Дело № 2-2243/2011 № 2-186/2012 Именем Российской Федерации Решение 30 января 2012 года Советский районный суд г. Томска в составе: председательствующего Николаенко Е.С., при секретаре Меркульевой Н.С. при участии истца Николаева В.И. представителя истца Муковкиной Е.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Николаева В.И. к Коваль Е.А. о признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым. Установил: Николаев В.И. обратился к Коваль Е.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости ... дома и ... земельного участка, расположенного по <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Сделка была зарегистрирована в УФРС по Томской области на основании определения судебной коллегии Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ просил суд признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым. Истец исковые требования поддержал. В судебном заседании пояснил, что обязанность по передаче продавцом одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы распространяются на правоотношения по продаже жилых помещений, а неисполнение данного условия, предусмотренного договором купли-продажи, является существенным нарушением, последствием которого является односторонний отказ от договора. К таким документам относится техпаспорт и др. документы, так как при определении предмета договора должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Без документов невозможно установить это имущество на соответствующем земельном участке и в составе другого недвижимого имущества. Продаваемая часть дома, никакими документами не определена. В переданном ему ответчиком копии техпаспорта вообще отсутствуют какие - либо данные о конкретных размерах и место положении этой части недвижимости. Кроме того, в соответствии со ст. 558 ГК особенностью продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих право проживания после продажи части жилого помещения. Без указанных документов он был введен в заблуждение этими действиями продавца об объеме продаваемого имущества, и он в значительной степени лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Договор считается неисполненным до момента передачи документов покупателю, а доказательств передачи ему документов до его отказа от договора ответчиком не представлено. Он произвел расторжение в одностороннем порядке до его госрегистрации, поэтому, акт такой регистрации по другим основаниям правового значения для принудительного расторжения договора значения не имеет. Поскольку он в одностороннем порядке отказался от регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии с ч. 3 ст.450 ГК договор считается расторгнутым в одностороннем порядке, а суду только надлежит своим решением придать этому юридическую силу. Представитель ответчика исковые требования не признала, представила письменный отзыв на иск. В судебном заседании пояснила, что ответчик продала ... доли в праве собственности на дом и земельный участок истцу, передала истцу технический паспорт и домовую книгу, все обязательства по договору исполнила. При заключении договора все время шли на уступки истцу, дали возможность платить по частям, уменьшили покупную цену, несмотря на это он в течение ... лет пытается по суду оспорить уже заключенный договор всеми возможными способами. Поскольку регистрация договора и права собственности на истца происходила на основании судебного решения, она производилась по заявлению Коваль и ею на регистрацию были представлены все документы, в том числе технический паспорт и домовая книга. В результате все документы находятся у истца, в той части дома, которая была продана истцу, никто не проживает и не прописан, истец пользуется ... долей в праве собственности на дом и земельный участок, распоряжается им, сдает внаем, садит огород. В соответствии с ч. 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. Заслушав доводы истца, представителя ответчика суд полагает исковые требования Николаева В.И. не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества. Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Коваль Е.А. по договору купли-продажи передала в собственность, а Николаев В.И. купил ... доли в праве общей долевой собственности на ... жилой дом общей площадью ... кв.м, инв. ДД.ММ.ГГГГ лит. ... и ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв.м расположенные по адресу: <адрес>. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в общую долевую собственность покупателю вышеуказанное недвижимое имущество в день подписания настоящего акта, а покупатель, в свою очередь, принял данное имущество. Актом подтверждается, что каждая из сторон свои обязательства по договору купли-продажи выполнила, по существу договора у сторон к друг другу претензий не имеется, расчет между сторонами произведен. Договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Серии № от ДД.ММ.ГГГГ и Серии № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которым Николаеву В.И. принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности на ... жилой дом общей площадью ... кв.м, инв. № лит.... и ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв.м расположенные по адресу: <адрес>. Основанием для государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество явились договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, решение ... районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ и Кассационное определение Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, как следует из пояснения сторон и кассационного определения Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности была произведена по судебному решению в соответствии с п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ. Судебная коллегия указала, что сторонами договора купли - продажи соблюдены установленные законом требования к форме договора, сделка соответствует требованиям закона и в установленном порядке договор не признан недействительным, покупатель Николаев В.И. уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, что позволяет квалифицировать их как недобросовестное поведение стороны при исполнении обязательства по договору. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно п. 1 абзаца 2 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Истец полагает, что продавцом не исполнена обязанность, предусмотренная законом, о передаче ему документов, относящихся к приобретенной недвижимости, а именно, технический паспорт на дом, кадастровый паспорт на земельный участок и домовая книга, в связи с чем, в соответствии со ст. 456 ГК РФ, он имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора направив соответствующее уведомление. Суд с доводами истца, положенными в обоснование иска согласиться не может и полагает их несостоятельными. В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Согласно ст. 464 ГК РФ, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае если принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, обязанность продавца, непосредственно связанна с его обязанностью по передаче товара, так как в некоторых случаях без наличия таких документов покупатель во многих случаях не в состоянии самостоятельно пользоваться приобретенной вещью, или же остается в неведении по поводу годности вещи к употреблению. Вместе с тем, учитывая специфику передачи недвижимого имущества, обязанность продавца о передаче таких документов следует считать вспомогательной к его основной обязанности по передаче самого товара. Как подтверждается материалами дела, проверка законности сделки была предметом рассмотрения многочисленных судебных споров по иску Николаева В.И., договор купли-продажи недействительным признан не был, передача указанных истцом документов не была вменена продавцу в обязанность согласно договору купли-продажи. Кроме того, обязанность по передачи недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи исполнена продавцом, оно передано Николаеву во владение и принято им в общую долевую собственность на основании акта приема – передачи еще ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту обязательства между сторонами исполнены в полном объеме. Претензий к качеству передаваемого недвижимого имущества Николаев В.И. не имел, от приема недвижимости не отказался. Материалами дела подтверждается, что домовая книга, технический паспорт на жилой дом предоставлялись на государственную регистрацию, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37), однако расписок о получении указанных документов истца в материалах дела не имеется. Вместе с тем, получить указанные документы Николаев В.И. как правообладатель недвижимого имущества имел возможность в любое время. Судом также установлено, установлено, что домовая книга для прописки граждан была передана Николаеву В.И. лично, что подтверждается распиской о ее получении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23) и решением ... районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). Копия технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на индивидуальный жилой дом и подлинник кадастрового плана земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ отправлены Николаеву В.И. заказным письмом, что подтверждается квитанциями об отправлении. Передача указанных документов позже передачи самой недвижимости также не является существенным нарушением договора, поскольку имущество по договору находится в пользовании покупателя более ... лет. Требование о предоставлении документов продавцом исполнены. Кроме этого, Николаевым В.И. не представлено доказательств, что предоставление документов позже передачи самой недвижимости, а также, как им указано, не исполнение обязательств по передачи документов в момент заключения договора, явилось препятствием к осуществлению его права собственника в отношении приобретенного имущества и повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. При указанных выше обстоятельствах суд приходит к выводу, что у Николаева В.И. отсутствуют правовые основания для одностороннего отказа от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 456 ГК РФ и отказывает в иске о признании его расторгнутым. Доводы истца о том, что без техпаспорта и кадастрового паспорта невозможно определить имущество на соответствующем земельном участке и в составе другого недвижимого имущества и возможность только этими документами определить существенные условия договора о его предмете суд находит несостоятельными, так как все существенные условия договора сторонами согласованы, что установлено, в том числе судебными постановлениями и фактом государственной регистрации, по договору купли-продажи. Николаеву перешло право собственности не на индивидуально-определенную вещь или ее часть, а конкретно на ... долю в праве собственности, что не предусматривает за собой изготовление документов кадастрового учета на конкретное имущество, пока оно в установленном законом порядке не выделено в натуре. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимости ... дома и ... земельного участка, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым отказать. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. Судья: На момент опубликования решение не вступило в законную силу.