о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Судебные акты /
СФО /
Томская область /
Советский районный суд г.Томска /
о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

№ 2-32/2012

Именем Российской Федерации

Решение

20 февраля 2012 года Советский районный суд города Томска в составе

председательствующего Куц Е.В.

при секретаре Кошкиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Алексеенко С.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-инвестиционная компания «Успех» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Алексеенко С.В. обратилась в суд с иском к ООО «ПИК «Успех» о признании за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, просит признать за ним право собственности на доли:

- в размере 224/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, - нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, литера А, на земельном участке общей площадью 4 981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража-стоянки, указанного в Договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

- в размере 225/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, - нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, литера А, на земельном участке общей площадью 4 981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража-стоянки, указанного в Договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

- в размере 222/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, - нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, литера А, на земельном участке общей площадью 4 981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража-стоянки, указанного в Договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

- в размере 226/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, - нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, литера А, на земельном участке общей площадью 4 981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража-стоянки, указанного в Договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указал, что является стороной Договоров долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ и, соответственно, Участником долевого строительства (дольщиком), имеющим право требовать от ООО «ПИК «Успех» передачи гаражных боксов №№, 2, 4, 24, 25, 26 после завершения строительства гаража-стоянки по адресу: <адрес>. Строительство осуществлялось ООО «ПИК «Успех» на выделенном для строительства гаража-стоянки земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер №, находящемся по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство выдано ДД.ММ.ГГГГ Комитетом строительного надзора департамента градостроительства и перспективного развития администрации <адрес> № .... В настоящее время гараж-стоянка находится в высокой степени готовности (95%). На указанный объект, по инициативе участников долевого строительства, изготовлен технический паспорт незавершенного строительства. Незавершенный строительством объект имеет следующие характеристики: нежилое строение расположенное по адресу: <адрес>, инвентарный номер №, число этажей - 3, количество гаражных боксов - 82, общая площадь - 3 053,3 квадратных метров, в том числе гаражных боксов - 1 876,2 квадратных метров, площадь застройки - 1 195 квадратных метров, строительный объем - 10 875 метров кубических. Обязательства по оплате объектов долевого строительства истцом полностью выполнены. В свою очередь ответчик не выполнил обязательства по постройке гаража-стоянки. В настоящее время строительные работы не ведутся, этот объект законсервирован, гаражные боксы застройщикам не переданы.

В судебном заседании представители истца Моор О.В. по доверенности от 30.09.2011г. исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в иске. Также указал, что Исковые требования основаны на ряде документов, прошедших государственную регистрацию. Алексеенко С.В. является дольщиком и имеет право требовать в собственность гаражные боксы. Строительство гаражей уже давно не ведется. Решением Арбитражного суда Томской области признано наличие у ООО «ПИК «Успех» задолженности в общей сумме около 23 миллионов рублей. В отношении того, каким образом истец определил долю, пояснил, что, согласно что доля определяется на основании данных технического паспорта, исходя из которого можно определить площадь практически каждого гаражного бокса. Полагает, что в таком виде, в котором заявлены требования, они максимально соответствуют закону. Что же касается третьих лиц, то они не заявляют своих требований относительно спора и ссылаться на договоры, которые не были зарегистрированы, не имеют права. Согласно совместного Постановления Верховного суда от 29.04.2010г. такие лица не могут требовать права собственности, а только имеют право на возмещение убытков. На 2003 год у ответчика не было разрешения на строительство в полном объеме. Относительно доводов о ничтожности сделки, считает их необоснованными, так как сделки зарегистрированы в установленном законом порядке и никем не оспорены. Следует учитывать и то, что отзыв разрешения на строительство не допускается, так как это противоречит нормам законодательства.

Представитель ответчика ООО «ПИК «Успех» Неизвестных Е.Г., действующий на основании доверенности от 09.02.2012г., исковые требования Алексеенко С.В. признал в полном объеме.

Определением от 20.02.2012г. признание ответчиком иска судом не принято, дело подлежит рассмотрению по существу.

Также представитель ответчика указал, что обстоятельства, изложенные в иске, имели место быть. Договоры были заключены, прошли государственную регистрацию, на сегодняшний день ответчик уже длительное время не осуществляет строительство объекта. Действительно, финансовое состояние ответчика такового, что имеется задолженность в размере 23 миллионов рублей. В настоящее время объект уже практически готов и полагает, что с договорами истца можно согласиться. ООО «ПИК «Успех» не будет достраивать гаражи и если кредиторы обратятся с требованием о признании банкротства, то дольщики будут не защищены, и строение, незавершенное строительством выйдет из состава имущества ответчика в пользу кредиторов. Также указал, что права третьих лиц в данном случае не затрагиваются, поскольку их договоры не прошли государственную регистрацию, следовательно не заключены. Если не было договора, значит, нет возможности претендовать на гаражные боксы и на доли в праве собственности. В силу того, что у третьих лиц отсутствует право требования, получается, что их права ничем не нарушены. Граждане, которые произвели оплату за гаражи, вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Третье лицо Калугин Е.Г. полагал исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению, указал на действительность приобретения истцом прав на спорные доли в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Представитель третьего лица Аверина И.В. – Харченко И.В., действующий на основании ордера № 1666 от 20.01.2012г., возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо Ануфриев С.В. и его представитель Скрябин Д. В., действующий на основании ордера № 127 от 27.01.2012г. против удовлетворения исковых требований возражали. Представитель Ануфриева С.В. указал, что 15.03.2005г. Ануфриевым С.В. и ООО «Пик «Успех» заключены два договора на долевое участие в строительстве двух гаражных боксов в гараже-стоянке по адресу: <адрес>, <адрес> во исполнение указанных договоров Ануфриев С.В. внес в кассу общества 100 % предоплату в размере 400000 руб., в связи с чем считает, что имеет право зарегистрировать свое право собственности на два гаражных бокса в гараже-стоянке по адресу: <адрес>, на которые, в числе прочих, претендует истец. Также имеется судебная практика Ленинградского областного суда от 10.11.2011г. о строительстве недвижимости – многоквартирного дома. По указанному спору истцы просили признать за ними право собственности, отменяя решение суда, Областной суд определил, что объект незавершенного строительства может быть рассмотрен только в целом виде, а не по частям. Кроме того, представитель указал, что, при признании права собственности на объект недвижимости необходимо доказать, что деньги внесены в кассу или иным способом и именно по этому мы просим допросить в качестве свидетеля Семенова В.О., который никогда не был директором ООО ПИК «Успех». В УФМС также отсутствуют сведения о том, что он был директором и вправе был выдавать справки об оплате. Считаю, что истцом не доказано на основании чего были внесены денежные средства.

Истец, третьи лица Аверин И.В., Ярмоленко В.м., Яковлев А.В. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, об отложении дела слушанием не просили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ООО «ПИК «Успех» на выделенном ему для строительства гаража-стоянки земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер ..., находящемся по адресу: <адрес> осуществляло строительство нежилого строения – гаража-стоянки. Разрешение на строительство выдано 14 августа 2007 года Комитетом строительного надзора департамента градостроительства и перспективного развития администрации <адрес> № ....

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в настоящее время строительство ответчиком не завершено, строение не введено в эксплуатацию, доказательств иного сторонами в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц, то есть эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности.

В силу п. 5 ст. 4 вышеуказанного закона инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений.

Поэтому граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности (соинвесторами), но и будущими пользователями объекта.

В соответствии с п. 1. ст. 4, п. 1. ст. 6 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Судом установлено, что 14.10.2010 года между Авериным И.В. и ООО «ПИК «Успех» были заключены Договоры долевого участия в строительстве б/н от 14 октября 2010 года По условиям указанных Договоров ответчик обязался в предусмотренный Договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Гаражный комплекс (гараж-стоянка) и после получения разрешения на ввод гаражного комплекса в эксплуатацию передать Аверину И.В. в собственность гаражные боксы №... общей площадью по 23,15 кв.м. каждый бокс, расположенные на первом этаже гаража-стоянки по адресу: <адрес>.

В свою очередь, Аверин И.В. должен был оплатить по 300000 руб. за каждый гаражный бокс.

Пунктом 3.1.6. Договоров устанавливалось, что объекты долевого строительства должны быть переданы участнику долевого строительства по Актам приема-передачи в срок не позднее двух месяцев со дня получения Разрешения на ввод Гаражного комплекса в эксплуатацию.

Указанные Договоры от 14.10.2010г. зарегистрированы в Управлении Росреестра по Томской области 20 октября 2010 года.

01.11.2010 года Аверин И.В. по Договорам уступки прав и перевода долга по договору долевого участия в строительстве от 14 октября 2010 года уступил Калугину Е.Г. право требования от ответчика передачи гаражных боксов №№ общей площадью по 23,15 кв.м. каждый гаражный бокс, расположенные на первом этаже гаража-стоянки по адресу: <адрес>. Данные сделки также зарегистрированы Управлением Росреестра по Томской области 15.11.2010 года.

ДД.ММ.ГГГГ Калугин Е.Г. по Договорам переуступки прав по договору уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ по договорам долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ уступил Алексеенко С.В. право требования от ответчика передачи гаражных боксов №№ общей площадью по 23,15 кв.м. каждый гаражный бокс, расположенные на первом этаже гаража-стоянки по адресу: <адрес> Данные сделки зарегистрированы Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Алексеенко С.В. является стороной Договоров долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ и, соответственно, Участником долевого строительства (дольщиком), приобретшим право требовать от ООО «ПИК «Успех» передачи гаражных боксов №№ после завершения строительства гаража-стоянки по адресу: <адрес>, <адрес>.

Обязательства по оплате объектов долевого строительства истцом полностью выполнены. В деле имеются справки от ДД.ММ.ГГГГ №№, 46 выданные ОО «ПИК «Успех» Аверину И.В. в том, что он произвел полную оплату по Договорам долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за гаражные боксы №№, находящиеся по адресу <адрес>

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ выданной Авериным И.В. Калугину Е.Г., последний произвел полную оплату по договорам уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за гаражные боксы №№, находящиеся по адресу: <адрес>, п<адрес>, 68/6.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Калугиным Е.Г. Алексеенко С.В., последний произвел полную оплату по договорам уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за гаражные боксы №№, находящиеся по адресу <адрес>.

В свою очередь, судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчик не выполнил обязательства по постройке гаража-стоянки. В настоящее время строительные работы не ведутся, этот объект законсервирован, гаражные боксы застройщикам не переданы.

В силу ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты права является признание права.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (п. 1 ст. 130 ГК РФ.)

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как гаражный бокс является выделенной частью такого объекта, по смыслу п. 3 ст. 16 ЖК РФ.

С учетом изложенного, в объекте незавершенного строительства не может быть расположен гаражный бокс, поскольку, нежилое строение – гараж-стоянка - как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, является объектом незавершенного строительства и как объект незавершенного строительства может рассматриваться только в целом, из объекта незавершенного строительства не может быть выделена его часть в виде отдельного гаражного бокса.

При таких обстоятельствах возможно признание за истцом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Судом установлено, что в настоящее время гараж-стоянка находится в степени готовности 95%. На указанный объект имеется технический паспорт незавершенного строительства, в соответствии с которым незавершенный строительством объект представляет собой нежилое строение расположенное по адресу: <адрес> <адрес> инвентарный номер №, число этажей - 3, количество гаражных боксов - № общая площадь - №3 квадратных метров, в том числе гаражных боксов - 1 876,2 квадратных метров, площадь застройки - 1 195 квадратных метров, строительный объем - 10 875 метров кубических.

При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, суд исходит из данных из соотношения площадей спорных гаражных боксов, и площади гаража-стоянки.

Довод третьего лица о том, что он может как приобретатель зарегистрировать право собственности на гаражные боксы судом не принимается.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательств государственной регистрации договоров, представленных третьим лицом, суду не представлено, в связи с чем нельзя сделать вывод об их заключенности.

В то же время в материалы дела истцом представлены документы, подтверждающие возникновение у него права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>: договоры о долевом участии в строительстве, справки о выполнении обязательств по оплате в полном объеме, договоры об уступке права требования. Договоры о долевом участии в строительстве не оспорены, уступки прав требования не оспорены, не признаны недействительными, указанные правоустанавливающие документы прошли государственную регистрацию, на основании чего Управлением Росрегистрации по Томской области произведена регистрация истца как участника долевого строительства гаража –стоянки по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРП.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алексеенко С.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-инвестиционная компания «Успех» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Алексеенко С.В. право собственности на

- долю в размере 224/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, п<адрес>, <адрес> на земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража –стоянки, указанного в договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ;

- долю в размере 225/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, п<адрес>, <адрес> на земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража –стоянки, указанного в договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ;

- долю в размере 222/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, п<адрес>, <адрес> на земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража –стоянки, указанного в договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ;

- долю в размере 226/30533 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилое строение (гараж-стоянка), расположенное по адресу: <адрес>, п<адрес>, <адрес> на земельном участке общей площадью 4981,9 кв.м., кадастровый номер №, соответствующую 23,15 кв.м. оплаченной площади гаражного бокса №, находящегося на первом этаже гаража –стоянки, указанного в договоре долевого участия в строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ;

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-инвестиционная компания «Успех» в пользу Алексеенко С.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 1200 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-инвестиционная компания «Успех» в бюджет муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 13000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска.

Судья: