№ 2-2869/2010
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
14 октября 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Николаенко Е.С.,
при секретаре Агафонкиной Ю.А.,
с участием представителя истца Егорова Ю.А., действующего на основании доверенности ............... от 28.04.2010г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Егоровой М.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства (инвентарный номер объекта ...............) – многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями, находящийся по предварительному адресу: г..............., что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать квартирам в жилом доме,
установил:
Егорова М.Ю. в лице представителя Егорова Ю.А. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» (далее по тексту - ООО «СУ «Монолит») о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства (инвентарный номер объекта ...............) – многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями, находящийся по предварительному адресу: ..............., что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать квартирам, право требования на которые они имеют в соответствии с договорами долевого участия в строительстве указанного жилого дома.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что истец является участником строительства многоквартирного кирпичного 10-ти этажного жилого дома с административно – офисными помещениями по строительному адресу ............... на основании договора долевого участия в строительстве ............... от 20.06.2007г., заключенного с ООО «СУ «Монолит» (далее – дольщик), согласно которому обязанностью дольщика состояла во внесении имущественного взноса на строительство квартиры в многоквартирном доме, которую истец выполнила в полном объеме. ООО «СУ «Монолит» свои обязательства не исполнило, строительство дома не завершило, дом в эксплуатацию не введен, готовая квартира по акту не передана. Задержка строительства привела к нарушению прав истца. Обладая сведениями о возбуждении в отношении ответчика процедуры банкротства, полагает, что избранный им способ защиты соответствует сложившимся отношениям с ООО «СУ «Монолит» по привлечению денежных средств дольщиков как способа (источника) получения дополнительного финансирования на строительство дома, что указывает на инвестиционный характер указанных отношений. В обоснование своих требований истцы ссылаются также на Закон РФ «О защите прав потребителей».
Истец просит признать за собой право собственности на право собственности на долю в размере 800/103322 в праве общей долевой собственности на создаваемое жилое здание (инвентарный номер объекта ...............) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу ..............., расположенное на земельном участке площадью 1 769 кв.м., кадастровый номер ..............., разрешенное использование: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, которая в договоре на долевое участие в строительстве ............... от 20.06.2007г. означена как двухкомнатная квартира ............... (стр.) общей площадью 80 кв.м. на 8 этаже строящегося жилого дома, взыскать неустойку за просрочку передачи объекта в размере 249 362 рубля 20 копеек и денежную компенсацию морального вреда в размере 90000 рублей.
Определением Советского районного суда г. Томска гражданское дело по иску Егоровой М.Ю. к ООО «СУ «Монолит» в части взыскания неустойки за просрочку передачи объекта в размере 249 362 рубля 20 копеек и денежной компенсации морального вреда в размере 90000 рублей прекращено на основании абз. 1 ст. 220 ГПК РФ.
Истец, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика, будучи извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Третье лицо - Министерство Обороны Российской Федерации, будучи извещено о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило.
Третье лицо – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области представило в судебное заседание отзыв на исковое заявление, согласно которому считает себя ненадлежащим третьим лицом по настоящему делу, поскольку земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: ............... в реестре Федерального имущества Кемеровской области не учитываются, следовательно, притязаний на спорный объект и земельный участок у ТУ Росимущество по Кемеровской области не имеется. Просило о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся участников процесса.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования о признании права собственности подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Постановлением мэра г. Томска № 517-з от 12.05.1995г. строительство дома начиналось на земельном участке, который был предоставлен в постоянное бессрочное пользование.
Постановлением мэра г. Томска от 08.09.2003г. № 2815з Военному комиссариату Томской области Министерства обороны РФ предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке площадью 1 769,18 кв.м. Постановлением мэра г. Томска от 29.03.2005г. № 1207з срок предварительного согласования продлен Кемеровской КЭЧ МО РФ, так как участок был предоставлен в бессрочное пользование Кемеровской КЭЧ до 30.12.2005г.
Решением рабочей комиссии ДАиГ от 24.10.2003г. Архитектурное и градостроительное решение согласовано Заказчику ООО «СУ «Монолит».
30.05.2002г. ООО «СУ «Монолит» и Министерство обороны в лице начальника КЭУ военного округа заключило договор о долевом участии в строительстве жилого дома по ............... (стр. адрес) (уточненный строительный адрес объекта на ............... (стр.), согласно которому обязались совместно действовать путем объединения имущества и усилий в сфере строительства 2-х очередей жилых домов, их завершения и сдачи объектов в эксплуатацию с целью повышения ликвидности, без извлечения прибыли от реализации частей.
Разрешение на строительство комитета строительного надзора Администрации г. Томска ............... от 13.11.2003г. выдано на Кемеровскую КЭЧ МО РФ с учетом последующих продлений до 31.12.2010г.
В соответствии с п.п. 1.3, 6.1. Распоряжения Территориального управления Росимущества по Томской области ............... от 30.01.2007г. под строящимся домом образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером ..............., площадью 1 769 кв.м., разрешенное использование земельного участка: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, на который в соответствии с Распоряжением Территориального управления Росимущества по Томской области ............... от 20.03.2008г. сохранено право постоянного (бессрочного) пользования за Кемеровской КЭЧ Сибирского военного округа.
В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества Территориального управления Росимущества от 23.06.2008г. указанный земельный участок отнесен к объектам недвижимости федеральной собственности, о чем в ЕГРП в порядке разграничения государственной собственности на землю зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2008г. ................
На основании дополнительного соглашения от 07.08.2003г. к Договору о долевом участии в строительстве жилого дома по ............... (стр. адрес) от 30.05.2002г. ООО «СМУ «Монолит» были переданы функции заказчика строительства объекта, обязанность по вводу дома в эксплуатацию и право привлечения инвесторов для финансирования строительства дома, в том числе путем заключения договоров долевого участия.
Согласно рабочей документации по дому, экспертному заключению ............... по проекту «Жилой дом с торгово-офисными помещениями» от 15.02.2005г., строящийся жилой дом 10-ти этажный, состоящий из 117 квартир.
Указанные выше обстоятельства подтверждаются решением Советского районного суда г. Томска от 18.05.2010г. по гражданскому делу № 2-1156/2010 ..............., материалы которого были исследованы в ходе рассмотрения настоящего дела.
Таким образом, судом установлено, что возведенный ответчиком спорный жилой дом по своим технико-экономическим показателям при наличии вышеперечисленной документации не является самовольной постройкой.
Суд полагает, что после заключения договора долевого участия истец – дольщик стал самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома.
Согласно п.1 ст.8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст.6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу ст. 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества (часть 1 статьи 3 Федерального закона).
Согласно части 3 статьи 7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство.
Истец осуществил имущественные вложения в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».
За счет взноса дольщика – истца по настоящему делу, произведенного по договору долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства (увеличивалась степень готовности объекта, этажность, повышалась ликвидность объекта и т.д.), в результате чего дольщик наряду с иными инвесторами стал самостоятельным участником общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщика возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате его капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п. 1 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Суду представлен договор, согласно которому участником долевого строительства является истец по настоящему спору.
Право истца подтверждается договором ............... на долевое участие в строительстве от 20.06.2007г. л.д.6), заключенным между ООО «СУ «Монолит» и Егоровой М.Ю., на долю по окончании строительства в виде двухкомнатной квартиры ............... (стр.) 8 этаж строящегося жилого дома общей площадью 80 кв.м, с дополнительным соглашением к нему от 07.08.2007г.
Свои обязательства по договору истец выполнил, оплатив проектную площадь квартиры, что подтверждается справкой ............... от 07.08.2007г. л.д.10), квитанциями к приходным кассовым ордерам ............... от 20.06.2007г., ............... от 06.07.2007г., ............... от 19.09.2007г., ............... от 07.08.2007г. л.д.9).
Фактически жилой дом построен, однако в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем признания права.
В настоящее время в отношении ООО «СУ «Монолит» введена процедура банкротства - наблюдение, что подтверждается определением Арбитражного суда Томской области от 19.07.2010г., в связи с чем, правомерно опасение истца за судьбу спорного объекта.
Учитывая введения в отношении ответчика процедуры наблюдения и конкурсного производства, предусмотренной федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» истец, учитывая состояние правовой неопределенности принадлежности имущества, созданного за счет, в том числе и ее вклада, обеспокоенная тем, что может быть лишена права на квартиру при обращении взыскания на имущество ответчика иными в первоочередном порядке кредиторами, выбрала способ защиты в виде признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме.
Суд полагает возможным для защиты нарушенного права и законных интересов дольщика избрание способа защиты в виде признания права на долю в праве общей долевой собственности на вновь создаваемый жилой дом, так как в ходе судебного заседания нашло свое подтверждение нарушение обязательственных прав истца при инвестировании строительства жилого дома и введенная Арбитражным судом Томской области процедура банкротства ответчика.
Из содержания технического паспорта по состоянию на 11.01.2010г., выданного Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что на момент разрешения спора проведена первичная техническая инвентаризация жилого дома, спорный объект недвижимости описан - жилое здание поставлено на технический учет со следующими техническими характеристиками: инвентарный номер объекта ..............., этажей 10, количество квартир 117, общая площадь 9976,6 из нее: общая площадь квартир 6953,5 (без балконов, лоджий, веранд), в том числе, жилая 3 896,9 кв.м., общая площадь нежилых помещений 1881, 4 кв.м. Иные показатели и характеристики жилого здания в паспорте не приведены. Указанные выше обстоятельства подтверждаются решением Советского районного суда г. Томска от 18.05.2010г., оставленным без изменения кассационным определением от 13.08.2010г.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта. Таким документом согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства объекта капитального строительства в полном соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно данному закону.
Кроме того, в соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 Градостроительного кодекса.
Истцом заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на здание как участником долевого строительства, право требования которого в отношении его вклада оплачено им в полном объеме. Доля определяется по отношению вклада истца в том объекте, который фактически существует.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством технического учета (инвентаризации). Юридически объект появляется только после признания права на него и государственной регистрации прав.
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 37.
Согласно указанным нормативным актам при техническом учете происходит описание реально существующего объекта, устанавливаются объективные границы недвижимости.
Согласно постановлению Правительства РФ от 04.12.2000г. № 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
В завершенном строительством многоквартирном жилом доме объектами прав могут быть только квартиры. До завершения строительства объекта может быть признано только право общей долевой собственности на долю в праве собственности на объект.
В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.
Судом установлено, что доля в праве истца привязана к конкретному жилому помещению (квартире).
Применяемый истцом механизм определения доли в праве общей собственности не затрагивает прав иных участников строительства дома, так как ограничен вложениями дольщика- истца и связан с условиями конкретного договора долевого участия.
Истцом приведен расчет доли в праве собственности на спорный объект, согласно которому доля в праве определяется как арифметический показатель соотношения вклада дольщика в создание общего имущества пропорционально общей площади объекта, поставленного на технический учет (включая площадь лоджий и балконов), так как по условиям договора долевого участия дольщик оплачивал строительство дома с учетом лоджий и балконов.
Представленный истцом расчет судом проверен, и суд полагает его верным.
Суммировав общую площадь здания – 9 976,6 кв.м по данным технического паспорта и площадь лоджий и балконов – 355,6 кв.м, знаменатель простой арифметической дроби составил 10 332,2 кв.м.
Таким образом, доля Егоровой М.Ю. - это фактически оплаченная площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома по данным технической инвентаризации, с учетом лоджий и балконов, а именно: 800/103322.
Применив данную методику расчета, судом определена доля в праве истца.
При такой позиции, имея описание объекта, проведенное органом, ответственным за техническую инвентаризацию объекта, суд считает установленным наличие самого объекта по стоянию на определенную дату, наличие объекта права. Дальнейшие действия дольщика по завершению строительства жилого дома позволят скорректировать площадь квартиры в дальнейшем.
Таким образом, удовлетворяя требования истца по настоящему делу, суд не лишает иных участников строительства возможности определения своей доли в праве собственности на создаваемый объект – жилой дом.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец является субъектом инвестиционной деятельности и, учитывая, что жилое здание, как объект, строительство которого не завершено, не может быть разделено в натуре, из него не могут быть выделены какие – либо части, так как оно является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, считает возможным признать право собственности на долю в праве за истцом в создаваемом объекте недвижимого имущества – жилом многоквартирном доме в соответствии с условиями договора.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Егоровой М.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» удовлетворить.
Признать за Егоровой М.Ю. право собственности на долю в размере 800/103322 в праве общей долевой собственности на создаваемое жилое здание (инвентарный номер объекта ...............) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу ..............., расположенное на земельном участке площадью 1 769 кв.м., кадастровый номер ..............., разрешенное использование: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, которая в договоре на долевое участие в строительстве ............... от 20.06.2007г. означена как двухкомнатная квартира ............... (стр.) общей площадью 80 кв.м. на 8 этаже строящегося жилого дома.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Советский районный суд г. Томска.
Судья:
На момент размещения на сайте решение не вступило в законную силу.