Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Советский районный суд города Томска в составе: председательствующего Черных О.Г., при секретаре Чижовой О.Ю. с участием: представителя истца Илькина Е.Ш., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года (л.д.43) представителя ответчика - Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области – Черноусовой В.О., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51) рассмотрев 12 апреля 2012 года в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Земан ФИО9 к ООО «Томская Пресс Служба», НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия» о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, УФРС Томской области об обязании признать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствующей, УСТАНОВИЛ: Земан Л.П. обратилась в суд с иском к ООО «Томская Пресс Служба», Негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению Высшего профессионального образования «Современная гуманитарная академия» (далее - НАЧОУ ВПО СГА) о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области об обязании признать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствующей. В обоснование иска указано, что ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды помещений по адресу <адрес> сроком на пять лет. ДД.ММ.ГГГГ между Земан Л.П. и ООО «Томская Пресс Служба» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, включая те площади, которые переданы по договору аренды. ООО «Томская Пресс Служба» уклонялась от государственной регистрации договора, Земан Л.П. обратилась в суд с иском о понуждении к регистрации, в том числе просила наложить обеспечительные меры в виде запрета распоряжения данным имуществом и регистрации распоряжения. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Земан Л.П. были удовлетворены, оно вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен перечень арендуемых помещений и размер арендной платы. Оно было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Считает данную сделку мнимой, поскольку фактически НАЧОУ ВПО СГА занимаемые помещения не освобождались, что было обнаружено при их посещении; то обстоятельство, что за регистрацией обратились не сразу после подписания соглашения. Также считают сделку противоречащей закону в силу положений ст. 168 ГК РФ, т.к. стороны договора, воспользовавшись ситуацией, совершили действия, направленные на необоснованное уменьшение расходов НАЧОУ ВПО СГА по внесению арендной платы, что экономически невыгодно арендодателю. Нарушили положение ст. 617 ГК РФ. Имели цель причинить ущерб будущему собственнику помещений. Договор был зарегистрирован при наличие запрета на регистрацию. Просит признать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, обязать Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области признать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствующей. Истец в судебное заседание не явилась, была извещена о дате и времени процесса. Представитель истца в процессе требования поддержал. Дополнительно пояснил, что не имеет информации о поступлении оплаты арендных платежей от арендатора на счет Земан Л.П. Дополнительным основанием для признания сделки недействительной как противоречащей закону считает то, что ООО «Томская Пресс Служба» передала истцу право владения объектом, подписав при заключении договора купли-продажи акт приема-передачи, а, значит не могло распоряжаться имуществом, заключая дополнительное соглашение. Указал, что не знает, когда арендатор освободил арендуемые помещения, но как минимум до конца учебного года ДД.ММ.ГГГГ он их занимал. Признал, что на дату подписания дополнительного соглашения ООО «Томская Пресс Служба» было собственником спорного помещения. Пояснил, что требование о признании записи отсутствующей – это и есть требование о применении последствий недействительности сделки. Представитель ответчика - Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области – Черноусова В.О., требования не признала, представила отзыв, доводы которого поддержала в процессе. Указала, что они являются ненадлежащими ответчика по требованию о применении последствий недействительности сделки. Такие последствия законом не предусмотрены. Они правомерно зарегистрировали дополнительное соглашение, поскольку обременения были сняты. Просила в иске отказать. Представитель ответчика НАЧОУ ВПО СГА в процесс не явился, представил отзыв, в котором просил в иске отказать и рассмотреть дело в их отсутствие. Указал в отзыве, что права Земан Л.П. не нарушены, поскольку ООО «Томская Пресс Служба» было собственником и могло заключать соглашение, право собственности к Земан Л.П. перешло только ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ООО «Томская Пресс Служба» в процесс не явилось, представило отзыв, согласно которому считают, что исковые требования истца подлежат удовлетворению. Доводы ответчика в отзыве аналогичны исковому заявлению истца. Третье лицо – конкурсный управляющий ООО «Томская Пресс Служба» Сачев М.В. в процесс не явился, о причинах неявки не уведомил. Суд в силу положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при данной явке. Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы по делу, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению исходя из следующего. Согласно ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. На основании пункта 1 и 2 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ Советский районный суд города Томска вынес решение по иску Земан ФИО9 к ООО «Томская Пресс Служба» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, встречному исковому заявлению ООО «Томская Пресс Служба» к Земан ФИО9 о расторжении договора купли-продажи. Суд постановил исковые требования Земан ФИО9 удовлетворить, в исковом требовании к Земан ФИО9 о расторжении договора купли-продажи ООО «Томская Пресс Служба» отказать. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ч.2. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Отсюда, суд считает установленным и не подлежащим доказыванию: 1) ДД.ММ.ГГГГ между Земан Л. П. (покупателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Томская Пресс Служба» (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее «договор купли-продажи»), в соответствии с которым продавец был обязан передать в собственность покупателя, а покупатель был обязан принять и оплатить следующее недвижимое имущество: - нежилые помещения общей площадью ... квадратных метров, первый этаж (номера на поэтажном плане ...), расположенные по адресу: <адрес>; - нежилое помещение, общей площадью ... квадратных метров, второй этаж (номер на поэтажном плане ...), расположенное по адресу: <адрес>; - нежилое помещение общей площадью ... квадратных метров, третий этаж (номер на поэтажном плане ..., расположенное по адресу: <адрес>; - нежилые помещения общей площадью ... квадратных метров, этаж четвертый (номер на поэтажном плане ..., расположенные по адресу: <адрес>, ...; - земельный участок, категория земель: земли поселений, общей площадью ... квадратных метров, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес>. 2) между сторонами подписан акта приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передача спорных объектов недвижимости произошла. 3) ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был предоставлен на государственную регистрацию в УФРС службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (управление Росреестра по Томской области). 4) ДД.ММ.ГГГГ управление Росреестра по ТО вынесло уведомление исходящим №, ..., в соответствии с которым государственная регистрация на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Томская Пресс Служба» приостанавливается на срок до ДД.ММ.ГГГГ. При рассмотрении данного дела определением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ запрещено ООО «Томская Пресс Служба» совершать любые действия, направленные на отчуждение и (или) передачу в пользование данных объектов, а Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> совершать любые регистрационные действия с указанными объектами. (л.д.16) В соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно положениям ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА был заключен договор аренды нежилых помещений №, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения на плане первого этажа ..., общей площадью ... кв.м., находящиеся по адресу <адрес>, арендная плата составляет ... коп за метра, ... руб.... коп ежемесячно. Данное имущество передано Арендатору по акту приема – передачи. Данный договор зарегистрирован в УФРС по Томской области ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Томская Пресс Служба» и НАЧОУ ВПО СГА было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды, согласно которому уменьшено количество арендуемых помещений – №, ... (... кв.м.), арендатор обязуется освободить ранее арендуемые помещения ..., площадью ... кв.м. и передает их по акту приема-передачи, а также уменьшена арендная плата до ... руб. за кв.м. и составляет ... коп. ежемесячно. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения №,... площадью ... кв.м. арендатор передал, а арендодатель принял. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Истец предъявляет исковые требования о признании недействительным указанного дополнительного соглашения по двум основаниям: - это сделка противоречит закону, поскольку регистрация дополнительного соглашения произошла с нарушением требований закона - был судебный запрет на регистрационные действия; сделка противоречит ст. 617 ГК РФ; поскольку ООО «Томская Пресс Служба» подписало при заключении купли-продажи помещения акт приема-передачи помещения и владение перешло к Земан Л.П., то распоряжаться объектом оно не могло. - это мнимая сделка, поскольку фактически арендатор как продолжал занимать помещения, арендуемые ранее, так и продолжает; это сделка заключена лишь для вида, чтобы причинить ущерб Земан Л.П.; то, что стороны не сразу после его подписания обратились за регистрацией сделки. Суд не соглашается с доводами истца по следующим основаниям. Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Суд не усматривает противоречий сделки закону по следующим основаниям. Довод стороны истца о том, что после подписания акта приема-передачи по договору купли-продажи продавец не вправе распоряжаться имуществом, а распоряжаться может, соответственно, покупатель, основан на неверном толковании норм материального права. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Данная правовая позиция отражена в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Учитывая, что на дату заключения дополнительного соглашения и на дату его регистрации собственником помещений было ООО «Томская Пресс Служба», договор аренды действовал, отношения по нему были между арендодателем - ООО «Томская Пресс Служба» и арендатором НАЧОУ ВПО СГА, оно было вправе распорядиться указанным имуществом путем уменьшения состава арендуемого помещения и размера арендной платы. Мотивы сторон, которые указывает истец, являются надуманными, и ничем не подтверждены. Иные помещения, не указанные в договоре аренды 2008 года, переданы не были. Государственная регистрация оспариваемого дополнительного соглашения осуществлена после снятия обеспечительных мер, наложенных судом, по ходатайству представителя Земан Л.П., что следует из следующих документов: - ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация запрещения УФРС Томской области и ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация запрещения ООО «Томская Пресс Служба» совершать любые действия, направленные на отчуждение и (или) передачу в пользование указанных нежилых помещений (уведомления о государственной регистрации запрещений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановлений отдела судебных приставов по Октябрьскому району города Томска от ДД.ММ.ГГГГ и Советскому району от ДД.ММ.ГГГГ) - ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление в УФРС Томской области от представителя НАЧОУ ВПО СГА Прохоровой М.Л. о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. - ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление судебным приставом – исполнителем по <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> об отмене мер о запрете регистрационных действий. - ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление от представителя Земан Л.П. ФИО21 о регистрации прекращения ограничения. - Дополнительное соглашение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ – после прекращения ограничений. То обстоятельство, что имелось решение суда, которое вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ, не препятствовало регистрации оспариваемого соглашения в силу закона, поскольку основанием для отказа или приостановления государственной регистрации прав это не является (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Суд не усматривает и нарушения положений ст. 617 ГК РФ. Согласно положений ст. 617 ГКРФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно, данная норма означает, что при покупке арендованного имущества сделка купли-продажи имеет обременение договором аренды в том виде, в котором оно есть на момент перехода права собственности от продавца к покупателю. Право собственности за Земан Л.П. зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, основание – решение Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ). В указанном Свидетельстве указано на наличие обременения в виде аренды. Указанное решение суда не подменяет собой регистрацию договора и перехода права собственности, а лишь заменяет согласие продавца на регистрацию, поэтому собственником Земан Л.П. стала только ДД.ММ.ГГГГ. Суд не находит оснований для признания сделки мнимой. Из содержания нормы пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При заключении мнимой сделки у сторон отсутствует намерение ее исполнять. Такая сделка является ничтожной. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Суд приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не является мнимым, поскольку действительная воля его сторон была направлена на создание правовых последствий, соответствующих арендным правоотношениям. Основанием мнимости истец указывает то, что арендатор фактически продолжал арендовать те помещения, что и ранее. При заключении Дополнительного соглашения стороны договорились, что помещения № площадью ... кв.м. НАЧОУ ВПО СГА освободит, о чем был подписан акт приема-передачи. То обстоятельство, что, возможно, он их не освободил (истцом доказательств суду не представлено в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ), не является основанием для признания сделки мнимой, а может свидетельствовать о неисполнении обязательств по договору (ст. 309,310 ГКРФ). Ничто не препятствовало истцу предъявить негаторный иск. Истец не отрицал, что помещения, указанные в Дополнительном соглашении - № (... кв.м.) - арендатор занимал, соответственно, договор исполнялся. То обстоятельство, что стороны не сразу после подписания дополнительного соглашения обратились за его регистрацией, не влечет недействительность сделки, это право стороны, но договор в силу положений ст. 651ГКРФ считается заключенным с момента такой регистрации. Суд предлагал истцу представить документы, касающиеся оплаты за арендуемые помещения, но в нарушение положений ст. 56 ГПКРФ истцом этого сделано не было. Более того, представитель истца указал, что не обладает информацией о внесении арендных платежей. Представителю истца разъяснялись положения ст.ст. 56,68 ГПКРФ. В силу положений ст. 68 ГПКРФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны. Учитывая, что истец удерживает находящиеся у нее доказательства наличия или отсутствия арендной платы, суд исходит из представленных суду писем арендатора НАЧОУ ВПО СГА в адрес арендодателя Земан Л.П.: - из письма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что НАЧОУ ВПО СГА имеет намерение расторгнуть договор и предлагает прибыть для приемки освобождаемых помещений - из письма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с мая 2011 НАЧОУ ВПО СГА производит арендные платежи на счет Земан Л.П., но от Земан поступило требование об оплате аренды ранее срока возникновения у нее права собственности и заявляют о своем желании расторгнуть договор Из данных писем следует, что арендная плата арендатором на счет Земан Л.П. вносилась, что не оспорил истец. В соответствии со ст. ст. 56-57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Истцом не представлено доказательств недействительности оспариваемого соглашения, соответственно, требование о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворению не подлежит. Также истцом заявлено требование к УФРС Томской области о применении последствий недействительности указанной сделки - об обязании признать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствующей. В силу положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признать отсутствующим можно либо право, либо обременение, но не запись. Возможность предъявления таких требований как последствий недействительности сделки к не участнику сделки основан на неверном толковании норм материального права. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что в удовлетворении требований о признании сделки недействительной отказано, требование о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Земан ФИО9 в удовлетворении исковых требований к ООО «Томская Пресс Служба», НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия» о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, УФРС Томской области об обязании признать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствующей, ОТКАЗАТЬ. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца через Советский районный суд г.Томска. Судья Решение не вступило в законную силу Опубликовать в сети Интернет «____»___________________2012. Судья: О.Г.Черных