2-245/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Воронеж 17.03.2011г.

Советский районный суд г.Воронежа в составе: председательствующего-судьи Авдеевой С.Н., при секретаре Мезенцевой И.В., с участием представителя истца Паниной Н.Н., представителя ответчика Литвинова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Лаврентьева А.С. к Коммерческому банку «Акрополь» ЗАО, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о прекращении залога, погашении регистрационной записи,

у с т а н о в и л:

Лаврентьев А.С. изначально обратился в суд с иском к Коммерческому банку «Акрополь» ЗАО, <данные изъяты> с требованием прекратить залог права аренды земельного участка площадью 3520 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал, что в Российской газете № от 29.12.2007г. было опубликовано информационное сообщение о проведении 30.01.2008г. открытых торгов в форме аукциона по продаже недвижимого имущества, принадлежащего <данные изъяты> и расположенного по адресу: <адрес> и <адрес>, в том числе продаже права аренды земельного участка площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Продажа указанного имущества происходила на стадии конкурсного производства в рамках процедуры банкротства <данные изъяты>. Для участия в торгах истец заключил с организатором торгов договор о задатке, оплатил его и 18.01.2008г. подал заявку на участие в аукционе. В соответствии с протоколом о результатах торгов от 30.01.08 истец стал победителем торгов, и с ним был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе по продаже права аренды указанного земельного участка. В соответствии с п.1.1.4 договора купли-продажи истец приобрел право аренды земельного участка, у которого имеется обременение: ипотека на основании договора залога № от 28.03.2005г. в пользу ООО «Коммерческий банк «Акрополь». В дальнейшем истец заключил договор перенайма земельного участка от 01.12.2008г., который был зарегистрирован в установленном порядке. Залог земельного участка возник на основании договора залога от 28.03.2005г., заключенного между ООО «Коммерческий банк «Акрополь» и <данные изъяты>, которое было признано банкротом и в дальнейшем ликвидировано. Поскольку право аренды земельного участка истец приобрел по результатам публичных торгов, залог указанного земельного участка в силу ст.352 ГК РФ прекращается с даты продажи права аренды земельного участка.

В ходе судебного разбирательства Лаврентьев А.С. обратился с уточненным заявлением (ходатайством), в котором просит прекратить залог права аренды земельного участка площадью 3520 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области погасить регистрационную запись об ипотеке № от 29.03.2005г. права аренды указанного земельного участка (л.д.93).

В судебное заседание Лаврентьев А.С. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Панина Н.Н. в судебном заседании требования и доводы, изложенные в иске, поддержала.

Представитель ответчика Коммерческого банка «Акрополь» ЗАО по доверенности Литвинов А.А. в судебном заседании против требований, предъявленных к КБ «Акрополь», возражал, ссылаясь на то, что Банк права истца не нарушал и действовал в рамках закона. Так как Банк не состоит с истцом в спорных материальных отношениях, то является ненадлежащим ответчиком по делу. Банк не имеет никаких имущественных прав на спорное недвижимое имущество, так как оно продано с публичных торгов и не претендует на него, залог прекращается в силу закона в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества.

Указанное в качестве ответчика <данные изъяты> было исключено из состава ответчиков как ликвидированное юридическое лицо.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в связи с заявленными дополнительными требованиями и ходатайством представителя истца было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались в установленном порядке.

В письменном пояснении на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Воронежской области сослался на то, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договора залога недвижимости (ипотеки) № от 28.03.2005г., заключенного между Коммерческим банком «Акрополь» (залогодержатель) и <данные изъяты> (залогодатель), в обеспечение исполнения обязательств заемщика – <данные изъяты> по договору кредитной линии (срочному) № от 28.03.2005г. залогодатель заложил залогодержателю принадлежавшее ему на праве собственности имущество (предмет залога): незавершенный строительством объект литер В, 94% готовности, находящийся по адресу: <адрес>, условный номер №; незавершенный строительством объект литр В1, п/В1, 42% готовности, находящийся по адресу: <адрес>, условный номер №; нежилое здание литер Ж, З, И, К, площадью 433,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, условный номер №; право аренды земельного участка (земли поселений), площадью 3520 кв.м. под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, срок аренды – до 10.12.2052 года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.08.2007г. по делу о взыскании с <данные изъяты> в пользу КБ «Акрополь» ЗАО задолженности, процентов за пользование кредитом, пени за неуплату основного долга, пени за несвоевременную уплату процентов, госпошлины было обращено взыскание на указанное выше имущество <данные изъяты> - предмет залога.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2007г. <данные изъяты> было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство. Данным решением были сняты ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

В рамках конкурсного производства 30.01.2008г. состоялись торги по продаже имущества должника. По результатам торгов 30.01.2008г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО1 и Лаврентьевым А.С., выигравшим торги. Предметом договора купли-продажи явилось и право аренды земельного участка, площадью 3520 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, обремененного залогом. По акту приема-передачи от 30.01.2008г. недвижимое имущество передано покупателю.

01.02.2008г. между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО1 и Лаврентьевым А.С. был заключен договор перенайма указанного земельного участка, по которому Лаврентьеву А.С. были переданы права и обязанности по договору аренды от 26.02.2004г. №.

19.03.2009г. <данные изъяты> ликвидировано, о чем произведена государственная регистрация прекращения деятельности юридического лица.

Согласно выписки из ЕГРПН, 29.03.2005г. произведена регистрация ипотеки земельного участка № по <адрес>, арендатором которого является Лаврентьев А.С., а залогодержателем – Коммерческий банк «Акрополь» общество с ограниченной ответственностью (л.д.6).

Как следует из устава, Коммерческий банк «Акрополь» общество с ограниченной ответственностью было преобразовано в закрытое акционерное общество Коммерческий банк «Акрополь» на основании решения общего собрания участников от 01 декабря 2006г. Банк является правопреемником коммерческого банка «Акрополь» общества с ограниченной ответственностью.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.352 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент продажи права аренды земельного участка с торгов) залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п.2 ст.352 ГК РФ).

Поскольку право аренды земельного участка № по <адрес> приобретено на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов 30.01.2008г., то требование о прекращении залога права аренды указанного земельного участка подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией права.

В соответствии со ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права истца как арендатора земельного участка, он вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Коммерческий банк «Акрополь» ЗАО (залогодержатель) направил в Управление Росреестра по Воронежской области заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке только после обращения истца с заявлением в суд. В настоящее время в связи с ликвидацией <данные изъяты> (залогодателя) совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Управление Росреестра исключено. При указанных обстоятельствах регистрационную запись о залоге права аренды земельного участка следует погасить на основании решения суда.

Надлежащим ответчиком по данному делу является Коммерческий банк «Акрополь» ЗАО как залогодержатель.

Как разъяснено в п.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В данном случае Управление Росреестра по Воронежской области действовало в рамках закона, прав истца не нарушало, поэтому в иске к Управлению Росреестра надлежит отказать.

В силу части 2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРПН на основании судебного акта.

Руководствуясь ст.194,198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Прекратить залог права аренды земельного участка площадью 3520 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке № от 29.03.2005г. права аренды земельного участка площадью 3520 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

В иске Лаврентьева А.С. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о возложении обязанности погасить регистрационную запись отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через райсуд в течение 10 дней.

Судья Авдеева С.Н.