РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 октября 2011 года г. Тула
Советский районный суд г. Тулы в составе:
Председательствующего Исаковской Э.Л.,
при секретаре Франк М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1508/11 по иску Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования к Кожухову Виталию Викторовичу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования обратился в суд с иском к Кожухову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Региональным фондом развития жилищного строительства икредитования и ответчиком был заключен договор займа № на сумму 750000рублей сроком на 240 месяцев, с установлением процентной ставки за пользованием займом в размере 13,75% годовых. Права по договору займа удостоверены закладной, составленной ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ. Обеспечением исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ является квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. Указанная квартира была приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ за №, оплата по которому производилась за счет собственных средств Кожухова В.В. в размере 200000 рублей и заемных средств - 750000 рублей, предоставленных ответчику истцом, согласно вышеуказанного договора займа. Ипотека в силу закона в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №. В соответствии с указанным договором займа, ответчик обязан производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного платежа в размере 9205 рублей 27 копеек. Начиная с марта 2009 года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа производятся ответчиком с нарушением условий закладной и договора займа. Последний платеж в размере 9205 рублей 27 копеек ответчик произвел ДД.ММ.ГГГГ В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной было предъявлено ответчику требование полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от ДД.ММ.ГГГГ года №). Указанное требование ответчиком выполнено не было. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями договора займа и закладной, указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. На 28 июля 2011г. общая сумма долга ответчика перед истцом составляет 1073767 рублей 47 копеек, из которой основной долг - 740970 рублей 86 копеек, проценты – 192011 рублей 23 копейки, пени за просроченные выплаты - 140785 рублей 38 копеек. Согласно статье 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество должна быть установлена начальная пpoдажная цена. Согласно отчета ООО «Р.О.С.Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры на дату оценки составляет 715000 рублей. С учетом изложенного, просили суд взыскать с Кожухова В.В. сумму долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ путем обращения взыскания посредством продажи с публичных торгов заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 1073767 рублей 47 копеек, в том числе: 740970 рублей 86 копеек - основной долг, 192011 рублей 23 копейки - проценты за пользованием займом, 140785 рублей 38 копеек - пени за просроченные выплаты. Установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 715000 рублей согласно отчету ООО «P.O.С.Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 13568 рублей 83 копейки и расходы по оценке недвижимого имущества в сумме 2000 рублей.
В судебном заседании представитель Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования по доверенности Ефремова Е.А. исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере 715000 рублей согласно отчету ООО «P.O.С.Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ Представленный ответчиком отчет ООО «Бюро Независимых Экспертиз «Индекс-Тула» считает недостоверным, поскольку в нем не отражено фактическое состояние квартиры. Обратила внимание на то, что ответчику представлялась возможность с согласия залогодержателя продать указную квартиру, однако в течении длительного периода квартира Кожуховым В.В. не была продана.
Ответчик Кожухов В.В. в судебном заседании исковые требования признал частично. Не отрицал, что настоящее время у него образовалась задолженность перед фондом по договору займа. Пояснил, что не выполнял обязательства по выплате кредита с 2008 года, поскольку длительное время находился на лечении. Не возражая против взыскания суммы основного долга и процентов, просил суд снизить начисленные фондом пени и установить начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 851800 рублей с учетом отчета, составленного ООО «Бюро Независимых Экспертиз «Индекс-Тула».
Выслушав мнения сторон, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования подлежащими частичному удовлетворению.
Частью 1 ст. 819 Гражданского Кодекса РФ установлено, что по кредитному договору Банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
В силу положений ст. 307 Гражданского Кодекса РФ одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действие: передать имущество, выполнить работу, передать деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Региональным фондом развития жилищного строительства икредитования и ответчиком был заключен договор займа № на сумму 750000рублей сроком на 240 месяцев и установлением процентной ставки за пользованием займом в размере 13,75% годовых.
Обеспечением исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.1.4.1 является ипотека квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>.
Права по договору займа удостоверены закладной, составленной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.
Кредитор исполнил свои обязательства перед заемщиком по договору займа в полном объеме. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривались.
Согласно ч.1 ст. 809 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ч.1 ст.810 Гражданского Кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Так ч. 3 ст. 810 Гражданского Кодекса РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
В силу п. 2 ст. 811 Гражданского Кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 г. №13/14, в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.
В соответствии с вышеуказанным договором займа, ответчик обязан производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного платежа в размере 9205 рублей 27 копеек.
Ответчиком Кожуховым В.В. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий кредитного договора производились несвоевременно, неоднократно допускались просрочки платежей по договору.
Начиная с марта 2009 года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа производятся ответчиком с нарушением условий закладной и договора займа. Последний платеж в размере 9205 рублей 27 копеек ответчик произвел ДД.ММ.ГГГГ
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, истцом было предъявлено Кожухову В.В. требование полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от ДД.ММ.ГГГГ №).
Ответчик Кожухов В.В. погашение займа производил не в полном объеме, у истца в соответствии с договором возникло право требования досрочного возвращения займа и уплаты начисленных процентов.
На момент обращения истца в суд, обязательства, взятые на себя заемщиком по договору, не исполнены в полном объеме, сумма займа фонду не возвращена.
В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского Кодекса РФ и условиями договора банк вправе потребовать досрочного возврата займа.
По расчетам истца задолженность по кредиту ответчика составила на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма долга ответчика составляет 1073767 рублей 47 копеек, из которой основной долг - 740970 рублей 86 копеек, проценты за пользованием займом – 192011 рублей 23 копейки, пени за просроченные выплаты - 140785 рублей 38 копеек. Данные расчеты не вызывают у суда сомнений в их правильности.
Однако, в соответствии со ст. 333 Гражданского Кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд исходя, из принципов разумности и справедливости, соразмерности последствий нарушения обязательств, полагает необходимым взыскать с ответчика пени за просроченные выплаты в размере 20000 рублей.
Обеспечением исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ согласно п.1.4.1 является ипотека квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>.
Права по договору займа удостоверены закладной, составленной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Судом установлено, что на момент обращения истца в суд, обязательства, взятые на себя ответчиком Кожуховым В.В. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены, сумма займа, проценты по ним истцу не возвращены.
Таким образом, период просрочки на момент подачи истцом искового заявления составил более 6 месяцев, и у истца возникло право на обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество Кожухова В.В. в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.
Согласно ст. 348 Гражданского Кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно ст. 54.1 вышеназванного закона, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, суд не усматривает, так как обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в том случае, если:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Из материалов в дела усматривается, что период просрочки на момент обращения истца в суд, составляет более 18 месяцев, ответчик систематически нарушает сроки внесения платежей. Последний платеж в размере 9205 рублей 27 копеек ответчик произвел ДД.ММ.ГГГГ Доказательств обратного суду не представлено.
Доводы Кожухова В.В. о невозможности исполнения договора в связи с тем, что длительное время он находился на лечении, являлись предметом рассмотрения в ходе судебного заседания.
Из представленных документов усматривается, что Кожухов В.В. находился на стационарном лечении в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ На амбулаторном лечении находился с перерывами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Однако в соответствии с п.4.1.22 заемщик обязуется заблаговременно письменно уведомить заимодавца о возникновении обстоятельств, действующих более одного месяца, вследствие чего заемщик не сможет самостоятельно осуществлять полномочия по договору. Кожухов В.В. в нарушение указанного пункта не предупредил фонд о невозможности исполнения договора, не инициировал переговоры с фондом о заключении дополнительных соглашений об изменении сроков исполнения договора, сокращении ежемесячных платежей и т.п.; на требование истца от ДД.ММ.ГГГГ № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, не ответил.
Таким образом, указанные обстоятельства не являются основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования к Кожухову В.В.
В связи с этим требования истца об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Кожухову В.В., в качестве обеспечения исполнения обязательства, подлежат удовлетворению.
В силу ст. 349 Гражданского Кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно отчета ООО «P.O.С.Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 715000 рублей. Указанная оценка произведена с соблюдением требований к оценке, установленных ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254,255,256.
Рыночная стоимость спорной квартиры в сумме 851800 рублей, указанная в отчете ООО «Бюро Независимых Экспертиз «Индекс-Тула», не может быть принята судом во внимание, поскольку в нем не в полном объеме отражено фактическое состояние квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
При таких обстоятельствах, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению, при этом, суд считает возможным определить его первоначальную стоимость для продажи с публичных торгов учитывая стоимость имущества, указанную в отчете ООО «P.O.С.Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 715000 рублей, поскольку указанная сумма является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки.
С учетом изложенного, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Кожухову Виталию Викторовичу: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов с начальной продажной квартиры в размере 715000 рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2.ст.96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, требования Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 13568 рублей 83 копейки, которые подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат частичному удовлетворению в размере 12729 рублей 81 коп.
Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика 2000 рублей - расходов по оценке недвижимого имущества (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования к Кожухову Виталию Викторовичу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Взыскать с Кожухова Виталия Викторовича в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования основной долг - 740970 рублей 86 копеек, проценты за пользованием займом – 192011 рублей 23 копейки, пени за просроченные выплаты – 20000 рублей.
Обратить взыскание на принадлежащую Кожухову Виталию Викторовичу на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи её с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 715000 рублей.
Взыскать с Кожухова Виталия Викторовича в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12729 рублей 81 коп., расходы по оплате оценки недвижимости в размере 2000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд г. Тулы через Советский районный суд г. Тулы в течение 10 суток со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: