Дело № 2-1544/11

РЕШЕНИЕ

28.07.2011 г. Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующей судьи Миркиной Е.И.

при секретаре Орловой В.Н.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Копцевой Е.О. к ООО «Панорама-Сервис» об устранении нарушения права собственности путем сноса строения,

УСТАНОВИЛ:

Копцева Е.О. обратилась в суд с иском к ООО «Метель».

Определением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Метель» на ООО «Панорама-Сервис».

С учетом последующих уточнений Копцева Е.О. в обоснование заявленного иска указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения (в том числе нежилого) в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -реестр). Таким образом, ей как собственнику нежилого помещения принадлежит доля в праве общей собственности на помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе на ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом. Ответчиком было осуществлено строительство пристройки к стене жилого дома по адресу: <адрес> использованием как земельного участка так и стены дома. Вместе с тем собрание собственников помещений, расположенных в доме по <адрес> в <адрес> по вопросу возможности передачи в пользование ответчику, для осуществления строительства пристройки, стены указанного дома, земельного участка на котором находится дом не проводилось, ее мнение, как участника общей собственности не выяснялось. На основании изложенного, просит обязать ООО «Панорама-Сервис» устранить нарушение ее права собственности путем сноса пристройки из металлических конструкций под лестницей (остекленный навес), расположенного по адресу: <адрес>.

Истец Копцева Е.О. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований пояснила, что нарушение ее прав заключается в том, что часть окна расположенного в нежилом помещении, принадлежащем ей на праве собственности закрыта козырьком самовольно возведенного строения, в связи с чем страдает внешний вид указанного помещения, снижается его привлекательность для арендаторов, так как отсутствует возможность размещения рекламы в проеме окна. Осадки, которые попадают на крышу строения, стекают к ним в помещение.

Представитель ответчика ООО «Панорама-Сервис», Дубинин А.В., действующий на основании доверенности от 02.06.2011 г., исковые требования не признал в полном объеме, предоставил письменный отзыв, из содержания которого следует, что согласно подпункту 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений регулирует жилищное законодательство. В связи с этим, утверждение истца о том, что к отношениям собственников помещений, возникающим по поводу общего имущества в здании, подлежат применению нормы ст.ст. 249,-289,290 ГК РФ, несостоятельно.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). По смыслу указанной правовой нормы, лестница, ведущая в цокольный этаж, не входит в состав общего имущества дома, поскольку она не предназначена для обслуживания более одного помещения.

Как предусмотрено п.2 ст.36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном
доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским
законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, законодатель только в отношении случаев распоряжения общим имуществом, определения его юридической судьбы, предусматривает субсидиарное применение
гражданского законодательства.

Таким образом, использование стены дома для установки навеса над входом не требует получения согласия всех собственников помещений, поскольку в результате этих действий не происходит уменьшение общего имущества.

Утверждение истца о том, что «для строительства пристройки» передача в пользование ответчику стены Дома и земельного участка возможна только по решению общего собрания собственников помещений, не соответствует п. 4 ст. 36 ЖК РФ. Согласно указанной норме, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Очевидно, законодатель имеет в виду третьих лиц, не являющихся собственниками или законными владельцами помещений в данном доме.

Требования истца основаны на обстоятельствах незаконного, по ее мнению, возведения пристройки, для чего требовалось получение разрешения на строительство. Истец просит суд применить нормы п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которым самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Между тем, как указано в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом; а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно подготовленному специализированной организацией <данные изъяты> заключению по результатам технико-строительного обследования остекленного навеса, возведенного ответчиком, данный объект не обладает признаками, указанными в ст. 130 ГК РФ, позволяющими отнести его к объекту недвижимого имущества.

Таким образом, основания для применения ст. 222 ГК РФ в настоящем деле отсутствуют.

Представитель третьего лица ООО «Мастерпласт» Шефер Е.А., действующая на основании доверенности от 10.03.2011 г., с иском не согласилась.

Представитель привлеченного в качестве третьего лица, незаявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «ДомМастер» в судебное заседание не явился, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, сведения о причинах уважительности неявки не предоставил.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке участников процесса в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Копцевой Е.О. обоснованы и подлежит удовлетворению исходя из следующего.

