Дело № 2-2243/2011 Именем Российской Федерации Решение 10 октября 2011года Советский районный суд г. Томска в составе: председательствующего Николаенко Е.С., при секретаре Меркульевой Н.С. при участии представителя истца Токаревой Н.Г., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителей ответчика ЗАО «ТОМ-ДОМ» Кирсанова В.А., Степаняна А.Л., действующих на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Войленко Л.Л.- Былиной Л.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Щегловой М.Н. к закрытому акционерному обществу «ТОМ-ДОМ», Войленко Л.Л. о признании договора о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи недвижимого имущества, признании договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительной ничтожной сделки в виде возмещения ЗАО «ТОМ-ДОМ» в пользу Щегловой М.Н. стоимости принадлежащего ей имущества в размере <-----> рублей Установил: Щеглова М.Н. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу «ТОМ-ДОМ» (далее – ЗАО «ТОМ-ДОМ») о признании договора о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным), применении последствий недействительной ничтожной сделки: обязав ЗАО «ТОМ-ДОМ», Войленко Л.Л. возвратить все полученное по указанному договору. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она, с участием Войленко Л.Л. заключили с ЗАО «ТОМ-ДОМ» договор о компенсации №, предметом которого являлось предоставление ответчиком собственникам имущества, а именно ей и Войленко Л.Л. компенсации стоимости имущества: <-----> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а также жилой пристройки и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также всех строений, расположенных на указанном земельном участке и зеленых насаждений. Согласно п. 3 указанного договора она и Войленко Л.Л. должны были передать ответчику указанное имущество, правоустанавливающие документы на него, освободить жилой дом от проживающих и вещей, а также выдать ответчику нотариальную удостоверенные доверенности на право управления, отчуждения во всех формах, предусмотренных законом, на жилой дом, жилую пристройку и земельный участок и подписать акт, Предметом договора о компенсации являлась передача собственником недвижимого имущества в собственность другого лица за плату, то есть предмет данного договора соответствует ст. 549 ГК РФ. Указанный договор был исполнен сторонами - имущество было передано ЗАО «ТОМ-ДОМ», денежная сумма в размере <-----> рублей была получена Войленко Л.Л. Вместе с тем, истец оплату за свое имущество, переданное ЗАО «ТОМ-ДОМ» не получила. Основывая свои требования на ст. 165 ГК РФ такая сделка считается ничтожной и не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Определением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца в качестве соответчика по иску Щегловой М.Н. была привлечена Войленко Л.Л. В процессе судебного разбирательства истец увеличила и уточнила исковые требований и просила суд: - признать договор о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи недвижимого имущества, - признать договор о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ. - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возмещения ЗАО «ТОМ-ДОМ» в пользу Щегловой М.Н. стоимости принадлежащего ей имущества в связи с невозможностью его возврата в натуре по причине его сноса в размере <-----> рублей Истец, ответчик надлежаще уведомленные о времени и месте судебного заседания в суд не явились, истец в заявлениях представленных в материалы дела просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя, ответчик Войленко Л.Л. о причинах неявки суду не сообщила. Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения и увеличения поддержала по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что содержание договора о компенсации позволяют отнести его к договору купли-продажи недвижимости, а соответственно он подлежит государственной регистрации. Имущество передавалось по акту приема-передачи и за него уплачивалась цена, установленная договором, по доверенности от собственника действовало иное лицо. Полагает договор о компенсации недействительным, так как он является договором купли-продажи недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию. В связи с тем, что в результате исполнения спорного договора Щеглова утратила право собственности на принадлежащее ей имущество: жилую пристройку к дому по <адрес> и зеленые насаждения и ввиду ее сноса возврат в натуре невозможен, истец, оценивая стоимость переданного имущества в размере <-----> рублей, за вычетом стоимости земельного участка и доли ответчика Войленко, просит взыскать ее с ЗАО «ТОМ-ДОМ». Представители ответчика ЗАО «ТОМ-ДОМ» исковые требования не признали, пояснив суду, что ЗАО «ТОМ-ДОМ», являясь застройщиками территории, на которой находились строения истца и ответчика Войленко Л.Л. имели заинтересованность в выкупе земельного участка, принадлежащего Войленко Л.Л. ЗАО «ТОМ-ДОМ» выполняло по поручению и от имени собственников снос недвижимости и насаждений, находящихся на указанном земельном участке, решало иные вопросы, связанные с прекращением прав, компенсировало собственникам затраты связанные со сносом. Заключенный между ними договор о компенсации рассматривают как смешанный договор с элементами договора поручения и оказания услуг. Полагают договор исполненным в полном объеме, в соответствии с условиями договора о порядке передачи компенсации одной из сторон договора Войленко Л.Л., так как на это была согласованная воля обоих собственников. Представитель ответчика Войленко Л.Л. исковые требования не признала, поскольку полагала, что никаких требований к ней не заявлено, сама Войленко как сторона договора о компенсации считает его действительным. Суду пояснила, что договор о компенсации не может быть признан договором купли-продажи, так как перехода права собственности по нему не происходило. Собственники имущества, реализуя свое право на снос принадлежащего им имущества, выдавали доверенности на совершение действий от их имени, в том числе, и по сносу, чтобы не совершать их самим. В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истца и ответчика Войленко Л.Л. Суд, заслушав объяснения участников процесса, изучив письменные доказательства по делу, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Защита гражданских прав согласно ст. 12 ГК РФ осуществляется путем, в том числе применения последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В то же время гражданское процессуальное законодательство не исключает предъявление в суд исков о признании сделки ничтожной. Решением <-----> районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по иску Щегловой М.Н. к Войленко Л.Л. о взыскании неосновательного обогащения было установлено, что Войленко Л.Л., получив компенсацию, в том числе и за имущество, принадлежащее Щегловой М.Н., неосновательно обогатилась за ее счет. Однако, расчет исковых требований, а именно суммы подлежащей передачи Щегловой М.Н. был признан судом необоснованным, и в удовлетворении исковых требований ей было отказано. Учитывая данное обстоятельство, а также, полагая заключенный договор о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи, истец считает его ничтожным, так как договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Заключенный между сторонами договор не назван договором купли-продажи недвижимого имущества. Суд полагает, что договор о компенсации не является договором купли-продажи, вместе с тем, такой договор не предусмотрен гражданским законодательством, что позволяет отнести его к непоименованным договорам (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Как установлено в судебном заседании, заключение договора о компенсации для ЗАО «ТОМ-ДОМ» было обусловлено необходимостью создания новых недвижимых вещей на земельном участке, занятом другими недвижимыми вещами, имеющими собственника. В связи с чем, встал вопрос сноса (уничтожения) существующих недвижимых вещей. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ТОМ-ДОМ» с одной стороны и Войленко Л.Л. (собственник 1), Щегловой М.Н. (собственника2) и проживающим совместно с ними: несовершеннолетним В.И., интересы которого в силу закона представляла мать Войленко Л.Л. (член семьи Собственников), с другой стороны заключен договор о компенсации(далее – договор о компенсации). Размер компенсациисоставил <-----> рублей (п. 2 договора). В соответствии с п. 2.1 договора, компенсация предоставляется в размере <-----> рублей для приобретения Собственниками и члену их семьи иных жилых помещений в г. Томске, которые перечисляются по соглашению сторон на расчетный счет Собственника -1, либо выдаются наличными из кассы в течение 25 банковских дней с момента предъявления им соответствующего согласованного с ЗАО «ТОМ-ДОМ» письменного заявления и исполнения собственниками обязательств, указанных в п. 3 Договора окомпенсации. Оставшаяся часть компенсации в размере <-----> рублей для приобретения Собственниками и членом их семьи однокомнатной квартиры в строящемся доме по соглашению сторон перечисляются по соглашению сторон на расчетный счет, либо выдаются наличными из кассы в течение 25 банковских дней после исполнения собственниками и членом их семьи обязательств, указанных в п. 4 Договорао компенсации и предъявления соответствующих письменного требования (п. 2.3 Договора окомпенсации). По условиям договора о компенсации (п.п. 1, 1.2) ЗАО «ТОМ-ДОМ» предоставляет собственнику компенсацию стоимости имущества: <-----> жилого дома с пристройками и иными подсобными помещениями, навесами, душевой, сараями, погребом, гаражом, баней и иными хозяйственными и вспомогательными надворными постройками по адресу: <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес> принадлежащего Собственнику 1, жилой пристройки цоколь, литер А1), принадлежащей Собственнику 2, всех убытков и затрат, связанных со сносом строений и переездом, в размере и порядке, предусмотренном договором, а Собственники и член их семьи обязуются передать свое имущества и права на него в порядке, установленном договором, освободить его от вещей, сняться с регистрационного учета и предоставить ЗАО ««ТОМ-ДОМ» документы, удостоверяющие наличие и прекращение своих прав. Согласно п. 3 Договора Собственники выдают доверенности на имя лица, указанного «ТОМ-ДОМ», в содержание которых входят право управления, отчуждение во всех формах, предусмотренных законом, в том числе отказ от прав на соответствующую долю на жилой дом с надворными постройками, жилую пристройку. В соответствии с п. п. 4, 5 Договора собственники, освобождают жилые строения и подписывают акты приема-передачи, в соответствии с которым собственники передают земельный участок, жилой дом, нежилые строения для производства сноса, его актирования и государственной регистрации прекращения права собственности на них. ЗАО «ТОМ-ДОМ» производит снос всех указанных строений после исполнения обязательств по компенсации. Как следует из материалов дела обязательства, установленные п.п. 3, 4, 5 договора, собственниками и ЗАО «ТОМ-ДОМ были выполнены надлежащим образом. Документы, необходимые для оформления права собственности на земельный участок собственником Войленко Л.Л. были переданы ответчику, и он оформил право собственности на земельный участок. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались. В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ право на уничтожение вещи вытекает из права иным способом распоряжаться вещью, а значит, принадлежит исключительно собственнику. Из заключенного между сторонами договора следует, что собственники определили судьбу принадлежащего им имущества, выразив волю на снос принадлежащей им недвижимости. Договор содержит существенные условия о предмете сноса и о компенсации за снос. Учитывая обязанность застройщика уплатить компенсацию в размере, значительно превышающем 10 минимальных размеров оплаты труда, договор составлен в простой письменной форме. Таким образом, предмет договора о компенсации составляет снос недвижимости, в связи с чем, указанный договор не может быть признан договором купли-продажи недвижимости, так как он не предполагает и не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь к застройщику. Из содержания договора следует, что ЗАО «ТОМ-ДОМ» оплачивает будущие убытки собственника, вытекающие из уничтожения недвижимости. Обязанность выполнения работ по сносу недвижимости возлагается договором на застройщика, а собственники выражают волю на снос. Выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, Справками о содержании правоустанавливающих документов от ДД.ММ.ГГГГ №, № (л.д. 72,75) подтверждается, что право собственности на <-----> доли в праве собственности на жилой дом, принадлежащей Войленко Л.Л. было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на пристрой, принадлежащий Щегловой М.Н. было прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Перехода прав на указанное имущество зарегистрировано не было. Согласно документов из дела правоустанавливающих документов основанием прекращения права в заявительном порядке от лица собственников явился акт сноса строения от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный комиссией Томского филиала ФГУП –Ростехинвентаризация Федеральное БТИ. (л.д. 113-116). Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 74) переход права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> от Войленко Л.Л. на ЗАО «ТОМ-ДОМ» регистрировался на основании отдельного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а не договора о компенсации. Учитывая изложенное, договор о компенсации не требует государственной регистрации, так как закон не предусматривает необходимости регистрации такого договора (п. 2 ст. 235 ГК РФ), что и нашло свое подтверждения в судебном заседании. Кроме того, в договоре о компенсации имеется ряд иных обязанностей технического характера, а именно обязанности собственника освободить подлежащее сносу помещение, вывезти личные вещи, обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в помещении, передачи документов, в том числе необходимых для прекращения права собственности, наличие и содержание которых также не позволяет считать его договором купли-продажи. С учетом изложенного, суд делает вывод, что оснований для применения предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки не имеется, в связи чем, представленный расчет в обоснование требований о возврате денежных средств судом во внимание не принимается. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении исковых требований Щегловой М.Н. к закрытому акционерному обществу «ТОМ-ДОМ», Войленко Л.Л. о признании договора о компенсации № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи недвижимого имущества, признании договора недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительной ничтожной сделки в виде возмещения ЗАО «ТОМ-ДОМ» в пользу Щегловой М.Н. стоимости принадлежащего ей имущества в размере <-----> рублей отказать. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме. Судья: На момент опубликования решение не вступило в законную силу.