№ 2- 3614/2010
Решение
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Черных О.Г.
с участием:
истца Баширова Р.С.,
представителя третьего лица Глазырина А.М., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 1 год,
при секретаре Цыгановой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Баширова Р.С. к Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный десятиэтажный жилой дом с административно-офисными помещениями,
УСТАНОВИЛ:
Баширов Р.С. обратился в суд с иском к ООО <данные изъяты> о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный десятиэтажный жилой дом с административно-офисными помещениями.
В обоснование своих требований указал, что является участником строительства многоквартирного кирпичного 10-ти этажного жилого дома с административно-офисными помещениями по адресу: <адрес> на основании договора. ООО <данные изъяты> совершило сделки основываясь на договоре с застройщиком - Министерством обороны РФ в лице квартирно-эксплуатационного управления Сибирского военного округа. Свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве мной исполнены в полном объеме. В договорах долевого участия были заявлены сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию - второе полугодие 2006 года, однако данные сроки соблюдены не были. В нарушение требований ГК РФ ООО <данные изъяты> строительство дома не завершило, дом в эксплуатацию не ввело, квартиру по акту не передало. В настоящее время в арбитражном суде Томской области находится на рассмотрении заявление Инспекции ФНС России по г. Томску и иных кредиторов о признании ООО <данные изъяты> несостоятельным (банкротом). Существует реальная угроза того, что дом в целом или отдельные помещения строящегося дома могут быть отчуждены кредиторами ответчика или вовлечены в процедуру банкротства ООО <данные изъяты>», и реализованы как имущество должника без учета интересов истца. Просил признать право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный кирпичный десяти этажный жилой дом с административно - офисными помещениями, находящийся по фактическому адресу: <адрес> (строительный адрес объекта: <адрес>) в размере <данные изъяты>, что после ввода дома в эксплуатацию, будет соответствовать трехкомнатной <адрес>, площадью <данные изъяты> (без учета балконов и лоджий).
ДД.ММ.ГГГГ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - временный управляющий ООО <данные изъяты> - Чайка В.Е. и ЖСК <данные изъяты>».
В дальнейшем истец требования изменил, просил признать за ним право общей долевой собственности на создаваемое жилое здание (инвентарный номер объекта <данные изъяты>) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу <адрес> (строительный адрес объекта <адрес> – <адрес>), расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты>., кадастровый номер <данные изъяты>, разрешенное использование: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, в размере <данные изъяты> доли в праве общей собственности, которая в договоре на долевое участие в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ означена как трехкомнатная <адрес> (стр.) общей площадью <данные изъяты> на 3 этаже строящегося жилого дома.
В судебном заседании истец Баширов Р.С. настаивал на удовлетворении исковых требований. Указал, что считает, что надлежащим является технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, где указана площадь всего объекта, который и просит положить в основу определения размера доли.
Ответчик, третьи лица - временный управляющий ООО <данные изъяты> - Чайка В.Е., Министерство Обороны Российской Федерации, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель третьего лица ЖСК <данные изъяты> Глазырин А.М. не возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть гражданское дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
То обстоятельство, что строящийся многоквартирный жилой дом является общей долевой собственностью участников долевого строительство, ответчик не отрицает и спора об этом между сторонами не имеется.
Постановлением мэра г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ строительство дома начиналось на земельном участке, который был предоставлен в постоянное бессрочное пользование.
Постановлением мэра г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № Военному комиссариату Томской области Министерства обороны РФ предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке площадью
<данные изъяты> Постановлением мэра г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №з срок предварительного согласования продлен Кемеровской КЭЧ МО РФ, так как участок был предоставлен в бессрочное пользование Кемеровской КЭЧ до ДД.ММ.ГГГГ (т.5 л.д. 65).
Решением рабочей комиссии ДАиГ от ДД.ММ.ГГГГ Архитектурное и градостроительное решение согласовано Заказчику ООО <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> и Министерство обороны в лице начальника КЭУ военного округа заключило договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (стр. адрес) (уточненный строительный адрес объекта на <адрес> (стр.), согласно которому обязались совместно действовать путем объединения имущества и усилий в сфере строительства 2-х очередей жилых домов, их завершения и сдачи объектов в эксплуатацию с целью повышения ликвидности, без извлечения прибыли от реализации частей (т.5 л.д. 43-45).
Разрешение на строительство комитета строительного надзора Администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на Кемеровскую КЭЧ МО РФ с учетом последующих продлений до ДД.ММ.ГГГГ (т.5 л.д.67).
В соответствии с п.п. 1.3, 6.1. Распоряжения Территориального управления Росимущества по Томской области № от ДД.ММ.ГГГГ под строящимся домом образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., разрешенное использование земельного участка: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, на который в соответствии с Распоряжением Территориального управления Росимущества по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ сохранено право постоянного (бессрочного) пользования за Кемеровской КЭЧ Сибирского военного округа.
В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества Территориального управления Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок отнесен к объектам недвижимости федеральной собственности, о чем в ЕГРП в порядке разграничения государственной собственности на землю зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (стр. адрес) от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> были переданы функции заказчика строительства объекта, обязанность по вводу дома в эксплуатацию и право привлечения инвесторов для финансирования строительства дома, в том числе путем заключения договоров долевого участия (т.5 л.д.42).
Таким образом, судом установлено, что возведенный ответчиком спорный жилой дом по своим технико-экономическим показателям при наличии вышеперечисленной документации не является самовольной постройкой.
Согласно рабочей документации по дому, экспертному заключению № по проекту «Жилой дом с торгово-офисными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ строящийся жилой дом 10-ти этажный, состоящий из 117 квартир (т.5 л.д. 89, 125).
Указанные обстоятельства подтверждаются решением Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, и решением от ДД.ММ.ГГГГ
Данные документы являются письменными доказательствами по делу.
Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами.
Соответственно, ответчик, третье лицо Министерство Обороны Российской Федерации, не вправе оспаривать обстоятельства, установленные вышеуказанными судебными актами.
Истец, третье лицо ЖСК <данные изъяты> согласились с данными обстоятельствами.
Третье лицо - временный управляющий ООО <данные изъяты> - Чайка В.Е. - не представил возражений и доказательств в опровержении установленного.
Суд полагает, что после заключения договоров долевого участия истец – дольщик стал самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу ст. 209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества (часть 1 статьи 3 Федерального закона).
Согласно части 3 статьи 7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство.
Истец осуществлял имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - в целях создания жилых помещений в многоквартирном доме и получения их в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».
За счет взносов дольщиков, произведенных по договорам долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства (увеличивалась степень готовности объекта, этажность, повышалась ликвидность объекта и т.д.), в результате чего дольщики наряду с иными инвесторами становились самостоятельными участниками общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщиков возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате их капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п. 1 ст. 218 ГК РФ.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Суду представлены договоры, согласно которых участниками долевого строительства являлись, в том числе истцы по настоящему спору. В ходе рассмотрения дела установлено, что все 117 квартир в спорном жилом доме распределены между участниками долевого строительства.
Право истца подтверждается договором № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО <данные изъяты> и истцом на долю по окончании строительства в виде трехкомнатной квартиры № 6 (стр.) 3 этаж строящегося жилого дома общей проектной площадью <данные изъяты>
Таким образом, согласно представленных доказательств, истец стал участником долевого строительства многоквартирного кирпичного 10-ти этажного жилого дома с административно – офисными помещениями, находящегося по предварительному адресу: <адрес> (строительный адрес объекта: <адрес>) по условиям которого дольщик обязался внести денежные средства в долевое участие, а ООО <данные изъяты> передать долю в виде квартиры, определенной в договоре.
Свои обязательства по договору истец выполнил, оплатив проектную площадь квартир, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем признания права.
В настоящее время в отношении ООО <данные изъяты> в Арбитражном суде Томской области возбуждено производство по делу о банкротстве (Дело № А67-10600/09), в связи с чем, правомерно опасение дольщика за судьбу спорного объекта.
Учитывая возможность дальнейшего введения процедуры конкурсного производства, предусмотренной федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» истец, учитывая состояние правовой неопределенности принадлежности имущества, созданного за счет и его вклада, обеспокоен, что он может быть лишен прав на квартиру при обращении взыскания на имущество ответчика иными в первоочередном порядке кредиторами, выбрал способ защиты в виде признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме.
Суд полагает возможным для защиты нарушенных прав и законных интересов дольщика избрание способа защиты в виде признания права на долю в праве общей долевой собственности на вновь создаваемый жилой дом, так как в ходе судебного заседания нашло свое подтверждение нарушение обязательственных прав истца при инвестировании строительства жилого дома и возможная процедура банкротства ответчика.
Из содержания технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что на момент разрешения спора проведена первичная техническая инвентаризация жилого дома, спорный объект недвижимости описан - жилое здание поставлено на технический учет со следующими техническими характеристиками: инвентарный номер объекта <данные изъяты>, этажей 10, количество квартир 117, общая площадь <данные изъяты> из нее: общая площадь квартир <данные изъяты> (без балконов, лоджий, веранд), в том числе, жилая <данные изъяты>, общая площадь нежилых помещений <данные изъяты> Иные показатели и характеристики жилого здания в паспорте не приведены.
Ответчик подавал иск в арбитражный суд Томской области о признании действий Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», выразившихся в составлении указанного технического паспорта и его выдачи незаконным, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ В удовлетворении иска было отказано.
Суд не принимает во внимание представленную истцом Справку № от ДД.ММ.ГГГГ ОГУ <адрес> центр технической инвентаризации, поскольку истец в ходе рассмотрения дела указал, что просит определить размер его доли по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, а в силу положений п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О судебном решении" исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ ответчик, Министерство Обороны Российской Федерации не вправе оспаривать обстоятельства, установленные решениями судов, вступившими в законную силу, а решениями Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ установлена площадь объекта, порядок определения долей участников долевого строительства.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта. Таким документом согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение строительства объекта капитального строительства в полном соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы дл внесения записи в ЕГРП согласно данному закону.
Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 Градостроительного кодекса.
Истцом заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на здание как участника долевого строительства, право требования которого в отношении его вклада оплачено им в полном объеме. Доля определяется по отношению вклада истца в том объекте, который фактически существует.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством технического учета (инвентаризации). Юридически объект появляется только после признания права на него и государственной регистрации прав.
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.
Согласно указанным нормативным актам при техническом учете происходит описание реально существующего объекта, устанавливаются объективные границы недвижимости.
Согласно Постановлению Правительства от 04.12.2000 № 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.
Судом установлено, что:
- доля в праве истца привязана к конкретному жилому помещению (квартире);
- количество квартир в строящемся спорном жилом доме соответствует количеству участников долевого строительства.
Истцом с учетом уточнения приведен размер доли в праве собственности на спорный объект, согласно него доля в праве определяется как арифметический показатель соотношения вклада каждого дольщика в создание общего имущества пропорционально общей площади объекта, поставленного на технический учет (включая площадь лоджий и балконов), так как по условиям договоров долевого участия дольщики оплачивали строительство дома с учетом лоджий и балконов.
Суммировав общую площадь здания - <данные изъяты> по данным технического паспорта и площадь лоджий и балконов – <данные изъяты> знаменатель простой арифметической дроби составил <данные изъяты>
Таким образом, доля истца - это фактически оплаченная площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома по данным технической инвентаризации - <данные изъяты>
При такой позиции, имея описание объекта, проведенное органом, ответственным за техническую инвентаризацию объекта, суд считает установленным наличие самого объекта по состоянию на определенную дату, наличие объекта права. Дальнейшие действия дольщика по завершению строительства жилого дома позволят скорректировать площади квартир в дальнейшем.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец является субъектом инвестиционной деятельности и, учитывая, что жилое здание, как объект, строительство которого не завершено, не может быть разделено в натуре, из него не могут быть выделены какие – либо части, так как оно является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, считает возможным признать право собственности на доли в праве за каждым в создаваемом объекте недвижимого имущества – жилом многоквартирном доме в соответствии с условиями договора.
В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истец освобожден от оплаты государственной пошлины в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.
В силу п.п.8 п.1 ст.333.20, п.п.3 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина уплачивается ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Учитывая, что цена иска составляет <данные изъяты>, госпошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета составляет <данные изъяты> (ст. 333.19 НК РФ).
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Баширова Р.С. удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности Баширова Р.С. на создаваемое жилое здание (инвентарный номер объекта <данные изъяты>) - многоквартирный кирпичный 10-ти этажный жилой дом с административно – офисными помещениями по предварительному адресу <адрес> (строительный адрес объекта <адрес>), расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты>., кадастровый номер <данные изъяты>, разрешенное использование: для дальнейшего предоставления под строительство жилого дома с административно – офисными помещениями, в размере <данные изъяты> доли в праве общей собственности, которая в договоре на долевое участие в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ означена как трехкомнатная <адрес> (стр.) общей площадью <данные изъяты> на 3 этаже строящегося жилого дома
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Монолит» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
Решение не вступило в законную силу
Опубликовать на сайте О.Г. Черных
Дата: