№ 2-1046/2011
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
28 апреля 2011 года Советский районный суд города Томска в составе:
председательствующего Николаенко Е.С.,
при секретаре Шишовой Е.П.,
при участии представителя истца Шарковского С.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Гаршиной Т.П. к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект,
установил:
Гаршина Т.П. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» (далее – ООО СУ «Монолит») о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
В обоснование заявленных требований указано, что 14.02.2006г. ООО СУ «Монолит» и ООО 1 был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес>. По данному договору ООО СУ «Монолит» обязалось передать ООО 1 долю по окончанию строительства в виде трехкомнатной квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже стоящегося жилого дома. Срок строительства был определен - четвертый квартал 2008г.
ООО 1 оплатило полную стоимость указанной квартиры, что подтверждается справкой ООО СУ «Монолит» от 20.06.2006г.
09.03.2006г. ООО 1 заключило договор № уступки права требования с ООО 2 на указанную квартиру, а ООО 2 оплатило ООО 1 полную стоимость квартиры по договору № от 09.03.2006г. об уступке права требования в размере <данные изъяты> рублей. ООО 1 уведомило ООО СУ «Монолит» о передаче права требования на указанную квартиру.
02.05.2006г. ООО 2 заключило договор уступки права требования с Гаршиной Т.П. на указанную квартиру, а Гаршина Т.П. оплатила ООО 2 полную стоимость квартиры по договору от 02.05.2006г. уступки права требования в размере <данные изъяты> рублей. ООО 2 уведомило ООО СУ «Монолит» о передаче права требования на указанную квартиру.
На дату обращения в суд ООО СУ «Монолит» строительство указанного жилого дома не завершило, в связи с чем нарушены права истца.
Истец просит признать за ней право собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № в размере, соответствующую площади трехкомнатной квартиры № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на <данные изъяты> этаже строящегося жилого дома, указанной в договоре на долевое участие в строительстве № от 14.02.2006г., договоре уступки права требования № от 09.03.2006г., договоре уступки права требования от 02.05.2006г.
Истец в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки суду не представила. О времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика - арбитражный управляющий Чайка В.Е. на основании ч.2 ст. 126, ч.1 ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ (ред. от 07.02.2011г.), извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин неявки в суд не представил.
Представитель третьего лица - Администрации г. Томска в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому Администрация г. Томска полагает избранный истцом способ защиты обоснованным и согласующимся с нормами ст.12 ГК РФ и, при наличии документов, подтверждающих полное выполнение дольщиком своих обязательств по оплате, не возражает против удовлетворения исковых требований. Просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Третьи лица – ООО 1, ООО 2 представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд на основании ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца Шарковский С.Н. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Выслушав объяснения представителя истца, изучив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Постановлением мэра г. Томска № 3236 от 14.10.2003г. (с изменениями, внесенными постановлением мэра г. Томска № 3512-з от 06.11.2003г.) ООО СУ «Монолит» был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> для строительства <данные изъяты> этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественно-административного назначения.
Указанный земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. передан ООО СУ «Монолит» в аренду сроком на 3 года, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между ООО СУ «Монолит» и Департаментом недвижимости от имени Администрации г. Томска (с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.), актом приема-передачи земельного участка по адресу: <адрес>
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер №.
09.06.2003г. комитетом строительного надзора департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска ООО СУ «Монолит» было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, которое было продлено в 2008 году, путем выдачи отдельного разрешения на строительство (продление) № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное разрешение было продлено до 20.06.2008 года и в последствии до 20.08.2010.
Материалами дела установлено, что 14.02.2006г. между ООО СУ «Монолит» и ООО 1 заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес>, согласно которому ООО СУ «Монолит» организует строительство жилого дома в <адрес> и принимает долевое участие дольщика. Доля, подлежащая передаче дольщику по окончании строительства: трехкомнатная квартира № (стр.), общей площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже строящегося жилого дома.
В силу п.2.4 договора общая стоимость указанной квартиры равна <данные изъяты> рублей, пунктом 3.2 предусмотрен ориентировочный срок окончания строительства дома - четвертый квартал 2008г.
Справкой от 20.06.2006г., выданной ООО СУ «Монолит», подтверждается полная оплата ООО 1 стоимости квартиры по договору № от 14.02.2006г.
09.03.2006г. между ООО 1 и ООО 2 заключен договор № уступки права требования, согласно которому первоначальный кредитор передает новому кредитору имущественное право требований к ООО СУ «Монолит» передачи в собственность трехкомнатной квартиры № (стр.), общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже строящегося жилого дома, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем первоначальному кредитору на основании договора № от 14.02.2006г.
Справкой № от 13.06.2006г. подтверждается, что ООО 2 оплатило ООО 1 полную стоимость квартиры по договору № от 09.03.2006г. об уступке права требования в размере <данные изъяты> рублей.
02.05.2006г. между ООО 2 и Гаршиной Т.П. заключен договор уступки права (требования), согласно которому первоначальный кредитор уступает новому кредитору право требования исполнения от ООО СУ «Монолит» обязательства по строительству и передаче в собственность трехкомнатной квартиры (строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, а новый кредитор обязуется уплатить первоначальному кредитору <данные изъяты> рублей (п.1.3 договора) в порядке, предусмотренном п.2.1 договора уступки права (требования).
Согласно справке ООО 2 от 25.05.2006г. Гаршина Т.П. произвела полный расчет за приобретаемое по договору уступки от 02.05.2006г. право требования и задолженности не имеет.
Указанное обстоятельство подтверждается также квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 02.05.2006г. на сумму <данные изъяты> рублей, № от 03.05.2006г. на сумму <данные изъяты> рублей, № от 25.05.2006г. на сумму <данные изъяты> рублей, согласно которым общая сумма оплаты по договору от 02.05.2006г. составила <данные изъяты> рублей.
Учитывая, что разрешение на строительство дома было выдано в 2003 году, судом не применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как, в силу п. 2 ст. 27 Закона, его действие связано с датой получения разрешения на строительство, а не с датой заключения договора на долевое участие. Как подтверждено материалами дела, разрешение на строительство получено до вступления в силу настоящего Федерального закона (01.04.2005 года).
Суд полагает, что после заключения указанных договоров истец – дольщик стала самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома.
Согласно п.1 ст.8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст.6 указанного закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, что в силу ст.209 ГК РФ соответствует содержанию права собственности.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются различные виды вновь создаваемого имущества (часть 1 статьи 3 Федерального закона).
Согласно ч.3 ст.7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. до завершения строительства строительный объект принадлежит на праве долевой собственности участникам строительства, осуществившим инвестиции в это строительство.
Истец осуществляла имущественное вложение в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта - в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».
Факт исполнения Гаршиной Т.П. своих обязательств по договору ответчиком не оспаривается.
До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО «Су Монолит» не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана.
Вместе с тем, за счет взносов дольщиков, произведенных по договорам долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего дольщики наряду с иными инвесторами становились самостоятельными участниками общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).
Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщиков возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате их капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п.1 ст.218 ГК РФ.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, путем признания права.
04.03.2011г. Арбитражным судом Томской области вынесено решение по делу №, которым ООО СУ «Монолит» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, обязанности конкурсного управляющего возложены на Чайку В.Е.
В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющимися дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права.
Суд полагает возможным для защиты нарушенных прав и законных интересов дольщика избрание способа защиты в виде признания права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, так как в ходе судебного заседания нашло свое подтверждение нарушение обязательственных прав истца при инвестировании строительства жилого дома и возможная процедура банкротства ответчика.
Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> не завершен строительством, в связи с чем, на него в силу ст. 131 ГК РФ может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, поскольку по смыслу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства. Права на объекты незавершенного строительства подлежат обязательной регистрации в силу п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса РФ, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст.2 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством технического учета (инвентаризации). Юридически объект появляется только после признания права на него и государственной регистрации прав.
Порядок технической инвентаризации регулируется законодательством, в том числе Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 37.
Согласно указанным нормативным актам при техническом учете происходит описание реально существующего объекта, устанавливаются объективные границы недвижимости.
Согласно Постановлению Правительства от 04.12.2000г. № 921 первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, которая необходима для государственного технического учета всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась.
Как следует из справки о предварительной регистрации адреса объекта недвижимости в едином адресном реестре г. Томска, жилому строению с ранее сложившимся адресом: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, дата проведения адресации - ДД.ММ.ГГГГ.
Из содержания технического паспорта по состоянию на 23.03.2011г., выданного Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что объект по адресу: <адрес> поставлен на технический (кадастровый учет) как объект недвижимости и ему присвоен инвентарный номер объекта №.
В судебном заседании установлено, что проектно-сметная документация на строящийся жилой дом прошла государственную вневедомственную экспертизу, что подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ., по результатам которой проект строительства дома рекомендован к утверждению со следующими технико-экономическими показателями: площадь жилого здания- 16 490,08 кв.м., общая площадь квартир 10899, 91 кв.м.
Данные показатели дома ответчиком не оспаривались, доказательств наличия каких-либо изменений в проект в материалы дела не представлено.
На основании изложенных выше обстоятельств, суд делает вывод о том, что отвод земельного участка и разрешение на строительство выдавались застройщику (ответчику) перед началом строительства. Наличие такого разрешения свидетельствует об отсутствии признаков самовольной постройки, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для отказа в признании прав на объект незавершенного строительства.
Истцом заявлено требование о признании права на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства как участником долевого строительства, право требование которого, в отношении его вклада оплачено им в полном объеме.
В соответствии с положениями главы 16 ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.
Судом установлено, что доля в праве истца привязана к конкретному жилому помещению (квартире).
Истцом приведен размер доли в праве собственности на спорный объект, согласно которому доля в праве определяется как соотношение площади квартиры к площади жилого здания в целом, определенной согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 490,08 кв.м.
Таким образом, доля истца - это фактически оплаченная площадь будущей квартиры, с учетом лоджий и балконов, которая делится на общую площадь дома - <данные изъяты>.
При такой позиции, имея технический паспорт незавершенного строительством жилого дома, составленный органом, ответственным за техническую инвентаризацию объекта, суд считает установленным наличие самого объекта по состоянию на определенную в паспорте дату, наличие объекта права. Дальнейшие действия истца по завершению строительства жилого дома позволят в будущем скорректировать площадь квартиры.
В соответствии с преамбулой Закона «О защите прав потребителей» потребитель – гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением прибыли.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ №7 от 29.09.2009г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» под действие законодательства о защите прав потребителей подпадают отношения, вытекающие из любых договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не связанных с извлечением прибыли.
Судом установлено, что, вступая в отношения с ответчиком по договору долевого участия, истец преследовал цель получения имущества в многоквартирном доме в собственность для личных бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а потому в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, о том, что истец является субъектом инвестиционной деятельности. Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие – либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют квартиры, нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право собственности на долю в праве собственности за истцом во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества - жилом доме, который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.
Признанием за истцом права собственности на долю в праве собственности права и законные интересы других участников долевого строительства и третьих лиц нарушаться не будут.
В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом была оплачена государственная пошлина не в полном размере – 1 750 рублей. С учетом удовлетворения требований истца с ООО СУ «Монолит» в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины подлежит взыскать 1750 рублей.
Поскольку, исходя из стоимости квартиры по договору, исковые требования удовлетворены на сумму 1350 000 рублей, с ООО СУ «Монолит» в доход местного бюджета подлежит взыскать недоплаченную истцом государственную пошлину в размере 13165 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Гаршиной Т.П. удовлетворить.
Признать за Гаршиной Т.П. право собственности на долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – строящийся жилой дом, расположенный по адресу <адрес> на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, означенной в договоре на долевое участие в строительстве № от 14.02.2006г., договоре уступки права требования № от 09.03.2006г., договоре уступки права требования от 02.05.2006г. как трехкомнатная квартира № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже строящегося жилого дома.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» в пользу Гаршиной Т.П. расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 750 (одна тысяча семьсот пятьдесят) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Монолит» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13165 (тринадцать тысяч сто шестьдесят пять) рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
На момент размещения на сайте решение не вступило в законную силу.