№2- 111/11
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
7 февраля 2011 года Советский районный суд города Томска в составе:
Председательствующего Шукшиной Л.А.,
При секретаре Золотухиной Ю.С.,
С участием:
Представителя истца Земан Л.П. - Саргисяна С.С., действующего на основании доверенности от 10.12.2010 г. сроком действия 3 года,
представителя ответчика – ООО «Томская Пресс Служба» Яворовского Е.В., действующего на основании доверенности от 15.11.2010 г. сроком действия на 1 год,
представителя третьих лиц ООО «Магнит – М», Иващенко М.В., Пономарева М.С., Шептаева Л.П. - Саргисяна С.С.,
представителя третьего лица ООО «Издательский Дом «Ва-Банк» - Амирбекова Р.А., действующего на основании доверенности от 11.01.2011 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Земан ЛП к ООО «Томская Пресс Служба» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,
встречному исковому заявлению ООО «Томская Пресс Служба» к Земан ЛП о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Земан Л.П. обратилась в суд с иском к ООО «Томская Пресс Служба» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, распложенного по адресу: <адрес>.
В обоснование указывает, что 21 сентября 2010 года ей передано недвижимое имущество ООО «Томская Пресс Служба», что подтверждается актом приема – передачи. С указанной даты она фактически владеет, пользуется, несет расходы по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества. Пунктом 2.4. договора купли – продажи недвижимого имущества от 21.09.2010 года цена сделки определена в размере № рублей. В соответствии с п. 2.5 договора расчет между ней и ответчиком за приобретаемое недвижимое имущество произведен полностью на момент заключения договора купли – продажи. Для государственной регистрации истцом все документы были предоставлены в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Однако 22.11.2010 года, ответчик обратился с заявлением в регистрирующий орган о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Полагает, что данные действия ответчика, свидетельствуют об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности.
Требования мотивирует ст. ст. 223, 549, 551 ГК РФ.
Представитель ответчика ООО «Томская Пресс Служба» Яворовский Е.В. обратился со встречным исковым заявлением к Земан Л. П. о расторжении договора купли-продажи от 21 сентября 2010 года.
В судебное заседание истец, третьи лица ООО «Магнит – М», Иващенко М.В., Пономарев М.С., Шептаев Л.П., ЗАО «Банк ВТБ 24» в судебное заседание не явились, представили заявления с просьбой о рассмотрение дела в свое отсутствие.
Третье лицо Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явилось, надлежащим образом уведомлено, своего представителя не направил.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца Саргисян С.С. на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в иске. Встречные требования не признал. Пояснил, что расчет по договору купли – продажи произведен полностью. Так, 09.12.2010. в адрес ответчика по месту его государственной регистрации в г. Екатеринбурге направлено заявление о прекращении обязательства на полную сумму зачетом встречного однородного требования. Указал, что 24.12.2010 года ответчиком получено, а, следовательно, обязательство по оплате прекращено. Так же, полагал, что в данном случае ответчик вправе требовать только оплаты, если считает, что товар не оплачен, расторжение договора полагал невозможным, поскольку это противоречило бы нормам ст. 452 ГК РФ.
Как представитель третьих лиц Саргисян С.С. придерживался аналогичной позиции.
Представитель ответчика ООО «Томская Пресс Служба» Яворовский Е.В. требования не признал, указывая, что оплаты по договору купли продажи не было, соответственно не соблюдены существенные условия по договору. В обоснование своей позиции по встречному иску указал, что 21 сентября 2010 года между Земан Л.П. и ООО «ТПС» действительно был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО «ТПС» обязался передать Земан Л.П. в собственность спорные объекты недвижимости, а Земан Л.П. была обязана данные объекты оплатить. Имущество было передано покупателю, документы были сданы на государственную регистрацию, но со стороны покупателя оплаты переданных объектов недвижимого имущества осуществлено не было, в связи с чем, ответчик был вынужден обратиться в регистрирующий орган о прекращении государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Полагает, что Земан Л.П. в нарушение требований статьи 309 ГК РФ, не исполнила надлежащим образом обязательства по оплате стоимости приобретенных объектов недвижимого имущества. Руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, полагает, что договор должен быть расторгнут по причине нарушения существенных условий.
Представитель третьего лица ООО «Издательский Дом «Ва-Банк» - Амирбеков Р.А. требования по первоначальному иску полагал удовлетворению не подлежащими, требования по встречному иску просил удовлетворить.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, полагает исковое требование Земан Л.П. подлежащим удовлетворению, во встречном иске ООО «ТПС» полагает, надлежит отказать исходя из следующего.
21 сентября 2010 года между Земан Л. П. (покупателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Томская Пресс Служба» (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее «договор купли-продажи»), в соответствии с которым продавец был обязан передать в собственность покупателя, а покупатель был обязан принять и оплатить следующее недвижимое имущество:
- нежилые помещения общей площадью 929,2 квадратных метров, первый этаж (номера на поэтажном плане №), расположенные по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение, общей площадью 894 квадратных метров, второй этаж (номер на поэтажном плане №), расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение общей площадью 896,7 квадратных метров, третий этаж (номер на поэтажном плане №, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилые помещения общей площадью 907.2 квадратных метров, этаж четвертый (номер на поэтажном плане №, расположенные по адресу: <адрес>;
- земельный участок, категория земель: земли поселений, общей площадью 1414 квадратных метров, кадастровый (или условный) № №, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2.4. договора купли-продажи цена сделки определена в размере № (№) рублей.
Пунктом 2.5. договора купли-продажи от 21 сентября 2010 года, расчет между продавцом и покупателем за приобретаемое недвижимое имущество произведен полностью на момент заключения договора купли-продажи.
24 сентября 2010 года договор купли-продажи был предоставлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (управление Росреестра по Томской области).
22 ноября 2010 года управление Росреестра по ТО вынесло уведомление исходящим № 01/208/2010-495, 496, 497, 498, 499, в соответствии с которым государственная регистрация на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Томская Пресс Служба» приостанавливается на срок до 22.12.2010 года.
Согласно ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании пункта 1 и 2 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Сторонами, как истцом, так и ответчиком, факт подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи от 21 сентября 2010 года не оспаривается, равно как и то, что передача спорных объектов недвижимости произошла. Так же, сторонами не оспаривается факт, что истец после этой передачи осуществлял права собственника спорных объектов недвижимости, предоставленные п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику, а именно права владения, пользования.
В качестве правового обоснования расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке ответчик указывает на неисполнение истцом 2.5. договора купли-продажи от 21 сентября 2010 года. Указывает, что Земан Л.П. не произведена оплата стоимости приобретенных объектов недвижимого имущества, что должно влечь за собой применение к рассматриваемым правовым отношениям п. 2 ст. 450 ГК, в соответствии с которым по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
При этом, суд считает, что позиция ответчика основана на неверном толковании норм материального права.
Правовая норма, содержащаяся в п. 2 ст. 450 ГК, является общей правовой нормой, применяемой к договорным отношениям, только в отсутствие правового регулирования данных отношений специальными нормами, которые имеют по отношению к ней первоочередное применение.
Так в п. 3 ст. 395 ГК РФ. И только в случае, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе потребовать либо отказаться от исполнения договора.
Кроме того, ответчик должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается, при обосновании своих встречных исковых требований, в силу ст.ст. 56-57 ГПК РФ. Соответственно, должен доказать факт неоплаты товара, приобретенных им объектов недвижимости (п.4 ст. 386 ГК РФ).
Из п. 2.5 договора купли-продажи от 21 сентября 2010 года следует, что на момент подписания данного договора расчет между сторонами произведен полностью – Покупатель выплатил Продавцу денежную сумму, указанную в пункте 2.4. настоящего договора, в полном объеме. Пункт 2.5. и иные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества не устанавливают определенный (единственный) способ оплаты стоимости спорных объектов недвижимого имущества, способ оплаты не является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с нормами действующего законодательства. В то время как п. 2.4. данного договора купли-продажи закреплена согласованная сторонами цена проданного недвижимого имущества, что является существенным условием договора продажи недвижимого имущества, в отсутствие которого договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
При исследовании письменных доказательств по делу судом установлено, что в действительности оплата стоимости спорных объектов недвижимого имущества к моменту заключения договора произведена не была, что не отрицается и участниками процесса.
Так же, п. 2.6. договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его полной оплаты, недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора, не признается находящимся в залоге у продавца, при толковании его в совокупности с устными пояснениями сторон также позволяет сделать вывод, о том, что на момент заключения договора расчет за проданное недвижимое имущество не был произведен.
В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Так, согласно заявления о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 08.12.2010 года адресованное ООО «ТПС» от Земан Л.П. (л.д. 59-64), которое в совокупности с иными имеющимися в деле, в том числе устными пояснениями истца, ответчика, иными доказательствами свидетельствуют о том, что обязательство по оплате стоимости спорных объектов недвижимости было прекращено истцом после передачи спорных объектов недвижимого имущества путем зачета однородного требования.
При этом, суд не принимает доводы представителя ответчика ООО «ТПС» о том, что данное заявление ответчиком не получено, т.к. направлено по адресу, где организация фактически не находится, поскольку, согласно почтового уведомления, заявление о прекращении обязательств направлено Земан Л.П. в адрес ООО «ТПС» (л.д. 68) по юридическому адресу, вручено по доверенности.
В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В соответствии со ст. ст. 56-57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком доказательств наличия случая недопустимости зачета однородного требования при исполнении обязательства по оплате стоимости спорных объектов недвижимого имущества, предусмотренных статьей 411 ГК РФ, не представлено.
Тем самым, суд считает исследованные при рассмотрении дела письменные доказательства и устные пояснения, участвующих в деле лиц, достаточными для установления факта прекращения обязательства истца об оплате проданных спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21 сентября 2010 путем зачета встречного однородного требования.
В соответствии с частью 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Земан ЛП удовлетворить.
Зарегистрировать за Земан ЛП переход права собственности от ООО «Томская Пресс Служба» объектов недвижимости:
- нежилых помещений общей площадью 929,2 кв.м, первый этаж (номера на поэтажном плане №), расположенных по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения, второй этаж (номера на поэтажном плане №), площадью 894 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения общей площадью 896,7 кв.м, этаж третий (номера на поэтажном плане №), расположенные по адресу: <адрес>;
- нежилых помещений общей площадью 907,2 кв.м, этаж четвертый (номера на поэтажном плане №), расположенных по адресу: <адрес>;
- земельного участка, категория земель: земли поселений, общей площадью 1414 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №.
Решение является основанием для государственной регистрации за Земан ЛП указанных объектов недвижимости:
- нежилых помещений общей площадью 929,2 кв.м, первый этаж (номера на поэтажном плане №), расположенных по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения, второй этаж (номера на поэтажном плане №), площадью 894 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения общей площадью 896,7 кв.м, этаж третий (номера на поэтажном плане №), расположенные по адресу: <адрес>;
- нежилых помещений общей площадью 907,2 кв.м, этаж четвертый (номера на поэтажном плане №), расположенных по адресу: <адрес>;
- земельного участка, категория земель: земли поселений, общей площадью 1414 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №.
Взыскать с ООО «Томская Пресс Служба» в пользу Земан ЛП судебные расходы в размере № рублей.
В исковом требовании к Земан ЛП о расторжении договора купли-продажи ООО «Томская Пресс Служба» отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня вынесения мотивированного текста решения.
Судья: подпись
КОПИЯ ВЕРНА:
Судья: Шукшина Л.А.
Секретарь: Золотухина Ю.С.