Дело № 2-954/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18.05.2011 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

судьи Миркиной Е.И.

при секретаре Орловой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Русановой Е.Б. к ООО «ЗКПД Томская домостроительная компания» о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору,

УСТАНОВИЛ:

Русанова Е.Б. обратилась в суд с иском к ООО «ЗКПД ТДСК» о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «ЗКПД ТДСК» был заключен договор. Согласно п. 1 договора ответчику предоставляется право произвести снос части принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения и осуществить на месте снесенного помещения строительство новых помещений по имеющемуся у ответчика проекту. Согласно п.2 договора сносу силами ответчика подлежит комната площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенная в трехкомнатной квартире по адресу <адрес>. Согласно п. 4 договора в течение 180 дней после окончания работ по сносу указанного помещения, ответчик обязан предоставить истцу по письменному запросу всю необходимую документацию для внесения изменений в технический паспорт и иные документы на квартиру по адресу <адрес>. В случае просрочки предоставления истцу указанных документов, ответчик обязан выплатить неустойку в размере <данные изъяты> рублей за каждый день просрочки. Согласно акта сноса строения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ», комиссией произведено обследование помещения № <адрес> по адресу: <адрес> установлено, что помещение № снесено и исключено из единого реестра объектов капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> с целью внесения изменений в ЕГРП в связи с проведенной перепланировкой и повторной выдаче свидетельства на квартиру по адресу <адрес>. Однако ей было отказано во внесении изменений в ЕГРП и повторной выдаче свидетельства на квартиру по адресу <адрес>, т.к. необходимо предоставить документы о реконструкции, соответствующие требованиям законодательства, а именно: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена без ответа. Предусмотренный договором срок предоставления истцу документации для внесения изменений в технический паспорт и иные документы на квартиру ответчик нарушил. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ просрочка в исполнении обязательства по договору составляет 124 дня, задолженность ответчика перед истцом составила <данные изъяты> рублей. На основании изложенного просит суд обязать ответчика предоставить следующие документы: разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: <адрес>; разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес>, в эксплуатацию; взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы.

В судебное заседание истец и третьи лица Равкин В.А., Русанова И.Н., представитель ТГАСУ не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Суд на основании ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «ЗКПД Томский домостроительный комбинат»и ЖСК «Жемчужина» иск не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве, суть которого сводится к следующему. Согласно условий договора, ответчик выступает в качестве застройщика. Однако застройщиком квартиры № по <адрес> в <адрес>, равно как и застройщиком объектов недвижимого имущества, расположенных по адресам: <адрес>, ответчик никогда не являлся. Следовательно, он не мог выступать стороной в таком договоре. Данный договор, ошибочно подписанный директором ООО «ЗКПД ТДСК», никогда Ответчиком не исполнялся, поскольку на то не имелось законных оснований.

Заключая данный договор и предоставляя право на снос части помещения, истец и остальные собственники квартиры № в доме по <адрес> в <адрес>, должны были иметь все необходимые разрешительные документы на реконструкцию их квартиры и предоставить их лицу, которое будет осуществлять это. Однако таких документов у истца не было и нет. Следовательно, и проводить какие-либо работы там не было оснований. Положение п. 3 договора о том, что все необходимые действия по согласованию проекта и иной технической документации, необходимой для производства сноса, должен самостоятельно осуществить застройщик, является недействительным, поскольку никто, кроме самого собственника, не вправе принимать какие-либо решения о реконструкции или перепланировке (переустройстве) его помещения. Каких-либо агентских договоров, договоров поручения или доверенностей на оказание услуг по сбору и согласованию необходимой для сноса их жилого помещения проектной или технической документации между истцом и ответчиком не подписывалось и не выдавалось.

Согласно п. 1 договора, собственники предоставляют застройщику право снести часть принадлежащего им на праве собственности жилого помещения. Однако предоставляя данное право, собственники (в числе которых истец по настоящему делу) нарушили положения главы 6 Жилищного кодекса РФ, поскольку снося их жилое помещение, будет снесено и общее имущество данного жилого дома, а распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется только с согласия собственников жилых помещений. Исходя из п. 1 договора, предоставляя право на снос и строительство на этом месте новых помещений, истец и остальные собственники квартиры № в доме по <адрес> в <адрес>, тем самым единолично приняли решение о проведении реконструкции всего жилого дома. Однако принятие таких решений в силу ст. 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, поскольку ответчик никогда не являлся ни собственником, ни застройщиком объекта, расположенного по адресу: <адрес>, он не имеет возможности предоставить заявленные истцом документы, а именно: разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: <адрес>; разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес>, в эксплуатацию.

Является необоснованным требовать Истцом выплаты всей суммы неустойки в свою пользу, поскольку договор заключался тремя собственниками. В настоящее время истец также не является единоличным собственником данной квартиры. Доверенностей на право представления остальных собственников (как прежних, так и настоящих) и получение неустойки у Истца нет.

Застройщиками Объекта: «10-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями бизнес-инкубатора для молодых учетных ТГАСУ», расположенного по адресу: <адрес>, являлись ТГАСУ и ЖСК «Жемчужина». Разработка, согласование и экспертиза проекта являлось обязанностью ТГАСУ, которое, согласно Постановлению Мэра города Томска от 25.04.2006г. № 1073з, при проектировании обязано было учесть интересы землепользователей, арендаторов смежных земельных участков и собственников жилых помещений. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела. ООО «ЗКПД ТДСК» и другие подрядные организации выполняли на указанном Объекте работы в соответствии с переданной застройщиками проектной документацией. Работы выполнены в полном соответствии с утвержденным проектом, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию.

На основании изложенного считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требования истца, в связи с чем просит в иске отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что иск Русановой Е.Б. не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец Русанова Е.Б. является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Другим частником общей долевой собственности является ЖСК «Жемчужина». Данное обстоятельство подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов от 12.04.2011 г., договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ собственниками указанной квартиры Равкиным В.А., Русановой Е.Б., Русановой И.Н. и ООО «ЗКПД ТДСК» (Застройщик) в лице директора Е. был подписан договор, по условиям которого собственники предоставляют Застройщику ООО «ЗКПД ТДСК» право произвести снос части принадлежащего им на праве собственности жилого помещения и осуществить на месте снесенного помещения строительство новых помещений по имеющемуся у ООО «ЗКПД ТДСК» проекту, а Застройщик обязуется выплатить собственникам денежную компенсацию за снесенное помещение в установленном договором порядке (п.1).

Согласно п.2 договора сносу силами ООО «ЗКПД ТДСК» подлежит комната площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенная в трехкомнатной квартире по адресу <адрес> обозначенная за номером <данные изъяты> в экспликации к плану объекта (согласно выписки № из Единого государственного реестра объектов капитального строительства).

Пунктом 3 договора установлено, что Застройщик обязан самостоятельно подготовить и согласовать в установленном порядке проект и иную техническую документацию, необходимую для производства сноса, получить разрешение на производство работ.

Согласно п. 4 договора в течение 180 дней после окончания работ по сносу указанного помещения, ООО «ЗКПД ТДСК» обязан предоставить собственникам по письменному запросу всю необходимую документацию для внесения изменений в технический паспорт и иные документы на квартиру по адресу <адрес>. В случае просрочки предоставления истцу указанных документов, ответчик обязан выплатить неустойку в размере <данные изъяты> рублей за каждый день просрочки.

Таким образом, по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ собственники квартиры по адресу <адрес> разрешили ООО «ЗКПД ТДСК» снести часть принадлежащего им жилого помещения – комнату площадью <данные изъяты> кв.м., а ООО «ЗКПД ТДСК» взяло на себя обязанность предоставить собственникам по письменному запросу всю необходимую документацию для внесения изменений в технический паспорт и иные документы на указанную квартиру.

В соответствии с актом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 02.07.2008 г., техническим паспортом на многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> указанная комната была снесена. Кем был произведен данный снос и по какой причине в акте не указано.

Из плана квартиры по адресу <адрес> в выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 25.11.2005 г., технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> следует, что внешние стены указанной комнаты являлись внешними стенами многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3 ст.36 ЖК РФ).

Статья 290 ГК РФ устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с приведенными требованиями закона внешние стены дома являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В результате сноса указанной комнаты в квартире по адресу <адрес>, а также иных помещений в данном доме согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по адресу <адрес>, было уменьшен размер общего имущества, то есть произведена реконструкция всего многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Из приведенных положений закона следует, что реконструкция многоквартирного дома возможна только с согласия всех ее собственников, однако для заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры по адресу <адрес> такого согласия получено не было. В связи с чем в силу закона они не имели право принимать решение о реконструкции дома, а также поручать кому-то готовить разрешительную документацию на реконструкцию дома.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом договор от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует закону, в связи с чем является недействительной сделки, которая не влечет каких-либо юридических последствий. На основании изложенного суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения исковых требований Русановой Е.Б. нет.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Русановой Е.Б. к ООО «ЗКПД Томская домостроительная компания» о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение 10 дней.

Судья Е.И. Миркина