РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 октября 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Карелиной Е.Г.,
при секретаре Дмитриевой Ц.Н.,
с участием Выстропова В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Выстропова В.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» о признании права собственности на однокомнатную квартиру № (строительный номер), общей проектной площадью 44 кв.м., находящуюся на 10 этаже в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Выстропов В.И. обратился в суд с иском к ООО СУ «Монолит» о признании права собственности на однокомнатную квартиру № (строительный номер), общей проектной площадью 44 кв.м., находящуюся на 10 этаже в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что он является участником строительства многоквартирного кирпичного 10-ти этажного жилого дома по строительному адресу <адрес>, ул. <адрес> (фактический адрес объекта: <адрес>) на основании договора № от 26.06.2004 г. и договора уступки права требования № от 08.12.2004 г. Свою обязанность по оплате расходов на строительство указанной квартиры истец исполнил полностью.
ООО СУ «Монолит» свои обязательства не исполнило, в 2006 г. строительство дома не завершило. В 2007 г. здание в целом было построено, однако в двухмесячный срок дом к инженерным сетям не подключен и не сдан Госкомиссии, в эксплуатацию не введен. По обращению ряда дольщиков Советский районный суд г. Томска за защитой своих прав с исками о признании права собственности, получены положительные решения. В настоящее время имеется адресная справка на дом, государственными органами технической инвентаризации сделаны технические паспорта с прорисовкой и обмером всех помещений дома, что подтверждает завершение общестроительных работ. Однако, ответчик не подключил дом к инженерным сетям и не сдал дом Госкомиссии. В настоящее время в ООО СУ «Монолит» введена процедура наблюдения.
В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что уточненным строительным адресом объекта, право собственности на квартиру в котором он просит признать, является : <адрес>, фактический адрес дома: <адрес>. Не оспаривал, что до настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, дом не подключен к инженерным сетям, на дом, как на объект незавершенного строительства установлена долевая собственность ряда дольщиков, вместе с тем, полагал, что указанные обстоятельства не препятствуют признанию за ним права собственности на квартиру № 44 (строительный номер) в указанном доме.
Представитель ответчика ООО СУ «Монолит», третье лицо –временный управляющий ООО СУ «Монолит», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель Кемеровской квартирно-эксплуатационной части квартирно-эксплуатационного управления Сибирского военного округа в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном отзыве указывает, что жилой дом № <адрес> не является недвижимым имуществом, поскольку продолжает действовать договор строительного подряда. Состояние строительного объекта в ходе исполнения договора постоянно меняется. При таких обстоятельствах невозможно определить конкретную долю, на которую истец имеет право собственности, требования о признании за истцом права собственности на квартиру заявлены преждевременно.
Договор о долевом строительстве жилого дома по <адрес> от 30.05.2002 г. был заключен ЗАО Строительное управление «Монолит» с Министерством обороны РФ в лице начальника Квартирно-эксплуатационного управления Сибирского военного округа Иванова И.И.. Квартирно-эксплуатационное управление Сибирского военного округа находится в <адрес>.
На Кемеровскую квартирно-эксплуатационную часть Сибирского военного округа, расположенную по адресу: <адрес>, в указанном договоре обязанности не возложены, она не является стороной по договору. Кемеровская КЭЧ СибВО не уполномочена представлять интересы Министерства обороны РФ в рамках исполнения договора от 30.05.2002 г., следовательно, является ненадлежащим участником по данному спору. КЭЧ не обладает полномочиями по представлению интересов Министерства обороны РФ, является таким же дольщиком как и истец. ООО «Монолит» не исполнило перед КЭЧ договорные обязательства в части предоставления жилья в размере 15% от строящегося, но КЭЧ не может обратиться с требованиями в судебном порядке, поскольку неоднократные запросы в вышестоящие организации: Сибирское квартирно-эксплуатационное управление, Министерство обороны РФ о выдаче доверенности на представление интересов как со стороны ответчика и со стороны истца оставлены без ответа.
Министерство Обороны Российской Федерации, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, что подтверждает отчет об отправке судебного извещения в материалах дела, в суд своего представителя не направило, об уважительности причин неявки суду не сообщило.
Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав истца, исследовав все материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как следует из решения Советского районного суда г. Томска от 18 мая 2010г. по делу № по иску Петровой П.П. др. к ООО СУ «Монолит», кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 13.08.2010г., на основании Постановления мэра г. Томска от 08.09.2003г. № Военному комиссариату Томской области Министерства обороны РФ предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке площадью 1 769,18 кв.м. Постановлением мэра г. Томска от 29.03.2005г. № срок предварительного согласования продлен Кемеровской КЭЧ МО РФ, так как участок был предоставлен в бессрочное пользование Кемеровской КЭЧ до 30.12.2005г. Решением рабочей комиссии ДАиГ от 24.10.2003г. Архитектурное и градостроительное решение согласовано Заказчику ООО СУ «Монолит». 30.05.2002г. ООО СУ «Монолит» и Министерство обороны в лице начальника КЭУ военного округа заключило договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> - <адрес> (стр. адрес) (уточненный строительный адрес объекта на <адрес> – <адрес> <адрес>стр.), согласно которому обязались совместно действовать путем объединения имущества и усилий в сфере строительства 2-х очередей жилых домов, их завершения и сдачи объектов в эксплуатацию с целью повышения ликвидности, без извлечения прибыли от реализации частей. Разрешение на строительство комитета строительного надзора Администрации г. Томска № от 13.11.2003г. выдано на Кемеровскую КЭЧ МО РФ с учетом последующих продлений до 31.12.2010г. В соответствии с п.п. 1.3, 6.1. Распоряжения Территориального управления Росимущества по Томской области № от 30.01.2007г. под строящимся домом образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <адрес> площадью 1 769 кв.м., разрешенное использование земельного участка: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, на который в соответствии с Распоряжением Территориального управления Росимущества по Томской области № от 20.03.2008г. сохранено право постоянного (бессрочного) пользования за Кемеровской КЭЧ Сибирского военного округа. Указанный земельный участок отнесен к объектам недвижимости федеральной собственности, о чем в ЕГРП в порядке разграничения государственной собственности на землю зарегистрировано право собственности Российской Федерации. На основании дополнительного соглашения от 07.08.2003 года к Договору о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> - <адрес> в <адрес> (стр. адрес) от 30.05.2002г. ООО СУ «Монолит» были переданы функции заказчика строительства объекта, обязанность по вводу дома в эксплуатацию и право привлечения инвесторов для финансирования строительства дома, в том числе путем заключения договоров долевого участия. Согласно рабочей документации по дому, экспертному заключению № по проекту «Жилой дом с торгово-офисными помещениями от 15.02.2005 строящийся жилой дом 10-ти этажный, состоящий из 117 квартир.
Указанные обстоятельства подтверждаются решением Советского районного суда г. Томска от 18.05.2010г., вступившим в законную силу 13.08.2010г., кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 13.08.2010г. и не оспариваются сторонами.
Таким образом, возведенный ответчиком жилой дом по предварительному адресу: <адрес> не является самовольной постройкой.
Из материалов дела следует, что на основании договора об уступке права требования от 14.01.2005г. (л.д.12) ООО «Т» передало Выстропову В.И. право требования от ООО «СУ Монолит» передачи в собственность однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>(уточненный строительный адрес: <адрес>), строительный №, общей проектной площадью 44 кв.м., на 10 этаже строящегося дома.
Имущественное право требования передачи квартиры № 44 (стр.), расположенной по строительному адресу: <адрес> в <адрес> принадлежало первоначальному кредитору на основании договора № от 26.07.2004 г. на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> –<адрес> заключенного между ООО Строительное управление «Монолит» и ОАО «З», перешло в том же объеме и на тех же условиях новому кредитору- ООО «Т» на основании договора уступки права требования № от 08.12.2004 г., заключенного между ОАО «З» и ООО «Т», и в настоящее время принадлежит истцу на основании договора уступки права требования от 14.01.2005г. (л.д. 7,9,10,11,12,14).
Таким образом, истец совместно с другими дольщиками стал самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству многоквартирного жилого дома с административно-офисными помещениями, находящегося по предварительному адресу:г. Томск, <адрес>(строительный адрес объекта: <адрес>). Как следует из пояснения истца, кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 13.08.2010г., уточненным строительным адресом указанного дома является: <адрес>).
Как следует из пунктов1.1.,3.2,4.1 договора на долевое участие в строительстве от 26.07.2004г., доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: однокомнатная квартира № (стр.) 10 этаж строящегося жилого дома, срок ввода дома в эксплуатацию во 2 полугодии 2006 г. Управление обязуется в течение двух месяцев после окончания строительства подключить дом к инженерным коммуникациям и сдать Государственной комиссии, дольщик производит оплату взноса за долевое участие по договору денежными средствами либо зачетом встречных однородных требований по договору поставки № от 01.01.2004 г., Управление после полной оплаты дольщиком и ввода дома в эксплуатацию выдает необходимые документы дольщику для оформления им регистрации права собственности.
Согласно п. 3.1. договора уступки права требования от 14.01.2005г., цена за уступаемое имущественное право составляет 585000 рублей(л.д.12).
Как следует из справки ООО «Т» №-с от 14.01.2005 г., квитанции к приходному кассовому ордеру (л.д. 14,16)., истцом полностью оплачено право требования к ответчику.
В судебном заседании установлено, что фактически жилой дом построен, однако в эксплуатацию не введен, квартира истцу не передана, разрешение на строительство дома неоднократно продлевалось и в настоящее время продлено до 30.12.2010 года.
Отсутствие зарегистрированного права собственности истца на квартиру № 44 по адресу: <адрес> подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2010 г. № (л.д. 66).
То обстоятельство, что дом по адресу: <адрес> в эксплуатацию не введен, подтверждается ответом департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 24.09.2010 г. № согласно которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию администрацией г. Томска по указанному адресу не выдавалось (л.д. 72).
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу ст. 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества (часть 1 статьи 3 Федерального закона).
Согласно части 3 статьи 7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство.
Истец осуществлял имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».
За счет взноса дольщика, произведенного по договору долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства (увеличивалась степень готовности объекта, этажность, повышалась ликвидность объекта и т.д.), в результате чего дольщик наряду с иными инвесторами становился самостоятельным участником общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщика возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате его капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п. 1 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем признания права.
В настоящее время в отношении ООО СУ «Монолит» в Арбитражном суде Томской области возбуждено производство по делу о банкротстве (Дело № А67-10600/09), о чем размещена информация на официальном сайте Арбитражного суда Томской области, в связи с чем, правомерно опасение дольщика за судьбу спорного объекта.
Учитывая возможность дальнейшего введения процедуры наблюдения и конкурсного производства, предусмотренной федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», неисполнение ответчиком обязательств по передаче истцу доли, предусмотренной договором, истец обратился в суд за защитой своих прав, выбрав настоящий способ защиты: признание за ним права собственности на квартиру имеющую строительный номер 44 в объекте, не введенном в эксплуатацию.
Из содержания технического паспорта по состоянию на 11.01.2010, выданного Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ( л.д. 27) следует, что на момент разрешения спора проведена первичная техническая инвентаризация жилого дома, спорный объект недвижимости описан - жилое здание поставлено на технический учет: инвентарный номер объекта №, на возведение или переоборудование Литер А разрешение не предъявлено, квартира № является однокомнатной, имеет общую площадь -41,7 кв.м.
Из ответа ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» № от 16.09.2010 г. следует, что на техническом учете объект капитального строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (строительный адрес – <адрес>) не состоит, технический паспорт не изготавливался; в работу получена заявка от 28.04.2010 г. ООО СУ «Монолит» на проведение технической инвентаризации вновь построенного жилого дома по адресу: <адрес> – <адрес>, однако застройщиком до настоящего времени не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в следствие чего объект не может быть поставлен на технический учет.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта. Таким документом согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства объекта капитального строительства в полном соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Как установлено в судебном заседании, разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно данному закону.
Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 Градостроительного кодекса.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством технического учета (инвентаризации).
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.
Согласно указанным нормативным актам при техническом учете происходит описание реально существующего объекта, устанавливаются объективные границы недвижимости.
Согласно Постановлению Правительства от 04.12.2000 № 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
Истцом в материалы дела представлено доказательство проведения первичной технической инвентаризации спорного объекта по состоянию на 11 января 2010 года.
Вместе с тем, поскольку разрешение на ввод жилого дома по адресу <адрес> эксплуатацию не выдавалось, факт создания законченного строительством жилого дома в судебном заседании не нашел своего подтверждения.
Более того, как установлено выше, разрешение на строительство указанного дома продлено до 31.12.2010г., а из пояснений истца следует, что к инженерным сетям дом до настоящего времени не подключен, что свидетельствует о том, что юридически жилой дом, как объект недвижимого имущества, не создан в смысле ст.218 ГК РФ.
Принимая во внимание, что жилое здание (инвентарный номер объекта №) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу <адрес> (строительный адрес объекта <адрес> <адрес> – <адрес>) не введено в эксплуатацию, оно не может быть использовано в качестве здания, объекта капитального строительства.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Кроме того, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме объектами прав могут быть только квартиры. До завершения строительства объекта может быть признано только право общей долевой собственности на объект.
Из решения Советского районного суда г. Томска от 18.05.2010г. по гражданскому делу № следует, что жилое здание (инвентарный номер объекта №) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу <адрес> (строительный адрес объекта <адрес> – <адрес>) является объектом незавершенного строительства, на объект установлена общая долевая собственность дольщиков.
На основании изложенного, учитывая, что многоквартирный дом по предварительному адресу: <адрес>, как объект недвижимого имущества, не завершен строительством, не введен в эксплуатацию, требования истца о признании за ним права собственности на квартиру <адрес>(строительный номер), расположенную в указанном доме удовлетворены быть не могут, как и не может быть названная квартира при установленных судом обстоятельствах объектом права собственности, как вещного права.
Ни ответчик, ни истец в настоящем каких-либо вещных прав на спорную квартиру не имеют. До момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не могло возникнуть права собственности на названную в договорах долевого участия и уступки права требования, квартиру. Доказательств регистрации в установленном порядке или признания права собственности на спорное имущество за ответчиком, а также ввода дома в эксплуатацию в материалах дела не имеется.
Истец выбрал неправильный способ защиты своего права.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Выстропова В.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» о признании права собственности на однокомнатную квартиру № (строительный номер), общей проектной площадью 44 кв.м., находящуюся на 10 этаже в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Советский районный суд г. Томска.
Председательствующий :
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.