На основании ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.1,2 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Поскольку отношения между собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме и собственниками квартир отдельно в законе не урегулированы, суд находит возможным применить данные нормы закона при разрешении настоящего спора по аналогии закона.

В соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п.1, 2, 3 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Как установлено в судебном заседании Копцева Е.О. является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. этаж <данные изъяты>,, номера на поэтажном плане VIII, IX, X, 9, 10, 11, 12, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обществу с ограниченной ответственностью «Метель» принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №; от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из решения единственного участника Общества с ограниченной ответственностью «Метель» от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Метель» переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «Мастерпласт», что также подтверждается свидетельством о постановке на учет Российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации №.

В соответствии с договором №1 аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Метель» с одной стороны и ООО «Панорама-Сервис» с другой стороны заключили договор о передаче во временное возмездное пользование и владение часть нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> кв.м., месторасположения нежилого помещения указывается в согласованной сторонами копии выкипировки их технического паспорта (Приложение №1 к договору), указанными под номерами №10, 11 ( п.1.1, 1.2 договора).

Согласно имеющемуся в материалах дела заключению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ над входом в офисные помещения, расположенные в цокольном этаже жилого здания по адресу <адрес> для обустройства входного узла выполнен остекленный навес. До монтажа конструкций остекленного навеса входной узел в помещения цокольного этажа представлял собой открытый спуск, состоящий из ограждающей стенки толщиной 380 мм, выполненной из керамического кирпича на цементно-песчаном растворе и железобетонных ступеней. Обследуемый объект (остекленный навес) выполнен из металлического каркаса, который не имеет собственного фундамента и крепится к существующим строительным конструкциям здания (наружной стене и ограждающей стенке крыльца для входа в цокольный этаж) болтовыми соединениями. Ограждающие конструкции металлического каркаса и входная дверь выполнены из ПВХ – профилей со стеклопакетами.

Представитель ООО «Панорама-Сервис» признал в судебном заседании, что именно ООО «Панорама-Сервис» возвело данную конструкцию.

Согласно п.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом в судебном заседании факт возведения ответчиком конструкции - остекленного навеса возле входа в помещение цокольного этажа нашел свое подтверждение. При этом из пояснений сторон, приложенных к делу фотографий следует, что данный навес прикреплен к стене дома, занимает ее часть.

Статья 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч.1 п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч.1,3, 4 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из анализа вышеприведенных положений закона следует, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по согласованию всех собственников и для возведения конструкции навеса, пристроенного к стене дома № по <адрес> необходимо разрешение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что представителем ответчика соответствующее решение собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> или иных доказательств его наличия не предоставлено, из пояснений представителя ООО «Панорама-Сервис» следует, что собрания собственников по данному вопросу не проводилось, решение по вопросу возведения конструкции остекленного навеса собственниками помещений не принималось. Таким образом, ООО «Панорама-Сервис», пристроив к стене дома № по <адрес> остекленный навес, нарушило права Копцевой Е.О. как одного из собственников общего имущества в многоквартирном доме, поскольку ее согласие на возведение указанной конструкции в установленном законом порядке получено не было.

Кроме того, возведение указанной пристройки нарушает права истца как собственника нежилого помещения. Из представленных фотографий следует, что указанный остекленный навес закрывает обзор на окна нежилого помещения, принадлежащего истцу, со стороны улицы, в связи с чем ограничивает возможность их использования в целях рекламы собственником и потенциальными пользователями данного помещения. Также из пояснений истца следует, что осадки, которые попадают на крышу строения, стекают в ее помещение. Доказательств того, что крыша навеса оборудована таким образом, чтобы осадки в виде снега и дождя не стекали в помещение истца, не закрывали окна и не причиняли вред имуществу истца, ответчиком представлено не было.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного суд находит возможным защитить нарушенное право истца, обязав ответчика снести возведенный им навес.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Копцевой Е.О. удовлетворить.

Обязать ООО «Панорама-Сервис» снести строение (остекленный навес над входом в офисные помещения) по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советским районный суд г. Томска в течение 10 дней.

Судья: Е.И. Миркина