ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 декабря 2010 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Карелиной Е.Г.,
при секретаре Травкова Е.Ю.,
с участием истца Кейзерова А.Г.,
представителя истца Кейзерова А.Г. - Валеева М.Т., выступающего на основании доверенности от 29.11.10г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Кейзерова А.Г . к обществу с ограниченной ответственностью «С.» о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору, процентов за пользование денежными средствами,
У С Т А Н О В И Л
Кейзеров А.Г. обратился в суд с иском к ООО «С.» о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору участия в долевом строительстве в размере 60000 рублей.
В обоснование заявленных требований указал, что 14.04.2009 г. заключил с ответчиком предварительный договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры в доме по адресу: <адрес>.
Согласно условиям указанного договора истец обязался осуществить финансирование строительства, а ответчик обязался осуществить строительство жилого дома, выделить в натуре и передать участнику долевого строительства его долю в виде двухкомнатной квартиры.
22.04.2010 г. истец оплатил первый долевой взнос в сумме 437 580 рублей за строительство квартиры.
Согласно п. 3.3 договора ответчик взял на себя обязательства оформить и получить все необходимые документы для строительства жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками, а также разместить проектную декларацию на официальном сайте в сети Интернет.
Считает, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор от 14.04.2009 г. является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону, поскольку финансирование строительства дома со стороны истца произведено до заключения основного договора долевого участия в строительстве. Денежные средства, полученные ответчиком по ничтожному договору, являются неосновательным обогащением ООО «С.» и подлежат возврату истцу вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами в размере 53506 рублей 31 копейки.
Далее, увеличил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения - денежные средства, уплаченные по предварительному договору от 14.04.2009 г. в размере 437 580 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53506 рублей 31 копейки.
Истец Кейзеров А.Г., представитель истца Валеев М.Т. настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в нем.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. На основании ч4 ст.167 ГПК РФ, судом определено о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав пояснения истца, его представителя, исследовав письменные доказательства по делу, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).
Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 14.04.2009 г. между ООО «С.» и Кейзеровым А.Г. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 7).
Пунктом 1.1 указанного договора предусмотрено, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома (основного договора), по условиям которого участник обязуется осуществить финансирование строительства, а заказчик обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> (строительный адрес), выделить в натуре и передать участнику его долю в виде двухкомнатной квартиры (строительный №) общей площадью 71,38 кв.м на 2-ом этаже в 2-ом подъезде в 6-ти этажной части 6-10-ти этажного 2-подъездного кирпичного, жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.2 ориентировочный срок передачи ответчиком истцу квартиры, указанной в п. 1.1 данного договора – II квартал 2011 г.
Пунктом 3.1 предварительного договора была предусмотрена обязанность Кейзерова А.Г. оплатить свою долю в полном объеме в срок по 15.05.2009 в размере 437580 рублей, что соответствует 9, 31 кв.м. указанной выше квартиры из расчета 47000 рублей за 1 кв.м., оставшиеся 62,07 кв.м. равномерно финансируя строительство до сдачи государственной комиссии жилого дома.
22.04.2009 г. истец оплатил ответчику по предварительному договору денежные средства в размере 437580 рублей. Факт передачи во исполнение предварительного договора истцом ответчику денежных средств в указанном размере подтвержден квитанцией № от 22.04.2009 г. (л.д. 8).
В п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из ч. 3 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Однако он не заменяет основной договор, в связи с чем, не может содержать условий и обязательств, исполнение которых приведет к исполнению обязательств по основному договору, еще не заключенному.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования п. 1.1 и 3.1 предварительного договора следует, что стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого участник обязуется осуществить финансирование строительства дома.
Следовательно, финансирование строительства дома со стороны истца произведено до заключения основного договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого и предусмотрено указанное обязательство. То есть оно предусмотрено и должно быть исполнено в будущем.
Указанное условие договора противоречит требованиям п. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве между сторонами в данном случае не заключен, в связи с чем, ООО «С.» не имело право привлекать денежные средства Кейзерова А.Г. на строительство дома по адресу: <адрес>.
Более того, в силу ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Названные условия закона ответчиком на момент заключения предварительного договора от 14.04.2009 г. и привлечения денежных средств Кейзерова А.Г. также соблюдены не были, ООО «С.» не было получено разрешение на строительство, что подтверждается ответом департамента архитектуры и градостроительства от 10.12.2010г. №.
В опровержение указанных обстоятельств ответчик доказательств не представил.
Поскольку ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после соблюдения указанных условий, а также на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а ответчиком в данном случае указанные требования не соблюдены, ответчик не вправе был привлекать денежные средства истца для строительства указанного дома.
На момент заключения предварительного договора от 14.04.2009 г. ответчик не отвечал требованиям, предъявляемым к застройщику. Поскольку застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Документы, подтверждающие наличие у ответчика правомочий выступать в качестве застройщика в понимании указанной нормы, суду не представлены.
Таким образом, предварительный договор, заключенный между сторонами 14.04.2009 г. в части привлечения денежных средств, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона.
Как следует из ч.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, установленных судом, правила ч.2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика в случае расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, применяться не могут.
По общему правилу, предусмотренному в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В силу ч.1 ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно ст. 1103 ГК РФ, правила, предусмотренные главой о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Частью 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Учитывая, что ответчик в момент заключения предварительного договора и получения от истца денежных средств во исполнение договора знал о незаконности привлечения денежных средств истца при отсутствии разрешения на строительство дома, Кейзеров А.Г. имеет право требовать от ответчика уплаты процентов за пользование денежными средствами с момента их передачи.
Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию сумма, переданная по предварительному договору в размере 437 580 рублей, а также проценты предусмотренные ст. 395 ГК РФ на сумму этих средств.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
В соответствии с ч. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 г. при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.
Учетная ставка ЦБР на день вынесения решения составляет 7,75 % ( Указание ЦБ РФ от 31.05.2010 г. № 2450-У).
Расчет процентов производится по следующей формуле
437 580 рублей рублей х 7,75% (размер ставки рефинансирования) х 600 дней (период с 22.04.2009 (день внесения взноса) по 22.12.2010 г.) / 360 дней = 56520 рублей 75 копеек.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в связи с чем исковые требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами подлежат удовлетворению в размере суммы процентов, заявленных ко взысканию истцом, а именно в размере 53 506 рублей 31 копейки.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче иска в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 1 200 рублей, которую в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ надлежит взыскать с ответчика (л.д. 3).
С учетом увеличения и удовлетворения судом размера исковых требований государственная пошлина в размере: 8 110 рублей 86 копеек - 1 200 рублей = 6 910 рублей 86 копеек подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета по правилам ч. 3 ст. 103 ГПК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кейзерова А.Г . удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «С.» в пользу Кейзерова А.Г . денежные средства, уплаченные по предварительному договору в размере 437 580 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 53 506 рублей 31 копейки, всего 491 086 рублей 31 копейка.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «С.» в пользу Кейзерова А.Г . в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины 1 200 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «С.» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 910 рублей 86 копеек.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней.
Председательствующий:
На моомент опубликования решение не вступило в законную силу.