствует частичной оплате долевого пая за 71,53 кв.м. трехкомнатной квартиры общей площадью 83,06 кв.м. Оставшаяся часть суммы в размере <данные изъяты> рублей – оплата за 11,54 кв.м. квартиры и 45 кв.м. мансардного помещения на счет истца до момента окончания строительно-монтажных работ не поступила.

01.02.2008г. приказом ООО «Ремстройпроект» № были определены новые цены на 1 кв.м. жилых и нежилых помещений, в соответствии с которым стоимость 1 кв.м. трехкомнатной квартиры составила <данные изъяты> рублей. В этой связи истец полагал, что сумма долга за своевременную неоплаченную Моховым В.П. часть долевого пая в размере 56,53 кв.м. увеличилась с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей. 24.03.2008 г. в адрес ответчика направлялось уведомление об изменении стоимости 1 кв.м. строящегося жилья, а также о размере образовавшейся задолженности. 22.11.2010г. ответчику было отправлено требование о необходимости выполнения условий договора и погашения задолженности в десятидневный срок. Требование было получено Моховым В.П. 25.11.2010г. и до настоящего времени не исполнено.

Кроме того, по условиям договора утепление, оборудование жилого мансардного помещения и возведение стен вокруг него оплачивается ответчиком по отдельной смете или делается за его счет. Таким образом, отделка мансардного помещения должна быть профинансирована ответчиком и закончена одновременно с окончание ремонтно-строительных работ. На основании приказа № от 01.02.2008г. исходя из сложившихся рыночных цен на материалы и производство строительно-монтажных и отделочных работ мансардных помещений в жилом комплексе по <адрес>, стоимость отделки 1 кв.м. составляет <данные изъяты> рублей, следовательно ответчику необходимо оплатить <данные изъяты> рублей в счет произведенных работ в жилом мансардном помещении.

Истец полагал, что невыполнение Моховым В.П. условий договора на общую сумму <данные изъяты> рублей является существенным нарушением условий договора, так как в совокупности с другими должниками, неполучение денежных средств, стало причиной невозможности завершения строительства жилого дома по <адрес> и сдачи указанного объекта в эксплуатацию. В этой связи, истец просил расторгнуть договор о долевом участии в строительстве жилого многоквартирного дома по <адрес> в г.Воронеже, заключенный с Моховым В.П., взыскав с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Щербаков П.В. заявленные требования и доводы, изложенные в иске, поддержал. Пояснил, что из-за Мохова и таких как он, дом не был построен в установленный договором срок. У тех дольщиков, которые полностью расплатились, квартиры достроены, жильцы признают право собственности на них в судебном порядке. Указал, что ООО РСФ «Ремстройпроект» в случае расторжения договора готов вернуть внесенную Моховым сумму с учетом ставки рефинансирования, однако в настоящее время денежных средств у Общества нет. На сегодняшний день достройка дома ведется совместно с ТСЖ «Надежда», однако застройщиком является именно ООО РСФ «Ремстройпроект». Директор Общества подписывает договоры подряда, а ТСЖ только дает деньги. Дополнительно пояснил, что произошла переадресация, <адрес> в настоящее время значится домом №. Спорная квартира имеет №, находится в доме №

В предыдущем судебном заседании <данные изъяты> ООО РСФ «Ремстройпроект» Бессмертных Э.А., полагая иск обоснованным, указывал, что ответчик существенно нарушает условия, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве дома по <адрес>. Оплата по договору со стороны ответчика несколько лет не производилась, что влияет на финансирование строительства. В этой связи завершение строительства и сдача дома в эксплуатацию стали невозможны. Оставшуюся сумму Мохов должен был внести до окончания строительно-монтажных работ. Данные работы еще не завершены окончательно, в настоящее время идут отделочные работы. В этом году дом будет готов к сдаче в эксплуатацию. По условиям договора предусмотрено увеличение (индексация) сумм за квадратный метр, стоимость кв.м. варьируется в зависимости от сложившейся рыночной цены на данный момент. Ранее издавались приказы об увеличении стоимости за кв.м., для квартир и помещений, расположенных на мансарде, цена одинаковая. Договориться с ответчиком в досудебном порядке о совместном завершении строительства не получилось, поэтому к нему предъявлены требования о расторжении договора.

Представитель истца по доверенности Рожков В.Б. в предыдущем судебном заседании заявленные требования также поддерживал. Указывал, что срок сдачи дома, определенный в 2005 году, продлялся в установленном порядке. Дольщики о продлении сроков были уведомлены. В настоящее время работы по строительству дома практически завершены, некоторые квартиры полностью готовы для проживания, по квартире ответчика технического заключения нет. Расторжение заключенного с Моховым договора обусловлено его нежеланием исполнять обязанности по финансированию строительства. В случае, если Мохов выплатит сумму задолженности в полном объеме, истец не будет требовать расторжения договора.

Ответчик Мохов В.П. заявленные требования не признал. В обоснование своих возражений указал, что внес денежные средства в счет оплаты за спорную квартиру в размере 75 % от всей суммы, что составило <данные изъяты> рублей. Для этого он продал трехкомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. В 2005 году его задолженность по договору составляла около <данные изъяты> рублей. Срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен 2 квартал 2005 года. Однако до настоящего времени дом не сдан и непригоден для проживания. У истца нет разрешения на строительство. Согласно ответу БТИ на его запрос, каких-либо документов на дом не существует, обмеры не производились. Полагал необоснованным увеличение суммы задолженности до 2 млн. рублей. Подписывая договор, он был согласен, что взносы будут индексироваться, однако он предполагал, что дом будет достроен в 2005 г. Не сдав дом в эксплуатацию в установленный срок, истец в одностороннем порядке увеличил стоимость квадратного метра во много раз, издав внутренний приказ. По решению суда с истца в его пользу взыскана сумма в размере <данные изъяты> рублей в связи с просрочкой исполнения обязательств по договору, до настоящего времени судебный акт не исполнен в связи с отсутствием у истца денежных средств или имущества. Ответчик заявил о готовности уплатить денежные средства по договору из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. общей площади и <данные изъяты> руб. за мансардное помещение, а также просил о зачете суммы, присужденной ему по решению суда, в сумму задолженности (л.д. 80-81). Также он выразил готовность внести деньги в ТСЖ «Надежда», которое достраивает дом.

Представители ответчика адвокаты Алимкин Н.И. по ордеру № (л.д.30) и Алимкина О.Н. по ордеру № (л.д.31) полагали, что в удовлетворении иска необходимо отказать. Алимкина О.Н. представила в суд письменные возражения, в которых указала, что обязательство ответчика по оплате строительства, в силу ст. 328 ГК РФ, является встречным по отношения к обязательству истца по возведению жилого дома. Строительство дома истцом не ведется уже 5 лет. С учетом отсутствия у истца действующего разрешения на строительство, незавершенности внутренней отделки жилого дома, его неполного остекления, отсутствия договоров с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, ответчик был вправе приостановить исполнение им своей обязанности по внесению денежных обязательств. Указала, что истцом не представлено документов, из которых бы следовало, что жилой <адрес> подключен ко всем коммуникациям и готов к сдаче в эксплуатацию. Имеющиеся в деле документы, а именно кадастровый и технический паспорт на квартиру №, а также заключение технико-строительного исследования по квартире № являются неотносимыми доказательствами, поскольку не относятся к предмету спора (л.д. 33-35).

Представитель третьего лица – ТСЖ «Надежда» Смородина Т.Н. в судебном заседании пояснила, что она тоже является дольщиком этого дома. Свои обязанности по оплате взносов она выполнила в полном объеме. В установленный договором срок дом не построили. В 2006 году стройка встала, работы не велись несколько лет. В 2009 году при губернаторе Воронежской области с целью достройки таких домов были созданы рабочие группы, дольщики дома по <адрес> создали ТСЖ «Надежда», стали собирать целевые взносы и своими силами достраивать дом. ООО РСФ «Ремстройпроект» участвует в оплате работ подрядчиков тем, что отдает им офисные помещения. К подъезду Мохова подводится отопление, водопровод, канализация. В этом году за свои средства дольщики полностью провели работы по электрификации. В настоящее время дом к сдаче в эксплуатацию не готов.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 16.11.2004 года между ООО РСФ «Ремстройпроект» (Сторона 1) и Моховым В.П. (Сторона 2) был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является участие в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по <адрес>, позиция 1 путем финансирования за счет собственных средств стоимости пая, право, на распределение которого принадлежит Стороне 1. Долевой пай Стороны 2 составляет одна трехкомнатная квартира общей площадью 83,06 кв.м., расположенная на пятом этаже и жилое мансардное помещение общей площадью 45 кв.м. (два мансардных окна) над ней, выходящие на внешнюю сторону крыши дома. По условиям данного договора вышеуказанная квартира и жилое мансардное помещение являются индивидуально определенной вещью, не подлежащей замене, и сдаются в эксплуатацию как целое жилое помещение. Утепление, оборудование жилого мансардного помещения и возведение стен вокруг него оплачивается ответчиком по отдельной смете или делается за его счет. Отделка мансардного помещения должна быть профинансирована ответчиком и закончена одновременно с окончанием ремонтно-строительных работ (п. 1.6). В п. 1.6 закреплено, что срок окончания строительно-монтажных работ 2 квартал 2005 г. (л.д.18).

