АПЕЛЛЯЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ
01 февраля 2011 годаг.Тула
Советский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Бездетновой А.С.,
при секретаре Франк М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 11-2011 по апелляционной жалобе ООО «Домашний очаг» на решение мирового судьи судебного участка № 73 Советского района г. Тулы от 21.10.2010 г. по иску Кузякина Дмитрия Валерьевича к ООО «Домашний очаг» о взыскании аванса,
у с т а н о в и л :
Кузякин Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Домашний очаг» о взыскании аванса. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Домашний очаг» соглашение об авансе, по условиям которого внес ответчику <данные изъяты> рублей в качестве аванса в счет причитающейся продавцу по договору купли-продажи суммы, в доказательство обеспечения заключения и исполнения договора по покупке объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Соглашением предусмотрено, что сумма аванса остается у продавца при условии несовершения сделки по купле-продаже квартиры по истечении срока соглашения по вине покупателя, то есть до ДД.ММ.ГГГГ Полагает соглашение об авансе ничтожным, так как аванс является платежом по уже заключенному договору и подлежит возврату, если договор купли продажи останется не исполненным (вне зависимости, по чьей вине). Кроме того, соглашение об авансе полагает заключенным ненадлежащим лицом, так как собственником квартиры является Гладышев В.А., однако соглашение об авансе заключено представителем продавца - генеральным директором ООО «Домашний очаг», действующим на основании Устава, в то время как действовать от имени продавца могло только физическое лицо, специально уполномоченное продавцом на совершение таких действий, на основании доверенности, заверенной нотариально. В доверенности также должно быть оговорено право поверенного на получение денежных средств, полученных по сделке, однако о наличии такой доверенности ему неизвестно. До настоящего времени он не был ознакомлен ни с одним документом, подтверждающим право собственности Гладышева В.А. на квартиру. В соглашении об авансе собственник продаваемого жилья также не указан. При личной беседе Гладышев В.А., который был зарегистрирован в продаваемой квартире, заявил, что квартира его и переезжать он никуда не собирается. Доказательства снятия Гладышева В.А. с регистрационного учета ему (Кузякину) не представлены. Помимо изложенного, Гладышев В.А. является пенсионером, в отношении последних действуют особые условия о снятии с регистрационного учета. Имеет ли Гладышев В.А. другое жилье, где будет зарегистрирован, ему (истцу) неизвестно. Он опасается покупать квартиру, договор купли-продажи которой может быть оспорен. Кроме того, во время приобретения квартиры Гладышев В.А. был женат. Квартира являлась совместно нажитым имуществом супругов. Дата смерти жены Гладышева В.А., а также имеются ли претензии наследников - детей на наследственное имущество их матери, ему также не известны. Таким образом, договор купли-продажи не был им заключен не в связи с его отказом от приобретения квартиры, а в связи с обоснованными сомнениями в «чистоте» сделки, вызванной отказом сотрудников ООО «Домашний очаг» ознакомить его с документами на приобретаемую квартиру. Об отказе приобрести квартиру он сообщил ответчику до истечения срока, предусмотренного договором об авансе. ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ООО «Домашний очаг» претензию, ответ на которую не получил. Поскольку полученная ответчиком сумма является неосновательным обогащением, просит взыскать с ООО «Домашний очаг» аванс в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате государственной Яшины 1700 рублей, расходы на оказание юридической помощи в сумме 4000 рублей, почтовые расходы в сумме 78 руб. 21 коп.
Решением мирового судьи судебного участка № 73 Советского района г.Тулы от 21.10.2010 г. исковые требования Кузякина Д.В. удовлетворены, с ООО «Домашний очаг» в пользу Кузякина Д.В. взысканы: сумма уплаченного аванса в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины 1700 рублей, расходы за оказание юридической помощи в сумме 4000 рублей, почтовые расходы 78, 21 руб., а всего 55778, 21 руб.
Не согласившись с указанным решением мирового судьи, представителем ответчика ООО «Домашний очаг» по доверенности Филатовым Д.А. была подана апелляционная жалоба, в которой она ссылается на то, что заключенное между Кузякиным Д.В. соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия предварительного договора купли-продажи, в связи с чем не могло быть признано не соответствующем законодательству. При этом, по мнению заявителя, судом первой инстанции сделан не соответствующий требованиям материального закона вывод о том, что у ООО «Домашний очаг» возникло неосновательное обогащение в виде суммы аванса, переданной истцом. Заявитель обращает внимание на то, что при разрешении дела мировой судья не учел, что ООО «Домашний очаг» действовало по поручению собственника квартиры, которую намеревался приобрести истец, Гладышева В.А., по его поручению получал деньги от истца и в полной сумме передал полученные деньги Гладышеву В.А. Между ООО «Домашний очаг» и Гладышевым В.А. был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ на риэлторское обслуживание клиента, следовательно, по мнению заявителя, права и обязанности по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ возникли именно у Гладышева В.А., а не у ООО «Домашний очаг», который в соглашении выступал в качестве представителя. Просил решение мирового судьи судебного участка № 73 Советского района г. Тулы от 21.10.2010 г. отменить и принять новое решение.
В судебном заседании представители заявителя ООО «Домашний очаг» Филатов Д.А. и адвокат Криводенченкова М.Н. апелляционную жалобу поддержали, просили ее удовлетворить по основаниям, изложенным в жалобе. Также пояснили, что полученный аванс за квартиру ООО «Домашний очаг» передало Гладышеву В.А., который в свою очередь внес этот аванс за квартиру в <адрес>, которую собирался купить. Никто на квартиру Гладышева В.А. не претендовал, его жена умерла, и квартира стала продаваться по истечение 6 месяцев после ее смерти, дети отказались от своей доли наследства в пользу Гладышева В.А. По требованию истца Гладышев В.А. был снят с регистрационного учета до совершения сделки, однако Кузякин Д.В. не пришел на сделку, не захотел этого всего проверять, ему понравилась другая квартира, и он ее купил. Сделка не состоялась по вине самого истца. Кроме того, спорная квартира была приобретена позднее другим покупателем, который представил квартиру в ипотеку. Банки, предоставляющие деньги под ипотеку, всегда тщательно проверяют недвижимость, и ни у кого не возникло сомнений в чистоте сделки.
В судебном заседании представитель истца Кузякина Д.В. по доверенности Кузякина Т.Н. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение мирового судьи судебного участка № <адрес> оставить без изменения. Также указала, что соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ было заключено неправильно, должен был быть заключен предварительный договор. У ее мужа после заключения соглашения об авансе возникли сомнения относительно чистоты сделки, в связи с чем он отказался от ее заключения. О том, что собственником квартиры является Гладышев В.А., муж знал. Муж поставил подпись под соглашением об авансе, потому что ему понравилась квартира.тка ом заседании истец ФИО7 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение мирового судьи судебного
Третье лицо Гладышев В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Квартира № <адрес> принадлежала на праве собственности Гладышеву В. А.
ДД.ММ.ГГГГ между Кузякиным Д.В. (покупателем) и ООО «Домашний очаг» (представителем продавца) заключено соглашение, по условиям которого продавец принимает у покупателя аванс в размере 50 000 рублей в счет причитающейся продавцу по договору купли-продажи суммы в размере <данные изъяты> рублей в доказательство обеспечения заключения и исполнения договора по покупке квартиры № № дома №. № по <адрес> ( п. 1.1). Продавец в соглашении не назван. Соглашение об авансе заключено на срок с 7 июня по ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.)
По делу установлено, что указанная в соглашении об авансе денежная сумма передана была истцом работнику ООО «Домашний очаг» ДД.ММ.ГГГГ.
Всоответствии с п. 2.2 соглашения в случае несовершения сделки по купле-продаже квартиры по истечению срока действия соглашения по вине покупателя, сумма аванса остается у продавца.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил правовую природу заключенного между Кузякиным Д.В. и ООО «Домашний очаг» соглашения от ДД.ММ.ГГГГ как свидетельствующего о передаче истцом аванса в счет причитающейся продавцу по договору купли-продажи суммы.
При этом мировой судья правомерно указал, что аванс, также как и задаток, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию по договору, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора. Однако, в отличие, от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора на основании ст.ст. 309, 310, 487 ГК РФ.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела было установлено и не оспаривалось сторонами, что между сторонами договора купли-продажи <адрес>, принадлежащей Гладышеву А.В., равно как и предварительного договора не заключалось.
В этой связи уплаченный Кузякиным Д.В. аванс действительно подлежал взысканию в рамках требований ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Однако, возлагая обязанность возврата уплаченного истцом аванса на ООО «Домашний очаг» суд первой инстанции оставил без внимания установленные обстоятельства о том, что ООО «Домашний очаг» в правоотношениях с Кузякиным Д.В. выступало в качестве поверенного по договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Домашний очаг» и продавцом вышеназванной квартиры Гладышевым В.А.
Согласно положениям п. 1 договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ, поверенный, коим выступает ООО «Домашний очаг», обязалось совершать от имени и за счет доверителя Гладышева В.А. юридические действия, в том числе принимать от потенциальных покупателей для передачи доверителю денежные средства (задатки, авансы и пр.) в счет стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
К тому же, Гладышевым В.А. была составлена доверенность в простой письменной форме на заключение ООО «Домашний очаг» от его имени соглашения об авансе, договор задатка, а также принимать от потенциальных покупателей его квартиры денежные средства.
Как следует из расписки, выданной Гладышевым В.А., на момент возникновения спорных правоотношений владельцем квартиры № дома № по ул. <адрес>, свои обязательства по передаче полученных от Кузякина Д.В. в уплату за покупку квартиры денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ООО «Домашний очаг» выполнило, передав эти денежные средства Гладышеву В.А.
В этой связи у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания к выводам о состоявшемся у ООО «Домашний очаг» неосновательном обогащении за счет средств истца.
То обстоятельство, что в соглашении об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ООО «Домашний очаг» не были указаны данные доверителя, не имеют правового значения для выводов относительно лица, у которого состоялось неосновательное обогащение в тех условиях, что в ходе рассмотрения дела было достоверно установлено и, по существу, следует из содержания соглашения, ООО «Домашний очаг», получая денежные средства от истца в виде аванса, действовало в интересах Гладышева В.А., и свои обязательства по передаче этих денег доверителю выполнило.
Кроме того, в судебных заседаниях у мирового судьи и в суде апелляционной инстанции истец Кузякин Д.В. и его представитель Кузякина Т.Н. не отрицали, что Кузякин Д.В. смотрел предложенную квартиру и был осведомлен о том, что ее собственником является Гладышев В.А., а ООО «Домашний очаг» является риэлторской фирмой, оказывающей посреднические услуги.
Таким образом, поскольку исковые требования истцом Кузякиным Д.В. были заявлены только к ООО «Домашний очаг», с которого истец настаивал взыскать уплаченные им как аванс денежные средства для приобретения квартиры № дома № по ул. <адрес> <адрес>, требований к Гладышеву В.А. не предъявлялось, и данное лицо участвовало в рассмотрении дела в суде первой инстанции как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, суд обязан разрешить дело в пределах заявленных требований.
Следовательно, поскольку в ходе судебного разбирательства не было установлено возникновение у ООО «Домашний очаг» неосновательного обогащения за счет средств Кузякина Д.В., исковые требования последнего к названному лицу удовлетворению не подлежат, и решение мирового судьи в данной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске к данному ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 362-364 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
решение мирового судьи судебного участка № 73 Советского района г.Тулы от 21 октября 2010 года по иску Кузякина Дмитрия Валерьевича к ООО «Домашник очаг» о взыскании аванса – отменить.
В удовлетворении исковых требований Кузякину Дмитрию Валерьевичу к ООО «Домашник очаг» о взыскании аванса – отказать.
Председательствующий подпись.
Копия верна.СудьяА.С. Бездетнова