Дело № 2-303/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 марта 2011года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Николаенко Е.С.,
при секретаре Агафонкиной Ю.А.,
с участием истца Андреевой А.А.,
представителя истца Денде Л.В., действующего на основании доверенности от 28.12.2009г.,
представителя ответчика Аржанниковой Т.А., действующей на основании доверенности от 22.06.2010г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Андреевой А.А. к Гущиной С.Г. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г.,
установил:
Андреева А.А. обратилась в суд с иском к Гущиной С.Г. о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г. заключенным.
В обоснование заявленных требований указала, что 05.03.2007г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес 1 и в тот же день было подписано дополнительное соглашение к данному договору. Согласно его условиям ответчик обязуется дополнительно оплатить стоимость ремонта в квартире по адресу: адрес 2, равноценного ремонту в квартире по адресу: адрес 1, который будет выполнен после ввода дома по адрес 2, в эксплуатацию. Договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру от 05.03.2007г. прошел государственную регистрацию, в связи с чем дополнительное соглашение, вносящее изменение в существенные условия основного договора, а именно увеличивающее цену основного договора, являющегося его неотъемлемой частью, также должно быть зарегистрировано. Однако, на момент заключения договора купли – продажи оно не было зарегистрировано, так как, на тот момент не представлялось возможным оценить стоимость ремонта в твердой денежной сумме, во-вторых, ответчик убедил ее, что свои обязательства исполнит и без регистрации, а у них между собой были доверительные отношения. Получив 30.03.2009 года свидетельство о государственной регистрации на квартиру по адресу: адрес 2, истец неоднократно обращалась к ответчику об исполнении дополнительного соглашения от 05.03.2007г., но Гущина С.Г. в устной форме отказалась оплачивать ремонт. На предложение провести государственную регистрацию ответчик также ответил отказом. В соответствии с положениями ст. 432, ч. 1 ст. 452, ст. 558 ГК РФ истец полагает, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи и должно быть зарегистрировано, а признание дополнительного соглашения заключенным предусматривает обязанность его исполнить.
В судебном заседании истец, не меняя обстоятельств, на которых основывает свои требования, и, поддержав их, изменила исковые требования, просила суд вынести решение о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г., подписанного между Андреевой А.А. и Гущиной С.Г.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения на требования истца. Полагала, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 05.03.2007г. является ничтожной сделкой, так как не прошло государственной регистрации, а в основном договоре купли-продажи нет условия о доплате или заключении основного договора. По всем существенным условиям договора купли-продажи, в том числе о цене, сторонами было достигнуто соглашение, оплата по договору путем выплаты стоимости доли в праве собственности на квартиру была произведена полостью, квартира передана, о чем имеется соответствующий акт, согласно которому истец претензий к Гущиной не имеет, в связи с чем, обязательства сторон прекратились. Кроме того, ранее по иску Андреевой к Гущиной о взыскании денежных средств по дополнительному соглашению состоялось судебное решение, вступившее в законную силу, в котором был констатирован факт, что, дополнительное соглашение является не заключенным. Данное соглашение для сторон спора имеет преюдициальное значение и пересмотру не подлежит. Само незаключенное дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации. Кроме того, просила суд применить исковую давность, в связи с ее истечением с момента заключения дополнительного соглашения от 05.03.2007г.
Суд в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие истца.
Заслушав пояснения участников процесса, изучив письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В силу ст. 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации.
Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.
В соответствии с положениями ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме.
Таким образом, если договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, то и дополнительные соглашения к нему должны быть зарегистрированы.
Согласно договору купли-продажи, заключенному 05.03.2007г. между Андреевой А.А. (бывшая фамилия А.) (Продавец) и Гущиной С.Г. (Покупатель) продавец обязуется передать в собственность <данные изъяты> доли на квартиру находящуюся по адресу: адрес 1, а покупатель согласно п.4 данного договора, оплатить стоимость <данные изъяты> доли в праве собственности на данную квартиру, которая составила по договору 970 000 рублей.
В силу п.5 договора купли-продажи соглашение о цене является существенным условием договора, расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.
Сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи и переход права собственности по нему были зарегистрированы в УФРС по Томской области 02.04.2007 года, <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру передана по акту.
Позиция истца строится на том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г., которое является неотъемлемой частью настоящего договора, и своевременно не было зарегистрировано. А сумма ремонта, указанная в дополнительном соглашении, которую ответчик обязывался возместить после его проведения, является составной частью цены договора купли-продажи квартиры от 05.03.2007г., что было ранее определено сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 14.08.2006г.
Стороны не оспаривают, что дополнительное соглашение не было зарегистрировано одновременно с договором. Однако, представитель ответчика утверждает, что необходимость в его регистрации на момент подачи документов отпала, в связи с тем, что фактически истцу была передана денежная сумма в большем размере, чем 970 000 рублей. Истец же утверждает об обратном.
Согласно части второй статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу части второй статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Данное положение закреплено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении». И только лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами (исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ).
Решением <данные изъяты> районного суда г. Томска от 05 мая 2010 года по иску Андреевой А.А. к Гущиной С.Г. было отказано во взыскании денежных средств по дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 05.03.2007г.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 25.06.2010г. указанное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.
В решении <данные изъяты> районного суда г. Томска от 05.05. 2010 года дана правовая оценка заключенного между истцом и ответчиком дополнительного соглашения от 05.03.2007г.
Судом установлено, что в договоре купли-продажи от 05.03.2007г. условие дополнительной оплаты за проданную <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру по адрес 1 не предусмотрено.
Договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адрес 1 заключен 02.04.2007г. (дата государственной регистрации) расчет произведен в полном размере, обязательства по нему исполнены.
Дополнительное соглашение, являющееся основанием требования дополнительной оплаты переданной <данные изъяты> доли в праве собственности в виде оплаты стоимости ремонта, данное обязательство не порождает, поскольку не заключено в силу отсутствия государственной регистрации.
Кроме того, судом установлено, что существенное условие договора купли-продажи о цене продаваемой доли в праве собственности сторонами согласовано, договор заключен, цена определена в размере 970000 рублей. Обязанность дополнительной оплаты не предусмотрена, в связи с чем, дополнительное соглашение, предусматривающее обязанность дополнительно оплатить стоимость ремонта в квартире по адресу: адрес 2, равноценного ремонту в квартире по адресу: адрес 1 и который будет выполнен после ввода дома по адрес 2 в эксплуатацию является незаключенным также по тому основанию, что данное условие не определено сторонами в момент его подписания.
В связи с чем, довод истца и его представителя о том, что судебным решением была установлена незаключенность дополнительного соглашения только по основанию отсутствия государственной регистрации, является неверным.
Таким образом, признавая дополнительное соглашение незаключенным в соответствии с положениями ст.ст.432, 433, 452, 558 ГК РФ суд первой инстанции сделал однозначный вывод о том, что на момент заключения дополнительного соглашения сторонами не определен вопрос о размере оплаты ремонта, и сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу того, что истец и ответчик участвовали в рассмотрении дела по данному иску, Андреева А.А. не вправе оспаривать обстоятельства, установленные вышеуказанным судебным актом. Указанное решение суда является письменным доказательством по настоящему делу.
Кроме того, незаключенный договор не влечет для сторон правовых последствий, предусмотренных соответствующим видом договора, не является соглашением о цене договора и не может быть зарегистрирован.
Дополнительное соглашение не может быть зарегистрировано и в силу того, что договор купли-продажи жилого помещения прошел государственную регистрацию, запись о переходе права собственности на покупателя внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним без каких-либо ограничений (обременений), право собственности продавца прекращено. Обязательства по договору купли-продажи сторонами надлежаще исполнены, что в силу ст. 408 ГК РФ влечет их прекращение. Оценка дополнительного соглашения как соглашения, вносящего изменения в основной договор и неотъемлемой части, могла быть произведена только до исполнения основного обязательства по купле-продаже. Правомерность же заключения договора купли-продажи доли в праве собственности от 05.03.2007 года истцом не оспаривалась.
Доводы истца о том, что дополнительное соглашение не было сдано на государственную регистрацию в силу того, что не были выполнены требования об обязательных экземплярах договора и наличие доверительных отношений сторон на момент его подписания, судом не принимаются как недоказанные и не имеющие юридического значения. Стороны имели возможность в течение установленного Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока проведения государственной регистрации исправить недостатки в документах и сдать дополнительное соглашение в уполномоченный орган.
Доводу истца о том, что предварительным договором купли-продажи от 14.08.2006г. предусматривалась цена сделки, включающая в себя, в том числе, ремонт в квартире по адресу: адрес 2, равноценный ремонту в квартире по адресу: адрес 1, также давалась оценка судебным решением, от 05.05.2010. В судебном решении было указано, что в силу ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен. Срок предварительного договора истекал 01.07.2007г., до этого срока заключен основной договор, предусматривающий иное условие об оплате, которое согласовано между сторонами в основном договоре купли-продажи от 05.03.2007.
Представитель истца ссылается также на то, что в кассационной инстанции рассматривались только обстоятельства относительно государственной регистрации дополнительного соглашения, что является неверным.
В силу ч.1 ст.347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции, подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.
Судебной коллегией в кассационном порядке были рассмотрены все доводы кассационной жалобы Андреевой и сделан вывод, о том, что решение <данные изъяты> районного суда от 05.05.2010 соответствует закону и материалам дела. Фактическое и нормативное обоснование выводов суда первой инстанции полно приведено в решении, составленном по правилам ст. 198 ГПК РФ, которое судебная коллегия признала убедительными.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу ст.200 ГК РФ начальным моментом течения срока исковой давности является срок, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно заявлению представителя ответчика срок исковой давности следует исчислять с 05.03.2007 года, то есть с момента заключения дополнительного соглашения.
По мнению истца, срок исковой давности следует исчислять с момента вступления в законную силу судебного решения о взыскании денежных средств по дополнительному соглашению, так как, только после него истцу стало известно о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения.
Исходя из того, что основанием исковых требований является требование закона об обязательности государственной регистрации договоров и изменений к ним, влекущих переход права на недвижимое имущество, неосведомленность истца о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения не является уважительной причиной неисполнения требований закона, суд полагает указанный довод истца несостоятельным. В связи с чем, установление факта незаключенности дополнительного соглашения по данному основанию не является уважительной причиной пропуска срока исковой давности.
Суд полагает, что имеются основания считать срок исковой давности пропущенным, а исковые требования истца заявленными за ее пределами. Устное заявление представителя истца о восстановлении срока исковой давности не содержало указание на уважительность причин ее пропуска, наличие таких причин судом не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Андреевой А.А. к Гущиной С.Г. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г. отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Судья:
На момент размещения на сайте решение не вступило в законную силу.