Как следует из представленного акта от 13.02.2007 г. об установлении почтового адреса и пояснений лиц, участвующих в деле, спорное жилое помещение (в настоящее время №) находится в доме <адрес> (л.д. 153).

Учитывая дату выдачи разрешения на строительство (31.03.2005 г.) (л.д. 87) суд считает, что к спорным правоотношения применяются нормы ГК РФ, Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 23.11.2009) "О защите прав потребителей".

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

В ч. 1 ст. 711 ГК РФ закреплено, что если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Как усматривается из текста договора, заключенного между сторонами Сторона 1 гарантирует принадлежность ей права на распоряжение указанной квартирой и обязуется передать квартиру и жилое мансардное помещение Стороне 2 после сдачи дома в эксплуатацию, в том случае, если Сторона 2 выполнит условия п. 1.4 Названным пунктом предусмотрено, что окончательный расчет производится перед сдачей дома в эксплуатацию с учетом фактической площади по данным БТИ.

Согласно п.1.4 договора первый взнос в размере <данные изъяты> рублей Сторона 2 обязана внести ДД.ММ.ГГГГ из расчета стоимости <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. общей площади вышеуказанной трехкомнатной квартиры и <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. общей площади жилого мансардного помещения.

Сторонами не оспаривалось, что во исполнение обязательств по заключенному договору, ответчик перечислил истцу в виде взноса долевого пая по договору от 16.11.2004г. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что в соответствии с условиями договора соответствует частичной оплате долевого пая за 71,53 кв.м. трехкомнатной квартиры общей площадью 83,06 кв.м. Оплату оставшейся части суммы в за 11,54 кв.м. квартиры и 45 кв.м. мансардного помещения ответчик до настоящего времени не произвел.

Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о существенном нарушении ответчиком обязательств по договору, приведшем, в конечном итоге, к задержке строительства дома.

Между тем, решением Ленинского райсуда г. Воронежа от 23.01.2008 г. установлено нарушение обязательств именно со стороны ООО РСФ «Ремстройпроект» (л.д. 36-38). Данным решением с истца по настоящему делу в пользу ответчика была взыскана неустойка в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> рублей. При этом суд, рассматривая дело по истечении 2,5 лет после предполагаемого окончания строительства (2 квартал 2005 г.), исходил из недоказанности отсутствия вины Общества в нарушении обязательства (л.д. 37-об.).

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> (п.1.4), обязанность ответчика по окончательному расчету с истцом возникает после исполнения последним своего обязательства по возведению дома и приведению его в состояние, которое позволило бы сдать указанный дом в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что обязательство по оплате ответчиком строительства, в силу ст. 328 ГК РФ, является встречным по отношения к обязательству истца по возведению жилого дома.

В подтверждение исполнения своих обязательств перед Моховым В.П. истцом представлены договоры подряда заключенные с <данные изъяты> о выполнении строительных работ от 19.03.2008г., с <данные изъяты> на монтаж системы отопления, водоснабжения, водоотведения, установку приборов учета от 01.10.2009г., с <данные изъяты> на электромонтажные работы от 13.11.2009г., с <данные изъяты> на выполнение плотницких и кровельных работ от 09.04.2009г., с <данные изъяты> на монтаж стеклопакетов от 29.09.2009г. и оштукатуриванию и заливке полов покрытия от 17.09.2010г., с <данные изъяты> по прокладке водопровода от 19.05.2010г. (л.д. 154-172). Однако суд не может принять их во внимание, поскольку доказательства исполнения названных договоров, сроки которых истекли, отсутствуют, акты выполненных работ истцом не представлены. Кроме того, истцом не представлено ни одного договора с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. Более того, в ходе рассмотрения дела установлено, что у истца отсутствует разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (л.д. 87). Как следует из сообщения отдела выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию Управления главного архитектора, истец заявлял о своей готовности сдать дом в эксплуатацию в 2009 г. (л.д. 55), однако, необходимых мероприятий для этого до настоящего времени не провел. Материалами дела подтверждается, что с 2009 г. непосредственное участие в строительстве ведет ТСЖ «Надежда», в которое вошли участники долевого строительства дома (л.д. 53, 125-152). Как следует из приобщенных к делу документов, фотографий, пояснений представителя ТСЖ «Надежда» дом, в котором находится спорное жилое помещение, в настоящее время к сдаче в эксплуатацию не готов.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору, не состоятельны, так как срок исполнения обязательств по окончательному расчету не наступил. Доказательств существенного нарушения договора со стороны Мохова В.П. истцом не представлено. При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора о долевом участии в строительстве жилого дома не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ООО РСФ «Ремстройпроект» в удовлетворении исковых требований к Мохову В.П. о расторжении договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней.