№ 2-1930/2010
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
19 июля 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Николаенко Е.С.
при секретаре Бессараб Н.В.
при участии представителя истца Лобанова С.Н., действующего на основании доверенности от 18.03.2010
представителя ответчика Жданова В.А., действующего на основании доверенностей №№ 70 АА 522174, 70АА 522177 от 21.03.08г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Невского Александра Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о понуждении к заключению дополнительного соглашения, взыскании неустойки по договору
Установил:
Невский А.И. обратился в суд с иском к ООО «СУ -13» о понуждении к заключению дополнительного соглашения, взыскании неустойки по договору.
В обоснование заявленных требований указал, что 26.08.2008 между истцом и ООО «СУ -13» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по Томской области. 14.12.2009 года истец подписал дополнительное соглашение к договору, передав их ООО «СУ-13», с оговоркой о несогласии с переносом срока передачи объекта долевого участия в строительстве с 04.12.2008 года на 14.12.2009, но согласовав условие об изменении (уточнении) предмета договора. Соглашение ему не вернули, в его редакции оно подписано не было, в связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на свой объект. Кроме того, истец, произведя оплату по договору в полном объеме, принял нежилые помещения по акту приема-передачи только 14.12.2009 года, что является просрочкой исполнения обязательства со стороны ответчика, за которую предусмотрена ответственность в виде неустойки.
Истец, уточнив заявленные требования просит изменить в судебном порядке предмет договора изложив его в следующей редакции: Стороны договорились п. 1.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.08.2008 читать в следующей редакции: «После проведения технической инвентаризации объект долевого строительства имеет следующее описание, согласно техническому паспорту: город Томск, улица Кузнецова, дом 6, этаж цокольный, номера на поэтажном плане № ц028-13, 8 кв.м, ц029-3,1 кв.м, ц030-2,2 кв.м, ц031-3,0 кв.м, ц032-36,2 кв.м, ц033-5,7 кв.м, общая площадь 64, 0 кв.м., а также взыскать с ООО «СУ-13» неустойку за нарушение срока передачи квартиры в собственность, связанную с задержкой строительства в размере 275317 рублей 22 копейки.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился.
В судебном заседании представитель истца Лобанов С.Н. исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в иске. Пояснил, что истец подписал дополнительное соглашение с оговоркой о несогласии на изменение срока передачи объекта, в связи с чем, просрочка в обязательстве у ответчика возникла. Неустойка исчислялась исходя из периода просрочки в 365 дней из расчета 1/150 ставки рефинансирования, за каждый день просрочки, которая на момент подписания акта приема-передачи составляла 8,75%. Нежелание ответчика согласовать уточненный предмет договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения не позволяет зарегистрировать право собственности и в полном объеме использовать помещения в личных целях.
Представитель ответчика исковые требования не признал, представив в суд письменный отзыв. В суде признал то обстоятельство, что срок сдачи дома был нарушен, дом в эксплуатацию введен только 14.12.2009 года. Однако полагал, что ООО «СУ-13» свои обязательства по договору исполнило, передав объект долевого строительства по акту приема-передачи. Просил снизить размер неустойки как несоразмерный последствиям нарушения обязательства по сроку, полагая, что рентабельность помещения покрывает данные издержки. По вопросу заключения дополнительного соглашения пояснил, что ответчик не отказывался от согласования изменения предмета договора, по факту невозрата подписанного соглашения пояснил, что истец с указанной просьбой не обращался, как не обращался и с просьбой о его государственной регистрации. Полагал, что по требованию об изменении предмета договора истцом выбран способ защиты, не предусмотренный действующим законодательством. Просил снизить расходы на оплату услуг представителя.
Суд, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца.
Суд, заслушав объяснения сторон, изучив письменные доказательства по делу, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом согласно ч. 3 ст. 4 названного Закона договор должен быть заключен в письменной форме, и пройти государственную регистрацию.
Судом установлено, что 26.08.2008 года между ООО «СУ-13» (застройщик) и Невским А.И.. (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается специальной регистрационной надписью на штампе в договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области ............... ................
Таким образом, в соответствии со ст. 164 ГК РФ, ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между истцом и ответчиком считается заключенным.
По условиям договора застройщик принял на себя обязательства построить (создать) многоквартирный жилой 5-6 этажный 3-подъездный дом № 4-10 по ул. Кузнецова в г. Томске, и передать по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 64, 1 кв.м.в цокольном этаже указанного дома и передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в установленный договором срок, то есть 04.12.2008 года, а Участник долевого строительства произвести оплату по договору в размере 1278464 рубля в порядке и сроки, установленные договором.
Истец свои обязательства по договору в части полной оплаты стоимости нежилого помещения выполнил в полном объеме, что подтверждается самим договором (п. 2.2.), а также справкой ООО «СУ-13» от 26.08.2008.
Проведенная государственная регистрация договора подтверждает законность привлечения денежных средств граждан для строительства и право на заключение договоров долевого участия в строительстве.
На основании изложенного, суд определил, что к возникшим отношениям сторон подлежит применению Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
К участникам долевого строительства указанный закон относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Намерение использовать нежилые помещения истцом для осуществления предпринимательской деятельности в судебном заседании не установлено.
Суд полагает, требование истца об изменении в судебном порядке предмета договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не подлежим удовлетворению.
Между Невским А.И. и ООО «СУ-13» возникли отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и возникновения у участника долевого строительства права собственности на объект долевого участия на основании договора участия в долевом строительстве, то есть между сторонами возникли договорные отношения.
Как установлено судом, договор сторонами зарегистрирован в ЕГРП, предмет договора, а значит, требования к нему сторонами соблюдены в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Что касается возникших в рамках долевого строительства договорных отношений, то к ним должны применяться общие нормы Гражданского кодекса РФ.
Согласно акту приема – передачи от 14.12.2009 года характеристика помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве дома на момент ввода дома в эксплуатацию изменилась.
Согласно объяснениям представителя истца, этой же датой между сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении предмета договора и срока передачи объекта. В подтверждение данного обстоятельтсва представлена фотокопия указанного соглашения, согласно которой соглашение подписано обеими сторонами, Невским А.И. с оговоркой о несогласии с изменением пункта 1.4, касающегося переноса срока передачи объекта долевого строительства и передано ООО «СУ-13».
Судом установлено, что, несмотря на несогласие истца с условиями дополнительного соглашения, объект долевого строительства был передан ООО «СУ-13» и принят Невским А.И. по акту приема-передачи 14.12.2009 года, и только 06.05.2010 года им была направлена претензия ответчику о необходимости согласования дополнительного соглашения л.д.18), в связи с возникшими противоречиями в документах при государственной регистрации права собственности на него.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, дополнительное соглашение заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, как и сам договор (Часть ч. 3 ст. 4 Закона 214-ФЗ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2. ст. 452 ГК РФ).
Требование об изменении договора в судебном порядке истцом изменены в порядке ст. 39 ГПК РФ в судебном заседании.
В ходе рассмотрения дела суду стороной ответчика для обозрения представлены 3 экземпляра оригиналов дополнительного соглашения подписанных Невским А.И. и ООО «СУ-13» от 14.12.2009 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.08.2008 г. и копия в дело. Дополнительное соглашение подписано истцом и ответчиком, предмет договора участия долевого строительства изложен в новой редакции.
Таким образом, предмет договора сторонами согласован в установленном законом порядке и оснований для его изменения в судебном порядке не имеется.
Из положений ст. 16 Закона № 214-ФЗ следует, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а государственная регистрация дополнительного соглашения производится до обращения с заявлением о регистрации права.
Стороны сошлись во мнении, что с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения Невский А.И. в Управление Росреестра по Томской области не обращался, как не обращался с указанной просьбой к ООО «СУ-13». Согласно объяснениям представителя ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении предмета договора ООО СУ- 13 не уклонялось. Доказательств обратного истцом не представлено.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Из п. 1.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.08.2008 ответчик принял на себя обязательство передать Невскому А.И. обусловленный договором объект долевого строительства в срок не позднее 04.12.2008 г.
Строительство указанного дома было закончено с нарушением сроков, установленных сторонами в договоре, не 04.12.2008, а 14 декабря 2009 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию ............... ................
С учетом указанных обстоятельств суд полагает, установленным факт нарушения срока передачи нежилого помещения. Более того, данное обстоятельство не оспаривается самим ответчиком. Наличие обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности за передачу нежилого помещения в предусмотренный договором срок в судебном заседании не установлено. Ответчик на наличие указанных обстоятельств не ссылался.
Согласно п.п. 1, 3 ст. 6 Закона 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Дополнительное соглашение о переносе срока строительства было подписано сторонами только 14.12.2010 года, то есть в момент сдачи дома в эксплуатацию и передачи его по акту приема-передачи. Даже, несмотря на несогласие истца с указанием иного срока, чем предусмотрено договором суд полагает данное условие договора несогласованным, а само дополнительное соглашение незаключенным, как не прошедшим государственную регистрацию в соответствии с требованиями закона.
Согласно п. 3 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Часть ч. 3 ст. 4 Закона 214-ФЗ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора.
В связи с изложенным, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению, при ее расчете суд руководствуется следующим.
Согласно части 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Судом проверен расчет истца, однако суд полагает его неверным.
Учитывая, что срок сдачи объекта долевого участия установлен – договором 04.12.2008, а обязательство по передаче квартиры в собственность истцу должно быть выполнено после наступления указанной даты, с ответчика подлежит взысканию неустойка с 05.12. 2008 года.
Расчет неустойки производиться за период с 05.12.2008 по 14.12.2009, что составляет 374 дня.
На день исполнения обязательства, то есть на момент передачи объекта долевого участия по акту приема – передачи размер ставки рефинансирования Банка России согласно Указанию Центрального банка РФ от 24.11.2009 № 2336-У составлял 9 % годовых.
Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, будет составлять: (1 278464,51 х 9 х 374 х 2):100:300= 286887,43 рублей.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.
При определении степени снижения размера неустойки суд учитывает, что правовая природа неустойки не возмещение убытков, а вид ответственности за неисполнение обязательства. Суд, принимая во внимание, период просрочки и требования разумности, а также то, что обязательство исполнено и дом введен в эксплуатацию, находит возможным, снизить ее размер до 27 000 рублей.
Согласно ст.100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя взыскиваются судом по письменному ходатайству стороны, в пользу которой состоялось судебное решение, в разумных пределах.
В подтверждение требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя в материалы гражданского дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 15 от 17.05.2010г., согласно которой расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя, составили 20 000 рублей.
В силу ст.100 ГПК РФ, с учетом сложности дела и категории рассматриваемого дела, двух судебных заседаний суд полагает возможным снизить указанную сумму и взыскать с ответчика в счет возмещения расходов истца на оплату услуг представителя до 8000 рублей.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В связи с чем, подлежат удовлетворению требования истца о возмещении судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, с ООО «СУ-13» в размере 1010 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Невского Александра Игоревича удовлетворить частично.
Взыскать в пользу Невского Александра Игоревича с общества с ограниченной ответственностью «СУ-13» неустойку по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.08.2008 за период с 04.12.2008 по 14.12.2009 года в размере 27000 (двадцать семь тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 8000 (восемь тысяч) рублей.
В остальной части заявленных исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СУ-13» в пользу Невского Александра Игоревича государственную пошлину в размере 1010 (одна тысяча десять) рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение десяти дней путем подачи кассационной жалобы через Советский районный суд г. Томска с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение не вступило в законную силу