ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 мая 2011 года Советский районный суд г. Томска в составе
председательствующего Карелиной Е.Г.,
секретаря Вершининой Ю.А.
с участием представителя истца Шишкова О.В.-Чуприной И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шишкова О.В. к обществу с ограниченой ответственностью «М» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, оплате коммунальных услуг,
установил:
Шишков О.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «М» (далее ООО «М») о взыскании задолженности по арендной плате, неустойке, оплате коммунальных услуг и возмещении судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 53 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, которое было передано им ответчику по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.2. договора ответчик обязался вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца в размере, установленном п. 3.1. договора. В связи с нарушением условий договора ДД.ММ.ГГГГ им в адрес арендатора была направлена претензия с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за ноябрь, декабрь ДД.ММ.ГГГГ неустойку, а также задолженность по оплате коммунальных услуг.
Арендатор на претензию не ответил, задолженность по договору не погасил.
ДД.ММ.ГГГГ договор аренды между ним и ООО «М» расторгнут, помещение по Акту приема-передачи было возвращено. Однако задолженность по арендной плате и коммунальным услугам погашена не была. Просил взыскать задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Истец надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.
Представитель истца Шишков О.В. - Чуприна И.В., выступающая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Уточнив требования, пояснила что задолженность по арендным платежам взыскивается по ДД.ММ.ГГГГ, неустойка по ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика ООО «Май» в судебное заседание не явился.
Частью 5 статьи 113 ГПК РФ предусмотрено, что судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения.
Извещения, направленные судом по месту нахождения ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ : <адрес>, а также по адресу директора ООО «Май» М: <адрес>, ответчику не доставлены, по причине отсутствия организации и её директора по указанным адресам.
Из рапорта, составленного судебным приставом по ОУПДС Советского района г. Томска ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес> данная организация не находится.
В силу ст. 113, 119, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.
Выслушав мнение представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Шишков О.В. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, первый этаж (номер на поэтажном плане 1008-1011), площадью 53 кв.м. (л.д. 11).
Согласно ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шишковым О.В. (арендодатель) и ООО «М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № (л.д.5) сроком до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно разделу 1 договора арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду) арендатору, арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение (номер на поэтажном плане 1008-1011), находящееся на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 53 кв.м.
В соответствии с разделом 2 договора арендодатель обязуется предоставить арендуемое помещение в состоянии, пригодном для использования по акту приёма-передачи в котором указывается состояние арендуемых помещений, не позднее ДД.ММ.ГГГГ Арендатор обязуется уплачивать арендодателю плату в размере, сроки и порядке, установленном в разделе 3 договора.
Разделом 3 договора предусмотрено, что за пользование арендуемым помещением арендатор должен уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя Шишкова О.В. Арендная плата уплачивается не позднее 10-го числа каждого месяца, в случае если последний день срока окажется нерабочим днем, последним днем срока для внесения арендной платы считается первый следующий за ним рабочий день.
В силу п.7.1 договора первый платеж по арендной плате арендатор обязан уплатить до ДД.ММ.ГГГГ
Стороны согласовали, в арендный платеж не включаются коммунальные расходы, которые также несет арендатор(раздел 3), что не противоречит ч.2 ст. 616 ГК РФ устанавливающей обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Частью2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения в здании заключен сторонами на срок менее одного года, в силу ст.ст. 609, 651 ГК РФ государственной регистрации он не подлежал.
Анализируя условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что договор заключен.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В судебном заседании установлено, что Шишков О.В. свои обязательства по договору исполнил, ДД.ММ.ГГГГ передал ООО «М» нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 53 кв.м. по акту приема-передачи (л.д.8).
Акт приема-передачи в соответствии с действующим законодательством подтверждает фактический переход имущества из владения в данном случае собственника Шишкова О.В. во владение арендатора ООО «М».
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из обстоятельств дела следует, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, в связи с чем, истцом была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь 2010 г., уплатить неустойку. Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 4.2 ч. 4 договора расторжение договора допускается по соглашению сторон.
Из подписанного сторонами протокола встречи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по соглашению сторон договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут(л.д.14).
По акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение: <адрес>, площадью 53 кв.м.(л.д. 15).
В связи с неоплатой ответчиком задолженности по договору, образовавшейся до расторжения договора, истец обратился в суд с требованием о её взыскании.
В обоснование требований ссылается на ненадлежащее исполнение ООО «М» обязательств по договору, невнесение арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ(20 дней) в размере <данные изъяты>, не оплату коммунальных расходов в размере <данные изъяты>, неустойки в размере <данные изъяты>.
В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказывать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований либо возражений.
Учитывая, что истцом представлены доказательства наличия у ответчика перед ним обязательств по договору аренды до его расторжения, бремя доказывания надлежащего исполнения этих обязательств лежит на ответчике.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.
Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ.
Таким образом, ответчик обязан уплатить истцу задолженности по арендной плате и, поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора.
В связи с чем, заявленное истцом требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и имущественных санкций в связи с ненадлежащим неисполнением договора является обоснованным.
Проверяя расчет задолженности, суд исходит из следующего.
Задолженность по арендной плате состоит из задолженности за ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, за ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 <данные изъяты>, за ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> и составляет <данные изъяты>.
В соответствии с разделом 3 Договора арендатор за просрочку арендной платы, а также платежей, предусмотренных в п. 3.3 Договора выплачивает арендодателю неустойку в размере 1% за каждый день просрочки соответствующего платежа т возмещает арендателю убытки, возникшие в результате такой просрочки.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании ст. 331 ГК РФ положение о неустойке может быть включено в качестве одного из условий договора, а также может быть заключено отдельно от обеспеченного неустойкой обязательства. Независимо от того, где содержатся условия о неустойке, они должны быть совершены в письменной форме.
Поскольку договором сторон было достигнуто соглашение о размере пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков уплаты арендной платы, данная ставка подлежит применению при расчете пени.
Учитывая, что арендные платежи ответчик должен вносить каждый месяц, а первый платеж должен быть внесен в июне 2010г., период просрочки внесения арендных платежей суд определяет с 11 числа соответствующего месяца, за который не произведена оплата, по ДД.ММ.ГГГГ-день расторжения договора.
Просрочка внесения арендной платы за ноябрь ДД.ММ.ГГГГ: <данные изъяты> рублей.
Просрочка внесения арендной платы за декабрь ДД.ММ.ГГГГ.: <данные изъяты> рублей.
Просрочка внесения арендной платы за январь ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей.
Итого, неустойка составляет: <данные изъяты> рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая фактические обстоятельства дела, период просрочки, размер задолженности, а также то обстоятельство, что никаких тяжких последствий в результате несвоевременного внесения ответчиком арендной платы не наступило, суд приходит к выводу о том, что размер пени размере <данные изъяты> рубле явно несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства и подлежит снижению в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ до <данные изъяты> рублей.
Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>.
На основании ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно разделу 3 Договора арендная плата не включает в себя платежи арендатора за все коммунальные расходы, телефонную связь, интернет, охарну. Указанные расходы несет арендатор.
Из квитанции за взносы ЖКУ, декабрь ДД.ММ.ГГГГ оказываемых по адресу: <адрес>, офис 106 следует, что Шишкову О.В. начислено <данные изъяты> (л.д. 12).
Справкой ТСЖ «К» № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что указанные услуги не оплачены, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Шишков О.В. имеет задолженность за ЖКУ в размере <данные изъяты> (л.д. 13).
Из справки ТСЖ «ДД.ММ.ГГГГ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанная задолженность образовалась за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за период действия договора, до его расторжения.
Принимая во внимание, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения № указанные расходы несет арендатор, суд считает также обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>.
Доказательств оплаты задолженности по арендной плате, коммунальным расходам, неустойке, её отсутствия или наличия в меньшем размере ответчиком не представлено, по адресу государственной регистрации ответчик, являющийся юридическим лицом, не располагается.
При таких обстоятельствах, требования истца являются частично обоснованными, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, неустойке в размере <данные изъяты>, коммунальным расходам в размере <данные изъяты>.
В силу требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 3 <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Шишкова О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «М» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойке, оплате коммунальных услуг удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «М» в пользу Шишкова О.В. задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты>, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение десяти дней.
Судья
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.