№
Именем Российской Федерации
Решение
11 января 2011 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Шефер И.А.
при секретаре Панфиловой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Эскулап», Абрамовой СВ к Гусеву ВП, Муравяткину ВЮ об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> осуществлении деятельности общества с ограниченной ответственностью «Эскулап», путем обязания Муравяткина В.Ю. и Гусева В.П. не чинить препятствия в осуществлении монтажа приточно-вытяжной вентиляции на дворовом фасаде многоквартирного дома по адресу: <адрес>,
установил:
ООО «Эскулап», Абрамова С.В. обратились в суд с иском Гусеву В.П., Муравяткину В.Ю. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> и осуществлении деятельности общества с ограниченной ответственностью «Эскулап», путем обязания Муравяткина В.Ю. и Гусева В.П. не чинить препятствия в осуществлении монтажа приточно-вытяжной вентиляции на дворовом фасаде многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Мотивировали свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ для осуществления своей деятельности (стоматологический кабинет) ООО «Эскулап» было арендовано нежилое помещение в жилом доме по адресу: <адрес>.
ООО «Эскулап» подготовило проект установки приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляция должна была пройти по дворовой части фасада многоквартирного дома.
Указывают, что ООО «Эскулап» является пользователем и владельцем нежилого помещения находящегося в доме по адресу <адрес>, на основании договора аренды, заключенного с собственником помещения Абрамовой С.В. При заключении договора аренды, собственник передал не только право пользования и распоряжения на указанное недвижимое имущество, а также аналогичные права на долю в праве общего имущества многоквартирного дома.недвижимое имущество, а также аналогичные права на долю в праве общего имущества многоквзаключении договора аренды,
При осуществлении монтажа системы вентиляции, ответчики препятствовали установке, а установленное оборудование заставили демонтировать рабочих. В дальнейшем произвести монтаж также не удалось, ответчики препятствовали ходу ведения работ.
Ответчики противоправно препятствовали ООО «Эскулап» в осуществлении монтажа приточно-вытяжной вентиляции, и сделали невозможным осуществления предпринимательской деятельности.
В судебное заседание Абрамова С.В. не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.
Представитель ООО «Эскулап» и Абрамовой С.В. – Кологривый П.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, в том числе и с учетом измененных.
Представитель Абрамовой С.В. – Харафиди А.Ю. исковые требования также поддержала в полном объеме по обстоятельствам изложенным в исковом заявлении. В судебном заседании пояснила, что права и законные интересы Абрамовой С.В. нарушаются, поскольку, если не будет установлена вентиляция, то ООО «Экскулап» не сможет осуществлять деятельность, не будет иметь прибыли, следовательно будут иметь место претензии к Абрамовой С.В., поскольку ею передано нежилое помещение в пользование обществу, которой будут предъявлены понесенные убытки обществом.
Гусев В.П. и Муравяткин В.Ю. в судебном заседании исковые требования не признали.
Представитель ответчиков Фурсин В.Ю., действующий на основании доверенностей исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, указав следующее. У ИП Абрамовой С.В. нет полномочий согласно ст.44 ЖК РФ заключать договоры на пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (стеной здания), которая согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Считает, что данное дополнительное соглашение заключено с превышением полномочий и не соответствует требованию ст. 44 ЖК РФ, что согласно ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность сделки.
Представитель ТСЖ «Герцена-45» Муравяткин В.Ю. исковые требования не признал, пояснил, что ЖСК «Герцена-45» не принимало решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что Абрамова С.В. является собственником нежилых помещений, общей площадью 99,70 кв.м. этаж 1, №, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Абрамовой С.В. и ООО «Эскулап» в лице директора ТЕ заключен договор № аренды нежилого помещения, находящегося на первом этаже (объект) здания, расположенного по адресу: <адрес>, №, общей площадью 99,7 кв.м.
Согласно п. 1.3 указанного договора объект предоставляется в аренду для предоставления стоматологических услуг.
Для осуществления деятельности по оказанию стоматологических услуг ООО «Эскулап» необходимо в силу СанПин 2.1.3.2630-10 (п.5.10) установить приточно-вытяжную вентиляцию отдельную от системы вентиляции жилого дома.
Между ИП Абрамовой С.В. и ООО «Эскулап» было заключено дополнительное соглашение о необходимости монтажа приточно-вытяжной вентиляции. Короб вытяжной вентиляции должен пройти по дворовому фасаду здания по <адрес>. Окончание вытяжной вентиляции должно быть установлено выше конька крыши здания.
Для вентиляционной конструкции необходимо в несущей стене сделать отверстия определенного диаметра.
Согласно п. 4.1.1. Правил содержания фасадов зданий и сооружений в городе Томске утвержденных постановлением Мэра г. Томска от 12.05.2008г. № 362 под дополнительным оборудованием фасадов понимаются современные системы технического обеспечения внутренней эксплуатации зданий и сооружений и элементы оборудования, размещаемые на фасадах.
Согласно п. 4.1.2. указанных Правил любые действия, связанные с размещением дополнительного оборудования на фасадах, должны быть согласованы с администрацией района города Томска и ДСиА, а для объектов культурного наследия и в зонах охраны объектов культурного наследия - дополнительно с уполномоченными органами по охране объектов культурного наследия, а также собственниками зданий и сооружений.
Основными видами дополнительного оборудования являются, в том числе наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, вентиляционные трубопроводы (п. 4.2.1.).
Вместе с тем суду не представлено доказательств, того, что в соответствии с п. 4.1.2. Правил размещение система вентиляции, как дополнительного оборудования на фасаде многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> согласовано с соответствующими организациями. Истец ссылается в исковом заявлении на то, что размещение вентиляции согласовано с комитетом городского дизайна и рекламы Администрации города Томска. На листе дела 20 имеется согласование за подписью АВ, однако сотрудника какого учреждения данная подпись, его полномочия не указано, отсутствует также печать на подписи согласования.
В судебном заседании ответчик Гусев В.П. не оспаривал те обстоятельства, что он препятствовал, установки вентиляционной трубы по фасаду здания по <адрес>. О том, что ответчики Гусев В.П. и Муравяткин В.Ю. чинили препятствия монтажу вентиляции для ООО «Эскулап» нашло свое подтверждение в показаниях ВО и АГ, допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей.
Согласно части 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Часть 4 ст. 36 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т.д. Условием для передачи части общего имущества в пользование других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц должно быть принято на общем собрании собственников, которое проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Решения по данному вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ.
В силу указанных норм по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 137, ч. 6 ст. 138, подп. 12 п. 2 ст. 145, подп. 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Согласно разделу 3 Устава ТСЖ «Герцена-45» основной целью деятельности Товарищества является управление комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжается имуществом в доме.
Предметом деятельности Товарищества является в том числе обеспечение реализации собственниками помещений в доме прав по владению, пользованию и в установленном законодательством порядке распоряжению общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности в интересах собственников, защита прав и интересов членов Товарищества.
Права и обязанности Товарищества предусмотрены в разделе 4 Устава.
Председателю правления ТСЖ «Герцена – 45» от собственников помещений многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> поступило заявление, из которого следует, что 18 собственников выразила свое несогласие с пользованием внешней стеной многоквартирного дома, которая является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, путем размещения на стене вентиляционного оборудования с первого этажа до крыши.
У суда не вызывает сомнений, что собственники указанного жилого дома действительно обращались с таким заявлением к Председателю правления ТСЖ «Герцена-45», с таким заявлением собственники жилого дома имеют право обратится к Председателю, в заявлении указаны дом, квартиры, фамилии, имеются подписи. Таким образом, суд приходит к выводу о допустимости и относимости данного доказательства по настоящему делу.
В исковом заявлении истцы указывают, что согласно договору аренды ИП Абрамовой С.В. был передан ООО «Эскулап» полный объем прав пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Согласно п.1 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ИП. Абрамова С.В. согласует ООО «Эскулап» установку приточно-вытяжной вентиляционной системы как внутри помещения, так и по фасаду здания, согласно приложению.
Поскольку доказательств проведения общего собрания (в силу ст. 44 ЖК РФ) по вопросу предоставления в пользование фасадной части здания в материалах дела не представлено, суд приходит к выводу о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, соглашений к нему в части передачи прав пользования общим имуществом многоквартирного дома по адресу <адрес> г. Томске для установки приточно-вытяжной вентиляции по фасаду здания со стороны двора.
Как указано выше и не оспаривает истец, ООО «Эскулап» является владельцем нежилого помещения находящегося на первом этаже (объект) здания, расположенного по адресу: <адрес>, №, общей площадью 99,7 кв.м. на основании договора аренды, что подтверждает, то, что ООО «Эскулап» не является собственником указанного нежилого помещения и относится к иным лицам (ч.4 ст. 36 ЖК РФ).
При этом суд отмечает, что п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ не содержит ссылки на иные лица.
В обоснование позиции нарушенных прав Абрамова С.В. в исковом заявление сослалась на те же обстоятельства, что и истец ООО «Эскулап». В судебном заседании ее представитель пояснил, что, если не будет установлена вентиляция, то ООО «Эскулап» не сможет осуществлять деятельность, не будет иметь прибыли, следовательно будут иметь место претензии к Абрамовой С.В., поскольку ею передано нежилое помещение в пользование обществу, которой будут (в будущем) предъявлены понесенные убытки обществом.
При таких обстоятельствах, суд считает, что доказательств того, что права Абрамовой С.В. не установкой вентиляции для стоматологического кабинета – ООО «Эскулап» на фасаде дома по <адрес> в <адрес> нарушены, не представлено.
В обоснование своей позиции истцы также ссылаются на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. Действительно в пункте 1 статьи 246 и пункте 1 статьи 247 ГК РФ закреплено общее правило, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов не применяется. При этом размер доли в праве общей собственности на общее имущество в данном случае значения не имеет.
Необходимость достижения соглашения при владении, пользовании и распоряжении общим имуществом означает, что требуется достижение единогласного решения по вопросам, связанным с реализацией данных правомочий. Однако это не означает, что они не вправе установить иной порядок решения таких вопросов. В частности, по соглашению сособственников решение может приниматься не всеми ими, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством, исходя из размера их долей. Однако, как следует из указанных положений ГК РФ, само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми сособственниками.
Применение норм пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные положения ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленности субъектного состава этой собственности.
Вместе с тем, специальными нормами Жилищного кодекса РФ прямо предусмотрено, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
При таких обстоятельствах суд считает, что в данном случае применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации указанные выше.
На основании вышеизложенного суд считает доводы истцов необоснованными, и в удовлетворении исковых требований об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> и осуществлении деятельности общества с ограниченной ответственностью «Эскулап», путем обязания ответчиков не чинить препятствия в осуществлении монтажа приточно-вытяжной вентиляции на дворовом фасаде многоквартирного дома по адресу: <адрес>, необходимым отказать.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «Эскулап», Абрамовой СВ об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес> и осуществлении деятельности общества с ограниченной ответственностью «Эскулап», путем обязания Муравяткина ВЮ, Гусева ВП не чинить препятствия в осуществлении монтажа приточно-вытяжной вентиляции на дворовом фасаде многоквартирного дома по адресу: <адрес>.отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд города Томска в течение десяти дней со дня изготовления полного текста решения.
Судья: И.А. Шефер
Решение не вступило в законную силу.