№ 2-2977/2010
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
14 октября 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Николаенко Е.С.,
при секретаре Агафонкиной Ю.А.,
с участием истца Абдурахмановой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Абдурахмановой В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о признании незаключенным предварительного договора участия в долевом строительстве, взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Абдурахманова В.А. обратилась в суд с иском к ООО «СУ-13» о признании незаключенным предварительного договора участия в долевом строительстве, взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного аванса, процентов за пользование чужими денежными средствами,
В обоснование заявленных требований указала, что 13.10.2009г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, предметом которого является договоренность о подготовке и заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: ..............., доля в котором определена в виде однокомнатной квартиры строительный номер ............... общей площадью 29,22 кв.м на пятом этаже в восемнадцатом подъезде в двенадцатиэтажной части ............... жилого дома по адресу: ................ Согласно п.1.2 предварительного договора срок передачи ООО «СУ-13» истцу указанной квартиры определен ориентировочно – 4 квартал 2011 года. На момент подписания договора его цена была определена в размере 672 060 рублей как сумма стоимости квадратных метров квартиры, которая должна быть выделена в натуре. В соответствии с п.3.1 истец приняла на себя обязательство уплатить ООО «СУ-13» цену договора в полном объема в срок до 20.03.2010г., ООО «СУ-13» обязалось в соответствии с п.3.3 договора оформить и получить все необходимые документы для строительства жилого дома, а также разместить проектную декларацию на своем официальном сайте в сети Интернет. Согласно п.3.3 договора ООО «СУ-13» обязалось в течение 2 месяцев с момента опубликования проектной декларации, но не позднее 3 месяцев до ввода дома в эксплуатацию, направить истцу уведомление о заключении основного договора. Согласно условиям договора основной договор должен быть заключен не позднее 90 дней с момента получения истцом уведомления о заключении основного договора. Стоимость квартиры была оплачена истцом частично путем внесения 30.10.2009г. в кассу ООО «СУ-13» 300 000 рублей.
Истец полагает, что поскольку в нарушение норм ст.429 ГК РФ, п.2 ч.4, ч.5 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в предварительном договоре долевого строительства от 13.10.2009г. не указан конкретный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, предварительный договор должен быть признан незаключенным.
Ссылаясь в качестве правового основания иска на нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст.ст.395, 429, 1102 ГК РФ, истец с учетом уточнения исковых требований просит признать незаключенным договор участия в долевом строительстве от 13.10.2009г., взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по процентной ставке Центрального Банка РФ на день предъявления иска 7,75 % годовых за период с 30.10.2009г. по 30.07.2010г. (9 месяцев), расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6 372 рубля 80 копеек, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что на момент заключения предварительного договора у ООО «СУ-13» разрешения на строительство не было, основной договор так и не был заключен. Хочет вернуть денежные средства, переданные ООО «СУ-13» в качестве аванса. Письменное требование ответчику было направлено, но ответ не получен.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.
Суд, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Абдурахмановой В.А. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 13 октября 2009 года между ООО «СУ-13» (Сторона 1) и Абдурахмановой В.А. (Сторона 2) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: ..............., по которому Сторона 2 обязуется осуществить финансирование строительства, а Сторона 1 обязуется осуществить строительство дома с привлечением подрядчиков, выделить в натуре и передать Стороне 2 его долю в виде однокомнатной квартиры строительный номер ............... общей площадью 29,22 кв.м на пятом этаже в восемнадцатом подъезде в двенадцатиэтажной части ............... жилого дома по адресу: ................
Ориентировочный срок передачи квартиры определен сторонами IV квартал 2011 года (п.1.2 предварительного договора).
Пунктами 1.2, 4.1 предварительного договора сторонами определены условия основного договора в отношении предмета, который должен соответствовать предмету предварительного договора, а также определяется техническое состояние квартиры передаваемой по основному договору.
Согласно п.3.1 предварительного договора цена основного договора составляет 672 060 рублей, которые в соответствии с п.3.1 Сторона 2 обязуется уплатить Стороне 1 в полном объеме в срок по 20 марта 2010 года включительно.
В соответствии с п.3.3, 3.4 предварительного договора Сторона 1 обязуется оформить и получить все необходимые документы для строительства жилого дома, а также разместить проектную декларацию на своем официальном сайте в сети Интернет, в течение двух месяцев с момента опубликования проектной декларации, но не позднее трех месяцев до ввода жилого дома в направить Стороне 2 уведомление о заключении основного договора.
В соответствии п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Однако он не заменяет основной договор, в связи с чем, не может содержать условий и обязательств, исполнение которых приведет к исполнению обязательств по основному договору, еще не заключенному.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования п.п. 1.1, 2.1, 3.1 предварительного договора следует, что стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора участия в долевом строительстве квартиры в строящемся доме, по условиям которого Абдурахманова В.А. обязана передать денежные средства, которые пойдут в зачет оплаты по основному договору.
Из содержания предварительного договора вытекает, что квартира, которую ответчик обязан передать по основному договору участия в долевом строительстве, в натуре не существует, дом находится в стадии строительства.
Учитывая указанные обстоятельства, оценивая правовую природу предварительного договора участия в долевом строительстве от 13.10.2009г., суд приходит к выводу о том, что данный договор считается ничтожным, так как нельзя предусматривать обязанность по заключению основного договора и обуславливать ее строительством квартиры в будущем.
Следовательно, по сути, имеет место финансирование строительства дома со стороны истца, по условиям которого и предусмотрено указанное обязательство, то есть оно предусмотрено и должно быть исполнено в будущем.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 214-ФЗ).
Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (созданном) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Согласно ст. 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Документы, подтверждающие наличие у ответчика правомочий выступать в качестве застройщика в понимании указанной нормы, суду не представлены.
Из положений частей 1 и 2 статьи 1 указанного закона следует, что после вступления его в силу, с 01.04.2005 года привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в строительстве в порядке, установленным этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч.3 ст. 4, 17 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, такого земельного участка.
Согласно ч.2 ст. 1 и ст. 3 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан на других основаниях, в том числе на основе предварительных договоров, помимо договоров участия в долевом строительстве, не допускается.
Таким образом, поскольку способ привлечения денежных средств на основании предварительного договора в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не допускается, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от 13.10.2009г. между Абдурахмановой В.А. и ООО «СУ-13» не соответствует требованиям закона, а потому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
В п. 1 ст. 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Признание договора ничтожным не требует признания его незаключенным, в связи с чем, в требовании о признании предварительного договора незаключенным истцу следует отказать.
По общему правилу, предусмотренному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «СУ-13» привлекло денежные средства истца в сумме 300 000 рублей. Это подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ............... от 30.10.2009г.
В пользу истца подлежит взысканию сумма, переданная по предварительному договору в размере 300 000 рублей, а также проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ в двойном размере на сумму этих средств.
В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 8 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Согласно Указанию ЦБ РФ от 31.05.2010г. № 2450-У учетная ставка банкового процента на день подачи искового заявления (26.08.2010г.) составляет 7,75 %.
За период с 30.10.2009г. по 30.07.2010г. (день по который истец просит начислить неустойку) просрочка составляет 9 мес. x 30 дней = 270 дней.
Соответственно, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами выглядит следующим образом:
(300 000 рублей x 7,75 %) x 2 x 270 дней / 360 = 34 875 рулей.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и вправе выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Принимая во внимание приведенную норму гражданско – процессуального законодательства, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном истцом размере 17 280 рублей.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В материалы дела истцом представлены квитанции по оплате юридических услуг по подготовке гражданского дела в суд ............... от 07.06.2010г., ............... от 03.06.2010г., ............... от 30.06.2010г., ............... от 02.06.2010г. на общую сумму 15 000 рублей
Учитывая характер и сложность дела, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг, снизив их размер до 1 500 рублей.
В силу требований ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 372 рубля 80 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Абдурахмановой В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СУ-13» в пользу Абдурахмановой В.А. сумму неосновательного обогащения 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2009г. по 30.07.2010г. - 17 280 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 1 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 372 рубля 80 копеек, а всего 325 152 рубля 80 копеек (триста двадцать пять тысяч сто пятьдесят два рубля восемьдесят копеек).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья:
На момент размещения на сайте решение не вступило в законную силу.