№ 2 – 1661/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 октября 2011 г. г. Воронеж Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Милютиной С.И., при секретаре Диминтиевской О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску конкурсного управляющего Некоммерческой организации Кредитного потребительского кооператива граждан «Финансист» к Колягину В.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, У С Т А Н О В И Л: Изначально конкурсный управляющий Некоммерческой организации Кредитного потребительского кооператива граждан «Финансист» Вышегородцев И.А. обратился в суд с иском к Колягину В.Н. о взыскании убытков. В обоснование иска указал, что 31.12.2008г. между Колягиным В.Н. (продавец) и НО КПКГ «Финансист» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № нежилого встроенного помещения I в лит А2 условный номер №, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 29,3 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 1-4. В тот же день по акту приема-передачи имущество было передано продавцом покупателю. За указанное имущество НО КПКГ «Финансист» уплатило Колягину В.Н. <данные изъяты> рублей. Право собственности истца зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области 06.02.2009г. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.09.2009г. НО КПКГ «Финансист» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. В ходе мероприятий конкурсного производства стало известно, что указанное выше нежилое помещение занимает товарищество собственников жилья «<данные изъяты>». На предложение НО КПКГ «Финансист» заключить с собственником договор аренды занимаемого нежилого помещения, ТСЖ «<данные изъяты>» ответило отказом. Освобождать спорное нежилое помещение ТСЖ «<данные изъяты>» также отказалось. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2010г. НО КПКГ «Финансист» в удовлетворении исковых требований к ТСЖ «<данные изъяты>» об истребовании имущества из чужого незаконного владения было отказано. Согласно решению Арбитражного суда Воронежской области от 26.10.2010г. за ТСЖ «<данные изъяты>» признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на спорное нежилое встроенное помещение. В этой связи, истцом в адрес ответчика дважды были направлены предложения о расторжении договора купли-продажи № недвижимого имущества от 31.12.2008г., которые остались без ответа и удовлетворения. При этом истец полагал, что в результате недобросовестных действий Колягина В.Н. по продаже недвижимого имущества, находящего в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, НО КПКГ «Финансист» были причинены убытки в форме реального ущерба на сумму <данные изъяты> рублей (а именно: стоимости нежилого встроенного помещения, уплаченной по договору купли-продажи). На основании изложенного, истец просил взыскать с Колягина В.Н. в пользу НО КПКГ «Финансист» понесенные убытки в размере <данные изъяты> рублей. В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Воронова О.В. уточнила исковые требования, просила на основании ст. 451 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи № от 31.12.2008г., заключенный между Колягиным В.Н. и НО КПКГ «Финансист», взыскав с Колягина В.Н. в пользу НО КПКГ «Финансист» понесенные убытки в размере <данные изъяты> рублей. По мнению представителя истца, принятие судебного решения о признании права собственности на спорный объект за собственниками помещений многоквартирного жилого дома является существенным изменением обстоятельств, так как, если бы стороны договора могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен. В судебном заседании представитель истца по доверенности Дедкова С.А. просила исковые требования удовлетворить. Ответчик Колягин В.Н. в судебное заседание не явился, о дне слушания по делу извещался в установленном законом порядке. Представитель ответчика Колягина В.Н. Чурсанова С.В. по ордеру № (л.д. 139) полагала иск не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В части 2 ст. 451 ГК РФ закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Из материалов дела усматривается, что 31.12.2008г. между Колягиным В.Н. (продавец) и НО КПКГ «Финансист» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № нежилого встроенного помещения I в лит А2 условный номер <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 29,3 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 1-4 стоимостью <данные изъяты> рублей. Колягин В.Н. являлся собственником данного помещения на основании Свидетельства о государственной регистрации права (л.д.86-87). 31.12.2008г. по акту приема-передачи недвижимое имущество было передано продавцом покупателю (л.д. 88-89). Право собственности НО КПКГ «Финансист» на спорный объект недвижимости зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области от 06.02.2009г. (л.д. 90,91). Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.09.2009г. НО КПКГ «Финансист» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства (л.д.72-85). Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в ходе мероприятий конкурсного производства стало известно, что указанное помещение занимает ТСЖ «<данные изъяты>». Истцом в адрес ТСЖ направлялось требование, в котором предлагалось представить документы, на основании которых последнее занимает помещение, либо, при отсутствии таких документов, рассмотреть вопрос о возможности заключения договора аренды. ТСЖ требуемых документов не представило, освободить помещение отказалось. НО КПКГ «Финансист» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ТСЖ «<данные изъяты>» об истребовании нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 29,3 кв.м., этаж цокольный, номер на поэтажном плане 1-4 из незаконного владения ответчика. Решением суда от 06.07.2010г., вступившим в законную силу, НО КПКГ «Финансист» в удовлетворении требований к ТСЖ «<данные изъяты>» было отказано (л.д. 92-97). Впоследствии ТСЖ «<данные изъяты>» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к НО КПКГ «Финансист» о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес> на спорное нежилое помещение. В ходе рассмотрения названного гражданского дела, суд принял во внимание решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2010 г., и своим решением от 26.10.2010 г. удовлетворил заявленные исковые требования (л.д. 98-105). Таким образом, НО КПКГ «Финансист» исполнив договор купли-продажи и уплатив по нему денежные средства, лишился приобретенного имущества, право собственности на которое на основании судебных актов перешло к третьим лицам. Статья 461 ГК РФ гласит, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Сторона ответчика в своих возражениях ссылалась на то обстоятельство, что покупателю НО КПКГ «Финансист» сообщалось о том, что спорное помещение отвечает признакам общего имущества в жилом доме, поэтому он должен был знать о возможных притязаниях собственников помещений многоквартирного дома на него. В этой связи представитель ответчика просила учесть показания свидетелей ФИО1, ФИО2, работавших в кооперативе в 2008 г., которые слышали, как Калягин В.Н., предлагая директору НО КПКГ «Финансист» ФИО3 купить у него нежилое помещение, сообщал, что это помещение занимает ТСЖ. Однако, показания указанных свидетелей суд не может принять во внимание в качестве бесспорных доказательств того, что истец знал или должен был знать о наличии прав третьих лиц на спорный объект недвижимости. Действия истца после покупки нежилого помещения, напротив свидетельствуют о том, что он считал себя единственным законным владельцем недвижимости: он посылал в адрес ТСЖ «<данные изъяты> требования о заключении с ним договора аренды; после получения от ТСЖ отказа заключить договор аренды или освободить помещение, обратился за защитой своих прав в Арбитражный суд Воронежской области, обжаловал судебный акт, которым ему было отказано в удовлетворении заявленных требований, не признавал требования, предъявленные ему ТСЖ «<данные изъяты>» о признании за собственниками многоквартирного дома права общей долевой собственности на нежилое помещение. Кроме того, свидетель ФИО2 в судебном заседании отмечала, что Колягин В.Н., предлагая для покупки спорное помещение, говорил Зуевой, что у кооператива с ТСЖ проблем не будет, он (Колягин В.Н.) имеет все правоустанавливающие документы на нежилое помещение. Он пояснял, что купив у него помещение, кооператив станет его собственником и сможет сдавать это помещение ТСЖ в аренду. Также суд считает необходимым отметить, что вопрос, касающийся прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме, являлся предметом длительного судебного разбирательства. Суды, после заслушивания участников процесса, исследования письменных документов, пришли к выводу о том, спорный объект недвижимости является пунктом диспетчеризации лифтов, предназначен для обслуживания более одного помещения в жилом доме и используется в качестве общего имущества владельцев помещений в жилом доме. Принимая решения об отказе в удовлетворении иска НО КПКГ «Финансист» к ТСЖ «<данные изъяты>» об истребовании нежилого встроенного помещения из незаконного владения, а затем об удовлетворении требований ТСЖ «<данные изъяты>» к НО КПКГ «Финансист» о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома на спорное помещение, суды руководствовались п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущества здания», согласно которому, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРПНИ. В связи с изложенным, суд находит несостоятельными утверждения представителя ответчика о том, что, заключая в 2008 г. договор купли-продажи, истец мог разумно предвидеть, что собственниками помещения являются собственники многоквартирного жилого дома, а не Колягин В.Н., имеющий свидетельство о государственной регистрации права на этот объект недвижимости. Принимая во внимание обстоятельства дела, представленные доказательства, суд считает, что доводы истца нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Принятие Арбитражным судом указанных выше решений повлекло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, что, в силу ст. 451 ГК РФ, является основанием для его расторжения. В этой связи, на основании ст. 461, ч. 3 ст. 451 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная НО КПКГ «Финансист» по договору стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Расторгнуть договор купли-продажи № от 31.12.2008 г. недвижимого имущества – нежилого встроенного помещения 1 в лит. А2, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 29, 3 кв.м., заключенный между Колягиным В.Н. и Некоммерческой организацией Кредитный потребительский кооператив граждан «Финансист». Взыскать с Колягина В.Н., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированного по адресу: <адрес> в пользу Некоммерческой организацией Кредитный потребительский кооператив граждан «Финансист» денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней. Судья С.И.Милютина Мотивированное решение изготовлено 26.10.2011 г.